Nhà ở xã hội: Nguồn cung tăng nhưng nhiều dự án vẫn ế hàng, bài toán lớn nằm ở vị trí

Thị trường nhà ở xã hội đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung từng được xem là thiếu hụt nay đang được bổ sung tại nhiều địa phương, thủ tục phát triển dự án cũng dần được tháo gỡ, nhưng không phải dự án nào hoàn thành cũng có thể bán nhanh.

Tại một số khu vực, những dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc mở bán trong thời gian dài vẫn còn lượng lớn căn hộ chưa có người mua. Thậm chí, có dự án quy mô gần 1.000 căn nhưng chưa bán được căn nào.

Thực tế này cho thấy bài toán nhà ở xã hội không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được xây dựng. Vị trí, khả năng kết nối với nơi làm việc, tiện ích xung quanh, điều kiện mua nhà và khả năng chi trả của người dân cũng quyết định rất lớn đến khả năng hấp thụ của dự án.

Nguồn cung nhà ở xã hội đang được bổ sung

Sau một thời gian dài gặp khó khăn về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch, nguồn cung nhà ở xã hội đang có dấu hiệu được cải thiện tại nhiều địa phương.

Tại Hà Nội, Sở Xây dựng đã thông tin về một số vị trí ô đất theo hồ sơ đề xuất dự án nhà ở xã hội. Trong đó, xã Gia Lâm có Khu nhà ở xã hội Phú Thụy với diện tích khoảng 18.277 m²; phường Phú Lương có Khu nhà ở xã hội Phú Lương 1 với diện tích 32.927 m²; phường Tây Tựu có dự án Nhà ở xã hội Quốc lộ 32 với diện tích khoảng 4.810 m².

Bên cạnh việc công bố các ô đất, Hà Nội cũng đề xuất đầu tư thêm 5 dự án nhà ở xã hội tại xã Sơn Đồng, xã Ô Diên, phường Vĩnh Hưng và phường Yên Nghĩa.

Một số dự án có quy mô đáng chú ý gồm Khu nhà ở xã hội IEC Sơn Đồng với diện tích gần 5,7 ha, Khu nhà ở xã hội Yên Nghĩa 1 rộng khoảng 37.367 m² và Nhà ở xã hội Tân Lập có quy mô khoảng 26.773 m².

Những dự án này cho thấy việc chuẩn bị quỹ đất và mở rộng nguồn cung đang được các địa phương thúc đẩy, đặc biệt tại những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở lớn.

Đà Nẵng cũng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội

Tại Đà Nẵng, thành phố đã giao hơn 22.000 m² đất cho Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Mỹ Hưng để triển khai Khu nhà ở xã hội Núi Thành.

Thành phố đồng thời phối hợp tổ chức lễ khởi công Nhà ở xã hội Lê Kim Lăng trên khu đất khoảng 0,7 ha. Dự án dự kiến cung cấp khoảng 326 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 489 tỷ đồng và thời gian hoàn thành, bàn giao dự kiến vào quý II/2028.

Việc nhiều địa phương liên tục chuẩn bị quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư và triển khai dự án cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn được quan tâm mạnh hơn.

Tuy nhiên, tăng nguồn cung mới chỉ giải quyết một phần của bài toán.

Vấn đề tiếp theo là những căn nhà được xây dựng có thực sự phù hợp với nhu cầu của người dân hay không.

Vì sao có dự án nhà ở xã hội xây xong nhưng vẫn khó bán?

Một trong những nghịch lý nổi bật trên thị trường hiện nay là có những dự án nhà ở xã hội dù đã hoàn thành hoặc mở bán nhưng tốc độ tiêu thụ rất thấp.

Theo thông tin được nêu tại các cuộc trao đổi về thị trường, một dự án nhà ở xã hội tại khu vực ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 nhưng đến nay mới bán được hơn 20 căn.

Một dự án khác ở khu vực lân cận đã mở bán từ năm 2021 với 4 tòa nhà nhưng vẫn chưa bán hết 2 tòa.

Tại Phổ Yên, Thái Nguyên, nơi nằm gần khu công nghiệp Samsung và được cho là có nhu cầu nhà ở xã hội ước tính lên tới khoảng 15.000 căn, tình trạng hấp thụ cũng có sự khác biệt đáng kể.

Có dự án quy mô khoảng 1.000 căn nhưng mới bán được 14 căn. Một dự án khác có khoảng 1.000 căn mới bán được 60 căn. Thậm chí, có dự án gần 1.000 căn nhưng chưa bán được căn nào.

Những con số này đặt ra câu hỏi: Nếu nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, tại sao một số dự án lại không bán được?

Câu trả lời có thể nằm ở khoảng cách giữa “nhu cầu nhà ở” và “nhu cầu đối với một dự án cụ thể”.

Người dân cần nhà nhưng không phải ở bất kỳ vị trí nào

Nhà ở xã hội thường được phát triển tại các khu vực có quỹ đất phù hợp, chi phí đất thấp hơn hoặc còn dư địa phát triển.

Tuy nhiên, nếu vị trí dự án quá xa trung tâm việc làm, người dân có thể phải cân nhắc chi phí và thời gian di chuyển hằng ngày.

Đối với một người lao động làm việc tại khu vực trung tâm, một căn hộ có giá phù hợp nhưng nằm cách nơi làm việc hàng chục kilomet có thể không còn hấp dẫn như kỳ vọng.

Chi phí đi lại, thời gian trên đường, giá gửi xe, phương tiện đưa đón con cái và khoảng cách tới trường học, bệnh viện, chợ hoặc các dịch vụ thiết yếu đều có thể làm tăng tổng chi phí sinh hoạt.

Đặc biệt, những gia đình có con nhỏ hoặc người cao tuổi thường có nhu cầu lớn về khả năng tiếp cận trường học, bệnh viện và các tiện ích thiết yếu.

Vì vậy, một căn hộ có giá phù hợp chưa chắc đã trở thành lựa chọn phù hợp nếu vị trí khiến cuộc sống hằng ngày trở nên bất tiện.

Quy hoạch phải đi trước nhu cầu thực tế

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng vị trí của dự án là một yếu tố quan trọng.

Theo quan điểm được nêu, nếu quy hoạch đất phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền tại những nơi không tập trung người có nhu cầu thì việc xây dựng được dự án chưa đồng nghĩa với việc người dân sẽ lựa chọn.

Điều này cho thấy quy hoạch nhà ở cần gắn với quy hoạch việc làm và hạ tầng giao thông.

Một khu nhà ở xã hội được xây dựng gần các khu công nghiệp, trung tâm việc làm, tuyến giao thông công cộng hoặc các khu đô thị đang phát triển có thể tạo ra nhu cầu thực tế khác hoàn toàn so với một dự án nằm biệt lập.

Nói cách khác, câu hỏi không chỉ là “có bao nhiêu căn nhà ở xã hội được xây?”, mà còn phải là “những căn nhà đó nằm ở đâu và phục vụ ai?”.

Xu hướng nhà ở nhỏ, giá vừa túi tiền

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, trên thế giới đã xuất hiện xu hướng phát triển những căn nhà có quy mô vừa phải dành cho nhóm người có nhu cầu ở thực nhưng khả năng tài chính hạn chế.

Những căn nhà này có thể không sở hữu quá nhiều tiện ích cao cấp, nhưng bù lại có lợi thế về vị trí, gần nơi làm việc, phù hợp khả năng chi trả và thuận tiện di chuyển.

Đây cũng là một gợi ý đáng chú ý đối với việc phát triển nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn.

Thay vì chỉ tập trung vào việc tối đa hóa diện tích hoặc bổ sung nhiều tiện ích, doanh nghiệp và cơ quan quản lý có thể phải quan tâm nhiều hơn đến tổng chi phí mà người dân phải bỏ ra để duy trì cuộc sống tại đó.

Một căn hộ rẻ hơn nhưng người mua phải mất 2-3 giờ mỗi ngày để di chuyển có thể không thực sự rẻ nếu tính cả chi phí thời gian và phương tiện.

Bộ Xây dựng lưu ý yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí cũng được cơ quan quản lý nhà ở nhấn mạnh.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho rằng khi quy hoạch khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần tính đến vị trí gần khu dân cư, tiện ích và điều kiện đi lại.

Theo bà, tại một số địa phương, khu vực được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội vẫn nằm khá xa các khu dân cư và những nơi tập trung nhu cầu.

Do đó, trong quá trình làm việc với địa phương, vấn đề vị trí và khả năng kết nối cần được lưu ý ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Đây có thể là một trong những yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của nguồn cung nhà ở xã hội trong những năm tới.

Tháo gỡ thủ tục giúp nguồn cung tăng nhưng chưa đủ

Trước khi nguồn cung được cải thiện, một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng là thủ tục pháp lý.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, trong giai đoạn 2020-2024, nhiều loại hình bất động sản gặp khó khăn trong thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung bị hạn chế.

Đối với nhà ở xã hội, ông cho rằng có 3 nhóm rào cản chính.

Thứ nhất là thủ tục chấp thuận nhà đầu tư.

Thứ hai là thủ tục định giá đất. Dù nhà ở xã hội được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất theo quy định, quá trình liên quan đến xác định giá đất vẫn cần được thực hiện. Theo nhận định được nêu, địa phương làm nhanh có thể mất khoảng 6 tháng, trong khi trường hợp kéo dài có thể lên tới 2-3 năm.

Thứ ba là thủ tục quy hoạch và giao đất. Các bước như lập quy hoạch 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở và giao đất có thể mất thêm khoảng 1-2 năm.

Những thủ tục này khiến thời gian chuẩn bị dự án kéo dài và làm tăng chi phí của doanh nghiệp.

Luật mới đang tạo điều kiện cho nguồn cung

Sau khi Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định hướng dẫn có hiệu lực, nhiều thủ tục liên quan đến phát triển nhà ở được kỳ vọng thông thoáng hơn.

Cùng với sự chỉ đạo thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung đang được bổ sung tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, khi bài toán thủ tục dần được tháo gỡ, thị trường lại đối mặt với một vấn đề khác: nguồn cung có đúng nhu cầu hay không.

Đây là bước chuyển quan trọng.

Nếu trước đây câu hỏi lớn là “làm thế nào để có thêm dự án nhà ở xã hội?”, thì hiện nay cần đặt thêm câu hỏi “làm thế nào để những dự án đó được người dân lựa chọn?”.

Không phải người có nhu cầu nào cũng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội

Một yếu tố khác cũng cần được tính đến là điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, lưu ý rằng nhà ở xã hội có những điều kiện riêng về đối tượng được mua.

Điều này khiến một bộ phận người có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện có thể phải tìm kiếm những sản phẩm khác trên thị trường.

Một trong những lựa chọn có thể là nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung cấp.

Vấn đề là ranh giới giữa nhà ở trung cấp và cao cấp trên thị trường hiện chưa thực sự rõ ràng.

Nhiều dự án khi chào bán thường sử dụng hệ thống tiện ích, thiết kế và cách định vị để hướng sản phẩm lên nhóm cao cấp, trong khi người mua thực tế lại có thể đang tìm kiếm một sản phẩm đơn giản hơn nhưng có mức giá phù hợp.

Nhà ở vừa túi tiền cần nhìn từ khả năng chi trả

Thị trường bất động sản có thể phân chia sản phẩm theo nhiều phân khúc, nhưng với người mua nhà, tiêu chí quan trọng nhất thường vẫn là khả năng thanh toán thực tế.

Một gia đình có thu nhập ổn định nhưng không có nguồn vốn lớn sẽ quan tâm đến giá bán, số tiền trả trước, khoản vay, lãi suất và số tiền phải trả mỗi tháng.

Do đó, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền cần xuất phát từ khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu thay vì chỉ dựa vào cách phân chia phân khúc của thị trường.

Nếu giá bán vượt quá khả năng tài chính, căn hộ dù được gắn với phân khúc “trung cấp” cũng khó tiếp cận với số đông người mua.

Ngược lại, một dự án có diện tích vừa phải, tiện ích ở mức cần thiết, nằm gần nơi làm việc và có giá phù hợp có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực.

Bài toán mới của nhà ở xã hội: xây đúng nơi, đúng người, đúng khả năng chi trả

Từ những diễn biến trên, có thể thấy bài toán nhà ở xã hội đang bước sang một giai đoạn mới.

Tăng nguồn cung vẫn rất cần thiết, nhưng số lượng căn hộ không thể là thước đo duy nhất.

Một dự án nhà ở xã hội hiệu quả cần đồng thời đáp ứng nhiều yếu tố: đúng đối tượng, đúng vị trí, đúng mức giá và có khả năng kết nối với việc làm, giao thông, trường học, y tế và các tiện ích thiết yếu.

Nếu chỉ tập trung vào việc tạo quỹ đất giá rẻ rồi xây dựng dự án ở khu vực xa nhu cầu thực, thị trường có thể xuất hiện nghịch lý: người dân vẫn thiếu nhà ở phù hợp nhưng căn hộ đã xây lại không bán được.

Ngược lại, nếu quy hoạch được thực hiện dựa trên dữ liệu về dân số, việc làm, thu nhập, giao thông và nhu cầu thực tế, nguồn cung mới có cơ hội được hấp thụ tốt hơn.

Thị trường nhà ở xã hội đang đứng trước một bài toán mới. Sau thời gian dài nguồn cung bị hạn chế bởi các vấn đề về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch, nhiều địa phương đang đẩy mạnh chuẩn bị quỹ đất và triển khai dự án.

Tuy nhiên, thực tế một số dự án hoàn thành nhưng bán rất chậm, thậm chí chưa bán được căn nào cho thấy có nguồn cung chưa đồng nghĩa với đáp ứng đúng nhu cầu.

Vị trí đang trở thành một yếu tố đặc biệt quan trọng. Người dân không chỉ cần một căn nhà có giá phù hợp mà còn cần nơi ở có thể kết nối thuận tiện với công việc, trường học, bệnh viện, giao thông và các dịch vụ thiết yếu.

Trong giai đoạn tới, phát triển nhà ở xã hội có thể cần chuyển từ tư duy “xây được bao nhiêu căn” sang “xây bao nhiêu căn phù hợp với nhu cầu thực”. Khi đó, dữ liệu về dân cư, việc làm, thu nhập, giao thông và khả năng chi trả sẽ cần được đưa vào quá trình quy hoạch ngay từ đầu.

Đây cũng là yếu tố quyết định liệu nguồn cung nhà ở xã hội mới thực sự trở thành giải pháp cho người có nhu cầu hay tiếp tục xuất hiện nghịch lý “nhà đã xây xong nhưng người cần nhà lại không mua”.

Câu hỏi thường gặp về nhà ở xã hội

Vì sao nhà ở xã hội có nhu cầu lớn nhưng một số dự án vẫn bán chậm?

Nhu cầu nhà ở xã hội có thể lớn trên phạm vi toàn thị trường, nhưng nhu cầu tại từng dự án lại phụ thuộc vào vị trí, giá bán, điều kiện mua, khả năng kết nối giao thông và các tiện ích xung quanh. Vì vậy, không phải dự án nào cũng có tốc độ hấp thụ giống nhau.

Vị trí có ảnh hưởng đến khả năng bán nhà ở xã hội không?

Có. Vị trí gần nơi làm việc, khu dân cư, trường học, bệnh viện, giao thông công cộng và các tiện ích thiết yếu có thể thuận tiện hơn đối với người mua. Nếu dự án quá xa nơi làm việc, chi phí và thời gian di chuyển có thể trở thành yếu tố khiến người dân cân nhắc.

Vì sao nguồn cung nhà ở xã hội trước đây bị hạn chế?

Theo các nhận định được nêu trong nguồn, một số rào cản nằm ở thủ tục chấp thuận nhà đầu tư, định giá đất, quy hoạch và giao đất. Những thủ tục kéo dài có thể khiến thời gian chuẩn bị dự án tăng lên và làm hạn chế nguồn cung.

Luật mới có giúp nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên không?

Việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định liên quan có hiệu lực đang góp phần tạo hành lang pháp lý mới cho việc phát triển dự án. Nguồn cung cũng đang được bổ sung tại nhiều địa phương.

Người có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ lựa chọn gì?

Theo nhận định được nêu, một bộ phận có thể phải tìm đến nhà ở thương mại, trong đó có các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, khả năng lựa chọn vẫn phụ thuộc vào giá bán và khả năng chi trả của từng hộ gia đình.

Nguồn tham khảo: Nội dung được biên tập từ thông tin và các nhận định trong tài liệu nguồn do người dùng cung cấp, bao gồm thông tin về nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phổ Yên và các ý kiến chuyên gia về vị trí, thủ tục và nhu cầu thực tế.