Bất động sản Bắc Kinh xuất hiện tín hiệu mới: Đất giá thấp được săn đón, phân khúc tầm trung chịu áp lực

Thị trường bất động sản Bắc Kinh đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: những lô đất có giá khởi điểm thấp, tổng giá trị vừa phải và có khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực lại thu hút cạnh tranh mạnh hơn các khu đất được định vị cho phân khúc cao cấp.

Kết quả đấu giá khu đất Tuqiao tại Tongzhou là một ví dụ điển hình.

Lô đất này vừa được công bố kết quả đấu giá với mức giá trúng thầu khoảng 870 triệu nhân dân tệ, giá đất tính theo diện tích xây dựng khoảng 27.000 nhân dân tệ/m², cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm. Tỷ lệ phí bảo hiểm đạt khoảng 27,19%, trong khi có tới 187 hồ sơ dự thầu tham gia.

Đây không phải là mức cạnh tranh thấp trong bối cảnh thị trường bất động sản Bắc Kinh đang trải qua giai đoạn điều chỉnh.

Điều đáng chú ý hơn nằm ở bản chất của khu đất.

Giá khởi điểm chỉ khoảng 21.300 nhân dân tệ/m², trong khi tổng giá trị khu đất dưới 700 triệu nhân dân tệ. Cuối cùng, mức giá đã được đẩy lên gần 30% so với ban đầu.

Trong khi đó, một số lô đất nhà ở cao cấp tại những vị trí đắc địa, dù có tiềm năng phát triển dự án sang trọng, lại không nhất thiết nhận được mức phí bảo hiểm tương tự.

Sự tương phản này đang phản ánh một thay đổi quan trọng trong cách các nhà phát triển bất động sản đánh giá rủi ro.

Vì sao đất giá thấp lại được doanh nghiệp bất động sản săn đón?

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, các doanh nghiệp thường sẵn sàng trả mức giá cao cho những khu đất có vị trí đẹp, kỳ vọng sản phẩm cao cấp và biên lợi nhuận lớn.

Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, bài toán thay đổi.

Doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến “có thể bán với giá bao nhiêu”, mà quan tâm nhiều hơn đến câu hỏi:

“Có chắc chắn bán được hay không?”

Đây là lý do những khu đất có tổng giá trị thấp, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận tiện và có thể phát triển những căn hộ diện tích vừa phải đang trở nên hấp dẫn.

Sản phẩm có giá bán phù hợp với người mua nhà lần đầu hoặc nhóm khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhưng ngân sách không quá lớn thường có lợi thế về tốc độ tiêu thụ.

Nói cách khác, trong thị trường hiện tại, khả năng tạo ra doanh số thực tế đang được đặt cao hơn những kỳ vọng tăng giá mang tính giả định.

“Bài toán Tuqiao”: Giá đất cao hơn nhưng vẫn còn dư địa

Sau khi trúng đấu giá, giá đất của khu Tuqiao 6037 vào khoảng 27.000 nhân dân tệ/m², cao hơn khoảng 5.700 nhân dân tệ/m² so với mức khởi điểm.

Nếu lấy giá giao dịch trực tuyến trung bình của các dự án nhà mới lân cận vào khoảng 51.000-55.000 nhân dân tệ/m², khoảng cách giữa giá đất và giá nhà đã thu hẹp đáng kể so với trước.

Tuy nhiên, theo cách tính được nêu trong nội dung gốc, mức chênh lệch vẫn còn khoảng 24.000-28.000 nhân dân tệ/m².

Biên lợi nhuận vì vậy không còn rộng như trước, nhưng vẫn tạo ra một khoảng đệm nhất định cho chủ đầu tư.

Quan trọng hơn, khu vực này đã nhiều lần chứng minh khả năng hấp thụ sản phẩm.

Một số dự án có giá bán chỉ hơn 50.000 nhân dân tệ/m² được cho là có tốc độ tiêu thụ rất nhanh ngay sau khi mở bán.

Điều đó mang lại một tín hiệu quan trọng cho doanh nghiệp: nhu cầu không biến mất, nhưng người mua đang lựa chọn kỹ hơn.

Vị trí của khu đất Tuqiao tạo lợi thế gì?

Khu đất Tuqiao có diện tích khoảng 32.300 m², được đánh giá có vị trí thuận lợi trong khu vực.

Lô đất nằm tại góc đông nam của ga Tuqiao trên tuyến tàu điện ngầm số 1, cách ga chưa tới 100 mét.

Đây là một lợi thế lớn đối với nhóm người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Xung quanh khu đất có hệ thống trường học, khu dân cư, công viên và các tiện ích phục vụ đời sống.

Trường Yucai chi nhánh Tongzhou nằm cách khoảng một km về phía tây; trường tiểu học và mẫu giáo Linheli ở phía bắc. Công viên chủ đề Liyuan và công viên rừng đô thị Liyuan cũng nằm trong bán kính khoảng một km.

Với quy mô khu đất tương đối nhỏ, ước tính có thể phát triển khoảng 300 căn hộ.

Nếu chủ đầu tư lựa chọn thiết kế các căn hộ có diện tích hợp lý, hướng đến người mua nhà lần đầu hoặc nhóm khách hàng nâng cấp nhà ở, sản phẩm có thể tiếp cận một lượng khách hàng lớn hơn so với những dự án có tổng giá trị quá cao.

Chính 187 hồ sơ dự thầu phần nào cho thấy sức hấp dẫn của loại tài sản này.

Nhiệt độ giao dịch nhà mới đang nói lên điều gì?

Không chỉ kết quả đấu giá đất, các giao dịch nhà ở mới nhất cũng đang phát đi tín hiệu tương tự.

Dự án Beitou Hejing tại Songzhuang, Tongzhou được cho là đã bán trực tuyến 18 căn chỉ trong ba ngày kể từ khi mở bán, với giá trung bình khoảng 40.870 nhân dân tệ/m².

So với mặt bằng giá nhà mới tại Tongzhou thường trên 50.000 nhân dân tệ/m², mức giá này thấp hơn đáng kể.

Đây có thể được xem là một chiến lược thâm nhập thị trường tương đối thận trọng: thay vì cố gắng đẩy giá lên cao, chủ đầu tư ưu tiên đưa sản phẩm về mức mà khách hàng có khả năng chấp nhận.

Một số dự án khác cũng cho thấy xu hướng tương tự.

Dự án Senyu Wenhua tại Dongba có mức giá ban đầu khoảng 70.000 nhân dân tệ/m². Mức giá này thoạt nhìn khá cao, nhưng nếu đặt trong bối cảnh kỳ vọng giá nhà tại Dongba trong hai năm qua, mức giá lại không nhất thiết phản ánh một bước tăng mạnh.

Trong khi đó, Greentown Langyue Hefeng trên đường Qingyuan ở Daxing có giá bán ban đầu khoảng 45.000 nhân dân tệ/m².

Ba dự án nằm ở những khu vực khác nhau và hướng đến những nhóm khách hàng khác nhau, nhưng có một điểm chung: giá bán được kiểm soát ở mức tương đối thực tế.

Điều này cho thấy thị trường đang thưởng cho những dự án có sự cân bằng giữa giá cả và chất lượng.

Người mua nhà Bắc Kinh đang nhạy cảm hơn với giá

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường hiện nay nằm ở hành vi người mua.

Trong bối cảnh thu nhập chịu áp lực, cắt giảm lương và sa thải có thể ảnh hưởng đến khả năng tích lũy của một bộ phận người lao động, thời gian chuẩn bị tiền đặt cọc kéo dài hơn.

Người mua vì thế không chỉ nhìn vào tổng giá trị căn nhà.

Họ quan tâm rất nhiều đến khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.

Một căn hộ có tổng giá trị thấp hơn nhưng khoản trả nợ hàng tháng dễ kiểm soát có thể hấp dẫn hơn một căn hộ rộng hơn nhưng tạo áp lực tài chính lớn.

Đây là lý do các dự án có tổng giá trị vừa phải ngày càng có lợi thế.

Người mua nhà lần đầu muốn đảm bảo khả năng trả nợ.

Người muốn nâng cấp nhà ở cũng phải cân nhắc kỹ trước khi tăng quy mô khoản vay.

Trong bối cảnh đó, những dự án có giá quá cao nhưng không tạo ra khác biệt đủ lớn về vị trí, chất lượng hoặc độ khan hiếm sẽ khó thuyết phục khách hàng hơn.

Thị trường nhà ở Bắc Kinh đang hình thành cấu trúc “ổn định ở hai đầu, biến động ở giữa”

Một trong những điểm đáng chú ý nhất hiện nay là sự phân hóa theo phân khúc.

Ở đầu cao cấp, nhu cầu vẫn tồn tại.

Chẳng hạn, dự án Zhenyun của CR Land tại Haidian ghi nhận 9 giao dịch với tổng giá trị khoảng 186 triệu nhân dân tệ, tương đương giá trung bình khoảng 117.900 nhân dân tệ/m².

Một số dự án cao cấp khác như Zijing Chenyuan và China Overseas Jinghua Jiuxu cũng ghi nhận những giao dịch có giá trị lớn.

Điều này cho thấy nhóm khách hàng có tài sản ròng cao vẫn sẵn sàng tìm kiếm những bất động sản khan hiếm tại các vị trí hàng đầu.

Ở đầu còn lại, những dự án có mức giá hợp lý và hướng tới nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì doanh số.

Nhưng phân khúc tầm trung lại đứng giữa hai nhóm này.

Đây là nhóm dự án có giá khoảng 6-10 triệu nhân dân tệ, thường được định vị là sản phẩm nâng cấp nhưng không sở hữu mức độ khan hiếm tuyệt đối.

Nhóm này không có lợi thế giá như nhà ở vừa túi tiền.

Đồng thời, cũng không có khả năng chống chịu tốt như những bất động sản cao cấp thực sự khan hiếm.

Vì vậy, đây có thể là phân khúc chịu áp lực lớn nhất khi thị trường tiếp tục cạnh tranh bằng giá.

Vì sao phân khúc tầm trung dễ bị tổn thương?

Hãy hình dung một người mua đang đứng trước ba lựa chọn.

Một căn hộ giá thấp có vị trí tốt và đáp ứng đủ nhu cầu cơ bản.

Một căn hộ cao cấp nằm ở khu vực khan hiếm, có giá trị tài sản rõ ràng.

Và một căn hộ tầm trung có giá cao hơn đáng kể căn đầu tiên nhưng lại không tạo ra sự khác biệt quá lớn về chất lượng.

Trong bối cảnh kinh tế bất định, lựa chọn thứ ba dễ bị trì hoãn nhất.

Người mua có thể quyết định mua căn hộ giá thấp để giảm áp lực tài chính.

Hoặc nếu có đủ năng lực tài chính, họ có thể chọn luôn sản phẩm cao cấp thực sự khan hiếm.

Nhóm ở giữa vì thế dễ rơi vào tình trạng phải liên tục điều chỉnh giá để duy trì doanh số.

Đây chính là hiện tượng mà thị trường Bắc Kinh đang dần thể hiện.

Các nhà phát triển đang ưu tiên “sự chắc chắn”

Kết quả đấu giá Tuqiao cho thấy một thay đổi trong tư duy của doanh nghiệp bất động sản.

Thay vì đặt cược lớn vào những khu đất có tổng giá trị cao và kỳ vọng khách hàng sẽ chấp nhận mức giá cao trong tương lai, doanh nghiệp có xu hướng tìm kiếm những khu đất có thể tạo ra sản phẩm dễ bán ngay từ đầu.

Điều đó đồng nghĩa với việc:

• Tổng giá trị dự án vừa phải.
• Giá bán phù hợp với sức mua thực tế.
• Vị trí thuận tiện.
• Giao thông công cộng tốt.
• Hệ thống trường học và tiện ích tương đối hoàn chỉnh.
• Sản phẩm có thể tiếp cận người mua nhà lần đầu.
• Tốc độ bán hàng có khả năng dự báo cao hơn.

Trong thị trường tăng trưởng nóng, đây có thể không phải chiến lược tạo ra lợi nhuận lớn nhất.

Nhưng trong thị trường điều chỉnh, đó lại có thể là chiến lược giúp doanh nghiệp kiểm soát rủi ro tốt hơn.

Điều gì có thể xảy ra tiếp theo với thị trường bất động sản Bắc Kinh?

Nếu những xu hướng hiện tại tiếp tục, thị trường nhà ở Bắc Kinh có thể duy trì trạng thái phân hóa trong một thời gian.

Nhà ở phục vụ nhu cầu thiết yếu sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nhu cầu thực.

Bất động sản hạng sang tại những vị trí đặc biệt sẽ tiếp tục dựa vào sự khan hiếm và sức mua của nhóm khách hàng giàu có.

Trong khi đó, các dự án tầm trung sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.

Tình trạng này có thể chỉ thay đổi đáng kể khi kỳ vọng về thu nhập cải thiện và người dân sẵn sàng vay vốn trở lại.

Nếu người mua cảm thấy tương lai thu nhập ổn định hơn, tâm lý chấp nhận khoản vay lớn có thể quay trở lại.

Khi đó, phân khúc trung cấp mới có cơ hội phục hồi rõ rệt.

Tuqiao là một lô đất nhỏ nhưng phản ánh một thay đổi lớn

Khu đất Tuqiao có thể không phải là thương vụ lớn nhất trên thị trường bất động sản Bắc Kinh.

Nhưng kết quả đấu giá của nó lại giống như một tấm gương phản chiếu cách thị trường đang thay đổi.

Doanh nghiệp sẵn sàng cạnh tranh quyết liệt cho một lô đất có giá khởi điểm thấp, vị trí tốt, tổng giá trị vừa phải và khả năng tạo ra sản phẩm dễ bán.

Ngược lại, những dự án cao cấp với tổng giá trị lớn cần được đánh giá thận trọng hơn, bởi tốc độ hấp thụ phụ thuộc vào một nhóm khách hàng nhỏ hơn.

Điều này cho thấy một nguyên tắc ngày càng rõ trên thị trường bất động sản Bắc Kinh:

Không phải căn nhà đắt nhất sẽ là căn nhà có giá trị nhất, mà căn nhà phù hợp nhất với sức mua thực tế mới có khả năng tạo ra thanh khoản.

Trong giai đoạn thị trường đang điều chỉnh, “giá hợp lý + vị trí tốt + nhu cầu thực + tốc độ bán hàng” đang trở thành công thức quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Và nếu xu hướng này tiếp tục, cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản Bắc Kinh sẽ không chỉ là cuộc đua giành những khu đất đẹp nhất.

Đó sẽ là cuộc đua giành những khu đất có khả năng biến thành sản phẩm mà khách hàng thực sự có thể mua được.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà ở mới Bắc Kinh

Vì sao lô đất Tuqiao thu hút tới 187 hồ sơ dự thầu?

Lô đất có giá khởi điểm tương đối thấp, tổng giá trị dự án vừa phải, vị trí gần ga tàu điện ngầm và xung quanh có hệ thống trường học, công viên, khu dân cư. Đây là những yếu tố làm tăng khả năng phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Giá đất Tuqiao khoảng bao nhiêu?

Theo nội dung được công bố, giá trúng thầu tương đương khoảng 27.000 nhân dân tệ/m², cao hơn khoảng 5.700 nhân dân tệ/m² so với giá khởi điểm.

Người mua nhà Bắc Kinh hiện quan tâm điều gì nhất?

Ngoài vị trí và chất lượng, người mua ngày càng chú trọng tổng giá trị căn hộ và khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Khả năng kiểm soát áp lực tài chính trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định mua.

Phân khúc nào đang chịu áp lực lớn nhất?

Theo xu hướng được phản ánh trong nội dung phân tích, phân khúc tầm trung có giá khoảng 6-10 triệu nhân dân tệ dễ chịu áp lực hơn. Nhóm này vừa không có lợi thế về giá như nhà ở phổ thông, vừa thiếu sự khan hiếm như bất động sản cao cấp hàng đầu.

Thị trường Bắc Kinh có phải đang suy yếu ở tất cả các phân khúc?

Không. Thị trường đang phân hóa mạnh. Một số dự án giá hợp lý vẫn có khả năng bán tốt, trong khi bất động sản cao cấp tại vị trí khan hiếm vẫn có sức mua. Phân khúc tầm trung mới là khu vực dễ chịu tác động từ cạnh tranh giá.