Thị trường bất động sản Cà Mau đang đón nhận một đề xuất quan trọng liên quan đến công tác quản lý giá đất khi Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh vừa công bố dự thảo Nghị quyết quy định mức tối đa và tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường.

Theo nội dung lấy ý kiến, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được đề xuất áp dụng thống nhất đối với tất cả các loại đất trong bảng giá đất trên địa bàn tỉnh.

Cụ thể:

• Mức tối đa của hệ số điều chỉnh là K = 2,0
• Mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh là K = 0,8

Đây được xem là cơ sở quan trọng giúp cơ quan quản lý theo dõi biến động giá đất thực tế, đồng thời xác định thời điểm cần điều chỉnh hoặc bổ sung bảng giá đất nhằm đảm bảo tính sát thực với thị trường.

Hệ số K là gì và vì sao có ý nghĩa quan trọng?

Trong quản lý đất đai, hệ số điều chỉnh giá đất (K) được hiểu là tỷ lệ dùng để điều chỉnh tăng hoặc giảm giá đất đã được quy định trong bảng giá đất.

Hệ số này phản ánh mức độ biến động của thị trường bất động sản theo từng thời kỳ và từng khu vực cụ thể.

Thông thường, hệ số K được cấu thành từ nhiều yếu tố như:

• Hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường.
• Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch.
• Hệ số điều chỉnh do các yếu tố đặc thù khác ảnh hưởng đến giá đất.

Việc xây dựng ngưỡng tối đa và tối thiểu cho hệ số K giúp cơ quan quản lý có căn cứ rõ ràng để đánh giá khi nào thị trường đang tăng nóng hoặc giảm sâu so với bảng giá đất hiện hành.

Theo các chuyên gia, đây là công cụ quan trọng nhằm hạn chế khoảng cách quá lớn giữa giá đất Nhà nước và giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Cơ sở pháp lý từ Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo lần này là việc cụ thể hóa các quy định mới tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Theo nghị định, bảng giá đất phải được xem xét sửa đổi hoặc bổ sung trong trường hợp hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường vượt quá ngưỡng tối đa hoặc thấp hơn ngưỡng tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Điều này đồng nghĩa với việc:

• Nếu giá đất trên thị trường tăng quá mạnh và hệ số vượt mức 2,0.
• Hoặc giảm quá sâu xuống dưới mức 0,8.

Cơ quan chức năng sẽ có căn cứ pháp lý để rà soát, điều chỉnh bảng giá đất nhằm phản ánh sát hơn diễn biến thực tế.

Đây được xem là bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng tiệm cận thị trường.

Mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý đất đai

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Cà Mau, việc ban hành nghị quyết là cần thiết nhằm:

• Hoàn thiện hành lang pháp lý theo quy định mới.
• Theo dõi chính xác biến động giá đất trên địa bàn.
• Phát hiện kịp thời các trường hợp cần điều chỉnh bảng giá đất.
• Hạn chế chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường.
• Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục thay đổi, việc có cơ chế giám sát và cập nhật linh hoạt được đánh giá là giải pháp cần thiết để bảo đảm tính minh bạch và ổn định.

Dự thảo hiện đang được lấy ý kiến đến ngày 13/6/2026 và dự kiến sẽ được UBND tỉnh trình HĐND tỉnh xem xét thông qua trong quý III/2026.

Cà Mau vừa điều chỉnh nhiều nội dung trong bảng giá đất năm 2026

Trước khi đề xuất khung hệ số K mới, HĐND tỉnh Cà Mau đã ban hành nghị quyết sửa đổi và bổ sung một số nội dung quan trọng trong bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Nghị quyết mới có hiệu lực từ ngày 15/5/2026 với nhiều thay đổi đáng chú ý liên quan đến việc xác định vị trí thửa đất và giá đất theo từng tuyến đường.

Quy định mới đối với đất có nhiều mặt tiền

Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn là cách xác định giá đối với các thửa đất tiếp giáp nhiều tuyến đường.

Theo quy định mới:

• Nếu thửa đất tiếp giáp nhiều đoạn đường khác nhau thì áp dụng giá theo đoạn đường tiếp giáp.
• Trường hợp tiếp giáp nhiều tuyến có mức giá khác nhau thì áp dụng theo tuyến có giá cao hơn.

Quy định này giúp việc xác định giá đất trở nên minh bạch hơn, hạn chế các tranh chấp trong quá trình tính toán nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đất gần cao tốc không mặc nhiên được hưởng giá cao

Một điểm đáng chú ý khác là những thửa đất nằm cạnh đường cao tốc nhưng không có khả năng kết nối trực tiếp sẽ không được xem là tiếp giáp hạ tầng giao thông đặc biệt.

Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi trên thực tế nhiều khu đất nằm gần cao tốc nhưng không có lối tiếp cận trực tiếp, do đó giá trị khai thác thực tế thấp hơn đáng kể so với các vị trí có kết nối giao thông thuận lợi.

Hàng loạt tuyến đường được điều chỉnh giá đất

Trong đợt cập nhật bảng giá đất năm 2026, nhiều tuyến đường tại các phường và xã trên địa bàn tỉnh đã được điều chỉnh hoặc bổ sung.

Một số tuyến đáng chú ý tại khu vực đô thị

Tại phường Tân Thành:

• Đường Nguyễn Văn Lạng được xác định giá 1 triệu đồng/m².
• Đường Ngô Gia Tự có giá lên tới 15,8 triệu đồng/m².

Tại phường Bạc Liêu:

• Đường Trà Uôl được chia thành nhiều đoạn với mức giá dao động từ 1,2 – 1,5 triệu đồng/m².

Ngoài ra, đường Lê Duẩn tại phường Bạc Liêu được bổ sung mức giá 11 triệu đồng/m².

Một số tuyến nổi bật tại khu vực nông thôn

Tại xã Khánh An:

• Đường Võ Văn Kiệt được xác định ở mức 5 triệu đồng/m².

Tại xã Cái Đôi Vàm:

• Đường Hoàng Ngọc Hiển nối dài được xác định giá 1,2 triệu đồng/m².

Đặc biệt, khu dân cư Quang Tiền thuộc xã Sông Đốc ghi nhận nhiều tuyến đường có giá từ 5,5 đến 10 triệu đồng/m².

Trong đó, đường số 35 đạt mức 10 triệu đồng/m², thuộc nhóm giá cao nhất trong các khu vực nông thôn được bổ sung lần này.

Những tuyến đường có giá đất cao nhất tại Cà Mau

Theo bảng giá đất năm 2026, các tuyến trung tâm tiếp tục duy trì mức giá cao nhất tỉnh.

Đứng đầu là:

• Đường Trần Phú (đoạn Hai Bà Trưng – Hòa Bình): 85,5 triệu đồng/m².
• Đường Trần Phú (đoạn Hòa Bình – Nguyễn Tất Thành): 81 triệu đồng/m².

Ngoài ra còn có các tuyến:

• Đề Thám.
• Lý Bôn.
• Trần Hưng Đạo.

Đây đều là những tuyến đường trung tâm, có mật độ thương mại cao và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế đô thị.