Hà Nội đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm: Bước đi mạnh để hạn chế đầu cơ và ưu tiên nhu cầu ở thật

Hà Nội nghiên cứu mô hình khu đô thị đa mục tiêu

Hà Nội đang đưa ra một hướng tiếp cận mới trong phát triển đô thị khi nghiên cứu mô hình “khu đô thị đa mục tiêu” với cơ chế quản lý đặc thù dành cho nhà ở thương mại.

Đáng chú ý nhất là đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong vòng 3 năm kể từ thời điểm người mua thanh toán đủ tiền.

Theo thông tin từ lãnh đạo UBND TP Hà Nội, mô hình mới sẽ kết hợp nhiều loại hình nhà ở trong cùng một dự án nhằm hướng tới phát triển đô thị bền vững, đồng thời giảm tình trạng đầu cơ bất động sản kéo dài nhiều năm qua.

Đây được xem là một trong những thay đổi đáng chú ý trong tư duy phát triển đô thị của Hà Nội khi ưu tiên nhiều hơn cho nhu cầu ở thật thay vì chỉ tập trung vào tăng trưởng thị trường bất động sản.

Khu đô thị đa mục tiêu sẽ gồm những loại hình nhà ở nào?

Theo định hướng đang được nghiên cứu, mô hình khu đô thị đa mục tiêu sẽ bao gồm:

• Nhà tái định cư
• Nhà ở xã hội
• Nhà ở thương mại
• Nhà công vụ (nếu cần thiết)

Trong đó, tỷ lệ các loại hình dự kiến như sau:

$Nhà\ tái\ định\ cư\ 40\%-50\%,\ Nhà\ ở\ xã\ hội\ 20\%-25\%,\ Nhà\ ở\ thương\ mại\ phần\ còn\ lại$Nhaˋ taˊi định cư 40%−50%, Nhaˋ ở xa~ hội 20%−25%, Nhaˋ ở thương mại pha^ˋn coˋn lại

Cách phân bổ này cho thấy Hà Nội đang muốn xây dựng các khu đô thị có cấu trúc dân cư đa dạng, thay vì phát triển đơn thuần các dự án thương mại cao cấp như trước đây.

Theo giới chuyên gia, đây là mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng nhằm tạo ra cộng đồng cư dân ổn định, đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ.

Đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm

Điểm đáng chú ý nhất trong dự thảo là cơ chế quản lý riêng dành cho phân khúc nhà ở thương mại.

Cụ thể, người mua nhà sẽ bị hạn chế quyền chuyển nhượng trong vòng 3 năm kể từ thời điểm thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng.

Nếu muốn bán lại trong thời gian này, giao dịch chỉ được thực hiện với chủ đầu tư và mức giá chuyển nhượng không vượt quá giá gốc ghi trong hợp đồng.

Quy định này được đánh giá là động thái mạnh tay nhằm:

• Hạn chế đầu cơ ngắn hạn
• Giảm tình trạng “lướt sóng” bất động sản
• Tăng tỷ lệ cư dân ở thực
• Nâng hiệu quả sử dụng hạ tầng đô thị

Trong nhiều năm qua, không ít khu đô thị tại Hà Nội rơi vào tình trạng:

• Nhà xây xong nhưng ít người ở
• Biệt thự bỏ hoang
• Shophouse đóng cửa
• Hạ tầng thiếu sức sống

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc bất động sản bị xem là công cụ đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu cư trú thực tế.

Hà Nội muốn kiểm soát cả lợi nhuận của chủ đầu tư

Không chỉ kiểm soát hoạt động mua bán, dự thảo còn đề xuất cơ chế giám sát lợi nhuận đối với phần nhà ở thương mại.

Theo đó, lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ được khống chế tối đa ở mức:

$Lợi\ nhuận\ tối\ đa = 15\%\ tổng\ chi\ phí\ đầu\ tư\ xây\ dựng$Lợi nhuận to^ˊi đa=15% tổng chi phıˊ đa^ˋu tư xa^y dựng

Ngoài ra:

• Giá bán dự kiến
• Doanh thu
• Chi phí đầu tư

đều phải trải qua quá trình thẩm tra hoặc kiểm toán trước khi sản phẩm được đưa ra thị trường.

Đây được xem là cơ chế khá đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu vận hành theo cơ chế thị trường tự do.

Vì sao Hà Nội muốn siết chuyển nhượng nhà ở thương mại?

1. Hạn chế đầu cơ bất động sản

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Hà Nội nhiều năm qua tồn tại tình trạng đầu cơ mạnh tại các khu đô thị lớn.

Nhiều nhà đầu tư mua số lượng lớn sản phẩm chỉ để chờ tăng giá thay vì đưa vào sử dụng.

Điều này khiến:

• Giá nhà tăng cao
• Người mua ở thực khó tiếp cận
• Khu đô thị thiếu cư dân sinh sống thực tế

2. Tăng hiệu quả sử dụng đất đô thị

Đất đô thị là nguồn lực rất lớn nhưng nhiều khu vực sau khi hoàn thiện vẫn thiếu sức sống do tỷ lệ lấp đầy thấp.

Khi có nhiều cư dân thực sự sinh sống, các dịch vụ như:

• Trường học
• Thương mại
• Giao thông
• Y tế
• Tiện ích công cộng

mới có điều kiện phát triển đồng bộ.

3. Hướng tới phát triển đô thị bền vững

Theo các chuyên gia quy hoạch, đô thị chỉ có thể vận hành hiệu quả khi hình thành cộng đồng dân cư ổn định thay vì chỉ tồn tại các tài sản đầu tư bỏ trống.

Chuyên gia nói gì về đề xuất mới của Hà Nội?

Theo LS Phạm Thanh Tuấn – chuyên gia pháp lý bất động sản, đề xuất này cho thấy sự thay đổi trong tư duy phát triển nhà ở tại đô thị lớn.

Nếu trước đây các dự án chủ yếu vận hành theo cơ chế thị trường thì nay yếu tố:

• An sinh
• Nhu cầu ở thực
• Hiệu quả đô thị

được đặt vào vị trí trung tâm.

Ông cho rằng mục tiêu lớn hơn của chính sách không chỉ là kiểm soát đầu cơ mà còn hướng tới hình thành các khu đô thị thực sự có cư dân sinh sống.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property nhận định việc hạn chế chuyển nhượng có thể giúp giảm giao dịch ngắn hạn tại các dự án lớn.

Theo ông, tác động đáng chú ý nhất không phải là kéo giảm giá nhà mà là thúc đẩy khả năng lấp đầy dân cư.

Nhiều đô thị tại Hà Nội đang thiếu “sức sống”

Thực tế cho thấy không ít khu đô thị mới tại Hà Nội từng rơi vào cảnh:

• Hạ tầng hoàn thiện nhưng ít người ở
• Dãy shophouse đóng cửa hàng loạt
• Biệt thự bỏ hoang nhiều năm
• Thiếu hoạt động thương mại và dịch vụ

Khi tỷ lệ đầu cơ quá lớn, hiệu quả khai thác hạ tầng đô thị bị giảm đáng kể dù nguồn lực đầu tư rất lớn.

Nhiều chuyên gia cho rằng nếu không kiểm soát tốt đầu cơ, thành phố sẽ đối mặt nguy cơ phát triển đô thị thiếu bền vững.

Hà Nội đang có thêm nhiều cơ chế đặc thù

Đề xuất mới được đưa ra trong bối cảnh Hà Nội đang có thêm các cơ chế đặc thù theo:

• Luật Thủ đô 2024
• Nghị quyết 258/2025/QH15

Các cơ chế này cho phép thành phố chủ động hơn trong:

• Quản lý đất đai
• Quy hoạch
• Phát triển đô thị
• Kiểm soát thị trường bất động sản

Đây được xem là nền tảng quan trọng để Hà Nội thử nghiệm các mô hình phát triển đô thị mới.

Chính sách có thể tác động ra sao đến thị trường bất động sản?

Đối với nhà đầu tư

Những nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn có thể bị ảnh hưởng đáng kể do mất tính thanh khoản trong 3 năm đầu.

Đối với người mua ở thực

Người có nhu cầu ở thực có thể hưởng lợi nhờ:

• Giảm cạnh tranh đầu cơ
• Tăng cơ hội tiếp cận nhà ở
• Hình thành cộng đồng cư dân ổn định hơn

Đối với chủ đầu tư

Doanh nghiệp có thể phải thay đổi chiến lược phát triển dự án theo hướng chú trọng chất lượng sống thay vì chỉ bán hàng.

Những thách thức cần giải quyết

Dù được đánh giá tích cực, nhiều chuyên gia cho rằng để chính sách phát huy hiệu quả, Hà Nội cần thêm các công cụ quản lý đồng bộ như:

• Cơ sở dữ liệu giao dịch minh bạch
• Quản lý thuế hiệu quả
• Kiểm soát giao dịch “lách luật”
• Tăng nguồn cung phù hợp nhu cầu ở thật

Nếu không kiểm soát tốt, thị trường có thể phát sinh các hình thức mua bán ngầm hoặc ủy quyền để né quy định hạn chế chuyển nhượng.

Hà Nội đang thay đổi tư duy phát triển đô thị

Đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm cho thấy Hà Nội đang từng bước chuyển từ tư duy phát triển bất động sản thuần túy sang mô hình đô thị lấy cư dân làm trung tâm.

Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách này có thể giúp hình thành các khu đô thị có tỷ lệ cư trú thực cao hơn, hạ tầng vận hành hiệu quả hơn và giảm tình trạng đầu cơ kéo dài trên thị trường.

Tuy nhiên, để mô hình phát huy đúng mục tiêu, thành phố sẽ cần thêm các giải pháp đồng bộ về quản lý dữ liệu, thuế và kiểm soát giao dịch nhằm đảm bảo thị trường vận hành minh bạch và bền vững.