HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc: Người mua cần lưu ý gì?

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một đề xuất đáng chú ý liên quan đến việc ký hợp đồng đặt cọc. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó đề nghị không cấm chủ đầu tư dự án bất động sản ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng.

Đề xuất này có thể tạo thêm sự linh hoạt cho doanh nghiệp trong hoạt động bán hàng, phân phối sản phẩm. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, vấn đề trách nhiệm pháp lý, dòng tiền và quyền lợi của người mua cũng được đặt ra, đặc biệt trong trường hợp dự án gặp vướng mắc hoặc phát sinh tranh chấp.

HoREA đề xuất bỏ quy định cấm ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc

Theo thông tin từ HoREA, tại Công văn 126/2026/CV-HoREA ngày 29/9/2026 góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Hiệp hội đưa ra 10 nhóm nội dung kiến nghị. Một trong những vấn đề đáng chú ý là cơ chế ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc.

HoREA đề nghị không cấm chủ đầu tư dự án bất động sản ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc trong quá trình bán, bán trả góp bất động sản có sẵn hoặc bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo quan điểm được Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nêu, chủ đầu tư là pháp nhân và có quyền thực hiện việc ủy quyền. Khi đó, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm đối với nội dung ủy quyền cũng như những hệ quả phát sinh từ việc ủy quyền.

Về phía doanh nghiệp, cơ chế này có thể giúp quá trình bán hàng và phân phối bất động sản linh hoạt hơn. Chủ đầu tư có thể giao cho đơn vị phân phối, doanh nghiệp hoặc cá nhân được ủy quyền thực hiện một số công việc liên quan đến giao dịch với khách hàng.

Tuy nhiên, đây cũng chính là điểm khiến vấn đề bảo vệ người mua được đặt ra.

Vì sao đề xuất ủy quyền nhận cọc gây nhiều băn khoăn?

Trong giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc thường là bước quan trọng trước khi tiến tới hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Người mua có thể phải chuyển một khoản tiền tương đối lớn để giữ quyền mua sản phẩm.

Nếu chủ thể trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc không phải chủ đầu tư, người mua cần xác định rõ người ký đang đại diện cho ai, được ủy quyền đến đâu và chủ đầu tư có thực sự chịu trách nhiệm đối với giao dịch đó hay không.

Luật sư Nguyễn Sơn Trà, đại diện Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP & Các cộng sự, cho rằng cần thận trọng nếu cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên khác ký hợp đồng đặt cọc. Ngay cả khi khách hàng ký trực tiếp với chủ đầu tư, trong trường hợp dự án gặp vấn đề pháp lý, không thể triển khai hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, việc đòi lại tiền trên thực tế cũng có thể gặp khó khăn.

Nếu giao dịch được thực hiện thông qua bên thứ ba, việc xác định trách nhiệm khi có tranh chấp có thể trở nên phức tạp hơn.

Đây là vấn đề đặc biệt đáng quan tâm đối với các dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường hoặc có nhiều doanh nghiệp cùng tham gia vào quá trình phân phối.

Luật hiện hành đang quy định thế nào về việc ủy quyền?

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội ban hành ngày 28/11/2023 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Theo quy định hiện hành được dẫn chiếu trong các phân tích về luật, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai.

Như vậy, đề xuất của HoREA nếu được tiếp thu sẽ liên quan trực tiếp đến cách thức tổ chức giao dịch bất động sản giữa chủ đầu tư, đơn vị trung gian và khách hàng.

Điểm cần phân biệt là việc cho phép ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc không đồng nghĩa với việc bỏ các điều kiện pháp lý đối với bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Tiền đặt cọc bất động sản vẫn phải tuân thủ giới hạn pháp luật

Một trong những nội dung người mua cần đặc biệt lưu ý là giới hạn tiền đặt cọc.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi việc một chủ thể được ủy quyền ký hợp đồng không làm mất đi các điều kiện kinh doanh mà dự án phải đáp ứng theo pháp luật.

Nói cách khác, nếu cơ chế ủy quyền được cho phép trong tương lai, bên được ủy quyền cũng không thể dựa vào việc được chủ đầu tư giao quyền để thu tiền hoặc thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi pháp luật cho phép.

Đây cũng là lý do luật sư Nguyễn Sơn Trà cho rằng nếu cho phép ủy quyền thì cần quy định rõ phạm vi ủy quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư và giới hạn hoạt động của bên được ủy quyền.

Rủi ro lớn nhất nằm ở việc xác định trách nhiệm khi tranh chấp

Một vấn đề đáng chú ý khác là hình thức hợp đồng không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ bản chất của giao dịch.

Trên thực tế, doanh nghiệp có thể sử dụng nhiều mô hình hợp tác như môi giới, phân phối sản phẩm, hợp tác độc quyền hoặc các thỏa thuận thương mại khác. Trong quá trình đó, đơn vị trung gian có thể trực tiếp tư vấn khách hàng, ký các văn bản liên quan hoặc tham gia vào quá trình thu tiền.

Nếu xảy ra tranh chấp, câu hỏi đặt ra là: ai là bên nhận tiền, ai ký hợp đồng, ai có quyền quyết định giao dịch và chủ đầu tư có công nhận giao dịch đó hay không?

Theo luật sư Nguyễn Sơn Trà, khi có vi phạm, trách nhiệm cần được xem xét dựa trên vai trò, phạm vi ủy quyền hoặc thỏa thuận, hành vi thực tế và dòng tiền, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi của hợp đồng.

Đây là điểm rất đáng lưu ý đối với người mua nhà. Một văn bản có tên là “hợp đồng môi giới”, “thỏa thuận giữ chỗ” hay “hợp tác đầu tư” không tự động loại bỏ những vấn đề pháp lý liên quan đến bản chất của giao dịch.

Người mua cần kiểm tra gì trước khi ký hợp đồng đặt cọc?

Trong trường hợp cơ chế ủy quyền được pháp luật cho phép, người mua bất động sản cần thận trọng hơn với chủ thể nhận tiền và ký hợp đồng.

Trước khi chuyển tiền, khách hàng nên kiểm tra ít nhất các nội dung sau:

Thứ nhất, xác định chính xác chủ đầu tư dự án. Người mua cần biết doanh nghiệp nào là chủ đầu tư hợp pháp của dự án, dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận những thủ tục nào và sản phẩm dự kiến giao dịch thuộc dự án nào.

Thứ hai, kiểm tra người ký hợp đồng có phải chủ đầu tư hay không. Nếu là tổ chức hoặc cá nhân được ủy quyền, cần yêu cầu cung cấp văn bản ủy quyền còn hiệu lực.

Thứ ba, kiểm tra phạm vi ủy quyền. Văn bản cần thể hiện rõ bên được ủy quyền được làm gì, có quyền ký hợp đồng đặt cọc hay không, được nhận tiền hay không và thời hạn ủy quyền.

Thứ tư, xác định tài khoản nhận tiền. Đây là yếu tố rất quan trọng khi có tranh chấp. Người mua nên kiểm tra tên chủ tài khoản, ngân hàng và căn cứ pháp lý để bên nhận tiền thu khoản tiền đặt cọc.

Thứ năm, kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Không nên chỉ dựa vào thông tin từ nhân viên bán hàng hoặc đơn vị phân phối. Người mua cần kiểm tra các tài liệu pháp lý liên quan đến dự án và sản phẩm.

Thứ sáu, đọc kỹ điều khoản hoàn trả tiền. Hợp đồng cần quy định rõ trường hợp dự án không đủ điều kiện, giao dịch không thể thực hiện hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì khoản tiền đã nộp sẽ được xử lý như thế nào.

Đề xuất mới không đồng nghĩa người mua có thể bỏ qua pháp lý dự án

Một trong những điểm dễ gây hiểu nhầm là nếu cho phép chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc thì người mua có thể giao dịch thông qua bất kỳ đơn vị phân phối nào.

Điều này không nên được hiểu như vậy.

Việc ủy quyền, nếu được pháp luật cho phép, chỉ là cơ chế để chủ đầu tư giao một phần công việc cho chủ thể khác. Các điều kiện kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ cung cấp thông tin và trách nhiệm pháp lý liên quan đến dự án vẫn là những vấn đề cần được tuân thủ.

Đặc biệt, người mua cần phân biệt giữa đơn vị môi giới hoặc phân phối sản phẩm và chủ thể có quyền ký kết, nhận tiền theo giao dịch.

Một dự án có đơn vị phân phối lớn không đồng nghĩa với việc mọi giấy tờ do nhân viên hoặc đơn vị này cung cấp đều thay thế được hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư.

TPHCM từng yêu cầu doanh nghiệp không ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc

Theo thông tin được Dân trí dẫn lại, trước đó Sở Xây dựng TPHCM đã yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua theo quy định.

Quy định này cho thấy cơ quan quản lý đặc biệt quan tâm đến việc xác định đúng chủ thể tham gia giao dịch và điều kiện pháp lý của sản phẩm trước khi người mua phải bỏ tiền.

Đề xuất của HoREA có thể tác động thế nào đến thị trường?

Nếu được nghiên cứu và đưa vào luật, cơ chế cho phép chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc có thể tạo thêm sự linh hoạt cho doanh nghiệp trong hoạt động phân phối bất động sản.

Các chủ đầu tư có thể tổ chức mạng lưới bán hàng rộng hơn, trong khi khách hàng có thể tiếp cận sản phẩm thông qua nhiều kênh khác nhau.

Tuy nhiên, lợi ích về sự linh hoạt cần đi cùng cơ chế kiểm soát trách nhiệm. Nếu quy định không đủ rõ về phạm vi ủy quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, quyền nhận tiền và nghĩa vụ hoàn trả, tranh chấp giữa khách hàng, chủ đầu tư và bên trung gian có thể trở nên phức tạp.

Do đó, vấn đề quan trọng không chỉ nằm ở việc “có cho phép ủy quyền hay không”, mà còn ở cách thiết kế quy định để người mua có thể xác định được ai chịu trách nhiệm cuối cùng đối với giao dịch.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi và nhiều dự án được đẩy nhanh tiến độ pháp lý, việc minh bạch chủ thể giao dịch và dòng tiền càng có ý nghĩa đối với người mua nhà.

Đề xuất của HoREA về việc không cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc đang đặt ra một vấn đề đáng chú ý trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Ở góc độ doanh nghiệp, cơ chế này có thể tạo thêm sự linh hoạt trong tổ chức bán hàng và phân phối sản phẩm. Nhưng ở góc độ người mua, điều quan trọng là phải bảo đảm có thể xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm, phạm vi ủy quyền và dòng tiền trong giao dịch.

Trong khi dự thảo luật vẫn đang được góp ý, người mua bất động sản không nên mặc nhiên coi việc một dự án có đơn vị phân phối hoặc bên trung gian đứng ra ký giấy tờ là bằng chứng cho thấy giao dịch đã an toàn về mặt pháp lý.

Đối với những giao dịch có giá trị lớn, việc kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án, chủ thể ký kết và văn bản ủy quyền trước khi chuyển tiền là bước cần thiết để hạn chế rủi ro.

Nguồn tham khảo: HoREA; Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15; thông tin được Dân trí đăng tải ngày 30/9/2026.

Câu hỏi về đề xuất cho phép chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc

Có phải cứ được ủy quyền là bên thứ ba được tự do ký hợp đồng đặt cọc?

Không. Nếu cơ chế ủy quyền được pháp luật cho phép, bên được ủy quyền vẫn phải hoạt động trong phạm vi được giao và tuân thủ các điều kiện kinh doanh bất động sản. Việc có văn bản ủy quyền không đồng nghĩa với việc được thực hiện mọi giao dịch thay chủ đầu tư.

Người mua có nên chuyển tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới?

Người mua cần xác định rõ đơn vị nhận tiền có tư cách gì, có được chủ đầu tư ủy quyền hay không và văn bản giao dịch quy định trách nhiệm của từng bên như thế nào. Không nên chỉ căn cứ vào lời giới thiệu của nhân viên bán hàng.

Tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu?

Theo quy định hiện hành được dẫn chiếu, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Nếu bên thứ ba ký hợp đồng nhưng chủ đầu tư không công nhận thì sao?

Đây có thể trở thành vấn đề tranh chấp phức tạp. Việc xác định trách nhiệm sẽ phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, văn bản ủy quyền, thỏa thuận giữa các bên, dòng tiền và hành vi thực tế. Vì vậy, người mua cần kiểm tra các tài liệu này trước khi giao tiền.

Người mua cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc?

Nên kiểm tra pháp lý dự án, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, chủ thể ký hợp đồng, văn bản ủy quyền nếu có, tài khoản nhận tiền, số tiền đặt cọc, điều kiện hoàn trả và trách nhiệm của từng bên.