Lãi suất vay mua nhà tại Mỹ giảm tuần thứ hai liên tiếp, người mua chuyển sang khoản vay rủi ro hơn

Lãi suất thế chấp tại Mỹ tiếp tục giảm trong tuần thứ hai liên tiếp, mang lại phần nào sự nhẹ nhõm cho những người đang có kế hoạch mua nhà. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, giá nhà tiếp tục tăng và triển vọng kinh tế còn nhiều yếu tố bất định đang khiến người vay phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng chi trả.

Theo số liệu của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA), lãi suất hợp đồng trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm có dư nợ phù hợp đã giảm từ 7,41% xuống 7,37%. Cùng thời điểm, số đơn xin vay thế chấp mua nhà tăng 4%, trong khi tỷ trọng hồ sơ đăng ký các khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) tăng lên 11,3%, mức cao nhất trong hơn một năm.

Diễn biến này cho thấy người mua nhà đang phản ứng với chi phí vay vốn cao bằng cách tìm kiếm những phương án tài chính có mức lãi suất ban đầu thấp hơn. Tuy nhiên, các khoản vay có lãi suất điều chỉnh cũng tiềm ẩn rủi ro khi lãi suất có thể tăng sau thời gian cố định ban đầu.

Lãi suất thế chấp tại Mỹ giảm tuần thứ hai liên tiếp

Theo chỉ số điều chỉnh theo mùa của MBA, tổng số đơn xin vay thế chấp tại Mỹ trong tuần trước tăng 3,4% so với tuần liền trước. Đây là dấu hiệu cho thấy một bộ phận người tiêu dùng đang quay trở lại thị trường sau khi chi phí vay mua nhà có dấu hiệu hạ nhiệt.

Lãi suất hợp đồng trung bình đối với các khoản thế chấp cố định 30 năm có dư nợ không vượt quá 832.750 USD, tương đương khoảng 21,7 tỷ đồng theo tỷ giá minh họa 26.000 đồng/USD, đã giảm từ 7,41% xuống 7,37%.

Đối với các khoản vay có tỷ lệ trả trước 20%, phí điểm trung bình, bao gồm phí khởi tạo khoản vay, tăng nhẹ từ 0,75 lên 0,76 điểm. Điều này có nghĩa mức giảm lãi suất không nhất thiết kéo theo toàn bộ chi phí vay vốn giảm tương ứng, bởi người vay còn phải tính đến các khoản phí liên quan.

Ông Joel Kan, Phó chủ tịch kiêm Phó trưởng nhóm kinh tế của MBA, cho biết việc lãi suất giảm đã giúp người vay phần nào bớt áp lực, thể hiện qua sự gia tăng nhẹ của số hồ sơ đăng ký, đặc biệt là các khoản vay thế chấp thông thường.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng lãi suất thế chấp vẫn cao hơn hơn một điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, phần lớn chủ nhà hiện hữu vẫn đang sở hữu các khoản vay với mức lãi suất thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường hiện tại.

Điều này khiến thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục đối mặt với một nghịch lý: lãi suất giảm có thể khuyến khích người mua mới tham gia thị trường, nhưng chưa đủ để tạo ra sự phục hồi mạnh mẽ về nhu cầu vay vốn.

Tái cấp vốn thế chấp vẫn giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước

Mặc dù lãi suất giảm trong hai tuần liên tiếp, hoạt động tái cấp vốn thế chấp tại Mỹ vẫn chưa phục hồi đáng kể.

Theo MBA, số đơn xin tái cấp vốn tăng 3% trong tuần nhưng vẫn thấp hơn 61% so với cùng kỳ năm trước. Khoảng cách lớn này phản ánh thực tế rằng nhiều chủ nhà chưa có đủ động lực tài chính để thay thế khoản vay hiện tại bằng một khoản vay mới.

Dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu thế chấp quốc gia của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ cho thấy khoảng một nửa số người vay hiện có lãi suất thế chấp dưới 4%.

Với những người đang trả lãi suất cố định thấp hơn đáng kể so với mức 7,37% hiện tại, việc tái cấp vốn có thể khiến chi phí lãi vay tăng thay vì giảm. Vì vậy, ngay cả khi lãi suất thị trường có những đợt điều chỉnh đi xuống, nhiều chủ nhà vẫn không muốn thay đổi hợp đồng vay hiện hữu.

Đây cũng là một trong những yếu tố làm hạn chế khả năng phục hồi của thị trường tái cấp vốn. Hoạt động này thường tăng mạnh khi lãi suất mới giảm xuống đủ thấp để tạo ra khoản tiết kiệm đáng kể sau khi tính các chi phí tái cấp vốn.

Trong bối cảnh hiện nay, người vay cần so sánh mức lãi suất hiện tại với lãi suất của hợp đồng cũ, đồng thời tính toán chi phí phát sinh và thời gian cần thiết để khoản tiết kiệm bù đắp các khoản phí giao dịch.

Đơn vay mua nhà tăng 4%, nhưng vẫn thấp hơn 18% so với năm trước

Số đơn xin vay thế chấp để mua nhà tăng 4% trong tuần được báo cáo. Dù vậy, lượng hồ sơ vẫn thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm trước.

Khoảng cách này cho thấy sự cải thiện trong ngắn hạn chưa đủ để khẳng định nhu cầu mua nhà tại Mỹ đã phục hồi bền vững.

Một trong những trở ngại lớn nhất là chi phí vay vốn vẫn ở mức cao. Dù lãi suất đã giảm so với tuần trước, người mua vẫn phải đối mặt với mức lãi suất cao hơn đáng kể so với giai đoạn lãi suất thấp trước đây.

Bên cạnh đó, giá nhà tiếp tục tăng khiến tổng chi phí sở hữu nhà ở trở nên khó tiếp cận hơn, đặc biệt đối với những người mua lần đầu hoặc các hộ gia đình có nguồn thu nhập hạn chế.

Khi giá nhà cao kết hợp với lãi suất vay lớn, khoản thanh toán hằng tháng có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong ngân sách gia đình. Người mua vì vậy phải cân nhắc giữa việc tiếp tục chờ lãi suất giảm, lựa chọn căn nhà có giá thấp hơn hoặc chấp nhận các phương án vay vốn khác để sớm tham gia thị trường.

Tâm lý thận trọng còn xuất phát từ những lo ngại về triển vọng kinh tế và các yếu tố chính trị. Theo nội dung được đề cập trong báo cáo, một bộ phận người mua đang chờ thêm thông tin về cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ trước khi đưa ra quyết định lớn liên quan đến tài chính cá nhân.

Sự kết hợp giữa chi phí nhà ở cao, triển vọng kinh tế chưa chắc chắn và tâm lý chờ đợi đang khiến thị trường khó tăng tốc, dù lãi suất thế chấp đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

Khoản vay ARM trở nên phổ biến khi người mua tìm cách giảm chi phí

Một trong những diễn biến đáng chú ý là tỷ trọng hồ sơ đăng ký các khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, thường được gọi là ARM, tăng lên 11,3% trong tuần trước. Đây là mức cao nhất trong hơn một năm theo số liệu được đề cập.

Lãi suất hợp đồng trung bình đối với khoản vay ARM 5/1 giảm từ 6,46% xuống 6,41%, thấp hơn đáng kể so với mức 7,37% của khoản vay cố định 30 năm.

Sự chênh lệch này tạo động lực cho người mua cân nhắc ARM nhằm giảm chi phí lãi vay trong giai đoạn đầu của hợp đồng.

ARM là gì và tại sao người mua nhà lựa chọn?

ARM là khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh theo những điều kiện được quy định trong hợp đồng. Thông thường, khoản vay có thể duy trì mức lãi suất cố định trong một khoảng thời gian ban đầu, sau đó lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số tham chiếu và các điều khoản đã thỏa thuận.

Đối với khoản vay ARM 5/1, con số 5 thường chỉ thời gian lãi suất cố định ban đầu kéo dài năm năm, còn số 1 thường thể hiện chu kỳ điều chỉnh lãi suất hằng năm sau giai đoạn này. Điều khoản thực tế cần được kiểm tra trong hợp đồng của từng tổ chức cho vay.

Lợi thế của ARM là mức lãi suất ban đầu thường thấp hơn so với khoản vay cố định dài hạn. Điều này có thể giúp người mua giảm số tiền thanh toán trong những năm đầu, đặc biệt khi đang phải đối mặt với giá nhà cao và khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế.

Tuy nhiên, lợi thế đó đi kèm với rủi ro.

Khi giai đoạn lãi suất cố định kết thúc, lãi suất khoản vay có thể tăng nếu điều kiện thị trường thay đổi. Khi đó, khoản thanh toán hằng tháng cũng có thể tăng theo, tạo thêm áp lực lên ngân sách gia đình.

Vì vậy, mức lãi suất thấp ban đầu không đồng nghĩa ARM luôn là lựa chọn tiết kiệm hơn trong toàn bộ thời hạn vay. Người mua cần đánh giá khả năng tài chính trong dài hạn, chứ không chỉ dựa vào khoản thanh toán ở thời điểm ký hợp đồng.

Rủi ro khi lãi suất điều chỉnh tăng

Rủi ro lớn nhất của ARM là người vay có thể phải trả chi phí cao hơn sau khi thời gian ưu đãi ban đầu kết thúc.

Nếu thu nhập không tăng tương ứng, khoản thanh toán lớn hơn có thể ảnh hưởng đến khả năng chi trả cho các nhu cầu thiết yếu khác. Tình trạng này đặc biệt đáng lưu ý với những hộ gia đình sử dụng phần lớn thu nhập để thanh toán tiền nhà.

Trước khi lựa chọn ARM, người vay nên tìm hiểu mức lãi suất tối đa có thể áp dụng, giới hạn điều chỉnh mỗi kỳ, chu kỳ cập nhật lãi suất và các khoản phí liên quan. Đồng thời, cần thử tính toán kịch bản khoản thanh toán tăng đáng kể để đánh giá mức độ an toàn của kế hoạch tài chính.

ARM có thể phù hợp với một số người mua có kế hoạch tài chính rõ ràng, nhưng không nên được lựa chọn chỉ vì mức lãi suất quảng cáo thấp hơn khoản vay cố định 30 năm.

Thị trường trái phiếu và Fed tiếp tục ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp

Theo một khảo sát riêng của Mortgage News Daily, lãi suất thế chấp gần như không thay đổi kể từ đầu tuần được đề cập. Nguyên nhân được cho là thị trường trái phiếu chưa có nhiều dữ liệu kinh tế mới để phản ứng.

Lãi suất thế chấp tại Mỹ thường chịu ảnh hưởng từ lợi suất trái phiếu chính phủ, kỳ vọng lạm phát, triển vọng tăng trưởng kinh tế và các điều kiện trên thị trường tài chính. Do đó, lãi suất vay mua nhà không nhất thiết biến động cùng chiều hoặc cùng mức với lãi suất điều hành của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).

Trong tuần được đề cập, thị trường dự kiến Fed không công bố thay đổi lãi suất tại cuộc họp vào thứ Tư. Tuy nhiên, những phát biểu của Chủ tịch Fed Kevin Warsh, theo nội dung nguồn cung cấp, vẫn có thể tác động đến kỳ vọng của nhà đầu tư và diễn biến thị trường trái phiếu.

Nếu các thông điệp từ Fed khiến thị trường điều chỉnh kỳ vọng về lạm phát hoặc chính sách tiền tệ, lợi suất trái phiếu có thể biến động, qua đó ảnh hưởng đến chi phí huy động vốn của các tổ chức cho vay thế chấp.

Điều này lý giải vì sao lãi suất thế chấp có thể đứng yên trong một số giai đoạn, ngay cả khi thị trường đang chờ đợi quyết định từ Fed. Ngược lại, những thay đổi trong kỳ vọng chính sách hoặc dữ liệu kinh tế quan trọng cũng có thể khiến lãi suất biến động trước khi Fed chính thức công bố quyết định.

Đối với người mua nhà, việc theo dõi diễn biến lãi suất cần đi kèm với đánh giá khả năng chi trả thực tế. Chờ đợi lãi suất giảm thêm có thể giúp tiết kiệm chi phí, nhưng cũng không bảo đảm rằng giá nhà sẽ giảm hoặc điều kiện vay vốn sẽ thuận lợi hơn trong tương lai.

Triển vọng thị trường nhà ở Mỹ: Lãi suất giảm chưa đủ tạo cú hích lớn

Việc lãi suất thế chấp giảm tuần thứ hai liên tiếp là tín hiệu tích cực đối với người mua nhà, nhưng dữ liệu đơn vay cho thấy thị trường vẫn còn nhiều thách thức.

Số đơn xin vay mua nhà tăng 4% trong tuần, song vẫn thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số đơn tái cấp vốn thấp hơn 61% so với cùng kỳ, phản ánh tác động kéo dài của khoảng cách giữa lãi suất hiện hành và mức lãi suất thấp mà nhiều chủ nhà đang được hưởng.

Việc tỷ trọng hồ sơ ARM tăng lên 11,3% cũng cho thấy người mua đang chủ động tìm kiếm các phương án giảm chi phí vay ban đầu. Tuy nhiên, lựa chọn này đồng thời phản ánh áp lực tài chính mà người mua nhà phải đối mặt khi lãi suất cố định vẫn ở mức cao.

Trong thời gian tới, diễn biến của lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục phụ thuộc vào dữ liệu kinh tế, kỳ vọng lạm phát, thị trường trái phiếu và định hướng chính sách tiền tệ. Giá nhà cùng khả năng chi trả của các hộ gia đình vẫn là những yếu tố quan trọng quyết định nhu cầu thực tế.

Với người mua nhà, quyết định phù hợp không chỉ nằm ở việc tìm được mức lãi suất thấp nhất tại thời điểm đăng ký. Điều quan trọng hơn là lựa chọn khoản vay có điều kiện minh bạch, phù hợp với nguồn thu nhập và có thể duy trì trong nhiều năm, kể cả khi lãi suất hoặc tình hình kinh tế thay đổi.

Lãi suất thế chấp tại Mỹ giảm tuần thứ hai liên tiếp đã giúp hoạt động đăng ký vay mua nhà cải thiện nhẹ. Tuy nhiên, mức lãi suất 7,37% vẫn tạo áp lực lớn đối với người mua, trong khi nhu cầu vay mua nhà và tái cấp vốn đều thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Xu hướng gia tăng hồ sơ ARM cho thấy người vay đang tìm cách tiết kiệm chi phí ban đầu, nhưng cũng đặt ra yêu cầu phải đánh giá kỹ rủi ro lãi suất trong tương lai. Trong bối cảnh giá nhà còn cao và triển vọng kinh tế chưa chắc chắn, khả năng chi trả dài hạn vẫn là yếu tố quan trọng nhất khi đưa ra quyết định mua nhà.

Lưu ý: Bài viết mang tính chất cung cấp thông tin thị trường, không phải khuyến nghị vay vốn hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Các số liệu phản ánh nội dung nguồn được cung cấp và cần được đối chiếu với báo cáo gốc trước khi sử dụng làm căn cứ ra quyết định.

Câu hỏi thường gặp về lãi suất thế chấp tại Mỹ

1. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ đã giảm xuống bao nhiêu?

Theo số liệu được đề cập, lãi suất hợp đồng trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm có dư nợ phù hợp đã giảm từ 7,41% xuống 7,37%.

2. Vì sao số đơn xin vay mua nhà tăng nhưng thị trường vẫn yếu?

Số đơn xin vay mua nhà tăng 4% trong tuần, nhưng vẫn thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất cao, giá nhà tăng và tâm lý thận trọng trước triển vọng kinh tế tiếp tục hạn chế nhu cầu.

3. Khoản vay ARM có ưu điểm gì?

ARM thường có lãi suất ban đầu thấp hơn khoản vay cố định dài hạn. Điều này có thể giúp người vay giảm chi phí trong giai đoạn đầu, nhưng lãi suất có thể thay đổi sau khi thời gian cố định kết thúc.

4. Vì sao tỷ trọng hồ sơ ARM tăng lên 11,3%?

Mức lãi suất ARM 5/1 giảm từ 6,46% xuống 6,41%, thấp hơn lãi suất cố định 30 năm ở mức 7,37%. Chênh lệch này có thể khuyến khích người mua lựa chọn ARM để giảm khoản thanh toán ban đầu.

5. Tại sao số đơn tái cấp vốn thế chấp vẫn giảm mạnh?

Khoảng một nửa số người vay hiện có lãi suất thế chấp dưới 4%. Khi lãi suất thị trường cao hơn đáng kể, việc thay thế khoản vay cũ bằng khoản vay mới có thể không mang lại lợi ích tài chính.

6. Quyết định của Fed có ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất thế chấp không?

Chính sách của Fed có thể tác động đến kỳ vọng thị trường, lợi suất trái phiếu và chi phí vốn. Tuy nhiên, lãi suất thế chấp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, nên không phải lúc nào cũng biến động cùng chiều hoặc cùng mức với lãi suất điều hành.