Bất động sản Đà Nẵng quý III/2026: Đất nền giảm giá, thanh khoản căn hộ suy yếu

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đối mặt áp lực thanh khoản

Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng quý III/2026 do DKRA Consulting, đơn vị thuộc DKRA Group, công bố, cả hai phân khúc đất nền và căn hộ đều ghi nhận những dấu hiệu thận trọng. Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, sức mua suy yếu, trong khi áp lực lãi suất và nhu cầu thu hồi dòng tiền khiến giá bán trên thị trường thứ cấp có xu hướng điều chỉnh.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp duy trì tương đối ổn định so với quý trước nhưng lượng sản phẩm tiêu thụ vẫn ở mức thấp. Giá sơ cấp giảm khoảng 7%, còn giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 3%.

Đối với căn hộ, nguồn cung sơ cấp giảm 14% so với quý trước, trong khi lượng giao dịch giảm 25%. Phân khúc căn hộ hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ đạo về nguồn cung và sức tiêu thụ. Tuy nhiên, giao dịch tập trung nhiều tại các dự án mới mở bán có mức giá trung bình khoảng 60–70 triệu đồng/m².

Diễn biến trên cho thấy thị trường chưa phục hồi đồng đều. Người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá bán, khả năng tài chính và chi phí vay vốn. Trong khi đó, các chủ đầu tư phải tăng cường chính sách ưu đãi để hỗ trợ thanh khoản, còn một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp chủ động điều chỉnh giá nhằm thu hồi vốn.

Đất nền Đà Nẵng: Nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 4%

Trong quý III/2026, nguồn cung sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng đạt 1.547 nền, đến từ 17 dự án. Quy mô nguồn cung gần như đi ngang so với quý trước, nhưng số lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường vẫn rất hạn chế.

Nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp. Điều này phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trong việc triển khai bán hàng mới khi sức mua chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Xét theo địa bàn, phường Hải Vân chiếm tỷ trọng lớn nhất với 37,2% nguồn cung đất nền sơ cấp. Phường Điện Bàn Đông đứng thứ hai với 36,6%, trong khi phường Hội An Tây chiếm 12,2%.

Sự tập trung nguồn cung tại một số khu vực cho thấy thị trường đất nền không phân bổ đồng đều trên toàn thành phố. Vì vậy, khi đánh giá một dự án cụ thể, nhà đầu tư cần xem xét vị trí, kết nối hạ tầng, quy hoạch, pháp lý và nhu cầu thực tế tại địa bàn thay vì chỉ dựa vào xu hướng chung của thị trường Đà Nẵng.

Sức mua thấp, lượng tiêu thụ giảm 16%

Dù nguồn cung sơ cấp không giảm đáng kể, sức cầu đất nền trong quý III/2026 vẫn ở mức thấp. Lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 16% so với quý trước.

Theo nhận định của DKRA Consulting, tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực lãi suất là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản chưa cải thiện. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng hoặc duy trì ở mức cao, người mua sử dụng vốn vay có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về khả năng trả nợ và triển vọng khai thác tài sản.

Với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, việc nắm giữ bất động sản trong thời gian dài có thể làm gia tăng áp lực dòng tiền. Khi sản phẩm khó bán lại nhanh chóng, một số chủ sở hữu có thể phải điều chỉnh giá để tìm kiếm người mua và thu hồi vốn.

Diễn biến này cho thấy số lượng sản phẩm đang chào bán không đồng nghĩa với khả năng hấp thụ tương ứng. Trong điều kiện thanh khoản thấp, mức giá giao dịch thực tế và thời gian bán hàng trở thành những yếu tố quan trọng hơn khi đánh giá hiệu quả đầu tư.

Giá đất nền sơ cấp giảm 7%, thị trường thứ cấp tiếp tục điều chỉnh

Một điểm đáng chú ý trong báo cáo quý III/2026 là mặt bằng giá sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng giảm khoảng 7% so với quý trước. Trong khi đó, giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 3%.

Theo nội dung báo cáo, một bộ phận nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp chủ động hạ giá bán để thu hồi dòng tiền. Việc điều chỉnh giá diễn ra trong bối cảnh sức mua yếu và chi phí tài chính tạo áp lực lên những người sử dụng vốn vay.

Tuy nhiên, mức giảm bình quân của thị trường không có nghĩa mọi dự án hoặc mọi khu vực đều giảm giá giống nhau. Giá giao dịch còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng hạ tầng, pháp lý, tiến độ phát triển khu vực và đặc điểm của từng sản phẩm.

Giá đất nền tại một số khu vực

Theo số liệu được DKRA Consulting nêu trong báo cáo, giá bán sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận các khoảng giá như sau:

• Phường Hội An Đông: khoảng 45,6–61,6 triệu đồng/m².
• Phường Hội An Tây: khoảng 29,3–47 triệu đồng/m².
• Phường Điện Bàn Đông: khoảng 17,4–26 triệu đồng/m².

Các khoảng giá trên phản ánh mức giá sơ cấp được ghi nhận tại những khu vực được đề cập, không phải giá áp dụng cho mọi lô đất. Khi so sánh sản phẩm, người mua cần xác định rõ giá chào bán, điều kiện thanh toán, diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý và các chi phí liên quan.

Đối với nhà đầu tư có kế hoạch mua đất nền trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, việc kiểm tra tính pháp lý và khả năng thanh khoản của tài sản cần được ưu tiên. Giá thấp hơn so với giai đoạn trước không tự động đồng nghĩa với cơ hội đầu tư tốt nếu sản phẩm khó chuyển nhượng hoặc không phù hợp với nhu cầu thực tế.

Dự báo quý IV/2026: Nguồn cung đất nền mới tiếp tục khan hiếm

DKRA Consulting dự báo trong quý IV/2026, nguồn cung đất nền mới tại Đà Nẵng có thể tiếp tục ở mức thấp, dao động khoảng 50–100 sản phẩm.

Nguồn cung mới hạn chế có thể giúp thị trường không xuất hiện lượng hàng mới quá lớn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, yếu tố này chưa đủ để bảo đảm thanh khoản cải thiện nếu người mua vẫn thận trọng và khả năng tiếp cận vốn còn khó khăn.

Về giá bán, mặt bằng sơ cấp được dự báo không có nhiều biến động so với quý III/2026 và tiếp tục duy trì ở mức cao do tác động của các chi phí đầu vào. Ngược lại, giá thứ cấp có thể tiếp tục điều chỉnh giảm.

Áp lực lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn được xem là những yếu tố có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư chấp nhận hạ giá để tăng khả năng giao dịch. Mức độ điều chỉnh thực tế sẽ phụ thuộc vào tình hình tài chính của người bán, nhu cầu tại từng khu vực và chất lượng pháp lý của sản phẩm.

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư cần phân biệt giữa giá sơ cấp do chủ đầu tư đưa ra và giá thứ cấp do người sở hữu tài sản chào bán. Hai thị trường có thể diễn biến khác nhau bởi cơ cấu chi phí, chính sách thanh toán và mức độ cần bán của từng bên.

Căn hộ Đà Nẵng: Nguồn cung sơ cấp giảm 14%

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp tại Đà Nẵng trong quý III/2026 đạt 4.385 căn, đến từ 20 dự án, giảm 14% so với quý trước.

Nguồn cung mới cũng giảm xấp xỉ 40% so với quý II/2026. Theo báo cáo, các chủ đầu tư vẫn thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường trong bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản còn nhiều biến động.

Việc hạn chế nguồn cung mới có thể phản ánh chiến lược điều chỉnh kế hoạch bán hàng của doanh nghiệp trước tình hình sức mua chưa ổn định. Thay vì liên tục mở bán thêm sản phẩm, chủ đầu tư cần cân nhắc thời điểm giới thiệu dự án, chính sách thanh toán và khả năng hấp thụ của thị trường.

Căn hộ hạng B chiếm ưu thế

Trong quý III/2026, căn hộ hạng B dẫn dắt thị trường, chiếm 46% tổng nguồn cung sơ cấp và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp.

Tổng lượng giao dịch căn hộ đạt 2.099 căn, giảm 25% so với quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Các giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán với mức giá trung bình khoảng 60–70 triệu đồng/m².

Tỷ trọng cao của căn hộ hạng B cho thấy phân khúc này tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch. Tuy nhiên, số liệu về tỷ trọng không đồng nghĩa toàn bộ sản phẩm thuộc phân khúc này đều dễ bán hoặc có mức giá phù hợp với mọi nhóm khách hàng.

Người mua nhà cần đánh giá tổng giá trị căn hộ, tiến độ thanh toán, chất lượng xây dựng, phí vận hành, khả năng kết nối giao thông và nhu cầu sử dụng thực tế. Với người mua để đầu tư, khả năng cho thuê và tính thanh khoản khi chuyển nhượng cũng cần được xem xét cùng với giá mua ban đầu.

Ngũ Hành Sơn là tâm điểm nguồn cung và giao dịch căn hộ

Phường Ngũ Hành Sơn là khu vực nổi bật của thị trường căn hộ Đà Nẵng trong quý III/2026. Theo DKRA Consulting, địa bàn này đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch căn hộ toàn thành phố.

Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp nhìn chung duy trì ổn định. Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách ưu đãi nhằm hỗ trợ sức mua và cải thiện thanh khoản.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm khoảng 3–5%. Áp lực dòng tiền đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những yếu tố góp phần thúc đẩy xu hướng điều chỉnh.

Sự khác biệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp đáng được lưu ý. Chủ đầu tư có thể duy trì giá niêm yết nhưng hỗ trợ người mua bằng phương thức thanh toán hoặc ưu đãi bán hàng. Trong khi đó, người sở hữu căn hộ trên thị trường thứ cấp có thể trực tiếp giảm giá để tăng cơ hội giao dịch.

Vì vậy, khi so sánh các căn hộ, người mua không nên chỉ nhìn vào giá quảng cáo. Cần xem xét tổng chi phí phải trả, điều kiện ưu đãi, thời hạn thanh toán và mức giá giao dịch của những sản phẩm có đặc điểm tương đồng.

Dự báo căn hộ quý IV/2026: Nguồn cung mới giảm, giá thứ cấp chịu áp lực

Trong quý IV/2026, DKRA Consulting dự báo nguồn cung căn hộ mới tại Đà Nẵng có thể giảm khoảng 500–1.000 căn so với quý trước. Nguồn cung dự kiến tập trung chủ yếu tại phường Ngũ Hành Sơn, phường Hải Châu và phường Sơn Trà.

Căn hộ hạng A và hạng B được dự báo tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, do phần lớn nguồn cung mới vẫn được định vị trong nhóm trung và cao cấp.

Về thanh khoản, báo cáo nhận định sức cầu có thể chưa cải thiện rõ nét trong những tháng cuối năm nếu lãi suất vẫn duy trì ở mức cao và tín dụng tiếp tục được kiểm soát. Trong điều kiện đó, quyết định mua nhà có thể tiếp tục chịu tác động từ chi phí vốn, thu nhập và khả năng cân đối tài chính của người mua.

Giá sơ cấp được dự báo tiếp tục neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng. Ngược lại, giá căn hộ thứ cấp có thể duy trì xu hướng giảm khi một bộ phận nhà đầu tư cần thu hồi vốn hoặc giảm áp lực vay nợ.

Dù vậy, đây là dự báo thị trường, không phải kết quả chắc chắn. Diễn biến thực tế có thể khác nhau giữa các dự án và khu vực, tùy thuộc vào tiến độ bàn giao, chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng và nhu cầu ở thực.

Người mua và nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

Các dữ liệu quý III/2026 cho thấy thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng đang trải qua giai đoạn điều chỉnh, trong đó thanh khoản là vấn đề đáng quan tâm. Đất nền có nguồn cung mới khan hiếm nhưng lượng tiêu thụ thấp; căn hộ ghi nhận nguồn cung và giao dịch giảm so với quý trước.

Trong bối cảnh này, người mua để ở nên ưu tiên khả năng chi trả, chất lượng nhà ở và tính pháp lý của dự án. Không nên chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai để quyết định mua tài sản vượt quá khả năng tài chính.

Đối với nhà đầu tư, cần tính đến kịch bản thời gian nắm giữ kéo dài, giá bán lại thấp hơn kỳ vọng và chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh. Việc sử dụng đòn bẩy cao trong một thị trường thanh khoản thấp có thể làm gia tăng rủi ro nếu dòng tiền không đáp ứng được nghĩa vụ tài chính.

Đồng thời, số liệu thị trường cần được phân tích theo từng phân khúc và khu vực. Giá sơ cấp, giá thứ cấp, nguồn cung và lượng giao dịch là các chỉ báo khác nhau; không nên sử dụng riêng một chỉ số để kết luận toàn bộ thị trường đang tăng hay giảm.

Nguồn: Bất động sản Đà Nẵng

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Đà Nẵng quý III/2026

1. Nguồn cung đất nền Đà Nẵng trong quý III/2026 đạt bao nhiêu?

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.547 nền từ 17 dự án, gần như đi ngang so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp.

2. Giá đất nền Đà Nẵng giảm bao nhiêu trong quý III/2026?

Theo báo cáo DKRA Consulting, giá sơ cấp giảm khoảng 7% so với quý trước, trong khi giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 3%.

3. Thanh khoản căn hộ Đà Nẵng diễn biến như thế nào?

Thị trường ghi nhận 2.099 căn được tiêu thụ trong quý III/2026, giảm 25% so với quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp.

4. Khu vực nào dẫn đầu nguồn cung và giao dịch căn hộ?

Phường Ngũ Hành Sơn đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch căn hộ toàn thành phố theo báo cáo quý III/2026.

5. Giá đất nền và căn hộ Đà Nẵng có thể tiếp tục giảm trong quý IV/2026 không?

DKRA Consulting dự báo giá thứ cấp của cả đất nền và căn hộ có thể tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh. Trong khi đó, giá sơ cấp được dự báo duy trì tương đối cao. Đây là dự báo, nên diễn biến thực tế vẫn phụ thuộc vào lãi suất, sức mua, nguồn cung và tình hình tài chính của người bán.

6. Có nên mua bất động sản Đà Nẵng khi thị trường điều chỉnh?

Không có câu trả lời phù hợp cho mọi trường hợp. Người mua nên xem xét nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính, pháp lý, giá giao dịch thực tế và khả năng thanh khoản của từng sản phẩm. Không nên quyết định chỉ dựa trên mức giảm giá hoặc kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi trong thời gian ngắn.