Bắc Kinh siết bán nhà hình thành trong tương lai: Nhà 5 triệu NDT chỉ được đặt cọc tối đa 50.000 NDT

Thị trường bất động sản Bắc Kinh đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh đáng chú ý khi chính quyền thành phố ban hành các quy định chi tiết nhằm thúc đẩy bán nhà đã hoàn thiện, đồng thời kiểm soát chặt hơn dòng tiền từ các dự án bán trước.

Theo quy định mới, đối với những căn nhà có giá 5 triệu nhân dân tệ, tiền đặt cọc tối đa chỉ là 50.000 nhân dân tệ. Với căn nhà trị giá 10 triệu nhân dân tệ, mức đặt cọc tối đa là 100.000 nhân dân tệ. Cách tiếp cận này vừa nhằm giảm rủi ro tài chính cho người mua, vừa tăng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện và bàn giao dự án.

Động thái của Bắc Kinh được đưa ra chưa đầy một tháng sau khi chính sách mới về cải thiện hệ thống bán nhà ở thương mại được ban hành ở cấp trung ương.

Bắc Kinh đi đầu triển khai chính sách bán nhà hoàn thiện

Ngày 28/8, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn cùng các cơ quan liên quan của Trung Quốc ban hành thông báo về việc cải thiện hệ thống bán nhà ở thương mại. Một trong những nội dung đáng chú ý là thúc đẩy phương thức bán nhà đã hoàn thiện thay vì phụ thuộc quá nhiều vào mô hình bán trước.

Theo định hướng này, đối với các dự án nhà ở thương mại áp dụng hình thức bán trước, phần kết cấu chính của mỗi tòa nhà phải được hoàn thiện và cất nóc.

Đối với các dự án nằm trên quỹ đất mới được chuyển nhượng sau ngày 28/8, hoặc các dự án đã được chuyển nhượng đất nhưng chưa được cấp giấy phép xây dựng, việc bán nhà hoàn thiện được ưu tiên. Trong khi đó, những dự án đã có giấy phép xây dựng cũng được khuyến khích chuyển sang phương thức bán nhà đã hoàn thiện.

Đây là thay đổi có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản Trung Quốc, bởi mô hình bán nhà hình thành trong tương lai từng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động phát triển dự án. Việc chuyển trọng tâm sang nhà đã hoàn thiện có thể khiến doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn lớn hơn trước khi có thể thu tiền từ người mua.

Sau khi chính sách trung ương được ban hành, cách các thành phố lớn triển khai thực tế trở thành vấn đề được thị trường đặc biệt quan tâm. Bắc Kinh là một trong những địa phương đầu tiên đưa ra bộ quy định thực thi tương đối đầy đủ.

Quy định mới có hiệu lực từ ngày 24/9

Ngày 24/9, các cơ quan quản lý nhà ở, quy hoạch, tài chính và quỹ nhà ở của Bắc Kinh cùng ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách mới.

Quy định này xác định hai định hướng chính: hạn chế bán nhà hình thành trong tương lai và ưu tiên bán nhà đã hoàn thiện. Tuy nhiên, thay vì áp dụng cứng nhắc cho toàn bộ dự án, Bắc Kinh phân loại dự án theo tình trạng pháp lý và tiến độ triển khai.

Điều này tạo ra sự khác biệt giữa dự án mới và dự án đang xây dựng, đồng thời cho phép một số trường hợp được hưởng giai đoạn chuyển tiếp.

Một trong những điểm được chú ý nhất là cơ chế đặt cọc đối với nhà đã hoàn thiện.

Tiền đặt cọc mua nhà tối đa chỉ 1%

Theo quy định mới, các chủ đầu tư có thể ký hợp đồng đặt cọc với người mua sau khi nhận được giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, số tiền đặt cọc thông thường không được vượt quá 1% tổng giá trị căn nhà.

Với thị trường Bắc Kinh, nơi giá nhà mới ở mức cao, giới hạn này tạo ra sự khác biệt đáng kể về số tiền mà người mua phải bỏ ra ở giai đoạn đầu.

Ví dụ, nếu căn nhà có giá 5 triệu nhân dân tệ, mức đặt cọc tối đa là 50.000 nhân dân tệ.

Nếu căn nhà trị giá 10 triệu nhân dân tệ, tiền đặt cọc tối đa là 100.000 nhân dân tệ.

Cơ chế này có thể giúp giảm số tiền người mua phải đặt vào một dự án trước khi căn nhà hoàn thiện. Đồng thời, nó cũng hạn chế việc chủ đầu tư huy động một lượng tiền lớn từ khách hàng ngay từ giai đoạn đầu.

Quy định cũng đề cập đến trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc. Nếu doanh nghiệp không bàn giao nhà đúng thời hạn theo thỏa thuận, người mua có quyền chấm dứt hợp đồng đặt cọc theo các điều khoản được quy định.

Dự án mới phải hoàn thiện kết cấu chính trước khi bán trước

Đối với những dự án mới đăng ký bán trước sau ngày 28/8, yêu cầu về tiến độ xây dựng được nâng lên đáng kể.

Theo quy định, phần kết cấu chính của mỗi tòa nhà phải được hoàn thành và cất nóc trước khi dự án có thể thực hiện việc bán trước theo cơ chế mới.

Bên cạnh đó, dự án phải có biên bản nghiệm thu phần kết cấu chính với chữ ký và con dấu của các đơn vị liên quan, bao gồm khảo sát, thiết kế, thi công và giám sát.

Điều này cho thấy việc bán nhà hình thành trong tương lai không còn chỉ dựa vào giấy phép và điều kiện pháp lý ban đầu, mà tiến độ xây dựng thực tế cũng trở thành một yếu tố quan trọng.

Về phía người mua, việc yêu cầu dự án hoàn thiện phần kết cấu chính trước khi bán trước có thể làm giảm khoảng cách giữa thời điểm ký hợp đồng và tình trạng thực tế của công trình.

Bắc Kinh phân loại dự án đang triển khai

Không phải tất cả dự án đã bán trước đều ngay lập tức phải chuyển sang cơ chế mới.

Đối với các dự án nhà ở thương mại đã được cấp, bao gồm trường hợp được cấp một phần, giấy phép quy hoạch xây dựng trước ngày 28/8 nhưng chưa xin giấy phép bán trước, điều kiện bán trước và cơ chế giám sát nguồn vốn vẫn có thể được thực hiện theo chính sách trước đây.

Trong khi đó, những dự án đã được cấp hoặc đang trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng trước ngày 28/8 nhưng chưa được cấp giấy phép quy hoạch xây dựng về nguyên tắc sẽ được quản lý theo chính sách áp dụng cho các dự án mới.

Việc phân loại này nhằm tránh tạo ra cú sốc quá lớn đối với những dự án đã triển khai trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực.

Giai đoạn chuyển tiếp kéo dài đến cuối năm 2027

Một điểm đáng chú ý trong quy định của Bắc Kinh là cơ chế chuyển tiếp dành cho một số dự án.

Nếu chính quyền cấp quận đánh giá và có khả năng bảo đảm dự án hoàn thành, bàn giao đúng thời hạn, dự án có thể tiếp tục bán trước theo các điều kiện cũ trước cuối năm 2027.

Tuy nhiên, điều kiện cho vay thế chấp sẽ được thực hiện theo chính sách mới.

Cơ chế này cho thấy Bắc Kinh không hoàn toàn loại bỏ mô hình bán trước ngay lập tức. Thay vào đó, thành phố đang tìm cách chuyển dần sang mô hình bán nhà hoàn thiện trong khi vẫn tạo khoảng thời gian thích nghi cho các dự án đã triển khai.

Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực dòng tiền lớn hơn

Theo phân tích được nêu trong nguồn, chính sách mới có tác động đáng kể tới những dự án đã có đất nhưng chưa bước vào giai đoạn mở bán.

Trong mô hình phát triển truyền thống, doanh nghiệp thường xây dựng kế hoạch tài chính dựa trên các mốc bán hàng. Doanh số giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, thanh toán chi phí xây dựng và tiếp tục triển khai các dự án tiếp theo.

Nếu thời điểm mở bán bị trì hoãn, doanh nghiệp có thể phải duy trì vốn trong thời gian dài hơn.

Guo Yi, nhà phân tích trưởng tại Học viện Heshuo, cho rằng việc chậm đưa dự án ra thị trường có thể khiến chi phí huy động vốn tăng khoảng 3-4 điểm phần trăm trong một số trường hợp. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận ròng của dự án.

Đặc biệt, nếu dòng tiền thu hồi chậm, tác động có thể lan sang hoạt động huy động vốn và kế hoạch mua đất tiếp theo của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, các điều khoản chuyển tiếp của Bắc Kinh được cho là giúp giảm bớt tác động đối với những dự án bị ảnh hưởng gián tiếp nhưng vẫn có khả năng hoàn thành đúng tiến độ.

Tăng cường giám sát tiền bán nhà

Một trong những trọng tâm khác của chính sách mới là quản lý nguồn tiền thu được từ hoạt động bán trước.

Theo các quy định thực thi, những dự án thuộc diện chuyển tiếp vẫn có thể bán trước theo điều kiện cũ trước cuối năm 2027, nhưng phải đáp ứng các yêu cầu về giám sát dòng tiền.

Bắc Kinh đưa ra một mức giám sát trọng điểm bao gồm toàn bộ chi phí xây dựng còn lại của dự án và những khoản chi phí kỹ thuật cần thiết bên ngoài ranh giới dự án.

Mục tiêu là bảo đảm dự án có đủ nguồn lực để hoàn thiện, nghiệm thu và đưa các hạ tầng thiết yếu như nước, điện, khí đốt và nhiệt năng vào sử dụng.

Khi số tiền bán trước vượt quá giới hạn giám sát trọng điểm, doanh nghiệp có thể được rút phần vốn xây dựng tương ứng với tiến độ thi công hoặc rút phần tiền vượt quá giới hạn theo quy định.

Điều này tạo ra một cơ chế cân bằng giữa hai mục tiêu: kiểm soát dòng tiền để hạn chế rủi ro dự án dang dở, đồng thời cho phép doanh nghiệp tiếp tục sử dụng nguồn vốn bán hàng cho hoạt động xây dựng.

Tiền của người mua được kiểm soát chặt hơn

Đối với các dự án mới đăng ký bán trước, nguồn tiền bán trước sẽ chịu sự giám sát toàn diện trong suốt quá trình triển khai.

Theo quy định được nêu trong nguồn, tiền mà người mua thanh toán, bao gồm tiền đặt cọc và tiền trả góp từ khoản vay thế chấp, phải được đưa vào tài khoản giám sát quỹ.

Chủ đầu tư không được tự ý rút hoặc chiếm dụng nguồn tiền này ngoài cơ chế được cho phép.

Việc kiểm soát dòng tiền là một trong những điểm quan trọng nhất của chính sách, bởi nó hướng tới việc hạn chế nguy cơ tiền của người mua được sử dụng cho những mục đích khác trước khi dự án hoàn thành.

Sau khi dự án được chấp thuận theo quy định, cơ chế giám sát nguồn vốn mới có thể được dỡ bỏ.

Chính sách mới có thể tác động thế nào tới người mua?

Với người mua nhà, thay đổi đáng chú ý nhất nằm ở mức độ an toàn của giao dịch.

Việc ưu tiên nhà đã hoàn thiện giúp người mua có thể đánh giá trực tiếp tình trạng căn hộ trước khi ký hợp đồng mua bán. Trong khi đó, với các dự án vẫn bán trước, yêu cầu về tiến độ kết cấu và cơ chế giám sát tiền sẽ tạo thêm lớp kiểm soát đối với nguồn vốn.

Mức đặt cọc tối đa 1% cũng giúp giảm số tiền mà người mua phải cam kết ngay từ đầu.

Tuy nhiên, chính sách mới không có nghĩa mọi rủi ro bất động sản đều được loại bỏ. Người mua vẫn cần kiểm tra pháp lý dự án, tiến độ, khả năng bàn giao, điều khoản hợp đồng và cơ chế xử lý nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ.

Các quy định mới của Bắc Kinh cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đang có sự chuyển dịch rõ hơn từ mô hình bán nhà hình thành trong tương lai sang ưu tiên nhà đã hoàn thiện.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở việc giới hạn tiền đặt cọc ở mức 1%, mà còn ở yêu cầu hoàn thiện kết cấu chính đối với một số dự án bán trước và cơ chế giám sát chặt nguồn tiền của người mua.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, chính sách mới có thể làm thay đổi cách tính toán dòng tiền, tiến độ triển khai và chi phí vốn. Trong khi đó, người mua có thêm một lớp bảo vệ thông qua việc giảm số tiền đặt cọc ban đầu và tăng kiểm soát dòng tiền dự án.

Bắc Kinh đồng thời đưa ra các điều khoản chuyển tiếp đến cuối năm 2027, cho thấy quá trình thay đổi sẽ được thực hiện theo hướng từng bước thay vì chuyển đổi đột ngột.

Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình này có thể trở thành một tham chiếu đáng chú ý cho cách các thành phố lớn tại Trung Quốc cân bằng giữa mục tiêu bảo vệ người mua nhà, kiểm soát rủi ro dự án và duy trì hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Câu hỏi về tiền đặt cọc mua nhà trong tương lai của Bắc Kinh Trung Quốc

Nhà 5 triệu nhân dân tệ tại Bắc Kinh được đặt cọc tối đa bao nhiêu?

Theo nội dung quy định được nêu trong nguồn, tiền đặt cọc thông thường không vượt quá 1% giá trị căn nhà. Với căn nhà trị giá 5 triệu nhân dân tệ, mức tối đa là 50.000 nhân dân tệ.

Nhà 10 triệu nhân dân tệ được đặt cọc bao nhiêu?

Nếu áp dụng mức giới hạn 1%, căn nhà trị giá 10 triệu nhân dân tệ có mức đặt cọc tối đa 100.000 nhân dân tệ.

Chính sách mới có cấm hoàn toàn bán nhà hình thành trong tương lai không?

Không. Bắc Kinh ưu tiên bán nhà đã hoàn thiện nhưng vẫn đưa ra cơ chế bán trước cho một số dự án đáp ứng điều kiện. Các dự án đang triển khai cũng có thể được hưởng giai đoạn chuyển tiếp nhất định.

Dự án mới muốn bán trước phải đáp ứng điều kiện gì?

Đối với các dự án mới đăng ký bán trước sau ngày 28/8, phần kết cấu chính của mỗi tòa nhà phải hoàn thiện và cất nóc, đồng thời cần có hồ sơ nghiệm thu theo quy định.

Vì sao Bắc Kinh tăng cường giám sát tiền bán trước?

Mục tiêu được nêu trong chính sách là bảo đảm nguồn tiền người mua được sử dụng phục vụ tiến độ dự án, hạn chế nguy cơ tiền bán nhà bị sử dụng sai mục đích và giảm rủi ro phát sinh các dự án không thể hoàn thành.

Nguồn tham khảo: Nội dung và số liệu được biên tập từ tài liệu nguồn do người dùng cung cấp; các tên văn bản, mốc thời gian, mức đặt cọc và cơ chế chuyển tiếp được giữ theo nội dung nguồn.