Nguồn cung căn hộ Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh đầu 2026: Thị trường bước vào giai đoạn “sàng lọc” khốc liệt

Thị trường căn hộ quý I/2026: Tăng trưởng kép cả cung và cầu

Trong quý I/2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đã chứng kiến sự phục hồi rõ nét, thể hiện qua sự gia tăng đồng thời của nguồn cung và thanh khoản. Dù mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, sức cầu thị trường vẫn ổn định nhờ sự kết hợp giữa nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư có chọn lọc.

Theo báo cáo từ One Mount Group, tại Hà Nội có khoảng 8.800 căn hộ mới mở bán, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, lượng giao dịch đạt khoảng 7.300 căn, tăng tới 122%, phản ánh khả năng hấp thụ rất tích cực.

Tại TP.HCM, thị trường cũng ghi nhận tín hiệu tương tự với khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới, tăng 86%. Lượng tiêu thụ đạt gần 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.

Những con số này cho thấy thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhịp thở” ổn định trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng.

Dịch chuyển nguồn cung: Đô thị vệ tinh lên ngôi

Một trong những xu hướng nổi bật của thị trường là sự dịch chuyển mạnh mẽ nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm.

Hà Nội: Văn Giang dẫn dắt thị trường

Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang đang trở thành tâm điểm khi chiếm tới 62% tổng nguồn cung, tương đương khoảng 5.500 căn hộ. Các dự án tại đây chủ yếu là đại đô thị quy mô lớn, được hưởng lợi từ quỹ đất dồi dào và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Trong khi đó, khu vực nội đô tiếp tục khan hiếm nguồn cung do áp lực chi phí và hạn chế quỹ đất, dù vẫn xuất hiện một số dự án cao cấp mới.

👉 Xu hướng này cho thấy đô thị vệ tinh đang đóng vai trò “bộ đệm”, giúp cân bằng cung – cầu và mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở.

TP.HCM: Bình Dương giữ vai trò động lực

Tại TP.HCM, khu vực Bình Dương tiếp tục là “đầu tàu” nguồn cung với gần 2.200 căn hộ, chiếm khoảng 60% tổng lượng mở bán mới.

Nguồn cung tại khu trung tâm dù có cải thiện nhưng vẫn mang tính cục bộ, phụ thuộc vào số lượng dự án hạn chế.

Giá căn hộ ổn định nhưng phân hóa mạnh

Mặt bằng giá căn hộ trong quý I/2026 nhìn chung không biến động lớn so với cuối năm 2025:

• TP.HCM: trung bình khoảng 102 triệu đồng/m²
• Hà Nội: khoảng 86 triệu đồng/m²

Tuy nhiên, sự phân hóa giá giữa các khu vực ngày càng rõ rệt.

Hà Nội: Nội đô tăng mạnh, ngoại thành giữ lợi thế

• Khu vực nội đô: trung bình 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý
• Văn Giang: dao động 60–70 triệu đồng/m², phù hợp với người mua ở thực

TP.HCM và vùng lân cận

• Bình Dương: trung bình 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý
• Một số dự án mới đã vượt mốc 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng dài hạn

Áp lực lãi suất: Yếu tố quyết định xu hướng thị trường

Dù thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực trong quý đầu năm, các chuyên gia nhận định rằng áp lực lãi suất vẫn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến triển vọng năm 2026.

Dự báo:

• TP.HCM: khoảng 28.000 – 29.000 căn mở bán, giảm nhẹ so với kỳ vọng
• Hà Nội: duy trì 35.000 – 40.000 căn, tiếp tục là điểm sáng

Theo ông Trần Minh Tiến (One Mount Group), thị trường vẫn giữ được sự ổn định, nhưng cần thêm thời gian để đánh giá đầy đủ tác động từ yếu tố vĩ mô.

Thị trường bước vào giai đoạn “sàng lọc” mạnh mẽ

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt.

👉 Dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án:

• Pháp lý minh bạch
• Tiến độ đảm bảo
• Phù hợp nhu cầu ở thực

Ngược lại, các dự án thiếu minh bạch hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ dần bị đào thải.

Lời khuyên cho người mua và nhà đầu tư

Trong bối cảnh lãi suất còn biến động, các chuyên gia khuyến nghị:

• Cân nhắc kỹ khả năng tài chính
• Ưu tiên dự án từ chủ đầu tư uy tín
• Tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn
• Tập trung vào giá trị sử dụng thực thay vì đầu cơ

Quý I/2026 đánh dấu sự phục hồi tích cực của thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, áp lực lãi suất đang khiến thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc”, nơi chỉ những dự án chất lượng và phù hợp nhu cầu thực mới có thể tồn tại và phát triển bền vững.