Đất bị thu hồi “treo” hơn 20 năm có được cấp sổ đỏ? Quy định mới nhất theo Luật Đất đai 2024

Tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” hay đất đã có quyết định thu hồi nhưng nhiều năm không triển khai đang diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước. Điều này khiến người dân rơi vào tình cảnh khó khăn khi không thể xây dựng, chuyển nhượng hoặc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Mới đây, ông Huân đặt câu hỏi liên quan đến trường hợp đất của gia đình đã có quyết định thu hồi từ hơn 20 năm trước nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. Ông băn khoăn liệu mình có quyền yêu cầu cơ quan chức năng xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

Theo phản hồi từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai 2024 đã có quy định khá rõ về vấn đề này, đặc biệt là trường hợp quyết định thu hồi đất kéo dài quá nhiều năm nhưng không triển khai thực tế.

Đất đã có quyết định thu hồi có được cấp sổ đỏ không?

Theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, một trong các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:

Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, luật cũng đồng thời mở ra ngoại lệ rất quan trọng:

Trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.

Điều này đồng nghĩa rằng nếu cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất nhưng sau 3 năm vẫn chưa triển khai thực hiện trên thực tế thì người dân vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

Đây là điểm mới có ý nghĩa lớn trong Luật Đất đai 2024 nhằm tháo gỡ tình trạng “quy hoạch treo”, “thu hồi treo” kéo dài nhiều năm gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người dân.

Đất bị “treo” hơn 20 năm: Người dân có quyền yêu cầu xem xét cấp sổ đỏ

Trong trường hợp của ông Huân, theo nguyên tắc được Bộ Nông nghiệp và Môi trường viện dẫn, nếu:

• Đất đã có quyết định thu hồi;
• Nhưng quá 3 năm không triển khai thực hiện;
• Người sử dụng đất đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật;

thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, do mỗi trường hợp có hồ sơ pháp lý, nguồn gốc sử dụng đất và tình trạng quy hoạch khác nhau nên việc giải quyết cụ thể sẽ thuộc thẩm quyền của cơ quan địa phương.

Nói cách khác, việc được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào quá trình xác minh thực tế của cơ quan quản lý đất đai tại nơi có đất.

Vì sao Luật Đất đai 2024 bổ sung quy định này?

Trong nhiều năm qua, không ít khu đất tại các đô thị lớn rơi vào tình trạng:

• Có quy hoạch nhưng không triển khai;
• Có quyết định thu hồi nhưng kéo dài hàng chục năm;
• Người dân không được xây dựng nhà ở;
• Không được tách thửa, chuyển nhượng;
• Không được cấp sổ đỏ.

Điều này gây lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân.

Vì vậy, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cơ chế giới hạn thời gian thực hiện quyết định thu hồi đất. Nếu sau 3 năm không thực hiện thì quyền lợi của người dân cần được xem xét bảo đảm theo quy định pháp luật.

Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm hạn chế tình trạng dự án “treo” kéo dài vô thời hạn như trước đây.

Các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Dù thuộc trường hợp quyết định thu hồi quá 3 năm chưa thực hiện, người dân vẫn cần đáp ứng các điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024.

Việc xem xét cấp sổ đỏ được áp dụng theo các Điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai.

Một số điều kiện phổ biến gồm:

1. Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Ví dụ:

• Giấy tờ mua bán;
• Giấy tờ chuyển nhượng;
• Giấy tờ giao đất;
• Hồ sơ kê khai đăng ký;
• Biên lai nộp thuế đất.

2. Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp

Đây là điều kiện rất quan trọng khi xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Nếu đất đang tranh chấp hoặc vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai thì khả năng được cấp sổ đỏ sẽ bị hạn chế.

3. Phù hợp quy hoạch sử dụng đất

Trong một số trường hợp, dù dự án treo kéo dài nhưng quy hoạch vẫn còn hiệu lực thì cơ quan chức năng sẽ xem xét cụ thể trước khi quyết định cấp Giấy chứng nhận.

Người dân cần làm gì nếu đất bị quy hoạch treo lâu năm?

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người dân nên chủ động thực hiện một số bước sau:

Kiểm tra tình trạng pháp lý của quyết định thu hồi

Người dân có thể liên hệ:

• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Phòng Tài nguyên và Môi trường;
• UBND cấp huyện hoặc cấp xã;

để kiểm tra:

• Quyết định thu hồi còn hiệu lực hay không;
• Dự án có tiếp tục triển khai hay đã hủy bỏ;
• Quy hoạch có được điều chỉnh hay không.

Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ

Hồ sơ nên bao gồm:

• Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất;
• Xác nhận sử dụng đất ổn định;
• Hồ sơ thuế đất;
• Giấy tờ nhân thân;
• Biên bản xác nhận không tranh chấp.

Gửi đề nghị xem xét cấp Giấy chứng nhận

Nếu đất thuộc trường hợp quá 3 năm chưa thực hiện thu hồi, người dân có thể gửi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận để cơ quan có thẩm quyền xem xét theo quy định.

Quy định mới giúp giảm tình trạng “dự án treo”

Giới chuyên gia đánh giá việc Luật Đất đai 2024 quy định rõ thời hạn 3 năm đối với quyết định thu hồi đất là bước thay đổi tích cực.

Quy định này góp phần:

• Bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân;
• Hạn chế lãng phí đất đai;
• Tăng trách nhiệm của cơ quan quản lý;
• Giảm tình trạng dự án chậm triển khai kéo dài nhiều thập kỷ.

Đồng thời, đây cũng là cơ sở để người dân mạnh dạn thực hiện quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với các khu đất bị “treo” nhiều năm.

Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ hội tháo gỡ cho hàng loạt trường hợp đất bị thu hồi “treo” kéo dài nhiều năm nhưng không triển khai thực hiện.

Theo quy định mới, nếu đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà chưa thực hiện thì người dân vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Tuy nhiên, mỗi trường hợp sẽ cần được cơ quan địa phương kiểm tra hồ sơ, nguồn gốc sử dụng đất và tình trạng quy hoạch cụ thể trước khi quyết định.

Người dân nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý, liên hệ cơ quan chức năng và thực hiện các thủ tục cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Hỏi đáp về đất bị thu hồi treo và cấp sổ đỏ