Giá nhà Trung Quốc tháng 9/2026 khởi sắc: Bắc Kinh, Thượng Hải và các đô thị lớn phát tín hiệu phục hồi

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang xuất hiện những tín hiệu cải thiện sau thời gian dài chịu áp lực từ nhu cầu suy yếu, lượng nhà tồn kho lớn và hoạt động đầu tư trầm lắng. Trong tháng 9/2026, giá nhà tại bốn thành phố cấp một gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến ghi nhận diễn biến tích cực hơn, trong khi tốc độ giảm giá tại các thành phố cấp hai và cấp ba cũng có dấu hiệu chậm lại.

Dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố cho thấy số lượng thành phố có giá nhà mới tăng theo tháng tiếp tục gia tăng. Bên cạnh đó, giao dịch nhà ở hiện hữu tăng trưởng và lượng bất động sản thương mại chưa bán được giảm so với cùng kỳ năm trước.

Dù vậy, bức tranh toàn ngành vẫn chưa hoàn toàn sáng rõ. Đầu tư phát triển bất động sản Trung Quốc giảm 20,6% trong ba quý đầu năm, phản ánh những khó khăn còn tồn tại đối với doanh nghiệp phát triển dự án và quá trình phục hồi của thị trường nhà ở.

Giá nhà tại Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến cải thiện

Theo số liệu của NBS, giá nhà mới tại bốn thành phố cấp một của Trung Quốc giảm 0,5% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 9. Tuy nhiên, mức giảm này đã thu hẹp 0,4 điểm phần trăm so với tháng trước, cho thấy áp lực giảm giá đang có dấu hiệu dịu bớt.

Đáng chú ý hơn, giá nhà đã qua sử dụng tại nhóm thành phố này có mức giảm theo năm thu hẹp đáng kể, từ 2,7% xuống còn 1,5% trong tháng 9. Diễn biến này phản ánh sự cải thiện tương đối của thị trường nhà ở hiện hữu, phân khúc có vai trò ngày càng quan trọng trong tổng lượng giao dịch nhà ở tại Trung Quốc.

Nếu xét theo tháng, giá nhà tại các thành phố cấp một đã tăng trong tháng 9. Đây là dấu hiệu tích cực đối với những thị trường bất động sản lớn nhất cả nước, nơi diễn biến giá thường được nhà đầu tư theo dõi để đánh giá tâm lý người mua và xu hướng của thị trường.

Tuy nhiên, mức tăng theo tháng không đồng nghĩa thị trường đã bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững. Giá nhà vẫn cần được đánh giá cùng với thu nhập hộ gia đình, nhu cầu mua nhà thực tế, nguồn cung và khả năng phục hồi của nền kinh tế.

Tại các thành phố cấp hai và cấp ba, mức giảm giá nhà mới và nhà đã qua sử dụng đều dịu bớt so với tháng 8. Mặc dù diễn biến giữa các địa phương có thể khác nhau, xu hướng giảm giá chậm lại cho thấy áp lực điều chỉnh đang phần nào được kiểm soát.

Số thành phố có giá nhà tăng tiếp tục đi lên

Một chỉ báo đáng chú ý khác là số lượng thành phố ghi nhận giá nhà tăng theo tháng trong tháng 9.

Trong tổng số 70 thành phố lớn và vừa được NBS theo dõi, có 17 thành phố ghi nhận giá nhà mới tăng so với tháng trước, nhiều hơn hai thành phố so với tháng 8. Đối với nhà đã qua sử dụng, số thành phố có giá tăng đạt 9, tăng thêm sáu thành phố so với tháng trước đó.

Những con số này cho thấy xu hướng cải thiện không chỉ thể hiện qua mức giảm giá thu hẹp tại các đô thị lớn mà còn xuất hiện ở số lượng địa phương có diễn biến giá tích cực.

Dù vậy, cần phân biệt giữa việc giá giảm chậm lại và việc thị trường phục hồi hoàn toàn. Khi phần lớn thành phố vẫn chưa ghi nhận mức tăng giá đồng đều, sự cải thiện hiện nay có thể phản ánh giai đoạn ổn định ban đầu thay vì một chu kỳ tăng trưởng mới.

Bên cạnh đó, thị trường nhà ở Trung Quốc có sự khác biệt đáng kể giữa các nhóm thành phố. Những đô thị lớn có nền tảng kinh tế, việc làm và nhu cầu nhà ở tương đối mạnh có thể phục hồi sớm hơn các địa phương nhỏ, nơi nguồn cung dư thừa và triển vọng dân số có thể tiếp tục gây sức ép lên giá bất động sản.

NBS ghi nhận tín hiệu tích cực từ giao dịch nhà ở và lượng tồn kho

NBS công bố báo cáo giá nhà hằng tháng dựa trên dữ liệu của 70 thành phố lớn và vừa trên cả nước, bao gồm bốn thành phố cấp một, 31 thành phố cấp hai và 35 thành phố cấp ba.

Phát biểu về triển vọng thị trường, ông Mao Thịnh Dũng (Mao Shengyong), người phát ngôn của NBS, cho biết thị trường bất động sản nhìn chung đang chuyển biến theo hướng tích cực.

Theo ông, các dấu hiệu đáng chú ý bao gồm hoạt động giao dịch nhà ở cải thiện, lượng tồn kho giảm và diễn biến giá bất động sản tại một số đô thị lớn khả quan hơn.

Dữ liệu được công bố cho thấy tổng diện tích sàn nhà hiện hữu được bán theo hợp đồng đăng ký trực tuyến trong chín tháng đầu năm tăng 10,7% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch nhà hiện hữu cũng liên tục chiếm hơn 50% tổng giao dịch nhà ở.

Xu hướng này cho thấy người mua đang đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản cho thị trường nhà ở Trung Quốc. Trong bối cảnh người mua vẫn thận trọng với các dự án mới, nhà đã hoàn thiện và có thể kiểm tra trực tiếp có thể trở thành lựa chọn được ưu tiên tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, sự gia tăng giao dịch nhà hiện hữu không nhất thiết đồng nghĩa tổng cầu bất động sản đã phục hồi đồng đều. Cần xem xét thêm tổng giá trị giao dịch, số lượng căn hộ được bán, mức chiết khấu và khả năng hấp thụ nguồn cung mới để đánh giá chính xác hơn tình hình.

Tồn kho bất động sản giảm nhưng áp lực vẫn còn

Một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản Trung Quốc trong những năm gần đây là lượng nhà ở chưa bán được và sự mất cân đối giữa nguồn cung với nhu cầu.

Theo số liệu NBS được công bố, tính đến cuối tháng 9, tổng diện tích sàn bất động sản thương mại mới xây đã hoàn thiện và sẵn sàng bán trên toàn quốc giảm 1,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, diện tích sàn của các bất động sản được rao bán dưới ba năm giảm 5%.

Đây là tín hiệu tích cực bởi lượng hàng tồn kho thấp hơn có thể giúp giảm áp lực bán hàng, hạn chế nhu cầu giảm giá sâu và cải thiện khả năng cân bằng cung cầu tại một số khu vực.

Tuy nhiên, tốc độ giảm tồn kho cần được đặt trong mối tương quan với nguồn cung mới, tốc độ tiêu thụ và nhu cầu nhà ở thực tế. Nếu lượng giao dịch tăng nhưng nguồn cung mới vẫn vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường, quá trình cân bằng có thể kéo dài.

Ngoài ra, tình trạng tồn kho không đồng đều giữa các địa phương cũng là yếu tố quan trọng. Một số thành phố lớn có thể cải thiện nhanh hơn, trong khi những khu vực có nguồn cung dư thừa vẫn phải đối mặt với áp lực giảm giá và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Giá nhà tăng theo tháng hai tháng liên tiếp tại các thành phố cấp một

Theo thông tin được NBS công bố, giá nhà ở thương mại mới tại các thành phố cấp một tăng theo tháng trong tháng thứ hai liên tiếp vào tháng 9. Trong khi đó, giá nhà hiện hữu tại nhóm thành phố này tăng theo tháng tháng thứ bảy liên tiếp.

Diễn biến trên cho thấy phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn đang có khả năng giữ giá tốt hơn so với giai đoạn trước. Việc giá nhà hiện hữu tăng liên tiếp nhiều tháng cũng là một chỉ báo đáng chú ý, bởi phân khúc này có tỷ trọng giao dịch lớn trong thị trường nhà ở.

Dù vậy, chuỗi tăng giá theo tháng cần được theo dõi trong thời gian dài hơn để xác định liệu đây có phải xu hướng bền vững hay chỉ là sự cải thiện ngắn hạn. Những yếu tố như chính sách hỗ trợ mua nhà, lãi suất cho vay, tâm lý người tiêu dùng và triển vọng việc làm sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản.

Đối với nhà đầu tư, diễn biến giá tại Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến có thể cung cấp thông tin tham khảo về tâm lý thị trường. Tuy nhiên, không nên sử dụng xu hướng tại bốn đô thị lớn để đại diện cho toàn bộ thị trường Trung Quốc, đặc biệt khi điều kiện kinh tế và nguồn cung tại các thành phố cấp hai, cấp ba có sự khác biệt.

Đầu tư phát triển bất động sản vẫn giảm 20,6%

Bất chấp những tín hiệu cải thiện từ giá nhà và giao dịch, lĩnh vực phát triển bất động sản Trung Quốc vẫn đối mặt với thách thức lớn.

Theo số liệu NBS, đầu tư phát triển bất động sản trong ba quý đầu năm giảm 20,6% so với cùng kỳ năm trước. Mức suy giảm này cho thấy hoạt động đầu tư của ngành vẫn yếu, dù một số chỉ báo trên thị trường nhà ở đang chuyển biến tích cực.

Đầu tư phát triển bất động sản là chỉ tiêu phản ánh hoạt động xây dựng và phát triển dự án, vì vậy diễn biến của chỉ số này có thể liên quan đến quyết định triển khai dự án mới, dòng vốn của doanh nghiệp và triển vọng tiêu thụ trong tương lai.

Mức giảm sâu cũng cho thấy quá trình phục hồi không diễn ra đồng đều giữa các khâu của thị trường. Giá nhà tại một số đô thị có thể ổn định trước, trong khi hoạt động đầu tư và phát triển dự án cần nhiều thời gian hơn để cải thiện.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, khả năng tiếp cận vốn, thanh toán nghĩa vụ tài chính, bàn giao nhà và khôi phục niềm tin của người mua tiếp tục là những vấn đề quan trọng. Nếu các yếu tố này chưa được cải thiện rõ rệt, thị trường vẫn có thể phải trải qua một giai đoạn điều chỉnh kéo dài.

Kinh tế Trung Quốc hướng tới mục tiêu tăng trưởng 4,5–5% trong năm 2026

Bên cạnh lĩnh vực bất động sản, ông Mao Thịnh Dũng cho biết nền kinh tế Trung Quốc duy trì đà ổn định trong ba quý đầu năm, đồng thời ghi nhận những tiến bộ rõ rệt hơn trong quá trình chuyển đổi sang mô hình phát triển dựa trên đổi mới sáng tạo và chất lượng cao.

Theo ông, các yếu tố tích cực hỗ trợ tăng trưởng ổn định và phát triển chất lượng cao tiếp tục được củng cố, tạo nền tảng cho việc thực hiện mục tiêu kinh tế cả năm.

Trung Quốc đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế từ 4,5% đến 5% trong năm 2026 và cho biết sẽ nỗ lực đạt kết quả thực tế tốt hơn, theo báo cáo công tác của chính phủ năm nay.

Trong bối cảnh đó, sự ổn định của thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế. Nhà ở có liên hệ với nhiều lĩnh vực như xây dựng, vật liệu, tài chính, đồ nội thất và tiêu dùng hộ gia đình. Khi thị trường cải thiện, tác động tích cực có thể lan tỏa đến các ngành liên quan.

Ngược lại, nếu bất động sản tiếp tục suy yếu, tác động đến tài sản hộ gia đình, tâm lý tiêu dùng và hoạt động đầu tư có thể gây thêm áp lực lên tăng trưởng.

Vì vậy, diễn biến giá nhà trong tháng 9 mới chỉ cung cấp một phần bức tranh. Để đánh giá triển vọng của thị trường Trung Quốc trong những tháng tiếp theo, cần theo dõi đồng thời doanh số bán nhà, lượng tồn kho, đầu tư phát triển, hoạt động tín dụng và hiệu quả của các chính sách hỗ trợ.

Triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc: Phục hồi nhưng chưa đồng đều

Các dữ liệu tháng 9 cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đang xuất hiện những dấu hiệu ổn định ban đầu. Giá nhà tại các thành phố cấp một cải thiện theo tháng, mức giảm giá theo năm thu hẹp và số lượng thành phố có giá nhà tăng nhiều hơn so với tháng trước.

Cùng với đó, giao dịch nhà hiện hữu tăng 10,7% về diện tích sàn bán theo hợp đồng trong chín tháng đầu năm, còn lượng bất động sản thương mại mới xây sẵn sàng bán giảm so với cùng kỳ. Đây là những yếu tố hỗ trợ quá trình tái cân bằng cung cầu.

Tuy nhiên, mức giảm 20,6% của đầu tư phát triển bất động sản cho thấy ngành vẫn chưa thoát khỏi khó khăn. Sự phục hồi của giá nhà tại các đô thị lớn cũng chưa đủ để khẳng định thị trường trên toàn quốc đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Trong thời gian tới, ba yếu tố cần được theo dõi là khả năng duy trì đà tăng của giao dịch nhà ở, tốc độ xử lý lượng tồn kho và sự cải thiện của đầu tư phát triển bất động sản. Nếu các chỉ số này đồng thời chuyển biến tích cực, triển vọng phục hồi của thị trường sẽ có cơ sở vững chắc hơn.

Đối với nhà đầu tư và người quan tâm đến bất động sản quốc tế, Trung Quốc là thị trường đáng theo dõi bởi quy mô lớn và mối liên hệ với tăng trưởng kinh tế khu vực. Dù vậy, việc đánh giá cơ hội đầu tư cần dựa trên dữ liệu cụ thể của từng địa phương, thay vì chỉ dựa vào tín hiệu giá nhà tăng trong một vài tháng.

Nguồn tham khảo: Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS); thông tin về diễn biến thị trường bất động sản và phát biểu của người phát ngôn NBS trong nội dung nguồn được cung cấp.

Chú ý: Đây không phải lời khuyên đầu tư bất động sản, mọi thông tin chỉ mang tính chất tham khảo

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Trung Quốc

1. Giá nhà Trung Quốc trong tháng 9/2026 diễn biến như thế nào?

Giá nhà tại các thành phố cấp một tăng theo tháng. Xét theo năm, giá nhà mới tại Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến giảm 0,5%, nhưng mức giảm đã thu hẹp so với tháng trước. Giá nhà đã qua sử dụng cũng giảm ít hơn so với kỳ so sánh trước đó.

2. Có bao nhiêu thành phố ghi nhận giá nhà tăng trong tháng 9?

Trong 70 thành phố lớn và vừa được NBS theo dõi, có 17 thành phố ghi nhận giá nhà mới tăng theo tháng và 9 thành phố có giá nhà đã qua sử dụng tăng.

3. Vì sao giao dịch nhà hiện hữu có ý nghĩa đối với thị trường Trung Quốc?

Nhà hiện hữu giúp người mua đánh giá trực tiếp tình trạng căn hộ và khả năng bàn giao, đồng thời đóng góp tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch. Trong chín tháng đầu năm, diện tích sàn nhà hiện hữu bán theo hợp đồng đăng ký trực tuyến tăng 10,7% so với cùng kỳ năm trước và giao dịch phân khúc này liên tục chiếm hơn 50% tổng giao dịch nhà ở.

4. Tồn kho bất động sản Trung Quốc đã giảm chưa?

Có. Đến cuối tháng 9, tổng diện tích sàn bất động sản thương mại mới xây sẵn sàng bán giảm 1,5% so với cùng kỳ năm trước. Diện tích sàn của các bất động sản được rao bán dưới ba năm giảm 5%.

5. Thị trường bất động sản Trung Quốc đã phục hồi hoàn toàn chưa?

Chưa có đủ cơ sở để khẳng định điều đó. Giá nhà và giao dịch tại một số khu vực đang cải thiện, nhưng đầu tư phát triển bất động sản vẫn giảm 20,6% trong ba quý đầu năm. Thị trường cần thêm thời gian để chứng minh khả năng phục hồi bền vững.

6. Mục tiêu tăng trưởng kinh tế Trung Quốc năm 2026 là bao nhiêu?

Trung Quốc đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế từ 4,5% đến 5% trong năm 2026, theo báo cáo công tác của chính phủ được đề cập trong thông tin công bố.