HoREA kiến nghị giảm lãi suất cho vay: Đề xuất ngân hàng chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ thị trường bất động sản

HoREA đề xuất giải pháp giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và người mua nhà

Ngày 24/10, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết Hiệp hội vừa có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành liên quan về những giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Một trong những trọng tâm của kiến nghị là yêu cầu giảm lãi suất cho vay thực chất, qua đó chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và khách hàng đang sử dụng vốn tín dụng. Theo HoREA, việc giảm lãi suất cần được triển khai đồng bộ, có giám sát và tạo ra lợi ích cụ thể cho người vay, thay vì chỉ dừng lại ở các thông báo hoặc điều chỉnh mang tính hình thức.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường đôn đốc, kiểm tra các ngân hàng thương mại trong quá trình thực hiện chủ trương giảm lãi suất. Đáng chú ý, HoREA cho rằng các tổ chức tín dụng nên chia sẻ một phần lợi nhuận để giảm chi phí vốn cho nền kinh tế, bên cạnh giải pháp tiết giảm chi phí hoạt động.

Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp vẫn phải cân đối dòng tiền để duy trì hoạt động, trong khi chi phí vay vốn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án, đầu tư mới và thanh toán các nghĩa vụ tài chính. Đối với thị trường bất động sản, lãi suất cũng là yếu tố quan trọng tác động đến khả năng mua nhà, sức cầu và thanh khoản.

HoREA đề nghị giám sát việc giảm lãi suất cho vay thực chất

Theo nội dung HoREA dẫn lại, tại cuộc họp với các tổ chức tín dụng ngày 19/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn đã chỉ đạo giảm mặt bằng lãi suất nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế.

Cụ thể, các ngân hàng thương mại được yêu cầu giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm/năm đối với lãi suất tiền gửi tiết kiệm niêm yết có kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời không chạy đua tăng lãi suất huy động.

Đối với lãi suất cho vay, mức giảm được đề cập là 1,5–2 điểm phần trăm/năm, tập trung vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Việc giảm lãi suất được yêu cầu xem xét áp dụng cho cả khoản vay mới và dư nợ hiện hữu.

HoREA đánh giá việc đặt vấn đề chia sẻ lợi nhuận là điểm đáng chú ý trong định hướng giảm lãi suất. Theo quan điểm của Hiệp hội, nếu chỉ trông chờ vào việc tiết giảm chi phí vận hành, dư địa hạ lãi suất có thể không đáp ứng đầy đủ nhu cầu hỗ trợ của doanh nghiệp và người dân.

Tuy nhiên, mức giảm lãi suất thực tế mà mỗi khách hàng được hưởng còn phụ thuộc vào chính sách tín dụng, loại khoản vay, điều khoản hợp đồng và đánh giá rủi ro của từng ngân hàng. Vì vậy, điều Hiệp hội nhấn mạnh là cần có cơ chế kiểm tra, giám sát để bảo đảm chủ trương giảm lãi suất được thực hiện nhất quán và mang lại hiệu quả thực tế.

Vì sao HoREA đề nghị ngân hàng chia sẻ lợi nhuận?

Theo HoREA, phần lớn trong số 27 ngân hàng thương mại được Hiệp hội đề cập duy trì mức lợi nhuận khá cao và ổn định, với tổng lợi nhuận thường đạt khoảng 7–10 tỷ USD mỗi năm.

So sánh với tổng vốn điều lệ khoảng 922.000 tỷ đồng của nhóm ngân hàng này, Hiệp hội tính toán tỷ lệ lợi nhuận tương đương khoảng 19,7–28,2%/năm. Đây là phép tính được HoREA đưa ra trong kiến nghị nhằm làm rõ quan điểm về khả năng chia sẻ một phần nguồn lực tài chính của hệ thống ngân hàng.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp và người vay vẫn chịu chi phí vốn cao. Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, theo thông tin được đề cập trong nội dung kiến nghị, một số địa phương phản ánh có trường hợp lãi suất vay lên tới 18–19%/năm.

Khoảng cách giữa chi phí vốn của doanh nghiệp và khả năng sinh lời của các tổ chức tín dụng là một trong những vấn đề HoREA đặt ra khi đề xuất giảm lãi suất. Theo Hiệp hội, việc các ngân hàng chia sẻ một phần lợi nhuận có thể góp phần giảm gánh nặng tài chính cho người vay, nhất là các doanh nghiệp cần vốn để duy trì hoạt động và triển khai dự án.

Dù vậy, lợi nhuận ngân hàng không chỉ là nguồn lực để điều chỉnh lãi suất mà còn liên quan đến chi phí huy động vốn, dự phòng rủi ro tín dụng, chất lượng tài sản và các yêu cầu an toàn hoạt động. Do đó, việc giảm lãi suất cần được thực hiện trong khuôn khổ bảo đảm an toàn hệ thống, tránh tạo ra những rủi ro mới cho hoạt động tín dụng.

Định giá tài sản thế chấp thấp có thể khiến doanh nghiệp khó vay vốn

Ngoài vấn đề lãi suất, HoREA phản ánh tình trạng một số tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá trị thực tế. Theo Hiệp hội, có trường hợp giá trị được ngân hàng xác định chỉ bằng khoảng 70% giá trị tài sản mà bên vay cho là thực tế.

Nếu giá trị tài sản bảo đảm được xác định thấp, hạn mức tín dụng mà khách hàng có thể tiếp cận cũng có thể bị ảnh hưởng, tùy theo tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản và điều kiện của từng khoản vay. Điều này khiến một số doanh nghiệp khó huy động đủ vốn cần thiết để triển khai hoạt động hoặc duy trì dòng tiền.

Đối với bất động sản, việc định giá tài sản bảo đảm có thể liên quan đến đặc điểm vị trí, hồ sơ pháp lý, tính thanh khoản, hiện trạng tài sản và phương pháp thẩm định. Giá giao dịch kỳ vọng của chủ sở hữu không nhất thiết trùng với giá trị được ngân hàng chấp nhận làm cơ sở cấp tín dụng.

Vì vậy, vấn đề đặt ra không chỉ là nâng giá trị tài sản thế chấp mà còn cần bảo đảm quy trình thẩm định minh bạch, nhất quán và phù hợp với đặc điểm của tài sản. HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm tra, giám sát để chủ trương giảm lãi suất và hỗ trợ tín dụng được triển khai hiệu quả hơn.

HoREA đề nghị giảm lãi suất cả khoản vay cũ

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất áp dụng việc giảm lãi suất đối với cả dư nợ hiện hữu, thay vì chỉ tập trung vào các khoản vay mới.

Đối với doanh nghiệp đang có dư nợ lớn, chi phí lãi vay thường là khoản chi định kỳ ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền. Nếu lãi suất giảm chỉ áp dụng cho các khoản vay phát sinh sau thời điểm điều chỉnh, những doanh nghiệp đang chịu nghĩa vụ trả nợ từ trước có thể chưa nhận được mức hỗ trợ tương ứng.

Việc xem xét giảm lãi suất cho các khoản vay hiện hữu có thể giúp giảm chi phí tài chính trong thời gian còn lại của khoản vay, tùy theo điều kiện hợp đồng và chính sách của ngân hàng. Với doanh nghiệp bất động sản, điều này có thể tạo thêm dư địa để cân đối dòng tiền, thanh toán nhà thầu, hoàn thiện dự án hoặc xử lý các nghĩa vụ tài chính đến hạn.

Tuy nhiên, không phải mọi khoản vay đều tự động được giảm lãi suất theo cùng một mức. Người vay cần kiểm tra điều khoản điều chỉnh lãi suất, thời điểm áp dụng, biên độ lãi suất, các khoản phí và điều kiện được ngân hàng chấp thuận.

HoREA đồng thời lưu ý việc giảm lãi suất cần đi kèm với kiểm soát rủi ro. Các ngân hàng không nên hạ chuẩn tín dụng hoặc đánh đổi chất lượng tài sản để mở rộng quy mô cho vay. Mục tiêu là hỗ trợ doanh nghiệp và khách hàng có nhu cầu vốn hợp lý, đồng thời bảo đảm an toàn của hệ thống tài chính.

Đề xuất mở rộng gói tín dụng 153.000 tỷ đồng cho người mua nhà

Bên cạnh kiến nghị về lãi suất, HoREA đề xuất xem xét cho phép người mua trả góp nhà ở thương mại có giá phù hợp được tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với mức lãi suất hợp lý.

Theo đề xuất của Hiệp hội, chính sách này có thể được nghiên cứu theo hướng tương tự cơ chế hỗ trợ dành cho người mua nhà ở xã hội và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Mục tiêu là mở rộng cơ hội tiếp cận vốn cho nhóm người có nhu cầu nhà ở thực nhưng gặp khó khăn khi mua nhà trong điều kiện giá bất động sản và chi phí vay vốn còn là gánh nặng. Nếu được thiết kế phù hợp, nguồn tín dụng có lãi suất hợp lý có thể giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn.

Tuy nhiên, đề xuất của HoREA không đồng nghĩa người mua nhà thương mại đã đương nhiên được tiếp cận gói tín dụng này. Việc triển khai còn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền, phạm vi đối tượng, điều kiện về giá nhà, tiêu chí vay vốn và quy định của chương trình.

Đối với thị trường bất động sản, khả năng tiếp cận vốn của người mua có ảnh hưởng đến sức cầu. Khi chi phí vay phù hợp hơn với thu nhập, một bộ phận người mua ở thực có thể cân nhắc giao dịch. Ngược lại, nếu lãi vay cao hoặc điều kiện tín dụng khó đáp ứng, nhu cầu có thể tiếp tục bị trì hoãn.

Kiến nghị điều chỉnh cách tính chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng

HoREA cũng đề nghị nghiên cứu cơ chế không tính dư nợ của một số khoản vay vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng cho vay. Các nhóm được Hiệp hội đề cập gồm khoản vay thuộc dự án nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và dự án khu công nghiệp trọng điểm.

Theo định hướng của kiến nghị, việc xem xét cơ chế riêng cho những lĩnh vực này có thể tạo điều kiện để ngân hàng phân bổ nguồn vốn phù hợp hơn với các nhu cầu phát triển nhà ở và hạ tầng sản xuất.

Nhà ở cho thuê có thể đáp ứng nhu cầu của những người chưa đủ điều kiện mua nhà, trong khi nhà ở thương mại giá phù hợp hướng đến nhóm khách hàng có khả năng tài chính hạn chế hơn so với phân khúc cao cấp. Các dự án khu công nghiệp trọng điểm lại gắn với nhu cầu phát triển hạ tầng, thu hút doanh nghiệp và tổ chức hoạt động sản xuất.

Dù vậy, việc điều chỉnh cách tính chỉ tiêu tín dụng cần được đánh giá thận trọng, trên cơ sở mục tiêu điều hành tiền tệ và kiểm soát rủi ro. Đây hiện là nội dung kiến nghị cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét, không nên hiểu là chính sách đã được chính thức thông qua.

Tác động có thể có đối với thị trường bất động sản

Các kiến nghị của HoREA tập trung vào ba nhóm vấn đề: giảm chi phí vốn, cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng và hỗ trợ người có nhu cầu nhà ở thực.

Nếu lãi suất cho vay giảm thực chất, doanh nghiệp có thể giảm một phần chi phí tài chính, qua đó cải thiện khả năng cân đối dòng tiền. Đối với người mua nhà, chi phí vay thấp hơn có thể giúp giảm số tiền lãi phải trả trong thời gian vay, tùy vào quy mô khoản vay và điều kiện hợp đồng.

Tuy nhiên, lãi suất không phải yếu tố duy nhất quyết định sự phục hồi của thị trường bất động sản. Khả năng hấp thụ sản phẩm còn phụ thuộc vào mức giá nhà, thu nhập của người mua, pháp lý dự án, tiến độ bàn giao, chất lượng sản phẩm và niềm tin thị trường.

Một chính sách tín dụng hiệu quả cần hướng dòng vốn đến những dự án có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực và khả năng triển khai phù hợp. Đồng thời, việc mở rộng tín dụng cần đi cùng kiểm soát rủi ro để hạn chế tình trạng vốn chảy vào hoạt động đầu cơ hoặc các dự án thiếu tính khả thi.

Với người mua nhà, điều cần quan tâm không chỉ là lãi suất ưu đãi ban đầu mà còn là lãi suất sau thời gian ưu đãi, khả năng trả nợ khi lãi suất thay đổi và tổng chi phí trong suốt kỳ hạn vay. Với doanh nghiệp, việc lập kế hoạch tài chính thận trọng vẫn rất cần thiết ngay cả khi có triển vọng giảm lãi suất.

Câu hỏi về đề xuất của HoREA

1. HoREA đang kiến nghị điều gì về lãi suất cho vay?

HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm tra, giám sát việc giảm lãi suất cho vay thực chất, đồng thời yêu cầu các ngân hàng chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và khách hàng vay vốn.

2. Mức giảm lãi suất cho vay được đề cập là bao nhiêu?

Theo nội dung chỉ đạo được HoREA dẫn lại, mức giảm lãi suất cho vay được đề cập là 1,5–2 điểm phần trăm/năm, tập trung vào sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Việc áp dụng thực tế phụ thuộc vào chính sách và điều kiện khoản vay của từng ngân hàng.

3. Các khoản vay hiện hữu có được giảm lãi suất không?

HoREA nhấn mạnh việc giảm lãi suất cần được xem xét đối với cả khoản vay mới và dư nợ hiện hữu. Tuy nhiên, người vay cần kiểm tra hợp đồng và xác nhận với ngân hàng về mức giảm, thời điểm áp dụng và điều kiện cụ thể.

4. Người mua nhà ở thương mại giá phù hợp đã được vay từ gói tín dụng 153.000 tỷ đồng chưa?

Nội dung này đang được HoREA đề xuất xem xét mở rộng. Không nên hiểu đây là chính sách đã được phê duyệt hoặc mọi người mua nhà thương mại giá phù hợp đều đủ điều kiện vay.

5. Giảm lãi suất có chắc chắn giúp bất động sản phục hồi không?

Không. Lãi suất thấp hơn có thể hỗ trợ chi phí vốn và khả năng thanh toán, nhưng thị trường còn phụ thuộc vào giá bán, thu nhập, pháp lý dự án, nguồn cung và nhu cầu thực tế.

6. Người mua nhà cần lưu ý gì khi vay vốn?

Người mua nên đánh giá khả năng trả nợ dài hạn, mức lãi suất sau ưu đãi, các khoản phí, điều kiện điều chỉnh lãi suất và những rủi ro nếu thu nhập giảm hoặc lãi vay tăng. Không nên quyết định vay chỉ dựa trên mức lãi suất quảng cáo ban đầu.