Bất động sản phía Nam 2026: Nguồn cung bùng nổ nhưng thanh khoản lao dốc, thị trường đang gặp vấn đề gì?

Sau giai đoạn dài đối mặt với những khó khăn về pháp lý, tín dụng và dòng tiền, thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung. Chỉ trong quý II/2026, hàng loạt dự án căn hộ, khu đô thị, nhà phố và đại đô thị đồng loạt khởi công, mở bán hoặc tái khởi động.

Tại TP.HCM, các khu vực trọng điểm như Thủ Thiêm, An Phú, Sala và nhiều đô thị vệ tinh tiếp tục xuất hiện nguồn hàng mới. Trong khi đó, các đại dự án quy mô hàng nghìn hecta ở khu Tây Bắc thành phố cũng bắt đầu bước vào giai đoạn triển khai kinh doanh.

Không chỉ riêng TP.HCM, các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương cũ và Tây Ninh cũng ghi nhận làn sóng tái khởi động dự án sau thời gian dài chờ hoàn thiện pháp lý.

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, khu vực phía Nam đã ghi nhận hơn 120.000 sản phẩm bất động sản từ các dự án đang triển khai, chuẩn bị mở bán hoặc tái khởi động. Riêng TP.HCM đón thêm khoảng 10.000 – 12.000 sản phẩm mới trong quý II.

Đây là mức tăng trưởng đáng kể nếu so sánh với giai đoạn 2023 – 2024, khi nguồn cung liên tục suy giảm do những vướng mắc pháp lý kéo dài và áp lực tài chính của các doanh nghiệp địa ốc.

Thanh khoản chưa theo kịp đà phục hồi nguồn cung

Mặc dù nguồn cung đang tăng nhanh, nhưng bức tranh thanh khoản lại không sáng như kỳ vọng.

Nhiều dự án mới mở bán chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ từ 30 – 40%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh trước đây. Đặc biệt, phân khúc nhà phố và bất động sản liền thổ đang đối mặt với tỷ lệ giao dịch thành công khá thấp.

Điều này cho thấy thị trường đang xuất hiện sự mất cân đối giữa lượng hàng hóa đưa ra thị trường và nhu cầu thực tế của người mua.

Nhiều chủ đầu tư liên tục triển khai các chương trình ưu đãi, hỗ trợ lãi suất và kéo dài tiến độ thanh toán nhằm kích cầu, nhưng hiệu quả chưa thực sự như mong đợi.

Nhà đầu tư không còn xuống tiền theo tâm lý FOMO

Một trong những thay đổi rõ nét nhất trên thị trường hiện nay là hành vi của nhà đầu tư.

Nếu như giai đoạn 2020 – 2022, nhiều người sẵn sàng mua bất động sản chỉ vì kỳ vọng giá tăng nhanh, thì hiện nay tâm lý đó gần như không còn.

Câu chuyện của anh Tùng, một nhà đầu tư tại TP.HCM, là ví dụ điển hình. Đầu năm 2022, anh bỏ ra 4,8 tỷ đồng để mua gần 1.200m² đất tại Bảo Lâm (Lâm Đồng) với kỳ vọng phát triển mô hình farmstay.

Thời điểm đó, thị trường liên tục xuất hiện những đợt sốt đất, giá tăng theo tuần và lượng khách xem đất luôn đông đúc. Tuy nhiên, từ giữa năm 2023, thị trường đảo chiều mạnh.

Đến nay, dù chấp nhận bán lỗ hơn 1 tỷ đồng, giảm giá xuống còn khoảng 3,6 tỷ đồng, anh vẫn chưa tìm được người mua phù hợp.

Thực tế này phản ánh xu hướng chung của thị trường: nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá trong tương lai.

Giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến thanh khoản bất động sản phía Nam chưa thể bứt phá nằm ở mặt bằng giá bán.

Mặc dù thị trường đã trải qua giai đoạn điều chỉnh kéo dài, giá sơ cấp tại nhiều dự án mới vẫn liên tục tăng.

Đáng chú ý, nguồn cung mới hiện chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn là nhu cầu lớn nhất của thị trường – lại ngày càng khan hiếm.

Nhiều khu vực tại TP.HCM hiện ghi nhận mức giá căn hộ vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Những mức giá từng chỉ xuất hiện tại trung tâm thành phố nay đã lan rộng đến các quận, huyện ven đô.

Khi tốc độ tăng giá nhà vượt xa tốc độ tăng thu nhập, người mua ở thực buộc phải trì hoãn quyết định mua nhà hoặc chuyển hướng sang các khu vực xa trung tâm hơn.

Thị trường có đang đối mặt với nguy cơ khủng hoảng thừa?

Sự gia tăng mạnh của nguồn cung trong khi tỷ lệ hấp thụ chưa cao khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu thị trường bất động sản phía Nam có đang bước vào giai đoạn khủng hoảng thừa hay không.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, nhận định này chưa phản ánh đúng bản chất thị trường hiện nay.

Khủng hoảng thừa thường xảy ra khi tổng nguồn cung vượt xa nhu cầu thực tế. Trong khi đó, tại TP.HCM và khu vực phía Nam, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số cơ học tăng liên tục và nhu cầu an cư của lực lượng lao động.

Vấn đề cốt lõi không phải là thị trường thừa sản phẩm mà là nguồn cung chưa phù hợp với nhu cầu.

Nói cách khác, thị trường đang thiếu sản phẩm đúng phân khúc, đúng khả năng chi trả và phù hợp với nhu cầu của số đông người dân.

Lệch pha cung – cầu là bài toán lớn nhất

Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường hiện đang xuất hiện tình trạng lệch pha cung – cầu khá rõ rệt.

Trong khi đa số dự án mới thuộc phân khúc cao cấp hoặc hạng sang thì phần lớn nhu cầu lại đến từ nhóm khách hàng ở thực với khả năng tài chính trung bình.

Những dự án có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực. Ngược lại, các sản phẩm có mức giá quá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Điều này cho thấy bài toán của thị trường hiện nay không nằm ở số lượng dự án mở bán mà nằm ở việc phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.

Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào quá trình tái cân bằng tự nhiên.

Người mua ngày càng thận trọng hơn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng chấp nhận mọi mức giá. Trong khi đó, khách hàng ở thực quan tâm nhiều hơn đến chất lượng dự án, tiện ích, pháp lý và khả năng tài chính.

Đây được xem là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường trong dài hạn.

Những doanh nghiệp có khả năng phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, giá bán hợp lý và pháp lý minh bạch sẽ có nhiều cơ hội thành công hơn trong giai đoạn tới.