Khách hàng lo mất hàng trăm triệu đồng tại A&T Saigon Riverside: Tranh chấp tiền ưu tiên mua căn hộ được nhìn nhận thế nào?

Nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án A&T Saigon Riverside, phường Bình Hòa, TPHCM, đang phản ánh tranh chấp liên quan đến các khoản tiền đã đóng để được ưu tiên mua căn hộ. Một số người cho biết họ đã đóng 300-600 triệu đồng nhưng sau đó nhận thông báo chấm dứt thỏa thuận và có nguy cơ không được hoàn lại khoản tiền đã nộp.

Vụ việc đang thu hút sự chú ý bởi thời điểm khách hàng ký các thỏa thuận và chuyển tiền, cách thức thể hiện giao dịch cũng như điều kiện pháp lý của dự án là những vấn đề cần được làm rõ. Theo thông tin từ Dân trí, UBND phường Bình Hòa đã nắm tình hình và kiến nghị Sở Xây dựng TPHCM xem xét, kiểm tra, xử lý nội dung phản ánh của người dân.

Khách hàng phản ánh nguy cơ mất hàng trăm triệu đồng

Theo phản ánh của bà V.T.H., 47 tuổi, từ tháng 9 đến tháng 11/2025, bà đăng ký mua hai căn hộ tại A&T Saigon Riverside. Tổng số tiền bà đã đóng được cho biết là 600 triệu đồng.

Trong tháng 11/2025, bà H. ký “Thỏa thuận tư vấn đảm bảo quyền ưu tiên mua” với Công ty cổ phần DXMD Việt Nam, đơn vị tiếp thị dự án, và thanh toán thêm 250 triệu đồng cho mỗi căn hộ.

Theo thông tin được khách hàng cung cấp, khoản tiền này được chuyển vào tài khoản có tên “Du an A&T Saigon Riverside”. Dân trí cũng ghi nhận thông tin về tài khoản này trong quá trình phản ánh vụ việc.

Đến đầu tháng 8/2026, khi được yêu cầu ký hợp đồng mua bán và đóng thêm 551 triệu đồng cho căn hộ đầu tiên, bà H. cho biết đã đề nghị được cung cấp các hồ sơ liên quan đến việc giải chấp tài sản và bảo lãnh ngân hàng trước khi tiếp tục giao dịch.

Theo phản ánh của bà H., các tài liệu này chưa được cung cấp đầy đủ. Sau đó, đến giữa tháng 9, DXMD thông báo chấm dứt thỏa thuận với lý do khách hàng “từ bỏ quyền mua” và không hoàn trả 300 triệu đồng tiền đảm bảo đối với căn hộ này.

Điểm đáng chú ý là tranh chấp không chỉ nằm ở việc khách hàng có tiếp tục mua căn hộ hay không, mà còn liên quan đến bản chất pháp lý của khoản tiền 250 triệu đồng/căn mà khách hàng đã chuyển trước đó.

Một khách hàng khác đề nghị rút một căn hộ

Trường hợp của bà N.T.T., 50 tuổi, cũng có những điểm tương đồng.

Theo phản ánh, bà T. đã đóng tổng cộng 600 triệu đồng để giữ quyền ưu tiên mua hai căn hộ. Sau quá trình tìm hiểu, bà cho rằng một số hạng mục hạ tầng thực tế chưa phù hợp với thông tin quảng cáo mà bà đã tiếp cận, đồng thời chưa được cung cấp hồ sơ pháp lý giải chấp như mong muốn.

Bà T. sau đó đề nghị rút lại một trong hai căn hộ.

Tuy nhiên, theo phản ánh, Công ty DXMD đã thông báo chấm dứt cả hai thỏa thuận và xử lý khoản tiền 600 triệu đồng theo quy định của thỏa thuận.

Ngày 10/9, bà T. đến văn phòng DXMD đề nghị nhận lại 500 triệu đồng, đồng thời chấp nhận mất 100 triệu đồng được xem là chi phí tư vấn. Phía công ty lập biên bản và cho biết sẽ báo cáo lãnh đạo xem xét.

Như vậy, một trong những vấn đề cần được làm rõ là hai thỏa thuận mua hai căn hộ có độc lập với nhau hay không. Nếu hai giao dịch hoàn toàn độc lập và không có điều khoản cho phép chấm dứt thỏa thuận còn lại khi một giao dịch bị rút, việc chấm dứt cả hai cần được xem xét trên cơ sở nội dung cụ thể của hợp đồng.

Dự án đã đủ điều kiện bán 740 căn hộ nhưng còn yêu cầu về bảo lãnh

Vấn đề pháp lý của dự án là một trong những nội dung được các khách hàng đặc biệt quan tâm.

Theo thông tin được Dân trí dẫn lại, ngày 23/7, Sở Xây dựng TPHCM thông báo 740 căn hộ thuộc dự án A&T Saigon Riverside đủ điều kiện mua, cho thuê mua. Tuy nhiên, tại thời điểm thông báo, chủ đầu tư và ngân hàng chưa ký thỏa thuận cấp bảo lãnh và chưa có cam kết phát hành thư bảo lãnh.

Theo đó, trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục liên quan đến giải chấp tài sản và ký thỏa thuận bảo lãnh với ngân hàng, đồng thời có văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho người mua theo yêu cầu được nêu trong thông tin của cơ quan quản lý.

Điều này lý giải vì sao một số khách hàng yêu cầu được xem hồ sơ giải chấp và bảo lãnh ngân hàng trước khi ký hợp đồng mua bán.

Đây cũng là điểm quan trọng cần phân biệt: việc một dự án được thông báo đủ điều kiện bán không đồng nghĩa mọi điều kiện liên quan đến từng giao dịch đều có thể bỏ qua. Các thủ tục và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trước thời điểm ký hợp đồng vẫn phải được thực hiện theo quy định.

Khoản 250 triệu đồng có phải tiền đặt cọc hay không?

Đây là một trong những vấn đề pháp lý trọng tâm của vụ việc.

Theo luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, tên gọi của văn bản không phải yếu tố duy nhất để xác định bản chất giao dịch. Nếu một khoản tiền được thu nhằm giữ một căn hộ cụ thể, bảo đảm quyền ưu tiên mua và người mua có nguy cơ mất tiền nếu không tiếp tục giao dịch, cơ quan giải quyết tranh chấp có thể phải xem xét liệu khoản tiền này có mang bản chất của tiền đặt cọc hay không.

Quy định hiện hành cũng đặt ra giới hạn đối với tiền đặt cọc trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua.

Điều 23 cũng quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Do đó, trong trường hợp A&T Saigon Riverside, việc văn bản được gọi là “Thỏa thuận tư vấn đảm bảo quyền ưu tiên mua” không tự động quyết định bản chất pháp lý của khoản tiền.

Nếu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án xác định giao dịch thực chất là đặt cọc để mua căn hộ, các quy định pháp luật về đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai có thể trở thành căn cứ quan trọng khi giải quyết tranh chấp.

Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, tiền đã đóng được xử lý thế nào?

Theo phân tích được luật sư Hoàng Hà đưa ra, nếu một thỏa thuận thực chất là giao dịch đặt cọc nhưng được xác lập khi chưa đáp ứng điều kiện pháp luật, Tòa án có thể xem xét hiệu lực của giao dịch trên cơ sở các quy định của Bộ luật Dân sự.

Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Trong khi đó, Điều 124 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, trong đó trường hợp các bên xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu. Việc áp dụng điều khoản nào phụ thuộc vào bản chất và chứng cứ của từng vụ việc.

Nếu giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu, Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Điều đó có nghĩa, trong trường hợp giao dịch được xác định vô hiệu, điều khoản về việc khách hàng “mất tiền” không đương nhiên được áp dụng chỉ dựa trên nội dung của thỏa thuận. Việc có được giữ tiền hay không còn phụ thuộc vào hiệu lực của giao dịch, lỗi của các bên và phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.

Người mua có quyền yêu cầu xem hồ sơ pháp lý trước khi ký?

Đây cũng là điểm được các luật sư đề cập trong vụ việc.

Theo nội dung thỏa thuận được phản ánh, DXMD có nghĩa vụ cung cấp tài liệu liên quan để đủ điều kiện xác lập hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư hoàn tất giải chấp, ký thỏa thuận bảo lãnh và thực hiện các thủ tục liên quan trước khi ký hợp đồng, việc khách hàng đề nghị được cung cấp tài liệu để kiểm tra trước khi ký là một yêu cầu cần được xem xét trên cơ sở hồ sơ cụ thể. Dân trí dẫn thông tin cho biết Sở Xây dựng TPHCM đã yêu cầu các thủ tục này trước khi ký hợp đồng mua bán.

Vì vậy, việc khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán do chưa được cung cấp những tài liệu mà họ yêu cầu không nên được mặc nhiên đồng nhất với việc “từ bỏ quyền mua”. Có vi phạm thỏa thuận hay không phải căn cứ vào nội dung hợp đồng, nghĩa vụ của từng bên và tình trạng thực tế tại thời điểm giao dịch.

Nếu thông tin quảng cáo khác thực tế thì trách nhiệm thuộc về ai?

Một vấn đề khác được khách hàng phản ánh là sự khác biệt giữa thông tin quảng cáo và điều kiện thực tế tại dự án.

Bà T. cho biết một số hạng mục mà bà kỳ vọng như bến du thuyền, công viên bờ sông chưa được thể hiện như thông tin quảng cáo mà bà từng tiếp cận.

Về nguyên tắc, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có các quy định về việc cung cấp thông tin trong kinh doanh bất động sản. Luật cũng nghiêm cấm hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản. Việc thông tin quảng cáo có vi phạm pháp luật hay chỉ là cách diễn đạt thương mại cần được xác định dựa trên nội dung quảng cáo, hồ sơ dự án, cam kết của doanh nghiệp và thực tế triển khai.

Tương tự, quyền lợi người tiêu dùng cũng được pháp luật bảo vệ trong trường hợp doanh nghiệp cung cấp thông tin không chính xác, không đầy đủ. Tuy nhiên, để xác định trách nhiệm cụ thể, cần có tài liệu chứng minh về thông tin mà khách hàng đã được cung cấp và mức độ liên quan của thông tin đó đến quyết định giao dịch.

Tranh chấp tiền giữ chỗ cần xác định đúng chủ thể nhận tiền

Một điểm đáng chú ý khác là khoản tiền được chuyển vào tài khoản có tên “Du an A&T Saigon Riverside”.

Theo luật sư Trương Văn Tuấn, việc xác định chính xác chủ thể thực tế nhận và quản lý khoản tiền có ý nghĩa quan trọng khi giải quyết tranh chấp.

Nếu tài khoản thuộc chủ đầu tư hoặc một doanh nghiệp có liên quan, cần làm rõ quan hệ giữa chủ thể nhận tiền với DXMD và khách hàng. Ngược lại, nếu một đơn vị khác đứng ra thu tiền, trách nhiệm của từng bên sẽ cần được xem xét dựa trên hợp đồng, chứng từ chuyển tiền và vai trò thực tế trong giao dịch.

Do đó, khách hàng không chỉ cần giữ văn bản thỏa thuận mà còn nên lưu lại toàn bộ chứng từ ngân hàng, phiếu thu, email, tin nhắn, tài liệu quảng cáo và các nội dung trao đổi với nhân viên kinh doanh hoặc doanh nghiệp.

Đây có thể là những tài liệu quan trọng nếu vụ việc được đưa ra cơ quan quản lý hoặc Tòa án.

Người mua nên làm gì nếu không được hoàn tiền?

Theo hướng dẫn được các luật sư nêu trong vụ việc, khách hàng trước hết nên gửi văn bản chính thức đến DXMD và các chủ thể có liên quan, yêu cầu giải thích căn cứ chấm dứt thỏa thuận và yêu cầu hoàn trả tiền nếu cho rằng việc giữ tiền không có cơ sở.

Hồ sơ nên bao gồm:

• Thỏa thuận tư vấn đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm.
• Phiếu thu hoặc chứng từ chuyển khoản.
• Sao kê ngân hàng thể hiện số tiền đã thanh toán.
• Các thông báo chấm dứt thỏa thuận.
• Email, tin nhắn và nội dung trao đổi với đơn vị môi giới, tiếp thị hoặc chủ đầu tư.
• Tài liệu quảng cáo, phối cảnh, thông tin tiện ích mà khách hàng đã sử dụng để quyết định giao dịch.
• Các văn bản liên quan đến điều kiện mua bán, giải chấp và bảo lãnh ngân hàng.

Khách hàng cũng có thể đề nghị làm rõ chủ thể sở hữu và quản lý tài khoản mang tên “Du an A&T Saigon Riverside”.

Nếu thương lượng không đạt kết quả, người mua có thể cân nhắc sử dụng cơ chế giải quyết tranh chấp theo hợp đồng hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu xác định hiệu lực của thỏa thuận và nghĩa vụ hoàn trả tiền.

Trong trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu, Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để xử lý hậu quả của giao dịch.

UBND phường Bình Hòa kiến nghị kiểm tra vụ việc

Theo thông tin mới được công bố, UBND phường Bình Hòa cho biết đã nắm tình hình và nhận thấy Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Thuận An cùng các đơn vị liên quan phát sinh tranh chấp với khách hàng.

UBND phường Bình Hòa đã báo cáo và kiến nghị Sở Xây dựng TPHCM xem xét, tổ chức kiểm tra và xử lý theo nội dung phản ánh, kiến nghị của người dân.

Đây là bước đáng chú ý bởi kết luận của cơ quan có thẩm quyền có thể giúp làm rõ nhiều vấn đề đang tranh luận, từ điều kiện pháp lý của giao dịch, trách nhiệm của các bên, việc thu tiền trước thời điểm đủ điều kiện đến căn cứ chấm dứt thỏa thuận và xử lý khoản tiền khách hàng đã đóng.

Ở thời điểm hiện tại, các phản ánh của khách hàng và quan điểm pháp lý được nêu mới là những thông tin trong quá trình tranh chấp. Việc một bên có vi phạm hay khách hàng có thực sự mất tiền hay được hoàn trả vẫn cần căn cứ vào hồ sơ giao dịch, chứng cứ và kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.

Nguồn tham khảo: Dân trí và các quy định pháp luật được dẫn chiếu trong bài, gồm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Thông tin về tranh chấp được trình bày theo phản ánh của khách hàng, ý kiến luật sư và thông tin từ cơ quan quản lý; chưa phải là kết luận cuối cùng về trách nhiệm pháp lý của bất kỳ bên nào.

Câu hỏi về Saigon Riverside

Khách hàng A&T Saigon Riverside đã đóng bao nhiêu tiền?

Theo phản ánh được Dân trí đăng tải, một số khách hàng đã đóng 300 triệu đồng cho mỗi căn hộ để được ưu tiên mua. Có khách hàng đóng tổng cộng 600 triệu đồng cho hai căn hộ.

250 triệu đồng được gọi là tiền gì?

Theo nội dung phản ánh, đây là khoản tiền được thanh toán theo “Thỏa thuận tư vấn đảm bảo quyền ưu tiên mua”. Tuy nhiên, bản chất pháp lý của khoản tiền cần được xác định dựa trên nội dung và cách thực hiện giao dịch, không chỉ dựa vào tên gọi của văn bản.

Có phải cứ gọi là “phí tư vấn” thì không áp dụng quy định về đặt cọc?

Không nhất thiết. Nếu khoản tiền thực tế được dùng để giữ một căn hộ cụ thể, bảo đảm quyền mua và có cơ chế mất tiền khi người mua không tiếp tục giao dịch, cơ quan giải quyết tranh chấp có thể phải xem xét bản chất thực tế của giao dịch.

Luật hiện hành quy định thế nào về tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai?

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Nếu thỏa thuận bị tuyên vô hiệu, khách hàng có được hoàn tiền không?

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại có thể phải bồi thường. Tuy nhiên, việc giao dịch có vô hiệu hay không phải do cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là Tòa án, xác định trên cơ sở hồ sơ và chứng cứ cụ thể.

Khách hàng có nên ký hợp đồng mua bán khi chưa được xem hồ sơ pháp lý?

Người mua nên kiểm tra kỹ các tài liệu pháp lý, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và các nghĩa vụ bảo lãnh, giải chấp trước khi ký kết. Trong trường hợp có tranh chấp, quyền và nghĩa vụ cụ thể phải được xác định dựa trên thỏa thuận đã ký và quy định pháp luật hiện hành.