Thị trường bất động sản 2026 “đi trên băng mỏng”: Người mua phòng thủ, thanh khoản chững lại vì lãi suất và pháp lý

Tâm lý phòng thủ quay lại: Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “lọc nhiễu”

Sau giai đoạn phục hồi ngắn trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với nhiều biến động đáng chú ý. Trong bối cảnh lãi suất cho vay vẫn neo ở mức cao và các thay đổi pháp lý mang tính bước ngoặt, tâm lý người mua đang dần chuyển sang trạng thái phòng thủ, khiến quá trình phục hồi trở nên mong manh như “đi trên băng mỏng”.

Ghi nhận thực tế tại Hà Nội cho thấy, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã thay đổi hoàn toàn cách tiếp cận thị trường. Không còn những quyết định “xuống tiền” nhanh chóng, thay vào đó là sự cân nhắc kỹ lưỡng về pháp lý, tài chính và khả năng sinh lời dài hạn.

Nhà đầu tư cá nhân “chùn tay” trước rủi ro lãi suất

Anh Minh (45 tuổi), một nhà thầu xây dựng tại Hà Đông, hiện đang nắm trong tay khoảng 4 tỷ đồng sau khi hoàn tất dự án tại Bắc Ninh. Nếu như năm 2021, anh từng thành công với thương vụ “lướt sóng” căn hộ tại Bắc Từ Liêm, thu về gần 1 tỷ đồng lợi nhuận, thì hiện tại, mọi quyết định đầu tư đều được cân nhắc kỹ lưỡng hơn nhiều.

Theo chia sẻ, chỉ riêng sau Tết 2026, anh đã khảo sát hơn 10 dự án, nhưng vẫn chưa dám xuống tiền do lo ngại:

• Lãi suất thả nổi từ 13–15%/năm
• Rủi ro pháp lý và bảng giá đất mới
• Biên lợi nhuận không còn hấp dẫn

“Lãi suất cao là cái bẫy có thể nuốt chửng mọi lợi nhuận”, anh Minh nhận định.

Người mua ở thực cũng dè dặt hơn

Không chỉ nhà đầu tư, người mua ở thực cũng trở nên thận trọng. Chị Mai – một tiểu thương tại Long Biên – từng có kế hoạch mua đất ven đô để tích lũy tài sản. Tuy nhiên, sau quá trình tìm hiểu, chị nhận ra nhiều dự án:

• Chưa hoàn thiện pháp lý
• Quy hoạch chưa rõ ràng
• Giá bị đẩy cao so với giá trị thực

Thay vì “mua theo đám đông” như trước đây, chị dành hàng tháng để nghiên cứu thông tin, so sánh giá nhưng vẫn chưa đưa ra quyết định.

Điều này phản ánh rõ nét sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng: từ “đầu cơ theo sóng” sang “đầu tư có tính toán”.

Thanh khoản giảm dù nguồn cung tăng

Theo báo cáo từ Dat Xanh Services, thị trường quý I/2026 ghi nhận:

• Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 78.000 sản phẩm (tăng 65% so với cùng kỳ)
• Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15–20%

Sự chững lại của thanh khoản không chỉ đến từ thiếu dòng tiền, mà còn là kết quả của “bộ lọc tự nhiên” từ phía người mua.

Việc áp dụng Luật Đất đai 2024 cùng hệ thống mã định danh bất động sản đã buộc thị trường phải minh bạch hơn. Những sản phẩm thiếu pháp lý rõ ràng hoặc chỉ phục vụ mục đích “lướt sóng” đang dần bị loại bỏ.

Lãi suất cao – “ngưỡng đau” của thị trường

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường chững lại là chi phí vốn tăng cao. Hiện nay:

• Lãi suất vay mua nhà phổ biến: 12–14%/năm
• Lãi suất thả nổi có thể lên tới: 15–16%/năm

Đây được xem là “ngưỡng đau” vượt quá khả năng chịu đựng của phần lớn người mua.

Theo ông Nguyễn Thái Bình – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land:

• Tỷ lệ khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính đã giảm từ 80–90% xuống còn 60–70%
• Doanh thu môi giới giảm 30–40% dù nguồn cung không thiếu

Điều này cho thấy thị trường đang thiếu “niềm tin” hơn là thiếu sản phẩm.

Hành vi người mua thay đổi: “Xem kỹ – hỏi sâu – quyết chậm”

Một điểm đáng chú ý trong năm 2026 là sự thay đổi mạnh mẽ trong hành vi khách hàng:

• Thời gian ra quyết định kéo dài từ 1–2 tuần lên 1–2 tháng
• Ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng
• Tính toán dòng tiền thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá

Người mua hiện nay không còn “đặt cược” vào việc giá tăng nhanh, mà quan tâm nhiều hơn đến:

• Khả năng cho thuê
• Hạ tầng khu vực
• Giá trị sử dụng lâu dài

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ “đầu cơ” sang “đầu tư bền vững”.

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt áp lực kép

Không chỉ người mua, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn:

• Chi phí vận hành tăng cao
• Chi phí marketing, bán hàng tăng gấp 3–4 lần
• Khó tăng giá bán để bù đắp

Nhiều sàn giao dịch buộc phải tung ra các chương trình ưu đãi, khuyến mãi để kích cầu nhưng hiệu quả vẫn hạn chế.

“Thanh lọc” thị trường: Tín hiệu tích cực dài hạn

Dù tâm lý phòng thủ khiến thanh khoản giảm, nhưng xét về dài hạn, đây lại là một giai đoạn cần thiết:

• Loại bỏ nhà đầu tư lướt sóng
• Tăng tính minh bạch
• Hướng thị trường đến giá trị thực

Tuy nhiên, để tránh tình trạng “đóng băng” kéo dài, thị trường cần:

• Chính sách hỗ trợ tín dụng hợp lý
• Đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý dự án
• Tăng niềm tin cho người mua