Đã xác định diện tích đất ở trước đây, năm 2025 có được xin xác định lại theo Luật Đất đai 2024?

Việc xác định diện tích đất ở luôn là vấn đề quan trọng đối với người dân, đặc biệt trong các trường hợp thửa đất có vườn, ao, đất thổ cư và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cấp từ nhiều năm trước. Khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều hộ gia đình đặt câu hỏi liệu phần diện tích đất ở đã được xác định trước đây có thể được xác định lại theo hạn mức mới hay không.

Trường hợp của gia đình bà Thanh Tuyền là ví dụ điển hình đang được nhiều người quan tâm.

Trường hợp thực tế của gia đình bà Thanh Tuyền

Gia đình bà Thanh Tuyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1998 với tổng diện tích là 500 m², trong đó mục đích sử dụng đất được ghi là Q+T.

Tuy nhiên, đến năm 2020, cơ quan chức năng đã tiến hành xác định lại diện tích đất ở và kết luận phần đất ở chỉ là 100 m², căn cứ vào:

• Sổ đăng ký ruộng đất trước đây ghi nhận 100 m² đất ở
• Quy định của Luật Đất đai 2013
• Căn cứ theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Đến tháng 9/2025, gia đình bà tiếp tục đề nghị cơ quan chức năng xác định lại diện tích đất ở theo hạn mức đất ở do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm năm 2025, với mức tối đa lên tới 300 m².

Câu hỏi được đặt ra là:

Nếu thửa đất đã được xác định diện tích đất ở đúng quy định của Luật Đất đai 2013, thì có được xác định lại theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 hay không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời thế nào?

Theo ý kiến chính thức từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc xác định lại diện tích đất ở theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 chỉ áp dụng đối với:

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp nhưng chưa xác định rõ diện tích đất ở

Cụ thể là những trường hợp:

• Trong Giấy chứng nhận không ghi rõ diện tích đất ở
• Thửa đất là đất ở có vườn, ao
• Đất thổ cư được cấp từ trước nhưng chưa tách bạch rõ phần đất ở

Đây là nhóm đối tượng được phép xác định lại diện tích đất ở theo quy định mới.

Nếu đã xác định đúng trước đây thì sao?

Đối với trường hợp thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở đúng theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm đó, thì:

Không thuộc diện được xác định lại theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024

Nói cách khác, nếu năm 2020 cơ quan chức năng đã xác định diện tích đất ở là 100 m² đúng căn cứ pháp luật, thì gia đình bà Thanh Tuyền sẽ không được áp dụng hạn mức mới năm 2025 để xin nâng lên 300 m² chỉ vì quy định mới có lợi hơn.

Luật không cho phép hồi tố trong trường hợp này.

Khi nào được điều chỉnh lại Giấy chứng nhận?

Nếu người sử dụng đất phát hiện:

• Giấy chứng nhận đã cấp không đúng diện tích
• Việc xác định đất ở trước đây có sai sót
• Không đúng quy định pháp luật tại thời điểm cấp

thì người dân có quyền:

Thông báo cho cơ quan có thẩm quyền tại địa phương

để thực hiện:

• Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
• Cấp lại Giấy chứng nhận mới đúng quy định

Đây là hướng xử lý hợp pháp thay vì xin xác định lại theo hạn mức mới.

Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định gì?

Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 là một trong những nội dung được quan tâm nhất liên quan đến việc xác định đất ở trong các thửa đất có yếu tố lịch sử phức tạp.

Mục tiêu chính là:

• Giải quyết tồn đọng về đất thổ cư cũ
• Làm rõ quyền lợi cho người dân
• Thống nhất quản lý đất đai
• Tránh tình trạng tranh chấp kéo dài

Tuy nhiên, quy định này không phải là cơ chế để người dân xin tăng diện tích đất ở đã được xác định hợp pháp trước đó.

Người dân cần lưu ý gì?

Khi kiểm tra sổ đỏ cũ, người dân cần chú ý:

1. Xem rõ diện tích đất ở đã được ghi nhận chưa

Nếu chưa xác định rõ, có thể thuộc diện xem xét theo Luật Đất đai 2024.

2. Đối chiếu hồ sơ gốc

Bao gồm:

• Sổ đăng ký ruộng đất
• Hồ sơ địa chính
• Hồ sơ cấp giấy ban đầu

3. Kiểm tra quyết định xác định lại gần nhất

Nếu đã được xác định lại theo đúng quy định pháp luật thì khả năng được điều chỉnh theo hạn mức mới là rất thấp.

4. Không nên hiểu nhầm “hạn mức tối đa” là quyền đương nhiên

Hạn mức đất ở tối đa do UBND tỉnh quy định không đồng nghĩa ai cũng được công nhận đến mức đó.

Trường hợp thửa đất đã được xác định diện tích đất ở đúng quy định của Luật Đất đai 2013 thì không được xác định lại theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 chỉ để áp dụng hạn mức đất ở mới cao hơn.

Người dân chỉ được xem xét lại khi Giấy chứng nhận chưa xác định rõ diện tích đất ở hoặc có sai sót trong quá trình cấp giấy trước đó.

Vì vậy, trước khi làm hồ sơ đề nghị điều chỉnh diện tích đất ở, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý để tránh mất thời gian và phát sinh thủ tục không cần thiết.