Lãi suất thế chấp Mỹ giảm lần đầu sau hơn 2 tháng, nhưng nhu cầu vay mua nhà vẫn lao dốc

Lãi suất thế chấp tại Mỹ đã giảm lần đầu tiên sau hơn hai tháng, mang đến tín hiệu hạ nhiệt nhất định cho thị trường nhà ở. Tuy nhiên, diễn biến này vẫn chưa đủ sức vực dậy nhu cầu vay vốn khi chi phí mua nhà duy trì ở mức cao, khiến người mua thận trọng và hoạt động tái cấp vốn tiếp tục suy yếu.

Theo số liệu của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (Mortgage Bankers Association – MBA), tổng số đơn xin vay thế chấp đã giảm 5,3% trong tuần trước so với tuần liền kề, sau khi điều chỉnh theo mùa. Đáng chú ý, cả nhóm khách hàng vay mua nhà lẫn nhóm muốn tái cấp vốn đều ghi nhận sự sụt giảm, cho thấy áp lực từ mặt bằng lãi suất cao vẫn đang ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản Mỹ.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm giảm từ 7,50% xuống 7,41%

Theo báo cáo của MBA, lãi suất hợp đồng trung bình đối với các khoản vay thế chấp cố định 30 năm có số dư phù hợp đã giảm xuống còn 7,41% trong tuần trước, so với mức 7,50% của tuần trước đó.

Mức lãi suất này áp dụng cho các khoản vay có dư nợ không vượt quá 832.750 USD, theo ngưỡng được sử dụng trong báo cáo tại thời điểm khảo sát. Phí điểm trung bình giảm từ 0,83 xuống 0,75, bao gồm phí khởi tạo khoản vay, đối với các khoản vay có tỷ lệ trả trước 20%.

Mặc dù mức giảm 0,09 điểm phần trăm chưa đủ lớn để tạo ra thay đổi đáng kể đối với khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, đây vẫn là dấu hiệu đáng chú ý sau hơn hai tháng lãi suất thế chấp liên tục chịu sức ép tăng.

Joel Kan, nhà kinh tế học của MBA, cho biết lãi suất thế chấp đã giảm lần đầu tiên sau hơn hai tháng. Tuy nhiên, theo ông, mức lãi suất thấp hơn vẫn chưa đủ để thúc đẩy hoạt động đăng ký vay, khi cả đơn xin vay mua nhà và đơn xin tái cấp vốn đều tiếp tục đi xuống.

Diễn biến này phản ánh một thực tế quan trọng: người mua nhà không chỉ quan tâm đến việc lãi suất tăng hay giảm trong một tuần, mà còn cân nhắc mức lãi suất hiện tại, giá nhà, thu nhập và tổng chi phí phải trả trong suốt thời gian vay.

Đơn xin vay mua nhà giảm 7%, thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm trước

Trong các nhóm được MBA theo dõi, hoạt động đăng ký vay mua nhà ghi nhận mức suy giảm đáng chú ý.

Cụ thể, số đơn xin vay thế chấp để mua nhà giảm 7% trong tuần, đồng thời thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm trước. Đây là dấu hiệu cho thấy áp lực tài chính vẫn đang cản trở nhiều người có nhu cầu sở hữu nhà tại Mỹ.

Khi lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao, khoản thanh toán hàng tháng cho một căn nhà thường tăng lên đáng kể. Ngay cả khi giá nhà không thay đổi, người mua vẫn có thể phải chi nhiều tiền hơn cho lãi vay, qua đó làm giảm khả năng tiếp cận thị trường.

Bên cạnh đó, những người mua nhà lần đầu thường có ít vốn tích lũy hơn so với nhóm đã sở hữu bất động sản trước đó. Vì vậy, họ dễ bị ảnh hưởng bởi sự gia tăng của chi phí vay, yêu cầu trả trước và các khoản chi phí liên quan đến giao dịch.

Mức giảm 7% trong một tuần cũng cho thấy đà phục hồi của nhu cầu nhà ở vẫn thiếu ổn định. Việc lãi suất giảm nhẹ chưa đủ để bù đắp những lo ngại kéo dài về khả năng chi trả, đặc biệt trong bối cảnh người mua phải tính toán kỹ lưỡng trước khi cam kết một khoản vay dài hạn.

Nhu cầu tái cấp vốn giảm 59% so với cùng kỳ năm trước

Hoạt động tái cấp vốn thế chấp cũng tiếp tục suy yếu, dù mức giảm hàng tuần đã chậm lại.

Theo MBA, số đơn xin tái cấp vốn giảm 2% so với tuần trước. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, nhu cầu này vẫn thấp hơn tới 59%.

Tái cấp vốn là hình thức người vay thay thế khoản vay thế chấp hiện tại bằng một khoản vay mới, thường nhằm tìm kiếm lãi suất thấp hơn, thay đổi thời hạn trả nợ hoặc điều chỉnh cấu trúc tài chính cá nhân.

Hiệu quả của việc tái cấp vốn phụ thuộc đáng kể vào chênh lệch giữa lãi suất của khoản vay hiện tại và mức lãi suất mà người vay có thể nhận được trên thị trường. Người vay còn phải tính đến phí giao dịch, chi phí khởi tạo khoản vay và thời gian cần thiết để phần tiền tiết kiệm bù đắp các khoản phí này.

Khi lãi suất thế chấp cao hơn hơn 1 điểm phần trăm so với một năm trước, phần lớn người đang sở hữu các khoản vay có lãi suất thấp khó tìm thấy động lực để tái cấp vốn. Ngược lại, những người đã vay với lãi suất cao hơn có thể cân nhắc phương án này, nhưng lợi ích thực tế còn tùy thuộc vào điều kiện tín dụng và chi phí vay được chào.

Điều đó lý giải vì sao một đợt giảm lãi suất trong thời gian ngắn chưa thể lập tức tạo ra sự phục hồi đáng kể của hoạt động tái cấp vốn.

Người mua nhà chuyển sang vay thế chấp lãi suất điều chỉnh

Trong bối cảnh các khoản vay cố định 30 năm vẫn có lãi suất cao, một bộ phận người mua đang cân nhắc các khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, thường được gọi là ARM (Adjustable-Rate Mortgage).

Theo Joel Kan, tỷ trọng đơn đăng ký vay ARM duy trì ở mức 10,5%. Lãi suất của loại hình này thấp hơn gần 1 điểm phần trăm so với khoản vay cố định 30 năm, qua đó tạo thêm lựa chọn cho những người vay đáp ứng đủ điều kiện.

Điểm hấp dẫn của ARM là mức lãi suất ban đầu thường thấp hơn khoản vay cố định có thời hạn tương đương. Nhờ đó, người vay có thể giảm khoản thanh toán trong giai đoạn đầu và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, ARM cũng đi kèm rủi ro. Sau thời gian cố định ban đầu, lãi suất có thể được điều chỉnh theo các điều kiện thị trường và công thức quy định trong hợp đồng. Nếu lãi suất tham chiếu tăng, khoản thanh toán hàng tháng của người vay cũng có thể tăng theo.

Vì vậy, người mua không nên chỉ dựa vào mức thanh toán ban đầu để đưa ra quyết định. Việc đánh giá khả năng chi trả trong kịch bản lãi suất tăng, thời điểm điều chỉnh đầu tiên và giới hạn điều chỉnh lãi suất là những yếu tố cần được xem xét kỹ.

Lựa chọn ARM có thể phù hợp với một số người vay có kế hoạch tài chính rõ ràng, nhưng không phải giải pháp an toàn cho mọi hộ gia đình. Người mua cần hiểu đầy đủ các điều khoản hợp đồng trước khi lựa chọn hình thức vay này.

Doanh số nhà chờ xử lý suy yếu, phản ánh sức ép từ lãi suất cao

Sự suy giảm của nhu cầu vay thế chấp diễn ra trong bối cảnh các chỉ báo về hoạt động giao dịch nhà ở cũng phát đi tín hiệu kém tích cực.

Theo thông tin được đề cập trong báo cáo, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (National Association of Realtors – NAR) công bố dữ liệu doanh số bán nhà chờ xử lý trong tháng 9, cho thấy hoạt động này giảm mạnh.

Doanh số nhà chờ xử lý được đo lường dựa trên các hợp đồng mua bán đã ký nhưng chưa hoàn tất giao dịch. Vì vậy, chỉ số này thường được xem là tín hiệu sớm về diễn biến của doanh số nhà ở trong thời gian tiếp theo.

Khi lãi suất thế chấp tăng trong một tháng, tác động có thể dần thể hiện qua quyết định mua nhà của các hộ gia đình, số hợp đồng được ký kết và số đơn xin vay vốn. Người mua có thể trì hoãn giao dịch để chờ điều kiện tài chính thuận lợi hơn, trong khi những người không chịu được mức thanh toán cao có thể phải rút khỏi thị trường.

Đáng chú ý, lãi suất thế chấp vẫn duy trì ở mức cao trong tháng 10 theo thông tin được nêu trong báo cáo. Điều này khiến thị trường khó có thể phục hồi nhanh chỉ nhờ mức giảm lãi suất ghi nhận trong một tuần.

Trong ngắn hạn, diễn biến của lãi suất cần được theo dõi cùng với dữ liệu giao dịch thực tế, thay vì chỉ căn cứ vào một chỉ số đơn lẻ.

Lãi suất thế chấp chịu tác động từ lạm phát và giá dầu

Theo một khảo sát riêng của Mortgage News Daily, lãi suất thế chấp không biến động đáng kể trong tuần được đề cập.

Tuần trước đó có mức độ biến động cao hơn do nhiều báo cáo lạm phát hàng tháng được công bố. Trong tuần tiếp theo, diễn biến lãi suất dường như có liên hệ với sự thay đổi của giá dầu.

Tuy nhiên, Matthew Graham, giám đốc điều hành Mortgage News Daily, cảnh báo không nên quá chú trọng vào mối tương quan giữa giá dầu và các yếu tố khác. Theo ông, mối tương quan này đã trở nên thiếu tin cậy trong hơn một tháng trước thời điểm báo cáo.

Về nguyên tắc, giá dầu tăng có thể gây áp lực lên chi phí năng lượng và lạm phát, qua đó ảnh hưởng đến kỳ vọng chính sách tiền tệ cũng như lợi suất trái phiếu. Lợi suất trái phiếu dài hạn, đặc biệt là trái phiếu Kho bạc Mỹ, là một trong những yếu tố có liên quan đến diễn biến lãi suất thế chấp.

Dù vậy, lãi suất thế chấp không chỉ phụ thuộc vào giá dầu. Kỳ vọng lạm phát, triển vọng tăng trưởng kinh tế, chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), nhu cầu đối với trái phiếu và mức chênh lệch lợi suất của các khoản vay thế chấp đều có thể tác động đến chi phí vay.

Do đó, nhà đầu tư và người mua nhà cần theo dõi tổng thể các dữ liệu kinh tế thay vì dự đoán xu hướng lãi suất chỉ từ một biến số trên thị trường hàng hóa.

Triển vọng thị trường nhà ở Mỹ: Lãi suất giảm chưa đủ để tạo bước ngoặt

Việc lãi suất thế chấp cố định 30 năm giảm từ 7,50% xuống 7,41% là tín hiệu tích cực ở một mức độ nhất định. Tuy nhiên, các số liệu về đơn xin vay cho thấy người mua vẫn phải đối mặt với những rào cản đáng kể.

Tổng số đơn xin vay giảm 5,3%, đơn vay mua nhà giảm 7% và đơn tái cấp vốn thấp hơn 59% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này phản ánh tình trạng suy yếu trên cả hai phương diện: nhu cầu mua nhà mới và nhu cầu tối ưu hóa khoản vay hiện hữu.

Trong thời gian tới, khả năng phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc vào việc lãi suất có giảm bền vững hay không, diễn biến thu nhập hộ gia đình, giá nhà và mức độ sẵn sàng tham gia thị trường của người mua.

Nếu lãi suất tiếp tục giảm trong nhiều tuần và khả năng chi trả được cải thiện, nhu cầu vay mua nhà có thể dần ổn định. Ngược lại, nếu lãi suất duy trì ở mức cao, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến tâm lý thận trọng, giao dịch chậm lại và người mua ưu tiên trì hoãn quyết định.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, diễn biến tại Mỹ cũng là ví dụ cho thấy lãi suất là một yếu tố quan trọng nhưng không quyết định toàn bộ thị trường. Khả năng chi trả, niềm tin người tiêu dùng, nguồn cung và triển vọng kinh tế đều cần được đánh giá đồng thời khi phân tích chu kỳ bất động sản.

Kết luận

Lãi suất thế chấp tại Mỹ đã giảm lần đầu tiên sau hơn hai tháng, nhưng mức điều chỉnh từ 7,50% xuống 7,41% vẫn chưa đủ để đảo ngược xu hướng suy yếu của nhu cầu vay mua nhà. Đơn đăng ký vay mua nhà giảm 7%, trong khi hoạt động tái cấp vốn tiếp tục thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản vẫn chịu áp lực từ chi phí vay cao và khả năng chi trả hạn chế. Trong thời gian tới, sự phục hồi bền vững sẽ cần nhiều hơn một đợt giảm lãi suất ngắn hạn, bao gồm điều kiện tài chính thuận lợi hơn và sự cải thiện thực chất trong nhu cầu mua nhà.

Nguồn tham khảo: Mortgage Bankers Association (MBA), Mortgage News Daily và National Association of Realtors (NAR), theo các thông tin được nêu trong bài viết gốc.

Câu hỏi thường gặp

1. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ hiện được đề cập ở mức nào?

Theo báo cáo của MBA trong kỳ được đề cập, lãi suất hợp đồng trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm có dư nợ phù hợp đã giảm từ 7,50% xuống 7,41%. Đây là số liệu của kỳ khảo sát trong bài viết, không phải báo giá trực tiếp tại thời điểm người đọc truy cập.

2. Vì sao lãi suất giảm nhưng nhu cầu vay mua nhà vẫn đi xuống?

Một đợt giảm lãi suất nhỏ chưa đủ để cải thiện đáng kể khả năng chi trả. Người mua còn phải cân nhắc giá nhà, thu nhập, khoản trả trước và tổng số tiền lãi trong thời hạn vay. Vì vậy, nhu cầu có thể tiếp tục giảm ngay cả khi lãi suất tạm thời đi xuống.

3. Nhu cầu tái cấp vốn thế chấp giảm bao nhiêu?

Theo MBA, số đơn xin tái cấp vốn giảm 2% trong tuần được báo cáo và thấp hơn 59% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng lãi suất cao khiến nhiều người đang có khoản vay cũ không còn đủ động lực để thay thế khoản vay hiện tại.

4. Vay thế chấp lãi suất điều chỉnh ARM có lợi thế gì?

ARM thường có lãi suất ban đầu thấp hơn khoản vay cố định 30 năm, giúp giảm khoản thanh toán trong giai đoạn đầu. Tuy nhiên, lãi suất có thể tăng sau khi hết thời gian cố định ban đầu, khiến chi phí trả nợ tăng. Người vay cần đánh giá kỹ các điều khoản điều chỉnh và khả năng tài chính của mình.

5. Người mua nhà cần theo dõi những chỉ báo nào để đánh giá thị trường?

Các chỉ báo quan trọng gồm lãi suất thế chấp, số đơn xin vay, doanh số nhà chờ xử lý, doanh số nhà hoàn tất, giá nhà, lạm phát và lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ. Việc kết hợp nhiều dữ liệu sẽ giúp đánh giá xu hướng thị trường toàn diện hơn so với chỉ theo dõi lãi suất hàng tuần.