Cảnh báo hợp đồng hai giá bất động sản: Rủi ro pháp lý tăng mạnh, có thể bị truy thu và xử lý hình sự

Kê khai giá thấp trong giao dịch bất động sản: Điểm nóng pháp lý mới

Trong thời gian gần đây, tình trạng kê khai giá thấp khi giao dịch bất động sản – thường được gọi là “hợp đồng hai giá” – đang trở thành vấn đề nóng, tiềm ẩn hàng loạt rủi ro pháp lý và tài chính cho cả bên mua lẫn bên bán.

Thực tế, nhiều người vẫn cho rằng việc ghi giá thấp hơn giá thực tế nhằm giảm thuế là “thông lệ”, nhưng trong bối cảnh pháp lý mới, hành vi này có thể phải trả giá rất đắt.

Dữ liệu đất đai quốc gia: “Vũ khí” mới của cơ quan thuế

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia sẽ được xây dựng dựa trên giá giao dịch thực tế, thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất của địa phương.

Khi hệ thống này vận hành đầy đủ:

• Cơ quan thuế có thể đối chiếu giá kê khai với dữ liệu thị trường
• Các giao dịch bất thường sẽ bị đánh dấu và kiểm tra
• Khả năng “lách luật” gần như không còn

Điều này đồng nghĩa với việc mọi hành vi kê khai thấp đều có nguy cơ bị phát hiện, kể cả sau nhiều năm.

Cơ chế xác minh ngày càng chặt chẽ

Hiện nay, theo các quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC (sửa đổi bổ sung), cơ quan thuế có quyền yêu cầu người nộp thuế cung cấp bằng chứng về giá giao dịch thực tế, bao gồm:

• Sao kê chuyển khoản ngân hàng
• Hợp đồng đặt cọc
• Tin nhắn, email thỏa thuận giá
• Các chứng từ liên quan khác

Như vậy, việc “giao dịch ngầm” ngoài hợp đồng không còn an toàn như trước, bởi mọi dấu vết tài chính đều có thể bị truy vết.

Nguy cơ bị xử lý hình sự: Không còn là ngoại lệ

Một điểm đáng lo ngại là các cơ quan chức năng đã bắt đầu xử lý hình sự các hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản.

Theo quy định tại Bộ luật Hình sự:

• Cá nhân kê khai sai để trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự
• Không chỉ doanh nghiệp, mà cả người dân giao dịch riêng lẻ cũng có thể bị xử lý

Điều này cho thấy xu hướng siết chặt quản lý đang diễn ra mạnh mẽ.

Ai chịu trách nhiệm khi kê khai giá thấp?

🔴 Bên bán: Người chịu trách nhiệm chính

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân:

• Bên bán có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế
• Nếu kê khai thấp → bị truy thu thuế + phạt + tiền chậm nộp

⚠️ Bên mua: Không “vô can”

Trong nhiều trường hợp, bên mua cũng có thể bị liên đới nếu:

• Biết rõ việc kê khai thấp để trốn thuế
• Tham gia ký hợp đồng giá thấp
• Chuyển tiền chênh lệch ngoài hợp đồng

Khi đó, hành vi có thể bị xem xét là đồng phạm hoặc vi phạm hành chính.

Truy thu thuế nhiều năm: Không dễ “thoát”

Theo Luật Quản lý thuế 2019:

• Có thể truy thu thuế trong vòng 10 năm
• Không đăng ký thuế → truy thu không giới hạn thời gian
• Hành vi hình sự → thời hiệu có thể lên đến 10 năm hoặc hơn

Điều này có nghĩa:

👉 Các giao dịch từ 2015–2016 vẫn có thể bị “lật lại hồ sơ” và xử lý.

Rủi ro kép cho người mua: Mất tiền và vướng pháp lý

Ngay cả khi không trực tiếp vi phạm trước đó, người mua vẫn có thể đối mặt với nhiều rủi ro:

• Bị liên đới nghĩa vụ thuế
• Tài sản bị phong tỏa khi điều tra
• Tranh chấp hợp đồng

Đặc biệt, trong trường hợp xảy ra tranh chấp:

• Tòa án chỉ căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng công chứng
• Người mua có thể mất phần tiền chênh lệch không được pháp luật bảo vệ

👉 Đây chính là “bẫy pháp lý kép” nguy hiểm.

5 khuyến nghị quan trọng khi mua bán bất động sản

1. Không ký hợp đồng hai giá

Luôn ghi đúng giá thực tế để tránh rủi ro pháp lý về sau.

2. Thanh toán qua ngân hàng

Chuyển khoản đầy đủ giúp chứng minh giá trị giao dịch rõ ràng.

3. Kiểm tra lịch sử pháp lý bất động sản

Xác minh nghĩa vụ thuế, tình trạng pháp lý tại cơ quan chức năng.

4. Cẩn trọng với điều khoản “bên mua chịu thuế”

Hiểu rõ nghĩa vụ thực tế, tránh hiểu sai dẫn đến thiệt hại.

5. Tham khảo luật sư hoặc chuyên gia thuế

Đây là bước quan trọng để đảm bảo giao dịch an toàn trong bối cảnh pháp lý ngày càng siết chặt.

Trong bối cảnh pháp luật ngày càng hoàn thiện và dữ liệu được số hóa toàn diện, việc kê khai giá thấp không còn là “lối tắt” an toàn mà đã trở thành rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Người tham gia giao dịch bất động sản cần thay đổi tư duy:
👉 Minh bạch – đúng luật – an toàn dài hạn mới là lựa chọn khôn ngoan.