Giá căn hộ TP.HCM lập đỉnh mới: Nguồn cung khan hiếm, thị trường phân hóa mạnh trong năm 2026

Thị trường căn hộ TP.HCM 2026: Nguồn cung khan hiếm, giá tiếp tục leo thang

Trong quý đầu năm 2026, thị trường căn hộ tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cân bằng khi các chủ đầu tư đồng loạt áp dụng chiến lược ra hàng thận trọng. Nguyên nhân chính đến từ việc lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, khiến cả phía cung và cầu đều có sự điều chỉnh đáng kể.

Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank, nguồn cung mới trên thị trường đang bị hạn chế rõ rệt, trong khi giá bán tiếp tục thiết lập mặt bằng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Giá căn hộ tăng mạnh, lập đỉnh gần 100 triệu/m2

Dữ liệu cho thấy, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM (sau khi mở rộng địa giới) đã đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2. Riêng khu vực trung tâm (TP.HCM trước sáp nhập), mức giá lên tới 107 triệu đồng/m2, tăng:

• 3,2% so với quý trước
• 11,8% so với cùng kỳ năm trước

Đây là mức giá cao kỷ lục, phản ánh rõ xu hướng tăng giá kéo dài do:

• Nguồn cung mới hạn chế
• Chi phí phát triển dự án tăng
• Hạ tầng đô thị được cải thiện mạnh mẽ

Đặc biệt, việc hoàn thiện các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 3 đang góp phần nâng giá trị bất động sản tại nhiều khu vực.

Nguồn cung mới hạn chế, tập trung vào phân khúc cao cấp

Trong quý 1/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 820 căn hộ mới, phần lớn thuộc phân khúc:

• Hạng sang
• Cao cấp

Điều này tạo ra sự mất cân đối lớn giữa cung và cầu, khi nhu cầu thực của thị trường lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Tại các khu vực mở rộng như Bình Dương (cũ), nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc giá thấp hơn, góp phần tạo nên sự phân hóa rõ rệt của thị trường.

Thanh khoản phục hồi nhưng chưa bền vững

Dù giá tăng cao và lãi suất vay vẫn neo ở mức lớn, thị trường vẫn ghi nhận sự cải thiện về thanh khoản:

• Tổng giao dịch quý 1/2026: hơn 5.000 căn
• Tăng 129% so với cùng kỳ năm trước
• Nhưng giảm 66% so với quý 4/2025

Riêng khu vực TP.HCM cũ, khoảng 1.600 căn hộ được tiêu thụ, cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại nhưng đang chịu áp lực từ khả năng tài chính của người mua.

Các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như:

• Giãn tiến độ thanh toán
• Hỗ trợ lãi suất
• Cam kết thuê lại

đã góp phần giữ nhịp thị trường trong bối cảnh khó khăn.

Thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền ngày càng rõ rệt

Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là sự thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Theo dữ liệu từ Savills:

• Giá bán sơ cấp trung bình: khoảng 102 triệu đồng/m2
• 56% nguồn cung thuộc phân khúc trên 110 triệu đồng/m2
• Chỉ 12% nguồn cung có giá dưới 50 triệu đồng/m2

Điều này cho thấy thị trường đang lệch pha nghiêm trọng, khi:

• Nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp
• Nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc trung cấp và bình dân

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét

Trước áp lực giá cao tại TP.HCM, người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực lân cận như:

• Bình Dương
• Bà Rịa – Vũng Tàu
• Long An

Những khu vực này có lợi thế:

• Giá mềm hơn
• Quỹ đất dồi dào
• Hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện

Đặc biệt, các tuyến giao thông liên vùng đang giúp rút ngắn thời gian di chuyển, khiến việc sống xa trung tâm trở nên khả thi hơn.

Dự báo thị trường: Giá tiếp tục tăng, cung cải thiện chậm

Ông Alex Crane – đại diện Knight Frank – nhận định:

• Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng trong năm 2026
• Nguyên nhân chính là nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế

Tuy nhiên:

• Sức mua có thể chịu áp lực từ lãi suất cao
• Phân khúc trung cấp và bình dân vẫn giữ vai trò chủ đạo về nhu cầu

Theo dự báo, đến cuối năm 2027:

• Thị trường TP.HCM mở rộng sẽ có khoảng 50.000 căn hộ mới
• Trong đó khoảng 30.000 căn thuộc TP.HCM (chủ yếu cao cấp)
• Phần còn lại đến từ các tỉnh lân cận với phân khúc giá hợp lý hơn

Cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư

Trong bối cảnh hiện tại, thị trường mang đến cả cơ hội và rủi ro:

Cơ hội:

• Giá tăng tạo dư địa sinh lời
• Hạ tầng phát triển mạnh
• Nhu cầu nhà ở vẫn cao

Thách thức:

• Lãi suất vay cao
• Khả năng chi trả bị hạn chế
• Nguồn cung lệch pha

Nhà đầu tư cần ưu tiên:

• Dự án pháp lý rõ ràng
• Chủ đầu tư uy tín
• Sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền

Thị trường căn hộ TP.HCM năm 2026 đang bước vào giai đoạn chuyển mình với sự phân hóa rõ rệt. Giá bán liên tục lập đỉnh trong khi nguồn cung vẫn hạn chế, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền.

Trong bối cảnh đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và đầu tư dài hạn sẽ tiếp tục là chiến lược chủ đạo. Những nhà đầu tư nắm bắt đúng thời điểm và lựa chọn đúng sản phẩm sẽ có cơ hội tối ưu lợi nhuận trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.