Cách mạng tư duy bất động sản: Đã đến lúc trả lại vị thế “ngành sản xuất” cho BĐS Việt Nam

Bất động sản – từ “phi sản xuất” đến động lực kinh tế

Trong nhiều năm qua, bất động sản (BĐS) tại Việt Nam thường bị gắn với một định kiến: ngành “phi sản xuất”. Quan điểm này cho rằng dòng vốn vào BĐS là “vốn chết”, không tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, đã đến lúc cần một cuộc cách mạng tư duy để nhìn nhận lại vai trò của BĐS. Trên thực tế, đây là một ngành có khả năng:

• Tạo ra hệ sinh thái kinh tế rộng lớn
• Kích thích hàng chục ngành nghề liên quan
• Đóng vai trò nền tảng cho phát triển đô thị và công nghiệp

BĐS không chỉ là những khối bê tông, mà còn là hạ tầng sống, sản xuất và phát triển kinh tế quốc gia.

Hệ lụy từ tư duy “phi sản xuất”

Chính định kiến kéo dài này đã dẫn đến hàng loạt chính sách mang tính siết chặt:

• Room tín dụng bị kiểm soát nghiêm ngặt
• Lãi suất vay BĐS cao hơn 2–4% so với mặt bằng chung
• Hệ số rủi ro bị đẩy lên tới 200–300%

Điều này tạo ra một nghịch lý lớn:

Một ngành có tài sản đảm bảo rõ ràng nhất lại chịu điều kiện vay khắt khe nhất.

Hệ quả không chỉ là:

• Doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận vốn
• Dự án đình trệ
• Người dân khó tiếp cận nhà ở

Mà còn kéo theo sự trì trệ của nhiều ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính và lao động.

Bài học từ thế giới: Không quốc gia nào coi BĐS là “phi sản xuất”

Tại các nền kinh tế lớn như:

• Mỹ
• Trung Quốc
• Hàn Quốc

Tín dụng BĐS luôn chiếm 25–35% tổng dư nợ, và được quản lý bằng cơ chế thị trường thay vì áp đặt hành chính.

Đáng chú ý, bài học từ China với chính sách “ba lằn ranh đỏ” đã cho thấy:

• Việc siết tín dụng quá nhanh có thể gây hiệu ứng domino
• Thị trường BĐS sụp đổ kéo theo khủng hoảng tài chính

Đây là cảnh báo rõ ràng để Việt Nam tránh lặp lại sai lầm.

Cần một “thế trận” chính sách đồng bộ

Để thị trường BĐS phát triển bền vững, không thể chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng. Cần một hệ thống chính sách tổng thể bao gồm:

• Chính sách tiền tệ linh hoạt
• Chính sách tài khóa hỗ trợ
• Điều tiết cung – cầu hợp lý
• Phát triển thị trường vốn đa dạng

Quan trọng nhất là thay đổi cách tiếp cận tín dụng BĐS theo hướng công bằng và hiệu quả hơn.

Giải pháp cải cách tín dụng bất động sản

1. Phân loại rõ ràng các phân khúc BĐS

Không nên “đánh đồng” toàn bộ thị trường.

Ưu tiên vốn và lãi suất thấp cho:

• BĐS công nghiệp
• Nhà ở xã hội
• Nhà ở giá bình dân
• BĐS thương mại – dịch vụ

Áp dụng kiểm soát kỹ thuật với phân khúc cao cấp:

• Giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV)
• Không cần siết room tín dụng cứng nhắc

2. Điều chỉnh hệ số rủi ro hợp lý

Các dự án:

• Khu công nghiệp
• Kho bãi logistics
• Nhà ở xã hội

Nên có hệ số rủi ro tương đương ngành sản xuất (<100%)

Điều này sẽ giúp:

• Giảm chi phí vốn
• Thúc đẩy đầu tư dài hạn

3. Cố định lãi suất dài hạn

Một trong những rủi ro lớn nhất của thị trường là biến động lãi suất.

Giải pháp:

• Cung cấp gói vay cố định 5–10 năm
• Áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà

Giúp ổn định tâm lý và kế hoạch tài chính dài hạn.

4. Khơi thông nguồn vốn dài hạn

Hiện nay, ngân hàng đang là nguồn vốn chính – điều này tiềm ẩn rủi ro.

Cần phát triển:

• Quỹ REITs (quỹ tín thác BĐS)
• Thị trường trái phiếu minh bạch

Giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Vai trò của ngân hàng: Đồng hành hay “bóp nghẹt”?

BĐS hiện là khách hàng lớn nhất của hệ thống ngân hàng:

• Chiếm khoảng 70% tài sản thế chấp

Do đó, mối quan hệ giữa ngân hàng và BĐS là cộng sinh:

• BĐS phát triển → ngân hàng tăng trưởng
• BĐS suy yếu → nợ xấu gia tăng

Nếu tiếp tục siết chặt:

• Giá trị tài sản đảm bảo giảm
• Nguy cơ khủng hoảng tài chính lan rộng

Vì vậy, ngân hàng cần đóng vai trò đồng hành, không phải “trừng phạt” thị trường.

Bất động sản – bệ phóng cho nền kinh tế Việt Nam

Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới quốc gia phát triển, BĐS đóng vai trò cốt lõi trong việc hình thành:

• Đại đô thị hiện đại
• Khu công nghiệp quy mô lớn
• Hạ tầng logistics
• Nhà ở chất lượng cho người dân

Không có dòng vốn tín dụng thông suốt, những mục tiêu này sẽ khó thành hiện thực.

Đã đến lúc Việt Nam cần thay đổi tư duy về bất động sản. Đây không phải là “lực cản” mà chính là bệ phóng của nền kinh tế.

Một thị trường BĐS lành mạnh cần:

• Chính sách công bằng
• Dòng vốn thông suốt
• Sự đồng hành từ ngân hàng

Chỉ khi đó, BĐS mới thực sự phát huy vai trò là ngành sản xuất đặc biệt trong nền kinh tế hiện đại.