Xu hướng mới của nhà đầu tư FDI: Thuê đất tối thiểu 35 năm và “bài toán khó” cho bất động sản công nghiệp TP.HCM

Xu hướng FDI thay đổi: Không còn “thuê ngắn hạn, chi phí rẻ”

Thị trường bất động sản công nghiệp tại TP.Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ khi nhu cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài (FDI) thay đổi rõ rệt. Theo báo cáo mới nhất của Avison Young Việt Nam, thay vì ưu tiên chi phí thấp và thời gian thuê ngắn như trước, các doanh nghiệp FDI hiện yêu cầu thời hạn thuê đất tối thiểu 35 năm, kèm theo hàng loạt điều kiện về hạ tầng, nhân lực và hệ sinh thái.

Đây không chỉ là một thay đổi về thời hạn thuê, mà còn phản ánh sự chuyển dịch chiến lược đầu tư dài hạn, đặc biệt trong các lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, năng lượng và logistics.

Điểm nghẽn của bất động sản công nghiệp TP.HCM

Trong nhiều năm qua, bất động sản công nghiệp tại TP.HCM tồn tại những “nút thắt” lớn:

• Hạ tầng xuống cấp tại nhiều khu công nghiệp (KCN)
• Thời hạn thuê đất sắp hết, phần lớn trước năm 2050
• Hơn một nửa trong số 20 KCN/KCX đã lấp đầy

Điều này khiến nguồn cung đất công nghiệp trở nên khan hiếm, trong khi nhu cầu thuê lại tăng mạnh, đặc biệt từ các ngành xuất khẩu và công nghệ cao.

Thực tế, thành phố đã bắt đầu tái cấu trúc từ hơn 5 năm trước, với việc di dời các ngành thâm dụng lao động như dệt may, da giày sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai hay Bình Dương. Tuy nhiên, quá trình này vẫn chưa hoàn tất.

KCN xanh và bền vững – Xu hướng tất yếu

Theo các chuyên gia, việc chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp xanh không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc. Đây là giải pháp giúp:

• Giải quyết mất cân bằng cung – cầu kéo dài
• Tăng khả năng thu hút FDI chất lượng cao
• Đáp ứng tiêu chuẩn môi trường toàn cầu

Ông Vũ Minh Chí – đại diện Avison Young Việt Nam – cho rằng, việc chuyển đổi không chỉ dừng ở gia hạn thuê đất mà là tái cấu trúc toàn diện từ quy hoạch, chức năng đến lựa chọn nhà đầu tư.

Vì sao FDI yêu cầu thuê đất tối thiểu 35 năm?

Sự thay đổi này đến từ nhiều yếu tố cốt lõi:

1. Tính toán dòng tiền dài hạn

Các dự án công nghệ cao, bán dẫn, dữ liệu… cần thời gian hoàn vốn dài, nên thời hạn thuê phải đủ lớn để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

2. Chi phí đầu tư hạ tầng lớn

Những ngành mới yêu cầu hệ thống điện, nước, dữ liệu, năng lượng ổn định – chi phí đầu tư ban đầu rất cao.

3. Chuỗi cung ứng phức tạp

Doanh nghiệp cần thời gian để xây dựng hệ sinh thái nhà cung ứng, logistics và nhân lực.

4. Rủi ro pháp lý và vận hành

Thời hạn dài giúp giảm thiểu rủi ro liên quan đến gia hạn, thay đổi chính sách hoặc gián đoạn hoạt động.

“Công thức cũ” không còn hiệu quả

Trước đây, mô hình “tìm đất rẻ – ưu đãi cao – xây nhanh” từng là chìa khóa thành công. Nhưng hiện nay, theo Avison Young:

Giá thuê rẻ không còn ý nghĩa nếu thiếu nhân lực chất lượng, hạ tầng yếu hoặc logistics không đáp ứng.

Nhà đầu tư hiện đánh giá địa điểm dựa trên nhiều yếu tố:

• Nguồn nhân lực có tay nghề
• Hệ sinh thái công nghiệp
• Hạ tầng năng lượng và số hóa
• Thời gian cấp phép và chi phí tuân thủ

Cơ hội để Việt Nam bứt phá trong chuỗi giá trị

Việt Nam đang có cơ hội lớn để nâng tầm vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Hiện nay, quốc gia đã vượt Trung Quốc trong một số lĩnh vực xuất khẩu điện tử sang Hoa Kỳ. Tuy nhiên, phần lớn vẫn dừng ở khâu lắp ráp.

Trong ngành điện – điện tử, tỷ lệ giá trị gia tăng nội địa chỉ khoảng 26,9%, thấp hơn nhiều so với các quốc gia như:

• Thái Lan
• Indonesia
• Ấn Độ
• Hàn Quốc

Thu hút “ông lớn” công nghệ: Bài toán hạ tầng

Để nâng cấp vị thế, Việt Nam cần thu hút các tập đoàn lớn như:

• Intel
• Samsung Electronics
• Qualcomm

Không chỉ sản xuất, mục tiêu là đưa các hoạt động R&D và thiết kế vào trong nước. Điều này đòi hỏi:

• Hạ tầng KCN đạt chuẩn quốc tế
• Nguồn điện ổn định
• Hệ thống dữ liệu và viễn thông mạnh
• Chính sách minh bạch, nhanh gọn

Làn sóng OEM và cơ hội nội địa hóa

Các nhà sản xuất thiết bị gốc (OEM) như:

• Foxconn
• Luxshare
• Goertek

đang đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam. Điều này mang lại hai lợi ích lớn:

1. Đáp ứng quy tắc xuất xứ để hưởng ưu đãi thuế
2. Tạo cơ hội cho doanh nghiệp Việt tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng

Tái định nghĩa năng lực cạnh tranh

Hiện TP.HCM có khoảng 10 dự án trung tâm dữ liệu, nhưng chỉ 3 dự án đi vào vận hành. Điều này cho thấy tiềm năng lớn nhưng cũng phản ánh hạn chế về triển khai.

Theo Avison Young, việc cạnh tranh bằng:

• Ưu đãi thuế
• Giá thuê đất thấp
• Nhân công giá rẻ

đã không còn phù hợp. Thay vào đó, cần tập trung vào nâng cấp toàn diện năng lực hạ tầng và quản trị.

Xu hướng yêu cầu thuê đất tối thiểu 35 năm của nhà đầu tư FDI đang đặt ra thách thức nhưng cũng mở ra cơ hội lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nếu tận dụng tốt quá trình chuyển đổi, đặc biệt tại TP.HCM, Việt Nam hoàn toàn có thể vươn lên trở thành trung tâm sản xuất hiện đại và bền vững trong khu vực.