Doanh nghiệp bất động sản lao đao quý I: Lỗ chồng lỗ, nhiều công ty mang hàng trăm tỷ đi đầu tư chứng khoán

Thị trường bất động sản năm 2026 vẫn đang đối mặt với nhiều áp lực lớn khi hàng loạt doanh nghiệp niêm yết tiếp tục công bố kết quả kinh doanh ảm đạm trong quý I. Không ít doanh nghiệp rơi vào tình trạng doanh thu sụt giảm, dòng tiền âm kéo dài và lợi nhuận tiếp tục chìm trong thua lỗ.

Đáng chú ý, trong bối cảnh hoạt động kinh doanh cốt lõi gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản lại lựa chọn chuyển dòng vốn sang đầu tư chứng khoán với quy mô hàng trăm tỷ đồng nhằm tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Xu hướng này phản ánh rõ sự giằng co của thị trường địa ốc cũng như áp lực tài chính ngày càng lớn đối với các chủ đầu tư.

DIC Corp (DIG): Doanh thu giảm, tiếp tục báo lỗ

Báo cáo tài chính quý I cho thấy Tổng Công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp – mã chứng khoán DIG) ghi nhận doanh thu thuần gần 145 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc không còn nguồn thu từ bán thành phẩm – mảng từng mang về hơn 26 tỷ đồng trong cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp lại tăng mạnh 11%, lên gần 85 tỷ đồng. Điều này khiến DIG tiếp tục lỗ ròng gần 7 tỷ đồng, dù mức lỗ đã cải thiện đáng kể so với khoản lỗ hơn 35 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Năm 2026, DIG đặt kế hoạch kinh doanh khá thận trọng:

• Doanh thu hợp nhất: 3.000 tỷ đồng
• Lợi nhuận trước thuế: 600 tỷ đồng

So với kết quả năm 2025, các chỉ tiêu này lần lượt giảm 37% và 27%.

Tính đến ngày 31/3, tổng tài sản của DIG đạt hơn 17.700 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu năm.

Phần lớn nguồn vốn tập trung ở các khoản phải thu ngắn hạn gần 5.800 tỷ đồng, chủ yếu là:

• Dự án Bắc Vũng Tàu: hơn 1.000 tỷ đồng
• Dự án Long Tân: hơn 2.700 tỷ đồng

Tuy nhiên, điểm tích cực là nợ phải trả giảm 15%, còn gần 7.600 tỷ đồng; trong đó dư nợ vay giảm mạnh 36%, còn hơn 1.400 tỷ đồng.

LDG: Không có doanh thu, lỗ lũy kế vượt 1.268 tỷ đồng

Tình hình tại Công ty CP Đầu tư LDG (mã chứng khoán LDG) còn đáng lo ngại hơn khi doanh nghiệp này ghi nhận quý I gần như “trắng doanh thu”.

Cụ thể:

• Không phát sinh doanh thu bán hàng
• Phát sinh các khoản giảm trừ gần 10 tỷ đồng
• Doanh thu thuần âm hơn 9,8 tỷ đồng

Trong khi cùng kỳ năm trước, doanh thu vẫn đạt dương 77 tỷ đồng.

Kết quả là LDG tiếp tục lỗ hơn 16 tỷ đồng trong quý I, nâng tổng lỗ lũy kế lên tới 1.268 tỷ đồng, tương đương 49% vốn điều lệ.

Đáng chú ý hơn, dòng tiền kinh doanh trong kỳ âm tới 1.576 tỷ đồng, trái ngược hoàn toàn với mức dương 183 tỷ đồng cùng kỳ.

Tính đến ngày 31/3:

• Tổng tài sản còn 8.028 tỷ đồng
• Phải thu ngắn hạn: 2.883 tỷ đồng
• Tài sản ngắn hạn khác: 2.004 tỷ đồng
• Hàng tồn kho: 1.322 tỷ đồng

Ngoài ra, giá trị dự án khu chung cư lô C1 tại Khu đô thị mới Bình Nguyên, phường Đông Hòa, TPHCM đã giảm từ gần 449 tỷ đồng xuống 0 đồng – một diễn biến đáng chú ý cho thấy áp lực xử lý tài sản của doanh nghiệp.

Nhà Đà Nẵng (NDN): Doanh thu tăng mạnh nhưng vẫn lỗ

Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã chứng khoán NDN) ghi nhận doanh thu gần 17 tỷ đồng trong quý I, tăng tới 241% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại chuyển từ mức lãi gần 45 tỷ đồng cùng kỳ sang lỗ 630 triệu đồng.

Nguyên nhân chủ yếu là do doanh nghiệp tăng mạnh trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán, thay vì hoàn nhập như năm trước.

Không chỉ vậy, dòng tiền kinh doanh chính của NDN cũng âm tới 223 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ vẫn dương 82 tỷ đồng.

Tại ngày 31/3:

• Tổng tài sản đạt 1.309 tỷ đồng
• Tiền và tương đương tiền giảm 77%
• Từ gần 201 tỷ đồng xuống chỉ còn hơn 60 tỷ đồng

Điều này cho thấy áp lực thanh khoản đang hiện hữu rõ rệt.

Lideco (NTL): Bất động sản yếu, lợi nhuận đến từ chứng khoán

Khác với nhiều doanh nghiệp khác, Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm – Lideco (mã chứng khoán NTL) vẫn ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh trong quý I.

Tuy nhiên, nguồn lợi nhuận này lại không đến từ bất động sản.

Doanh thu thuần chỉ đạt gần 4,5 tỷ đồng, trong đó:

• Hoạt động bất động sản chỉ đóng góp gần 348 triệu đồng
• Phần lớn đến từ cung cấp dịch vụ

Ngược lại, doanh thu tài chính lên tới gần 14 tỷ đồng, vượt xa hoạt động cốt lõi.

Nhờ đó, cùng với việc chi phí tài chính và quản lý giảm 12%, lợi nhuận sau thuế của NTL đạt gần 15 tỷ đồng, tăng 130% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 7 quý gần nhất.

Mang gần 600 tỷ đồng đi đầu tư chứng khoán

Một xu hướng đáng chú ý là nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gia tăng mạnh đầu tư chứng khoán.

Lideco đầu tư hơn 576 tỷ đồng vào cổ phiếu

Danh mục chứng khoán kinh doanh của Lideco có giá gốc lên tới 576 tỷ đồng, trong khi giá trị hợp lý cuối kỳ đạt 644 tỷ đồng, tương ứng mức lãi tạm tính khoảng 12%.

Khoản đầu tư lớn nhất là cổ phiếu TCH của Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy:

• Giá gốc: 308 tỷ đồng
• Giá trị hợp lý: 369 tỷ đồng
• Tạm lãi khoảng 20%

Nhà Đà Nẵng rót hơn 600 tỷ đồng vào thị trường chứng khoán

Khoản mục chứng khoán kinh doanh của Nhà Đà Nẵng tăng 54% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 211 tỷ đồng, nâng tổng giá trị lên hơn 600 tỷ đồng.

Các khoản đầu tư đáng chú ý gồm:

• Cổ phiếu GEX: từ 22 tỷ lên 52 tỷ đồng
• Cổ phiếu MBB: từ 16 tỷ lên 66 tỷ đồng
• Cổ phiếu VPB: từ 0 lên hơn 75 tỷ đồng
• Cổ phiếu VHM: từ 71 tỷ lên gần 91 tỷ đồng

Tuy nhiên, dự phòng đầu tư chứng khoán cũng tăng từ hơn 14 tỷ đồng lên hơn 29 tỷ đồng, cho thấy rủi ro không hề nhỏ.

Quý I/2026 cho thấy bức tranh phân hóa mạnh của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn loay hoay với bài toán dòng tiền và hàng tồn kho, một số đơn vị lại tìm kiếm cơ hội từ thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, về dài hạn, sự phục hồi bền vững vẫn phải đến từ hoạt động phát triển dự án, bán hàng và cải thiện thanh khoản thị trường địa ốc, thay vì phụ thuộc vào lợi nhuận tài chính ngắn hạn.