TP.HCM sắp áp dụng quy định tách thửa mới: Diện tích tối thiểu từ 36m², siết chặt quản lý sau sáp nhập

TP.HCM tiến gần quy định tách thửa thống nhất sau sáp nhập

Sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn hoàn thiện khung pháp lý mới về quản lý đất đai, trong đó đáng chú ý là quy định tách thửa, hợp thửa đất.

Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã trình dự thảo Quyết định lên UBND TP.HCM nhằm thống nhất điều kiện tách thửa trên toàn địa bàn. Đây được xem là bước đi quan trọng để giải quyết tình trạng “mỗi nơi một kiểu” sau khi hợp nhất các khu vực từ Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Vì sao cần quy định mới về tách thửa đất?

Theo tờ trình do Giám đốc Sở – Nguyễn Toàn Thắng ký ngày 29/3/2026, hiện TP.HCM đang tồn tại song song 3 bộ quy định khác nhau:

• Quy định cũ của TP.HCM
• Quy định của Bình Dương (cũ)
• Quy định của Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ)

Điều này gây khó khăn trong công tác quản lý, đồng thời tạo ra sự thiếu nhất quán trong xử lý hồ sơ của người dân và doanh nghiệp.

Dự thảo mới được xây dựng dựa trên Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15, hướng đến mục tiêu minh bạch hóa quy trình, đồng bộ quy định và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.

Phương án 2: Chia 5 khu vực, diện tích tối thiểu từ 36m²

Thay vì phương án 4 khu vực, TP.HCM lựa chọn phương án chia 5 khu vực để dễ áp dụng trong thực tế. Cụ thể:

Khu vực 1 – Trung tâm đô thị hiện hữu

• Diện tích tối thiểu: 36m²
• Chiều rộng & chiều sâu: ≥ 3m
• Áp dụng tại các khu vực như: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Bình Thạnh, Gò Vấp…

Khu vực 2 – Khu đô thị phát triển

• Diện tích tối thiểu: 50m²
• Kích thước tối thiểu: ≥ 4m
• Bao gồm các khu như Tân Thuận, Bình Tân, Thủ Đức…

Khu vực 3 – Khu vực sáp nhập, đô thị hóa

• Diện tích tối thiểu: 60m²
• Kích thước tối thiểu: ≥ 5m
• Gồm các khu như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Vũng Tàu…

Khu vực 4 – Ngoại thành

• Diện tích tối thiểu: 80m²
• Kích thước tối thiểu: ≥ 5m
• Áp dụng tại Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn…

Khu vực 5 – Vùng xa, mật độ thấp

• Diện tích tối thiểu: 100m²
• Kích thước tối thiểu: ≥ 5m
• Gồm các khu vực như Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Bắc Tân Uyên…

Điều kiện bắt buộc khi tách thửa

Dự thảo quy định rõ các nguyên tắc quan trọng:

• Thửa đất phải tiếp giáp đường công cộng hoặc có lối đi hợp pháp
• Lối đi chung phải được công nhận và ghi trên sổ đỏ
• Đảm bảo tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm
• Không vi phạm quy hoạch hoặc ảnh hưởng đến thửa đất liền kề

Ngoài ra, theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024, diện tích sau tách phải đảm bảo tối thiểu sau khi trừ phần quy hoạch.

Quy định riêng đối với đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp, dự thảo chia thành 2 nhóm:

• Đất trồng cây hàng năm: tối thiểu 500m²
• Đất cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản: tối thiểu 1.000m²

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng phân lô nhỏ lẻ, gây phá vỡ quy hoạch và ảnh hưởng môi trường.

Tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM

Quy định mới được đánh giá là có sự cân bằng:

• Siết chặt ở khu vực nông thôn → hạn chế phân lô bán nền tràn lan
• Nới lỏng ở khu trung tâm → tăng khả năng tách thửa hợp pháp

Theo nhận định từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chính sách này sẽ:

• Giảm tình trạng xây dựng tự phát
• Đảm bảo hạ tầng đô thị đồng bộ
• Tăng tính minh bạch thị trường

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng cần linh hoạt hơn để không gây khó khăn cho người dân có nhu cầu chia tài sản cho con cái.

Thủ tục tách thửa năm 2026: Đã được số hóa

Người dân khi có nhu cầu tách thửa cần chuẩn bị:

• Đơn đề nghị (Mẫu 21)
• Bản vẽ tách thửa (Mẫu 22)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ có thể nộp tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai
• UBND phường/xã

Quy trình đang được số hóa nhằm rút ngắn thời gian xử lý và giảm thủ tục hành chính.

Khi nào quy định chính thức có hiệu lực?

Sau khi lấy ý kiến từ hơn 100 đơn vị, dự thảo đã được hoàn thiện và trình UBND TP.HCM. Trước đó, Phó Chủ tịch Bùi Minh Thạnh đã chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ ban hành trong tháng 3/2026, tuy nhiên thời điểm chính thức có thể rơi vào đầu tháng 4/2026.

Khi quy định mới được thông qua, toàn bộ quy định cũ sẽ hết hiệu lực, tạo hành lang pháp lý thống nhất cho toàn TP.HCM với diện tích khoảng 2.000 km² sau sáp nhập.

Việc TP.HCM xây dựng quy định tách thửa mới theo hướng chia 5 khu vực với diện tích tối thiểu từ 36m² là bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai thời kỳ hậu sáp nhập. Chính sách này không chỉ giải quyết bất cập pháp lý hiện tại mà còn góp phần định hình thị trường bất động sản minh bạch, bền vững hơn trong giai đoạn 2026–2030.

Câu hỏi về quy định tách thửa mới của TP.HCM