Lãi suất tăng cao nhưng giá nhà vẫn khó giảm: Chuyên gia dự báo thị trường 2026

Trong bối cảnh lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng trở lại, nhiều người kỳ vọng thị trường nhà ở sẽ điều chỉnh giảm giá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thực tế thị trường lại cho thấy một diễn biến khác: giá nhà tại các đô thị lớn vẫn tiếp tục đi lên dù thanh khoản có thời điểm chững lại.

Nhận định về xu hướng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết nhiều người thường cho rằng khi lãi suất tăng hoặc kinh tế thế giới bất ổn, dòng tiền sẽ rút khỏi bất động sản để chuyển sang các kênh an toàn hơn như vàng hoặc tiết kiệm. Tuy nhiên, dữ liệu thị trường trong những năm gần đây lại phản ánh bức tranh phức tạp hơn nhiều.

Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng mạnh

Theo số liệu thị trường, giai đoạn 2022 – 2025 được xem là một trong những thời kỳ khó khăn nhất của bất động sản trong nhiều năm. Lãi suất ngân hàng tăng, dòng vốn tín dụng bị siết lại, thanh khoản giảm mạnh ở nhiều phân khúc.

Dù vậy, giá căn hộ tại hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận xu hướng tăng đáng kể.

Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại TP.HCM, mức giá cũng tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, tốc độ tăng tại Hà Nội thậm chí còn nhanh hơn TP.HCM, cho thấy nhu cầu nhà ở tại Thủ đô đang tăng mạnh trong khi nguồn cung mới chưa kịp bổ sung.

Ba nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm

Theo ông Tuấn, có ba yếu tố chính giải thích vì sao giá bất động sản vẫn khó giảm dù thị trường trải qua giai đoạn trầm lắng.

1. Thị trường bất động sản có độ trễ lớn

Bất động sản là thị trường có độ trễ cao so với các kênh đầu tư khác. Khi thị trường suy yếu, điều đầu tiên xảy ra thường là thanh khoản giảm, tức lượng giao dịch ít đi, thay vì giá giảm ngay lập tức.

Việc điều chỉnh giá thường chỉ diễn ra ở một số dự án hoặc khu vực nhất định, thay vì giảm đồng loạt trên toàn thị trường.

2. Nguồn cung nhà ở hạn chế

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn gặp không ít khó khăn về pháp lý dự án. Điều này khiến số lượng dự án mới được triển khai tương đối hạn chế.

Khi nguồn cung thấp nhưng nhu cầu vẫn cao, các chủ đầu tư thường có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng theo chi phí phát triển dự án. Chính yếu tố này khiến khả năng giảm sâu của giá nhà trở nên khó xảy ra.

3. Chủ nhà ít chịu áp lực tài chính

Một đặc điểm khác của thị trường bất động sản Việt Nam là nhiều chủ sở hữu không vay vốn ngân hàng quá lớn. Vì vậy, khi thị trường khó khăn, họ có xu hướng giữ tài sản thay vì bán tháo.

Tâm lý “giữ tài sản chờ chu kỳ mới” khiến nguồn cung thứ cấp trên thị trường không tăng đột biến, qua đó hạn chế áp lực giảm giá.

Theo ông Tuấn, lãi suất cao chủ yếu khiến thị trường chậm lại, chứ không đủ mạnh để kéo giá nhà đi xuống. Một nghịch lý phổ biến của bất động sản là giá thường không giảm khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường phục hồi.

Xu hướng thị trường bất động sản năm 2026

Bước sang năm 2026, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định vẫn được xem là nhóm có tiềm năng nhất. Trong đó, căn hộ tại các đô thị lớn và các khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản.

Bên cạnh đó, nhà thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch cũng thu hút nhóm khách hàng muốn tích lũy tài sản dài hạn.

Đối với các nhà đầu tư, xu hướng thị trường đang chuyển dịch từ đầu cơ sang đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Những sản phẩm có thể khai thác cho thuê, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ được ưu tiên hơn so với các khoản đầu tư thuần túy lướt sóng.

Nguồn cung có thể dịch chuyển ra đô thị vệ tinh

Một điểm đáng chú ý khác là nguồn cung căn hộ mới trong thời gian tới có thể không phân bổ đồng đều mà dịch chuyển mạnh ra các khu vực vệ tinh.

Nguyên nhân là quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi các khu vực ngoại thành và đô thị vệ tinh lại có lợi thế về quỹ đất lớn và hạ tầng liên kết vùng đang được đầu tư mạnh.

Song song với đó, nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo sẽ tăng đáng kể nhờ các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở vừa túi tiền từ Chính phủ.

Theo các chuyên gia, trong giai đoạn tới, thị trường căn hộ nhiều khả năng tiếp tục phân hóa: các dự án ở khu vực trung tâm hoặc gắn với các trục hạ tầng lớn vẫn duy trì sức hút mạnh, trong khi các đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực và giãn dân đô thị.