Hải Phòng: Hàng Loạt Dự Án Bất Động Sản “Đắp Chiếu” – Lộ Diện Nút Thắt Quy Hoạch Và Pháp Lý

Thực Trạng Đáng Lo Ngại: Hơn 400 Dự Án Tồn Đọng Tại Hải Phòng

Hải Phòng – một trong những đầu tàu kinh tế phía Bắc – đang đối mặt với thực trạng đáng lo ngại khi hàng loạt dự án bất động sản, đô thị và du lịch rơi vào tình trạng đình trệ kéo dài.

Theo thống kê từ UBND TP. Hải Phòng, toàn thành phố hiện có:

• 466 dự án, công trình chậm tiến độ hoặc dừng thi công
• Trong đó đã có phương án xử lý với 315 dự án
• Còn lại 151 dự án đang tiếp tục được giải quyết, dự kiến hoàn tất trước tháng 6/2026

Điều này cho thấy quy mô và mức độ phức tạp của vấn đề không chỉ nằm ở từng dự án riêng lẻ mà còn phản ánh những “điểm nghẽn” mang tính hệ thống.

Dự Án Lấn Biển Đình Trệ Vì Sai Lệch Quy Hoạch

Một trong những dự án tiêu biểu là Làng biệt thự du lịch cao cấp Vạn Hương tại khu du lịch Đồ Sơn.

Dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư với tổng vốn hơn 133 triệu USD, được phê duyệt từ năm 2009, bao gồm:

• 240 – 250 căn biệt thự
• Khách sạn 5 sao 250 – 350 phòng
• Trung tâm thương mại, ẩm thực, giải trí

Tuy nhiên, dù đã:

• San lấp khoảng 53 ha mặt biển
• Xây dựng hệ thống kè

dự án vẫn “đứng bánh” do vướng mắc pháp lý.

Nguyên nhân chính:

• Sai lệch tọa độ khi cập nhật quy hoạch
• Chưa xác định rõ chức năng sử dụng đất
• Thiếu kết nối giao thông với khu hiện hữu

Những bất cập này khiến việc giao đất, cho thuê đất hay đấu giá quyền sử dụng đất đều không đủ cơ sở pháp lý, tiềm ẩn rủi ro khiếu kiện và gây áp lực tài chính lớn cho nhà đầu tư.

Khu Du Lịch Quốc Tế Hòn Dấu: Quy Hoạch Chồng Chéo

Cũng tại Đồ Sơn, dự án Khu du lịch quốc tế Hòn Dấu là một ví dụ khác về sự chồng chéo quy hoạch.

Dự án có quy mô lớn với các hạng mục:

• Khu hội nghị
• Khách sạn cao cấp
• Công viên và khu nghỉ dưỡng

Dù đã hoàn thành:

• San lấp mặt biển
• Xây dựng 5 km kè
• Một phần hạ tầng và dịch vụ

nhưng vẫn chưa thể hoàn thiện.

Vướng mắc nổi bật:

• Khoảng 50 ha phù hợp quy hoạch, nhưng 31 ha nằm ngoài quy hoạch
• Quy hoạch chung không bố trí đất ở, nhưng dự án lại chuyển đổi sang đất ở
• Điều chỉnh quy hoạch tới 5 lần

Theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng, việc xử lý dự án phải đảm bảo:

• Không hợp thức hóa sai phạm
• Tôn trọng quyền lợi doanh nghiệp
• Đảm bảo tính kế thừa

Dự Án Trung Tâm TP Đình Trệ Vì Pháp Lý

Không chỉ các dự án ven biển, khu vực trung tâm thành phố cũng ghi nhận nhiều dự án “đắp chiếu”.

Dự án 4 Trần Phú (quận Ngô Quyền)

Dự án tổ hợp căn hộ, khách sạn, thương mại cao cấp cao 44 tầng từng được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới.

Tuy nhiên, dự án buộc phải dừng từ năm 2022 do liên quan đến vụ án của Trương Mỹ Lan.

Ngoài ra:

• Khu đất đang bị thế chấp tại ngân hàng
• Phục vụ công tác thi hành án

→ khiến dự án rơi vào trạng thái đình trệ kéo dài.

Dự án chợ Sắt: “Đắp chiếu” sau động thổ

Dự án tại khu vực chợ Sắt (quận Hồng Bàng) có tổng vốn hơn 6.000 tỷ đồng, gồm:

• Tòa tháp 40 tầng
• Trung tâm thương mại
• Khách sạn 5 sao

Dù đã:

• Nộp gần 1.000 tỷ đồng tiền thuê đất
• Hoàn tất nhiều thủ tục

nhưng sau gần 4 năm, dự án vẫn chưa thể triển khai chính thức.

Nguyên nhân:

• Chưa hoàn thiện thiết kế và phương án vận hành
• Chậm hoàn tất thủ tục xây dựng

Hiện thành phố đã gia hạn sử dụng đất 24 tháng để xem xét tiếp tục hoặc thu hồi.

Siêu Dự Án Nam Cường: Hơn 20 Năm Vẫn Dang Dở

Một trong những dự án kéo dài lâu nhất là khu đô thị phía Tây Hải Dương (nay thuộc Hải Phòng), do Tập đoàn Nam Cường đầu tư.

Quy mô:

• Hơn 331 ha
• Triển khai từ năm 2001

Vướng mắc:

• Chưa thống nhất ranh giới dự án
• Giải phóng mặt bằng còn dang dở (~9,1 ha)
• Một số khu chức năng chưa triển khai

Ngoài ra, dự án thực hiện theo hình thức “đổi đất lấy hạ tầng” khiến:

• Khó xác định nghĩa vụ tài chính
• Phát sinh vướng mắc pháp lý phức tạp

Hệ Lụy: Lãng Phí Đất Đai Và Cơ Hội Phát Triển

Việc hàng trăm dự án bị đình trệ gây ra nhiều hệ lụy:

• Lãng phí tài nguyên đất đai
• Giảm hiệu quả sử dụng vốn đầu tư
• Ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị
• Làm mất cơ hội phát triển kinh tế – xã hội

Đặc biệt, các dự án lớn nếu được triển khai đúng tiến độ có thể tạo ra:

• Điểm nhấn kiến trúc
• Hạ tầng du lịch
• Việc làm và nguồn thu ngân sách

Giải Pháp Và Kỳ Vọng Từ Chính Quyền

UBND TP. Hải Phòng đang:

• Rà soát toàn bộ các dự án tồn đọng
• Phân loại theo thẩm quyền xử lý
• Đẩy nhanh tiến độ giải quyết trước tháng 6/2026

Trong đó:

• 7 dự án thuộc thẩm quyền Thủ tướng
• 126 dự án thuộc UBND thành phố
• 18 dự án do cấp xã xử lý

Kỳ vọng trong thời gian tới, các nút thắt về:

• Quy hoạch
• Pháp lý
• Tài chính

sẽ được tháo gỡ để khơi thông thị trường bất động sản.

Thực trạng hàng trăm dự án “đắp chiếu” tại Hải Phòng là hồi chuông cảnh báo về những bất cập trong công tác quy hoạch và quản lý đầu tư.

Việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý không chỉ giúp hồi sinh các dự án mà còn mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, góp phần đưa Hải Phòng trở thành trung tâm kinh tế – đô thị hiện đại trong tương lai.