Thị Trường Bất Động Sản Phía Nam 2026 Trầm Lắng: Lãi Suất Tăng, Thanh Khoản Sụt Giảm Mạnh

Thị trường bất động sản phía Nam “hạ nhiệt” sau giai đoạn sôi động

Bước sang quý 1/2026, thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận sự trầm lắng rõ rệt. Không còn không khí giao dịch sôi động như giai đoạn cuối năm 2025, hoạt động mua bán đang chững lại trên nhiều phân khúc.

Theo ghi nhận từ các doanh nghiệp tại TP.HCM, sức mua bất động sản đã giảm đáng kể so với quý 4/2025. Dù nhiều dự án căn hộ trung – cao cấp tại TP.HCM và khu vực Bình Dương (cũ) đang mở bán với mức giá từ 50 – 150 triệu đồng/m², nhưng lượng giao dịch vẫn khá thấp.

Thanh khoản yếu khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải tối ưu chi phí và triển khai thêm các chính sách kích cầu, tuy nhiên hiệu quả vẫn chưa như kỳ vọng.

Lãi suất tăng – nguyên nhân chính khiến thị trường chững lại

Một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường hiện nay chính là lãi suất vay mua bất động sản tăng cao.

Đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết:

• Chi phí vay tăng khiến người mua nhà thận trọng hơn
• Nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính
• Quyết định “xuống tiền” bị trì hoãn

Đặc biệt, với mức giá căn hộ lên tới 150 triệu đồng/m², đây trở thành rào cản lớn đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Trong khi đó, nếu giảm giá bán, doanh nghiệp lại khó đảm bảo lợi nhuận do chi phí phát triển dự án đã tăng mạnh trong 2 năm qua.

Thực tế từ môi giới: Giao dịch giảm sâu

Theo chia sẻ từ môi giới tại khu vực TP.HCM, thị trường đang ở trạng thái khó khăn rõ rệt.

Cụ thể:

• Giai đoạn 9–12/2025: mỗi tháng chốt 1–2 giao dịch
• Quý 1/2026: chỉ bán được 1 căn trong 3 tháng

Điều này cho thấy tâm lý thị trường đang chuyển sang trạng thái phòng thủ. Nhà đầu tư không còn “xuống tiền nhanh” như trước, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng.

Đất nền cũng không ngoại lệ: Thanh khoản suy yếu

Không chỉ căn hộ, phân khúc đất nền tại các khu vực như Tây Ninh cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về thanh khoản.

Dù mức giá dao động từ 25 – 30 triệu đồng/m², pháp lý đầy đủ, nhưng:

• Lượng giao dịch rất thấp
• Nhà đầu tư dè dặt
• Doanh nghiệp gặp áp lực doanh thu

Nguyên nhân chính vẫn đến từ chi phí vốn tăng và tâm lý thận trọng của thị trường.

Chuyên gia: Lãi suất là “đòn đánh” vào đầu cơ

Theo nhận định của chuyên gia từ DKRA Group, việc lãi suất tăng đã ảnh hưởng đến toàn bộ hệ sinh thái bất động sản:

• Người mua nhà giảm khả năng tiếp cận vốn
• Doanh nghiệp chịu áp lực tài chính lớn
• Nhà đầu tư đầu cơ bị “lọc” khỏi thị trường

Đặc biệt, dòng tiền đầu cơ “lướt sóng” đang dần bị thu hẹp. Thay vào đó, thị trường chuyển sang xu hướng:

• Chọn sản phẩm pháp lý rõ ràng
• Ưu tiên giá trị thực
• Tập trung vào tài sản tạo dòng tiền

Các loại hình như:

• Nhà trọ cho thuê
• Shophouse
• Văn phòng nhỏ

… đang được quan tâm nhiều hơn vì khả năng tạo thu nhập ổn định.

Lãi suất tăng: Công cụ kiểm soát rủi ro của hệ thống tài chính

Theo chuyên gia từ Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng sau Tết không phải là bất thường mà mang tính chu kỳ.

Một số nguyên nhân chính:

• Ngân hàng điều chỉnh sau giai đoạn giải ngân mạnh cuối năm
• Giới hạn “room tín dụng” khiến việc cho vay được kiểm soát chặt hơn
• Ảnh hưởng từ chính sách tiền tệ toàn cầu, đặc biệt từ FED

Việc tăng lãi suất phản ánh sự cân bằng giữa:
👉 Tăng trưởng tín dụng
👉 Kiểm soát rủi ro hệ thống

Ai chịu ảnh hưởng nặng nhất?

Lãi suất cao tác động khác nhau đến từng nhóm:

Doanh nghiệp bất động sản

• Áp lực lớn về dòng tiền
• Khó xoay vòng vốn
• Nguy cơ nợ xấu tăng

Người mua nhà

• Chi phí trả nợ hàng tháng tăng
• Trì hoãn quyết định mua
• Chuyển sang phân khúc vừa túi tiền

Ngân hàng

• Rủi ro nợ xấu cao hơn
• Thắt chặt điều kiện cho vay

👉 Nhóm chịu ảnh hưởng nặng nhất: nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao và doanh nghiệp tài chính yếu

Khuyến nghị cho người mua nhà trong giai đoạn 2026

Trong bối cảnh thị trường biến động, người mua nhà cần đặc biệt thận trọng:

1. Kiểm soát tỷ lệ vay
Không để khoản trả nợ vượt quá khả năng tài chính, đặc biệt khi lãi suất thả nổi tăng.

2. Ưu tiên pháp lý rõ ràng
Chỉ nên chọn các dự án minh bạch, có thể khai thác sử dụng ngay.

3. Duy trì quỹ dự phòng
Luôn có ít nhất 6–12 tháng tài chính dự phòng để tránh rủi ro.

Cơ hội nào trong thị trường trầm lắng?

Dù thị trường đang chững lại, nhưng đây lại là thời điểm:

• Dễ thương lượng giá tốt
• Lọc bỏ đầu cơ
• Tìm được sản phẩm giá trị thực

Tuy nhiên, quyết định đầu tư cần dựa trên:
👉 Năng lực tài chính
👉 Mục tiêu dài hạn
👉 Khả năng chịu rủi ro