Khủng hoảng nhà ở châu Âu: Vienna, Paris, Dublin thử nhiều mô hình để hạ giá thuê

Khủng hoảng nhà ở đang trở thành một trong những vấn đề xã hội nổi bật tại nhiều đô thị lớn ở châu Âu. Giá đất, giá nhà và tiền thuê tăng nhanh hơn khả năng chi trả của một bộ phận dân cư, khiến việc tìm kiếm một nơi ở phù hợp ngày càng trở thành thách thức.

Từ Vienna, Basel, Paris đến Prague và Dublin, các chính quyền đô thị đang thử nghiệm nhiều cách tiếp cận khác nhau để mở rộng nguồn cung nhà ở giá phải chăng. Các giải pháp bao gồm trực tiếp sở hữu và cho thuê nhà ở, giữ đất công để phát triển nhà ở xã hội, chuyển đổi văn phòng bỏ trống thành căn hộ và xây dựng nhà ở giá thấp dành cho người lao động khu vực công.

Điểm đáng chú ý là nhiều mô hình không chỉ tập trung vào trợ cấp trực tiếp cho người thuê. Thay vào đó, chính quyền tìm cách tác động vào nguồn cung, giá đất, quyền sở hữu và cách phát triển nhà ở nhằm tạo ra khả năng chi trả bền vững hơn.

Khủng hoảng nhà ở không còn chỉ là vấn đề bất động sản

Tại các thành phố lớn, thiếu nhà ở giá phải chăng đang tạo ra những hệ quả vượt ra ngoài phạm vi thị trường bất động sản.

Khi tiền thuê nhà tăng quá nhanh, người lao động có xu hướng phải chuyển ra xa các trung tâm việc làm. Khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc tăng lên kéo theo thời gian di chuyển và chi phí giao thông cao hơn.

Đáng chú ý hơn, các thành phố có thể gặp khó khăn trong việc thu hút và giữ chân những nhóm lao động thiết yếu như giáo viên, nhân viên y tế, cảnh sát, công nhân vệ sinh và nhân viên dịch vụ công.

Một thành phố có thể có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhưng vẫn gặp vấn đề nếu lực lượng lao động không còn đủ khả năng sinh sống tại đó.

Vì vậy, nhà ở ngày càng được nhìn nhận như một phần của hạ tầng đô thị, có mối liên hệ trực tiếp với việc làm, giao thông, giáo dục, y tế và năng lực vận hành của thành phố.

Vienna: Thành phố trở thành “chủ nhà” lớn

Trong số các mô hình nhà ở đô thị tại châu Âu, Vienna thường được nhắc đến như một trường hợp đặc biệt.

Thành phố không chỉ hỗ trợ người dân thuê nhà mà chính quyền còn trực tiếp sở hữu một lượng lớn nhà ở. Qua nhiều thập kỷ, khu vực nhà ở công cộng đã trở thành một bộ phận đáng kể của thị trường nhà ở Vienna.

Nguồn gốc của mô hình này bắt đầu từ hơn một thế kỷ trước.

Sau Chiến tranh thế giới thứ nhất, Vienna đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng. Nguồn cung không đủ khiến nhiều công nhân phải sống trong điều kiện chật chội, thậm chí có trường hợp phải ngủ luân phiên theo ca.

Điều kiện sống xuống cấp cũng làm gia tăng nguy cơ bệnh truyền nhiễm, trong đó có bệnh lao.

Trong bối cảnh đó, chính quyền thành phố triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội quy mô lớn. Thay vì để thị trường tư nhân hoàn toàn quyết định nguồn cung, Vienna sử dụng nguồn lực công để xây dựng và sở hữu các khu nhà ở dành cho người dân.

Mô hình này tiếp tục được duy trì và mở rộng qua nhiều thập kỷ.

Theo chính quyền Vienna, thành phố hiện sở hữu khoảng 220.000 căn hộ đô thị để cho thuê. Bên cạnh đó là khoảng 200.000 căn hộ được trợ cấp. Tổng cộng, hơn 60% cư dân Vienna đang sống trong một trong hai loại hình nhà ở này.

Quy mô lớn khiến nhà ở giá phải chăng không còn là một phân khúc nhỏ dành riêng cho nhóm thu nhập thấp. Nó trở thành một bộ phận quan trọng của thị trường nhà ở đô thị.

Điều này cũng tạo ra một tác động đáng chú ý đối với thị trường tư nhân.

Khi một bộ phận lớn dân cư có khả năng tiếp cận nhà ở công cộng hoặc nhà ở được trợ cấp, người dân có thêm lựa chọn ngoài thị trường thuê tư nhân. Qua đó, khu vực nhà ở công cộng có thể tạo ra sức ép cạnh tranh nhất định đối với thị trường tư nhân.

Không chỉ trợ cấp người thuê, mà phải tạo nguồn cung

Mô hình Vienna cho thấy sự khác biệt giữa hai cách tiếp cận.

Một cách là hỗ trợ trực tiếp cho người thuê thông qua trợ cấp tiền nhà. Cách khác là chính quyền trực tiếp tham gia phát triển, sở hữu và cung cấp nhà ở.

Nếu nguồn cung vẫn thiếu, trợ cấp có thể giúp một số hộ gia đình tăng khả năng chi trả nhưng không nhất thiết giải quyết được nguyên nhân sâu xa của tình trạng thiếu nhà.

Ngược lại, việc duy trì nguồn cung nhà ở phi thị trường đủ lớn có thể tạo thêm lựa chọn cho người dân trong dài hạn.

Tuy nhiên, mô hình Vienna cũng đòi hỏi nguồn lực công rất lớn và sự kiên trì về chính sách trong nhiều thập kỷ. Đây là lý do mô hình này khó được sao chép nguyên trạng tại những thành phố có quỹ đất công hạn chế hoặc năng lực tài chính đô thị thấp.

Basel: Giữ đất công thay vì bán đứt

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nhà ở tại các đô thị hấp dẫn trở nên đắt đỏ là giá đất.

Khi một thành phố trở thành trung tâm kinh tế, công nghệ hoặc du lịch, nhu cầu đối với nhà ở, văn phòng và thương mại cùng tăng. Giá trị đất vì thế có thể tăng nhanh.

Đối với một dự án bất động sản, nếu nhà phát triển phải mua đất với giá cao, chi phí này cuối cùng thường được phản ánh vào giá bán hoặc giá thuê.

Basel của Thụy Sĩ đang sử dụng một cách tiếp cận khác: giữ đất trong tay khu vực công.

Thành phố có thể cho các hợp tác xã nhà ở hoặc những nhà đầu tư có định hướng xã hội thuê đất công để phát triển dự án. Chính quyền vẫn giữ quyền sở hữu đất, trong khi đối tác chịu trách nhiệm xây dựng và vận hành công trình.

Theo mô hình này, nhà phát triển không phải đưa toàn bộ chi phí mua đất vào bài toán tài chính của dự án.

Khoảng 40% số căn hộ thuộc các hợp tác xã nhà ở tại Basel được xây dựng trên đất công.

Điểm đáng chú ý là chính sách tập trung vào việc kiểm soát một yếu tố đầu vào của thị trường bất động sản thay vì chỉ hỗ trợ người mua hoặc người thuê ở phía cuối chuỗi.

Nếu đất công được bán một lần, chính quyền có thể tăng nguồn thu trong ngắn hạn nhưng đồng thời mất đi quyền kiểm soát dài hạn đối với việc sử dụng khu đất.

Ngược lại, nếu giữ đất và cho thuê dài hạn, chính quyền có thể tiếp tục định hướng mục tiêu sử dụng, điều kiện phát triển và khả năng tiếp cận nhà ở trong tương lai.

Barcelona của Tây Ban Nha và Lisbon của Bồ Đào Nha cũng đang quan tâm đến những cách tiếp cận liên quan đến đất công và nhà ở giá phải chăng.

Paris: Mua bất động sản và biến văn phòng thành nhà ở

Paris lại phải giải quyết một bài toán khác khi phần lớn đất và nhà ở đã nằm trong khu vực tư nhân.

Từ năm 2014, thủ đô nước Pháp triển khai các chính sách nhằm hạn chế tình trạng người dân bị đẩy khỏi những khu vực có tốc độ tái phát triển và tăng giá mạnh.

Chính quyền thành phố được trao quyền ưu tiên mua tại một số khu vực, qua đó có thêm công cụ để chủ động bổ sung nhà ở giá phải chăng.

Mục tiêu được đặt ra là nâng tỷ lệ nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp lên 30% vào năm 2035.

Song song với đó, Paris và chính quyền vùng Paris đang tìm cách tận dụng những tài sản bất động sản bị bỏ trống, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng không còn được sử dụng hiệu quả.

Đầu năm nay, chính quyền Pháp và khu vực Paris xác định 61 dự án có khả năng chuyển đổi các tòa nhà văn phòng thành nhà ở. Những dự án này được kỳ vọng có thể tạo ra tới 8.200 căn hộ tại các khu vực ngoại vi thủ đô.

Đây là hướng đi được nhiều đô thị châu Âu quan tâm trong bối cảnh thị trường văn phòng thay đổi mạnh.

Làm việc từ xa và những thay đổi trong mô hình vận hành của doanh nghiệp khiến một bộ phận diện tích văn phòng không còn được sử dụng với công suất như trước.

Thay vì tiếp tục mở rộng nhà ở ra các khu vực xa trung tâm, chuyển đổi một phần văn phòng bỏ trống thành căn hộ có thể giúp thành phố tận dụng hạ tầng hiện hữu và đưa nguồn cung nhà ở tới gần các khu vực có việc làm.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi không đơn giản.

Một tòa nhà được thiết kế làm văn phòng phải đáp ứng những yêu cầu khác hoàn toàn so với nhà ở về ánh sáng tự nhiên, thông gió, phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật và chất lượng không gian sống.

Do đó, muốn biến văn phòng thành căn hộ với quy mô lớn, chính quyền cần đồng thời điều chỉnh quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng và cơ chế tài chính.

Prague: Nhà ở giá phải chăng để giữ chân lao động công

Một khía cạnh khác của cuộc khủng hoảng nhà ở là tác động tới khả năng vận hành của thành phố.

Khi giá thuê tăng quá cao, những người làm việc trong các ngành thiết yếu có thể không còn đủ khả năng sống gần nơi làm việc.

Prague của Cộng hòa Czech đang thử nghiệm một giải pháp tập trung trực tiếp vào nhóm lao động này.

Khoảng 660 căn hộ mới, tiết kiệm năng lượng, được xây dựng dành riêng cho nhân viên khu vực công.

Một công ty con của ngân hàng Czech, được hỗ trợ bởi các khoản vay từ châu Âu, đảm nhận việc phát triển dự án.

Nhờ lợi thế kinh tế theo quy mô, mục tiêu của mô hình là giữ giá thuê thấp hơn khoảng 20% so với thị trường.

Điểm đáng chú ý là ngân hàng không trực tiếp quyết định ai được thuê.

Các bệnh viện hoặc cơ quan khu vực công sẽ lựa chọn người thuê, ký hợp đồng và sử dụng nhà ở giá phải chăng như một công cụ hỗ trợ thu hút và giữ chân nhân viên.

Điều này cho thấy nhà ở có thể được xem như một phần của chính sách nhân lực đô thị.

Một thành phố không chỉ cần đường sá, bệnh viện hay trường học. Thành phố còn cần bảo đảm những người vận hành các hệ thống đó có thể sống và làm việc tại địa phương.

Dublin: Mô hình Cost Rental hướng tới nhóm thu nhập trung bình

Dublin cũng đang đối mặt với áp lực lớn từ giá nhà và giá thuê.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, các nhà đầu tư nước ngoài mua một lượng lớn bất động sản. Trong khi đó, sự hiện diện ngày càng lớn của các tập đoàn công nghệ quốc tế tại Dublin làm nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng.

Nguồn cung nhà ở công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu, trong khi một nhóm dân cư có thu nhập trung bình lại rơi vào khoảng trống chính sách.

Họ không đủ điều kiện để nhận nhà ở công cộng nhưng cũng gặp khó khăn khi cạnh tranh trên thị trường tư nhân.

Năm 2021, Chính phủ Ireland triển khai chương trình Cost Rental Housing, hướng đến nhóm người có thu nhập trung bình.

Tại Dublin, một hộ gia đình muốn tham gia chương trình phải đáp ứng giới hạn thu nhập theo quy định, trong đó nội dung gốc đề cập mức thu nhập ròng dưới 66.000 euro/năm.

Các tổ chức phi lợi nhuận hoặc cơ quan công cộng cung cấp và vận hành những căn hộ thuộc chương trình với mức thuê thấp hơn thị trường.

Một nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Xã hội Ireland (ESRI) được nội dung nguồn dẫn lại cho thấy mức thuê trung bình thấp hơn gần 30% so với thị trường.

Chính phủ Ireland đặt mục tiêu cung cấp 18.000 căn nhà cho thuê giá thấp vào cuối thập kỷ này.

Tuy nhiên, quy mô nhu cầu cho thấy khoảng cách cung – cầu vẫn rất lớn.

Chỉ riêng năm trước, hơn 4.200 người đã nộp đơn cho 104 căn hộ tại một khu dân cư mới ở ngoại ô Dublin.

Điều này phản ánh một thực tế phổ biến tại nhiều đô thị châu Âu: ngay cả khi chính quyền đưa ra chương trình nhà ở giá phải chăng, nhu cầu vẫn có thể vượt xa nguồn cung.

Do đó, bài toán không chỉ là xác định ai được hưởng chính sách mà còn phải tìm cách tạo ra đủ số lượng căn hộ mới với mức giá có thể duy trì trong dài hạn.

Các thành phố châu Âu đang thử những mô hình rất khác nhau

Nhìn tổng thể, Vienna, Basel, Paris, Prague và Dublin không đi theo cùng một mô hình.

Vienna lựa chọn vai trò trực tiếp của chính quyền thông qua việc sở hữu và cung cấp số lượng lớn căn hộ.

Basel tập trung vào đất công, giữ quyền sở hữu đất và cho các hợp tác xã hoặc nhà đầu tư xã hội phát triển nhà ở.

Paris sử dụng quyền ưu tiên mua tại một số khu vực, đồng thời mở rộng nhà ở xã hội và tìm cách chuyển đổi văn phòng bỏ trống thành căn hộ.

Prague hướng chính sách vào nhóm lao động khu vực công.

Dublin lại phát triển mô hình Cost Rental cho nhóm thu nhập trung bình.

Dù khác nhau, các mô hình này có một điểm chung: chính quyền không chỉ can thiệp ở phía người thuê mà còn tìm cách tác động vào chính nguồn cung nhà ở.

Đất đai, quyền sở hữu, vốn đầu tư, quy hoạch, nguồn cung và công năng sử dụng của bất động sản đều trở thành công cụ chính sách.

Đây là điểm đáng chú ý trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị tăng nhanh hơn thu nhập.

Nhà ở giá phải chăng phải đi cùng giao thông và việc làm

Một căn hộ có giá thuê thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc chưa chắc đã giải quyết toàn bộ vấn đề.

Nếu người thuê phải di chuyển hàng chục kilomet mỗi ngày, chi phí giao thông, thời gian đi lại và áp lực lên hệ thống giao thông công cộng có thể tăng lên.

Do đó, chính sách nhà ở cần được xem xét cùng quy hoạch đô thị.

Nhà ở giá phải chăng nằm gần tuyến giao thông công cộng, trường học, bệnh viện và trung tâm việc làm có thể tạo ra giá trị xã hội lớn hơn so với những dự án chỉ tập trung vào giá thuê thấp.

Kinh nghiệm từ các thành phố châu Âu cho thấy bài toán nhà ở vì vậy không đơn thuần là xây thêm bao nhiêu căn hộ.

Nó còn liên quan đến những câu hỏi lớn hơn: Ai sở hữu đất? Ai phát triển nhà? Ai được tiếp cận? Giá thuê được xác định thế nào? Và mô hình đó có thể duy trì trong bao lâu?

Trong bối cảnh nhiều thành phố châu Âu tiếp tục đối mặt với thiếu hụt nhà ở, các thử nghiệm từ Vienna đến Dublin đang cho thấy chính quyền có thể đóng vai trò lớn hơn trong việc định hình nguồn cung và cấu trúc thị trường.

Tuy nhiên, mỗi mô hình đều phụ thuộc vào điều kiện riêng về đất đai, ngân sách, quy hoạch, hệ thống pháp luật và nhu cầu dân cư. Vì vậy, việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế cần đi kèm với đánh giá khả năng áp dụng trong từng thị trường cụ thể.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao khủng hoảng nhà ở trở thành vấn đề lớn tại châu Âu?

Giá nhà và giá thuê tại nhiều đô thị tăng trong khi nguồn cung nhà ở giá phải chăng không theo kịp nhu cầu. Điều này ảnh hưởng đến khả năng sinh sống gần nơi làm việc của người dân và có thể tác động tới việc tuyển dụng lao động thiết yếu.

Mô hình nhà ở Vienna hoạt động như thế nào?

Vienna trực tiếp sở hữu một lượng lớn căn hộ đô thị cho thuê, đồng thời có một lượng lớn nhà ở được trợ cấp. Nguồn cung công cộng quy mô lớn trở thành một bộ phận quan trọng của thị trường nhà ở thành phố.

Vì sao Basel giữ đất công?

Giữ đất giúp chính quyền duy trì quyền kiểm soát dài hạn đối với tài sản đất đai. Khi hợp tác xã hoặc nhà đầu tư xã hội được sử dụng đất công để phát triển nhà ở, chi phí đất có thể được tách khỏi một phần bài toán giá thành của dự án.

Paris đang giải quyết thiếu nhà ở bằng cách nào?

Paris sử dụng nhiều công cụ, trong đó có quyền ưu tiên mua tại một số khu vực, mở rộng nhà ở xã hội và nghiên cứu chuyển đổi các tòa nhà văn phòng không còn sử dụng hiệu quả thành nhà ở.

Vì sao Prague xây nhà cho nhân viên khu vực công?

Giá thuê cao có thể khiến người lao động thiết yếu khó sống gần nơi làm việc. Nhà ở giá phải chăng dành cho nhân viên khu vực công được sử dụng như một công cụ hỗ trợ các cơ quan, bệnh viện và dịch vụ công thu hút và giữ chân nhân sự.

Cost Rental Housing của Ireland hướng đến ai?

Mô hình này hướng tới nhóm có thu nhập trung bình, những người có thể không thuộc diện được hưởng nhà ở công cộng nhưng gặp khó khăn khi thuê nhà trên thị trường tư nhân.

Bài học nào có thể rút ra từ khủng hoảng nhà ở châu Âu?

Các trường hợp tại Vienna, Basel, Paris, Prague và Dublin cho thấy việc giải quyết thiếu hụt nhà ở có thể được thực hiện thông qua nhiều công cụ khác nhau.

Một số thành phố tập trung vào sở hữu nhà ở, một số kiểm soát đất công, một số tận dụng tài sản bỏ trống, trong khi những nơi khác hướng tới các nhóm lao động cụ thể.

Điểm quan trọng là chính sách nhà ở không thể chỉ nhìn từ góc độ bất động sản. Nó liên quan trực tiếp đến quy hoạch, giao thông, việc làm, hạ tầng xã hội và khả năng cạnh tranh của đô thị.

Khi giá nhà và tiền thuê vượt quá khả năng chi trả của lực lượng lao động, vấn đề cuối cùng không chỉ là người dân khó tìm nhà. Thành phố cũng có thể gặp khó khăn trong việc duy trì đội ngũ giáo viên, bác sĩ, cảnh sát và những người cung cấp dịch vụ thiết yếu.

Đó là lý do các mô hình nhà ở giá phải chăng tại châu Âu đang được quan tâm ngày càng nhiều, không chỉ như chính sách an sinh mà còn như một bộ phận của chiến lược phát triển đô thị dài hạn.

Nguồn tham khảo: Nội dung được biên tập từ thông tin do người dùng cung cấp, tập trung vào các mô hình nhà ở đô thị tại Vienna, Basel, Paris, Prague và Dublin.