Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa sâu

Thị trường bất động sản phục hồi mạnh nhưng không còn “dễ ăn”

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự phục hồi rõ nét kể từ đầu năm 2023. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung đã tăng mạnh từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm mới trong năm 2025 – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.

Đáng chú ý, mức tăng này tương đương khoảng 88% so với năm 2024, phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của thị trường sau thời gian dài bị “nén cung”.

Nguồn cung bùng nổ, giá bất động sản thiết lập mặt bằng mới

Sự gia tăng nguồn cung diễn ra trong bối cảnh nhiều yếu tố vĩ mô thuận lợi như:

• Lãi suất thấp giai đoạn trước
• Dòng tiền dồi dào
• Nhu cầu tích lũy bị dồn nén

Những yếu tố này đã thúc đẩy làn sóng mua mạnh, khiến giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới.

Đặc biệt, trong quý 3/2025:

• Giá căn hộ tại nhiều khu vực tăng từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng/căn
• Hiện tượng “mua nhanh – bán chênh” diễn ra phổ biến
• Nhiều dự án “mở bán là hết hàng”

Thậm chí, không ít nhà đầu tư ghi nhận mức sinh lời gấp đôi chỉ trong vòng 1–2 năm.

Thị trường bắt đầu phân hóa khi nguồn cung tăng mạnh

Từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản bắt đầu chuyển sang trạng thái mới khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt.

Hàng loạt dự án:

• Được tháo gỡ pháp lý
• Được tái khởi động
• Hoặc triển khai mới (hơn 20 dự án lớn)

Phần lớn tập trung tại các khu vực vùng ven, gắn với hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm.

Không chỉ tăng về số lượng, nguồn cung còn được nâng cấp về chất lượng với sự xuất hiện của các:

• Khu đô thị tích hợp
• Dự án đồng bộ tiện ích
• Sản phẩm có quy hoạch bài bản

Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận lượng lớn hàng tồn kho và sản phẩm bán lại từ nhà đầu tư, khiến tổng nguồn cung dự kiến năm 2026 có thể đạt tới 200.000 sản phẩm.

Thanh khoản không còn dàn trải, dòng tiền “chọn lọc”

Dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng thị trường không còn “nóng đều” như trước. Thay vào đó là sự phân hóa rõ rệt.

Trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn:

• Giao dịch giảm tốc
• Dòng tiền tập trung vào sản phẩm chất lượng
• Nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền

Theo Trần Quang Trung, thanh khoản hiện nay chủ yếu tập trung vào:

• Căn hộ có vị trí tốt
• Dự án pháp lý rõ ràng
• Sản phẩm có mức giá hợp lý

Ngược lại, các khu vực từng “tăng nóng” bắt đầu:

• Đi ngang
• Hoặc điều chỉnh nhẹ

Điều này tạo áp lực tâm lý không nhỏ đối với nhà đầu tư ngắn hạn.

Nhà đầu tư ngắn hạn bị “lọc”, thị trường hướng tới bền vững

Trong giai đoạn thanh khoản chậm lại, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao buộc phải:

• Điều chỉnh chiến lược
• Giảm kỳ vọng lợi nhuận
• Thậm chí bán tài sản

Ngược lại, những nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững vàng lại có lợi thế:

• Linh hoạt tái cấu trúc khoản vay
• Nắm giữ tài sản dài hạn
• Tận dụng cơ hội mua vào

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, loại bỏ dần những chiến lược đầu tư thiếu bền vững.

Chiến lược đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất

Theo Phạm Thị Miền, trong bối cảnh mới, nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận.

Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, cần tập trung vào:

• Giá trị sử dụng thực tế
• Khả năng tạo dòng tiền
• Thời gian hoàn vốn

Một số nguyên tắc quan trọng được khuyến nghị:

• Ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch
• Lựa chọn khu vực có hạ tầng rõ ràng
• Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao
• Xác định thời gian đầu tư tối thiểu 3–5 năm

Đặc biệt, các sản phẩm có thể khai thác ngay như:

• Căn hộ cho thuê
• Nhà phố thương mại
• Bất động sản gần khu công nghiệp

được đánh giá là có tính thanh khoản tốt hơn.

Doanh nghiệp cũng phải thay đổi để thích nghi

Không chỉ nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối mặt với yêu cầu khắt khe hơn từ thị trường.

Theo Nguyễn Quốc Hiệp, khách hàng ngày càng:

• Yêu cầu cao về chất lượng
• Quan tâm đến pháp lý
• Đòi hỏi minh bạch thông tin

Do đó, doanh nghiệp cần:

• Định giá sản phẩm phù hợp
• Phát triển dự án theo nhu cầu thực
• Nâng cao uy tín thương hiệu

Nếu không thích nghi, các chủ đầu tư có thể phải “ôm trái đắng” trong giai đoạn thị trường cạnh tranh khốc liệt.

Dù nguồn cung bất động sản đang tăng mạnh, thị trường không còn “tăng nóng” mà bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc. Đây là quá trình tất yếu giúp thị trường trở nên minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn. Trong bối cảnh này, chỉ những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, hiểu rõ giá trị thực của sản phẩm mới có thể tận dụng cơ hội và tạo ra lợi nhuận ổn định.