Chung cư xây từ năm 1994 trở về trước có thể được chọn nhận nhà, đất hoặc tiền khi cải tạo

Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là lần đầu tiên đưa ra khái niệm “nhà chung cư cũ”, xác định nhóm công trình được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Mốc thời gian này được đề xuất làm cơ sở để phân định cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi chung cư phải phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng lại.

Theo đề xuất, chủ sở hữu tại các chung cư cũ có thể được lựa chọn phương án bồi thường bằng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư. Đây là thay đổi đáng chú ý trong chính sách xử lý các khu chung cư đã xuống cấp, đồng thời có thể tác động đến quyền lợi của hàng nghìn hộ dân đang sinh sống tại các khu nhà được xây dựng từ nhiều thập niên trước.

Lần đầu xác định rõ khái niệm “nhà chung cư cũ”

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), “nhà chung cư cũ” được xác định là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước.

Việc đưa ra một mốc thời gian cụ thể có ý nghĩa quan trọng bởi trước đây pháp luật đã có khái niệm “nhà ở cũ”, trong đó bao gồm nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Luật Nhà ở 2023 hiện hành cũng ghi nhận khái niệm “nhà ở cũ” theo cách này.

Trong dự thảo mới, khái niệm này được nhấn mạnh hơn đối với riêng nhóm nhà chung cư nhằm thiết kế cơ chế xử lý phù hợp khi công trình phải cải tạo, xây dựng lại.

Điểm đáng chú ý là việc xác định chung cư cũ không chỉ mang ý nghĩa phân loại về mặt thời gian xây dựng. Nó còn liên quan trực tiếp đến cách tính bồi thường, diện tích tái định cư và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu.

Như vậy, nếu dự thảo được thông qua với nội dung này, những chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước sẽ thuộc nhóm có cơ chế xử lý riêng khi phải phá dỡ và xây dựng lại.

Chủ sở hữu có thể lựa chọn 4 hình thức bồi thường

Theo phương án được đề xuất, khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu có thể lựa chọn một trong bốn hình thức bồi thường gồm:

• Nhà ở phục vụ tái định cư.
• Nhà ở xã hội.
• Tiền.
• Quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư.

Cơ chế này nhằm tạo thêm lựa chọn cho chủ sở hữu thay vì chỉ áp dụng một phương án tái định cư duy nhất.

Tùy nhu cầu và phương án được phê duyệt, người dân có thể lựa chọn hình thức phù hợp với hoàn cảnh của mình. Chẳng hạn, người muốn tiếp tục sinh sống tại khu vực có thể ưu tiên phương án nhà ở tái định cư, trong khi người có nhu cầu chuyển sang khu vực khác có thể quan tâm đến phương án nhận tiền hoặc quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, quyền lựa chọn vẫn phải được thực hiện trong khuôn khổ phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Dự thảo cũng đặt ra yêu cầu phương án bồi thường phải thể hiện cụ thể các nội dung liên quan đến hệ số K, diện tích căn hộ cũ, căn hộ tái định cư, giá trị tài sản, phần chênh lệch phải thanh toán cũng như các khoản hỗ trợ liên quan.

Hệ số K quyết định diện tích căn hộ tái định cư

Một trong những nội dung người dân tại các chung cư cũ đặc biệt quan tâm là hệ số K.

Theo cơ chế hiện hành tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP, đối với căn hộ chung cư cũ không thuộc tài sản công, căn hộ tầng 1 được áp dụng hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên, hệ số K từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng. Hệ số cụ thể tại từng vị trí, khu vực do UBND cấp tỉnh xác định để làm cơ sở xây dựng phương án bồi thường, tái định cư.

Ví dụ, nếu một căn hộ tầng 2 có diện tích sử dụng 40 m² và phương án được xác định hệ số K là 1,3 thì diện tích căn hộ tái định cư về nguyên tắc có thể được tính tương ứng khoảng 52 m².

Trong thực tế, việc xác định diện tích được bồi thường không chỉ dựa trên một phép nhân đơn giản mà còn phải căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, vị trí căn hộ, phương án dự án và các quy định pháp luật có liên quan.

Do đó, người dân cần xem kỹ phương án bồi thường được phê duyệt thay vì chỉ căn cứ vào hệ số K tối đa được quy định.

Phương án bồi thường phải công khai các khoản chênh lệch

Theo dự thảo, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải thể hiện rõ các yếu tố quan trọng để người dân có thể xác định quyền lợi của mình.

Trong đó có:

• Hệ số K áp dụng.
• Diện tích và vị trí căn hộ cũ.
• Diện tích, vị trí căn hộ tái định cư.
• Giá trị căn hộ tái định cư.
• Giá đất tính bồi thường nếu có.
• Khoản tiền chênh lệch mà chủ sở hữu phải thanh toán hoặc được nhận.
• Kinh phí hỗ trợ di dời.
• Chi phí hoặc khoản hỗ trợ thuê nhà tạm thời.
• Thời gian thực hiện dự án.
• Thời gian hoàn thành bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Cách tiếp cận này nhằm hạn chế tình trạng người dân chỉ biết diện tích căn hộ mới mà không nắm được toàn bộ nghĩa vụ tài chính liên quan.

Đối với một dự án cải tạo chung cư quy mô lớn, giá trị căn hộ tái định cư, diện tích được hưởng theo hệ số K và phần diện tích chênh lệch có thể trở thành những yếu tố quyết định quyền lợi thực tế của từng hộ gia đình.

Diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn quy chuẩn

Một nguyên tắc khác được đặt ra là diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Điều này có ý nghĩa quan trọng trong quá trình xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Mục tiêu không chỉ là thay thế một công trình xuống cấp bằng một công trình mới mà còn phải bảo đảm điều kiện nhà ở theo quy chuẩn hiện hành.

Theo các quy định hiện hành được áp dụng cho nhà chung cư, căn hộ phải đáp ứng những yêu cầu nhất định về diện tích sử dụng, không gian ở, khu vệ sinh và các điều kiện kỹ thuật khác.

Vì vậy, khi xây dựng phương án tái định cư, cơ quan chức năng và chủ đầu tư phải tính toán đồng thời diện tích được bồi thường theo hệ số K và các yêu cầu tối thiểu của quy chuẩn xây dựng.

Người dân được bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian xây dựng

Quá trình cải tạo chung cư có thể kéo dài, trong khi người dân không thể tiếp tục sinh sống tại công trình đã được xác định phải phá dỡ.

Dự thảo vì vậy cũng quy định về việc bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian triển khai dự án.

Đối với người có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất, trong thời gian dự án thực hiện, chỗ ở tạm thời phải được bố trí theo phương án được phê duyệt.

Cơ quan được UBND cấp tỉnh giao nhiệm vụ hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở tạm thời hoặc trả tiền để người dân tự thuê nhà theo quy định.

Đây là một nội dung có ý nghĩa thực tế lớn bởi vấn đề chỗ ở trong thời gian chờ dự án hoàn thành thường là một trong những mối quan tâm lớn nhất của cư dân tại các khu chung cư cũ.

Chung cư xây sau năm 1994 có cơ chế khác

Điểm đáng chú ý trong dự thảo là cơ chế đối với nhà chung cư không được xác định là chung cư cũ có sự khác biệt.

Theo phương án được đề xuất, chủ sở hữu nhóm chung cư này có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình.

Khoản đóng góp được xác định dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Như vậy, cơ chế được thiết kế theo hướng chủ sở hữu có trách nhiệm tài chính trực tiếp hơn đối với việc xây dựng lại công trình.

Đây là điểm tạo ra sự khác biệt đáng kể giữa hai nhóm chung cư.

Một bên là chung cư được xác định là “chung cư cũ” với cơ chế bồi thường, tái định cư riêng.

Bên còn lại là chung cư xây dựng sau mốc năm 1994 và không thuộc nhóm nói trên, trong đó chủ sở hữu có thể phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Nếu không đóng tiền xây dựng lại thì sao?

Dự thảo cũng đưa ra phương án đối với trường hợp chủ sở hữu chung cư không thuộc nhóm “chung cư cũ” nhưng không muốn hoặc không có khả năng đóng góp kinh phí xây dựng lại.

Trong trường hợp này, chủ sở hữu được đề xuất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ và bàn giao đất cho Nhà nước.

Điều này tạo ra một cơ chế khác với trường hợp chung cư cũ.

Thay vì mặc nhiên nhận một căn hộ tái định cư theo cơ chế hệ số K, chủ sở hữu có thể lựa chọn phương án liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất nếu không tiếp tục đóng góp xây dựng công trình.

Tuy nhiên, đây là nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, vì vậy người dân cần theo dõi phiên bản chính thức sau quá trình tiếp thu, chỉnh lý và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp quy hoạch mới không còn xây chung cư

Một tình huống khác được đặt ra là khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch tiếp tục xây dựng chung cư.

Khi đó, theo đề xuất, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm bồi thường.

Quy định này cho thấy việc xử lý chung cư cũ không chỉ phụ thuộc vào tuổi công trình mà còn gắn chặt với quy hoạch sử dụng đất của khu vực.

Nếu khu đất tiếp tục xây dựng chung cư, phương án tái định cư tại chỗ có thể được đặt ra.

Nếu quy hoạch thay đổi và không tiếp tục xây dựng chung cư, phương án bồi thường quyền sử dụng đất sẽ trở thành vấn đề quan trọng hơn.

Vì sao mốc năm 1994 có ý nghĩa đặc biệt?

Việc xác định mốc năm 1994 trở về trước không đơn thuần là đưa ra một định nghĩa mới.

Mốc này tạo cơ sở pháp lý để phân loại các chung cư khi áp dụng chính sách cải tạo, xây dựng lại.

Đối với người dân, sự phân loại này có thể ảnh hưởng đến ba vấn đề lớn:

Thứ nhất là quyền được tái định cư.

Chủ sở hữu chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại được áp dụng cơ chế bồi thường và tái định cư theo phương án riêng.

Thứ hai là hình thức bồi thường.

Dự thảo đề xuất nhiều lựa chọn hơn, gồm nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương.

Thứ ba là nghĩa vụ tài chính.

Trong khi cơ chế đối với chung cư cũ tập trung vào bồi thường, tái định cư, nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ có thể phải đóng góp kinh phí xây dựng lại.

Như vậy, chỉ một mốc thời gian trong phân loại pháp lý có thể dẫn đến sự khác biệt đáng kể về cách xử lý khi công trình bị phá dỡ.

Dự thảo có thể tác động thế nào đến thị trường chung cư cũ?

Nếu được thông qua, cơ chế mới có thể ảnh hưởng đến cách người dân đánh giá giá trị của các căn hộ tại những khu chung cư lâu năm.

Đối với người đang sở hữu căn hộ trong chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước, thông tin về hệ số K, phương án tái định cư và các hình thức bồi thường có thể trở thành yếu tố quan trọng khi tính toán giá trị tài sản.

Đối với người có nhu cầu mua chung cư cũ, cần đặc biệt quan tâm đến năm xây dựng công trình, tình trạng chất lượng, quy hoạch khu đất và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nếu đã có.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi chung cư xây dựng trước năm 1994 đều sẽ được phá dỡ hoặc tất cả chủ sở hữu đều đương nhiên được hưởng một mức bồi thường cố định.

Việc phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại còn phụ thuộc vào kết quả kiểm định, tình trạng công trình, quy hoạch và phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nghị định 98/2024/NĐ-CP hiện quy định các trường hợp phải di dời, phá dỡ, trong đó có công trình có kết cấu chịu lực nguy hiểm, hư hỏng nặng hoặc không đáp ứng điều kiện an toàn theo quy định.

Một vấn đề vẫn được quan tâm: nhóm chung cư xây từ năm 1995

Việc dự thảo phân biệt chung cư cũ từ năm 1994 trở về trước và nhóm xây dựng sau đó cũng đặt ra câu hỏi về những công trình được xây dựng từ năm 1995 đến trước khi luật mới có hiệu lực.

Một số ý kiến trên thị trường cho rằng nhóm chung cư này cũng cần có cơ chế cải tạo, xây dựng lại phù hợp, bởi tuổi đời công trình có thể đã rất lớn dù không thuộc định nghĩa “chung cư cũ” theo mốc đề xuất. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đã đề nghị làm rõ cơ chế đối với nhóm chung cư xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm luật mới có hiệu lực.

Mốc năm 1994 có thể trở thành ranh giới quan trọng trong chính sách cải tạo chung cư

Việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu xác định rõ khái niệm “nhà chung cư cũ” từ năm 1994 trở về trước cho thấy cơ quan soạn thảo đang hướng tới việc phân loại rõ hơn các nhóm công trình để xây dựng cơ chế xử lý phù hợp.

Với nhóm chung cư cũ, dự thảo đề xuất cơ chế bồi thường theo hệ số K và cho phép chủ sở hữu lựa chọn giữa nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương. Trong khi đó, các chung cư không thuộc nhóm này có thể áp dụng cơ chế chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại hoặc nhận bồi thường quyền sử dụng đất trong một số trường hợp.

Điểm đáng chú ý là hình thức bồi thường, diện tích căn hộ mới, giá trị quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính sẽ không giống nhau giữa các nhóm công trình.

Do đó, đối với những người đang sở hữu hoặc có ý định mua căn hộ tại các khu chung cư lâu năm, năm xây dựng công trình, tình trạng pháp lý, chất lượng công trình và quy hoạch khu đất sẽ ngày càng trở thành những thông tin cần được kiểm tra kỹ.

Quan trọng hơn, các quy định nêu trên vẫn đang ở giai đoạn dự thảo. Người dân không nên căn cứ vào đề xuất hiện tại để mặc nhiên xác định quyền lợi bồi thường cho một căn hộ cụ thể.

Đây là vấn đề có thể tiếp tục được xem xét trong quá trình hoàn thiện dự thảo.

Câu hỏi thường gặp về chính sách chung cư cũ

Chung cư cũ được xác định từ năm nào?

Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, “nhà chung cư cũ” là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Khái niệm này được đề xuất nhằm tạo cơ sở áp dụng cơ chế xử lý riêng khi cải tạo, xây dựng lại.

Chủ căn hộ chung cư cũ có thể nhận tiền thay vì căn hộ tái định cư không?

Theo đề xuất, có. Chủ sở hữu có thể lựa chọn một trong các hình thức gồm nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư, tùy theo phương án được phê duyệt.

Hệ số K đối với căn hộ chung cư cũ hiện được quy định thế nào?

Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP, căn hộ tầng 1 có hệ số K từ 1 đến 2; căn hộ từ tầng 2 trở lên có hệ số K từ 1 đến 1,5. Hệ số cụ thể được xác định theo từng vị trí, khu vực.

Chủ sở hữu có phải tự bỏ tiền xây lại chung cư cũ không?

Theo cơ chế đề xuất trong dự thảo, nhóm được xác định là chung cư cũ có cơ chế bồi thường, tái định cư riêng. Trong khi đó, với nhóm không được xác định là chung cư cũ, dự thảo đề xuất cơ chế chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình.

Chính sách này đã có hiệu lực chưa?

Chưa. Đây là nội dung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được xây dựng, thảo luận và hoàn thiện. Vì vậy, các quyền lợi cụ thể của chủ sở hữu chỉ được xác định chính thức khi văn bản được ban hành và có hiệu lực.

22px;border-radius:7px;font-weight:700;”>Đọc tin mới trên Nhà Đất 88</a> </div>

Nguồn tham khảo: Luật Nhà ở 2023; Nghị định 98/2024/NĐ-CP; dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các thông tin công khai về quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo.