Thị trường văn phòng Mỹ đảo chiều: Nhu cầu tăng mạnh, nguồn cung khan hiếm đẩy giá thuê đi lên

Thị trường văn phòng Mỹ phục hồi ngoài dự kiến

Sau giai đoạn suy giảm mạnh khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi về tương lai của bất động sản văn phòng, thị trường Mỹ đang cho thấy những tín hiệu phục hồi đáng chú ý. Nhu cầu thuê tăng trở lại, doanh nghiệp mở rộng diện tích sử dụng, trong khi nguồn cung mới không theo kịp tốc độ cải thiện của thị trường. Sự thay đổi này đang tạo ra tình trạng khan hiếm, đặc biệt đối với các tòa nhà văn phòng cao cấp tại những đô thị lớn.

Theo báo cáo mới được JLL công bố và các số liệu được trích dẫn trong thông tin nguồn, thị trường văn phòng Mỹ ghi nhận quý thứ năm liên tiếp có mức hấp thụ ròng dương. Riêng quý III, các doanh nghiệp thuê thêm khoảng 6 triệu feet vuông diện tích văn phòng. Diễn biến này cho thấy nhu cầu sử dụng không gian làm việc đang cải thiện sau thời gian nhiều công ty cắt giảm diện tích hoặc trì hoãn quyết định thuê.

Một thay đổi khác là quy mô các hợp đồng thuê mới. Diện tích thuê trung bình hiện tăng khoảng 13%, cho thấy một bộ phận doanh nghiệp không chỉ quay lại thị trường mà còn có nhu cầu mở rộng không gian hoạt động. Điều này tương phản với bối cảnh khoảng hai năm trước, khi chiến lược thu hẹp văn phòng, giảm chi phí vận hành và chuyển sang mô hình làm việc linh hoạt chiếm ưu thế.

Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều ở tất cả các phân khúc. Nhu cầu đang tập trung đáng kể vào những tòa nhà có chất lượng cao, vị trí thuận lợi, tiện ích hiện đại và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn mới của doanh nghiệp. Vì vậy, thị trường có thể đồng thời chứng kiến tình trạng dư thừa tại một số tòa nhà cũ và thiếu hụt tại những khu vực có văn phòng chất lượng cao.

Nguồn cung văn phòng giảm nhanh hơn nhu cầu phục hồi

Điểm đáng chú ý nhất trong chu kỳ hiện tại là nguồn cung đang thu hẹp trong lúc nhu cầu thuê có dấu hiệu tăng lên.

Theo số liệu trong báo cáo được đề cập, chỉ khoảng 3,5 triệu feet vuông diện tích văn phòng mới được đưa vào sử dụng trong quý III. Mức bổ sung này gần với ngưỡng thấp được ghi nhận trong quý II. Trong khi đó, khoảng 9,6 triệu feet vuông diện tích văn phòng đã bị loại khỏi nguồn cung thông qua hoạt động chuyển đổi công năng hoặc tái phát triển.

Tính từ cuối năm 2023, tổng diện tích văn phòng trên toàn nước Mỹ đã giảm khoảng 45 triệu feet vuông theo thông tin nguồn. Đây là diễn biến quan trọng bởi các tòa nhà không còn đáp ứng nhu cầu thị trường có thể được chuyển đổi sang mục đích khác, thay vì tiếp tục hoạt động như văn phòng truyền thống.

Việc chuyển đổi có thể giúp xử lý một phần tình trạng dư thừa tại các tài sản kém hiệu quả. Tuy nhiên, quá trình này cũng khiến nguồn cung văn phòng giảm, đặc biệt nếu lượng dự án mới không đủ bù đắp diện tích bị loại bỏ.

Hiện chỉ còn khoảng 23 triệu feet vuông diện tích văn phòng mới đang được xây dựng theo số liệu được dẫn. Nếu nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện trong khi số dự án hoàn thành vẫn thấp, thị trường có thể đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung ở những phân khúc được doanh nghiệp ưu tiên.

JLL mô tả xu hướng này là sự dịch chuyển sang một thị trường có nguồn cung khan hiếm. Trong bối cảnh đó, lợi thế có thể nghiêng về những chủ sở hữu nắm giữ tài sản chất lượng cao tại các vị trí có nhu cầu thuê ổn định.

Giá thuê văn phòng cao cấp tăng mạnh

Khi nhu cầu tập trung vào một nhóm tài sản nhất định, giá thuê thường phản ứng rõ rệt hơn so với mặt bằng chung. Thị trường văn phòng Mỹ đang xuất hiện dấu hiệu như vậy, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Theo thông tin nguồn, giá thuê thực tế của các văn phòng cao cấp thế hệ đầu tiên đã tăng hơn 20% so với quý III/2025. Đây là nhóm tài sản thường được đánh giá cao nhờ vị trí, chất lượng công trình, thiết kế, hệ thống tiện ích và khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành của các doanh nghiệp lớn.

Mức tăng này phản ánh sự chênh lệch ngày càng rõ giữa văn phòng chất lượng cao và những tòa nhà không còn phù hợp với nhu cầu mới. Doanh nghiệp có thể sẵn sàng trả mức giá cao hơn để tiếp cận không gian làm việc thuận tiện, có hệ thống kỹ thuật tốt và tạo môi trường hấp dẫn đối với nhân viên.

Tình trạng khan hiếm ở phân khúc cao cấp cũng đang thúc đẩy một số doanh nghiệp chuyển sang thuê văn phòng thế hệ thứ hai, tức những tòa nhà đã được đưa vào sử dụng từ trước nhưng vẫn có chất lượng và vị trí phù hợp. Theo dữ liệu được nêu, giá thuê tại phân khúc này tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này cho thấy nhu cầu không chỉ tập trung vào một nhóm nhỏ các tòa nhà mới nhất. Khi lựa chọn cao cấp trở nên hạn chế hoặc vượt quá ngân sách, doanh nghiệp có thể tìm đến những tài sản hiện hữu có chất lượng tốt để cân bằng giữa chi phí và hiệu quả sử dụng.

Dù vậy, mức tăng giá không nên được hiểu là toàn bộ thị trường văn phòng Mỹ đều tăng giá đồng loạt. Diễn biến thực tế phụ thuộc vào từng thành phố, khu vực, chất lượng tòa nhà, tỷ lệ trống và thời hạn hợp đồng thuê.

San Francisco và New York trở thành điểm sáng của thị trường

Theo nhận định của Willy Walker, Giám đốc điều hành Walker & Dunlop, thị trường văn phòng đang thực sự hồi sinh. Ông cho rằng những nhà đầu tư đã mua tài sản văn phòng tại San Francisco và New York trong khoảng 18–24 tháng trước có thể đạt kết quả tích cực nếu lựa chọn đúng tài sản và thời điểm.

Nhận định này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bắt đầu phân hóa rõ rệt. Sau thời kỳ suy giảm, giá trị của một số tài sản văn phòng có thể đã điều chỉnh đáng kể. Khi nhu cầu thuê phục hồi và nguồn cung chất lượng cao trở nên hạn chế, những bất động sản có lợi thế về vị trí và chất lượng có thể được hưởng lợi.

Tuy nhiên, kết quả đầu tư còn phụ thuộc vào giá mua, chi phí cải tạo, tỷ lệ lấp đầy, điều khoản hợp đồng thuê và chi phí vốn. Việc thị trường phục hồi không đồng nghĩa mọi tài sản văn phòng đều trở thành khoản đầu tư hiệu quả.

Tại San Francisco, ngành công nghệ được nêu là một trong những động lực thúc đẩy mức hấp thụ ròng. Khi các doanh nghiệp công nghệ mở rộng hoạt động hoặc điều chỉnh nhu cầu không gian làm việc, nhu cầu thuê có thể tập trung vào những địa điểm phù hợp với việc tuyển dụng nhân sự và kết nối hệ sinh thái doanh nghiệp.

Austin cũng ghi nhận lực cầu đáng chú ý từ ngành công nghệ. Trong khi đó, các thị trường thuộc Vành đai Mặt trời của Mỹ tiếp tục có nhu cầu thuê tương đối mạnh. Theo thông tin nguồn, khối lượng cho thuê tại các thị trường cửa ngõ tăng khoảng 13% so với năm trước.

Ở những thị trường thứ cấp, khối lượng cho thuê đã phục hồi khoảng 95% so với năm 2019. Đây là tín hiệu cho thấy sự cải thiện không chỉ xuất hiện tại các đô thị lớn nhất mà còn lan sang những trung tâm kinh tế quy mô nhỏ hơn.

Dù vậy, mỗi thị trường vẫn có động lực riêng. Tăng trưởng việc làm, sự dịch chuyển dân cư, cơ cấu ngành kinh tế, chính sách phát triển đô thị và lượng văn phòng đang trống có thể khiến tốc độ phục hồi khác nhau đáng kể giữa các địa phương.

Vì sao doanh nghiệp quay lại thuê văn phòng?

Sự phục hồi của nhu cầu văn phòng không nhất thiết có nghĩa mô hình làm việc từ xa đã biến mất. Thay vào đó, nhiều doanh nghiệp đang điều chỉnh cách sử dụng không gian làm việc để phù hợp với chiến lược nhân sự và vận hành.

Văn phòng vẫn có thể đóng vai trò quan trọng trong hoạt động phối hợp nhóm, đào tạo nhân viên, trao đổi trực tiếp và xây dựng văn hóa doanh nghiệp. Đối với một số ngành, việc tập trung nhân sự tại địa điểm làm việc cũng giúp cải thiện khả năng phối hợp và bảo mật thông tin.

Một số công ty có thể giảm số lượng địa điểm nhưng tập trung vào các văn phòng chất lượng cao hơn. Thay vì thuê nhiều diện tích tại các tòa nhà cũ, doanh nghiệp ưu tiên không gian có vị trí thuận tiện, thiết kế linh hoạt và tiện ích tốt hơn.

Xu hướng này tạo ra một nghịch lý: tổng nhu cầu có thể phục hồi trong khi một phần diện tích văn phòng cũ vẫn khó tìm khách thuê. Các chủ sở hữu không đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, vị trí hoặc chi phí vận hành có thể tiếp tục chịu áp lực, ngay cả khi thị trường chung cải thiện.

Vì vậy, việc đánh giá sức khỏe thị trường văn phòng cần xem xét đồng thời lượng hấp thụ ròng, diện tích thuê mới, tỷ lệ trống, giá thuê thực tế và nguồn cung đang xây dựng. Chỉ nhìn vào một chỉ số tăng trưởng có thể dẫn đến nhận định thiếu toàn diện.

Nghịch lý xây dựng: Nhu cầu tăng nhưng dự án mới vẫn thiếu vốn

Về lý thuyết, khi nhu cầu tăng và nguồn cung giảm, hoạt động phát triển dự án mới sẽ có động lực khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường văn phòng Mỹ đang gặp trở ngại đáng kể về vốn đầu tư.

Willy Walker cho rằng đây là thời điểm thuận lợi để bắt đầu các dự án có thể hoàn thành trong hai hoặc ba năm tới. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng nguồn vốn chủ sở hữu dành cho bất động sản văn phòng hiện rất hạn chế.

Theo nhận định được trích dẫn, hoạt động xây dựng văn phòng trong năm nay chỉ đạt khoảng 9% so với mức nguồn cung hằng năm thông thường. Nếu con số này phản ánh đúng quy mô thị trường được đề cập, tốc độ phát triển dự án mới đang thấp hơn đáng kể so với nhu cầu bổ sung nguồn cung trong tương lai.

Nguyên nhân không chỉ nằm ở triển vọng thuê. Dự án văn phòng thường cần lượng vốn ban đầu lớn, thời gian xây dựng kéo dài và phải đối mặt với rủi ro về lãi suất, chi phí xây dựng cũng như tỷ lệ lấp đầy sau khi hoàn thành. Trong môi trường tín dụng thận trọng, nhà đầu tư và bên cho vay có thể yêu cầu tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn hoặc điều kiện tài chính chặt chẽ hơn.

Các chủ đầu tư cũng phải cân nhắc nguy cơ thị trường thay đổi trước khi dự án hoàn tất. Một công trình khởi công hôm nay có thể chỉ đưa vào khai thác sau vài năm, nên quyết định đầu tư phụ thuộc vào dự báo nhu cầu dài hạn chứ không chỉ dựa trên mức tăng giá thuê hiện tại.

Nếu vốn không quay trở lại đủ nhanh, khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung có thể tiếp tục mở rộng. Khi đó, các doanh nghiệp cần diện tích mới có thể phải cạnh tranh nhiều hơn để thuê những tòa nhà phù hợp, qua đó tạo thêm sức ép tăng giá tại các thị trường có nhu cầu cao.

Cơ hội và rủi ro đối với nhà đầu tư bất động sản thương mại

Thị trường văn phòng Mỹ đang mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có khả năng lựa chọn tài sản và quản lý rủi ro. Tuy nhiên, cơ hội không nằm ở việc mua bất kỳ tòa nhà văn phòng nào với kỳ vọng giá sẽ tăng theo xu hướng chung.

Trước tiên, nhà đầu tư cần phân tích chất lượng tài sản. Vị trí, khả năng kết nối giao thông, tuổi đời công trình, hiệu suất năng lượng, tiện ích và khả năng cải tạo đều ảnh hưởng đến sức hấp dẫn đối với khách thuê.

Thứ hai, cần đánh giá dòng tiền thực tế. Giá thuê quảng cáo không nhất thiết bằng giá thuê thực nhận, bởi hợp đồng có thể đi kèm thời gian miễn tiền thuê, khoản hỗ trợ cải tạo hoặc các ưu đãi khác. Tỷ lệ lấp đầy, thời hạn thuê còn lại và mức độ tập trung khách thuê cũng có thể ảnh hưởng lớn đến doanh thu.

Thứ ba, chi phí vốn cần được xem xét thận trọng. Một tài sản có giá mua hấp dẫn vẫn có thể trở thành khoản đầu tư kém hiệu quả nếu lãi vay cao, chi phí cải tạo vượt dự toán hoặc thời gian tìm khách thuê kéo dài.

Cuối cùng, nhà đầu tư cần phân biệt giữa sự phục hồi của phân khúc cao cấp và tình trạng của toàn thị trường. Tòa nhà có vị trí yếu, chất lượng thấp hoặc cần vốn cải tạo lớn vẫn có thể gặp khó khăn ngay cả khi giá thuê tại các tài sản hàng đầu tăng lên.

Triển vọng: Nguồn cung khan hiếm có thể tiếp tục nâng giá thuê

Trong thời gian tới, diễn biến của thị trường văn phòng Mỹ sẽ phụ thuộc vào khả năng duy trì nhu cầu thuê, tốc độ loại bỏ các tòa nhà cũ và mức độ sẵn sàng của nguồn vốn phát triển dự án mới.

Nếu doanh nghiệp tiếp tục mở rộng diện tích và lượng dự án mới vẫn thấp, giá thuê tại những khu vực có nguồn cung hạn chế có thể chịu áp lực tăng. Các chủ sở hữu nắm giữ tài sản phù hợp với yêu cầu của doanh nghiệp sẽ có vị thế thuận lợi hơn trong đàm phán hợp đồng.

Ngược lại, nếu tăng trưởng kinh tế chậm lại, doanh nghiệp cắt giảm nhân sự hoặc chuyển sang mô hình làm việc ít sử dụng văn phòng hơn, nhu cầu có thể suy yếu. Những tài sản chất lượng thấp sẽ tiếp tục đối mặt với rủi ro trống diện tích và chi phí chuyển đổi cao.

Vì vậy, sự phục hồi hiện tại nên được nhìn nhận như một quá trình tái cơ cấu thay vì sự trở lại đồng loạt của toàn ngành. Thị trường đang chuyển từ câu chuyện dư thừa diện tích sang sự cạnh tranh rõ hơn giữa các phân khúc, trong đó chất lượng, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu thuê sẽ quyết định giá trị của từng tài sản.

Đối với giới đầu tư bất động sản thương mại, thông điệp quan trọng là cần theo dõi cả phía cầu lẫn phía cung. Nhu cầu tăng có thể tạo điều kiện cải thiện giá thuê, nhưng hiệu quả đầu tư vẫn phụ thuộc vào giá mua, nguồn vốn và khả năng khai thác tài sản trong dài hạn.

Nguồn tham khảo

• JLL: Báo cáo thị trường văn phòng Mỹ được dẫn trong nội dung nguồn.
• CNBC, chương trình Closing Bell Overtime: Nhận định của Willy Walker, Giám đốc điều hành Walker & Dunlop.
• Walker & Dunlop: Góc nhìn về đầu tư và tài chính bất động sản thương mại.

Câu hỏi thường gặp về thị trường văn phòng Mỹ

1. Vì sao thị trường văn phòng Mỹ đang phục hồi?

Theo thông tin được dẫn từ JLL, thị trường đã ghi nhận năm quý liên tiếp có mức hấp thụ ròng dương. Nhu cầu thuê tăng, diện tích thuê trung bình mở rộng và doanh nghiệp ưu tiên các tòa nhà chất lượng cao là những yếu tố góp phần thúc đẩy sự phục hồi.

2. Vì sao nguồn cung văn phòng Mỹ giảm?

Nguồn cung giảm do lượng công trình mới hoàn thành còn thấp, trong khi một số tòa nhà được chuyển đổi công năng hoặc tái phát triển. Nếu diện tích bị loại bỏ lớn hơn diện tích mới đưa vào sử dụng, tổng nguồn cung văn phòng sẽ thu hẹp.

3. Giá thuê văn phòng Mỹ tăng bao nhiêu?

Theo số liệu trong thông tin nguồn, giá thuê thực tế của văn phòng cao cấp thế hệ đầu tiên tăng hơn 20% so với quý III/2025. Giá thuê tại phân khúc văn phòng thế hệ thứ hai tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng thực tế có thể khác nhau tùy thành phố và chất lượng tài sản.

4. Những thành phố nào đang ghi nhận nhu cầu văn phòng đáng chú ý?

San Francisco và Austin được nêu là các thị trường có mức hấp thụ ròng nổi bật nhờ động lực từ ngành công nghệ. New York cũng được nhắc đến trong nhận định về cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, hiệu quả của từng tài sản còn phụ thuộc vào khu vực cụ thể, tỷ lệ trống và giá thuê thực tế.

5. Vì sao chủ đầu tư chưa xây dựng nhiều văn phòng mới dù nhu cầu tăng?

Các dự án văn phòng cần vốn lớn và thời gian phát triển dài. Trong khi đó, nguồn vốn chủ sở hữu đang hạn chế, chi phí tài chính còn là yếu tố cần cân nhắc và nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro nhu cầu thay đổi trước khi dự án hoàn thành.

6. Nhà đầu tư có nên mua bất động sản văn phòng Mỹ khi thị trường phục hồi?

Không nên quyết định chỉ dựa vào xu hướng chung. Nhà đầu tư cần xem xét giá mua, chất lượng tòa nhà, tỷ lệ lấp đầy, hợp đồng thuê, chi phí cải tạo, khả năng vay vốn và triển vọng của thị trường địa phương. Giá thuê tăng ở phân khúc cao cấp không bảo đảm mọi tòa nhà đều tăng giá trị.