Lãi suất thế chấp Mỹ vượt 7%, gần 10% người vay chuyển sang khoản vay lãi suất điều chỉnh

Lãi suất thế chấp tại Mỹ vừa ghi nhận một đợt tăng đáng chú ý, khi lãi suất trung bình đối với khoản vay mua nhà cố định 30 năm vượt mốc 7%. Diễn biến này đang tác động trực tiếp đến nhu cầu vay vốn, hoạt động mua bán nhà và chiến lược tài chính của người mua nhà.

Đáng chú ý, khi chi phí vay cố định tăng cao, ngày càng nhiều người vay đang tìm đến các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) nhằm tận dụng mức lãi suất ban đầu thấp hơn. Tỷ trọng hồ sơ vay ARM đã tăng lên gần 10%, cao hơn đáng kể so với mức phổ biến trong thời kỳ lãi suất thấp.

Lãi suất thế chấp 30 năm tăng lên 7,12%

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA), lãi suất hợp đồng trung bình đối với các khoản thế chấp cố định 30 năm dành cho khoản vay phù hợp đã tăng từ 6,97% lên 7,12% trong tuần trước.

Đây là mức lãi suất cao nhất được ghi nhận kể từ năm 2024, tạo thêm áp lực lên thị trường nhà ở vốn đang phải đối mặt với giá nhà cao và nguồn cung hạn chế tại nhiều khu vực.

Với các khoản vay có khoản trả trước 20%, điểm trung bình, bao gồm cả phí khởi tạo, cũng tăng nhẹ từ 0,72 lên 0,73.

Mặc dù mức tăng 0,15 điểm phần trăm có vẻ không quá lớn, tác động đối với người vay có thể đáng kể khi khoản vay có giá trị hàng trăm nghìn USD và kéo dài trong nhiều thập kỷ.

Khi lãi suất tăng, cùng một khoản vay sẽ tạo ra khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Điều này khiến một bộ phận người mua phải điều chỉnh ngân sách, trì hoãn quyết định mua nhà hoặc tìm kiếm những sản phẩm tín dụng có mức lãi suất ban đầu thấp hơn.

Tổng số đơn xin vay thế chấp giảm 1,5%

Lãi suất tăng đã nhanh chóng phản ánh vào nhu cầu vay vốn.

Theo chỉ số điều chỉnh theo mùa của MBA, tổng số đơn đăng ký vay thế chấp giảm 1,5% so với tuần trước.

Trong đó, số đơn xin vay thế chấp để mua nhà giảm 1% trong tuần và thấp hơn 11% so với cùng kỳ năm trước.

Đây là tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh thị trường nhà đất bước vào mùa thu, thường được xem là giai đoạn hoạt động sôi động thứ hai trong năm sau mùa xuân.

Thông thường, mùa thu có thể mang đến lượng giao dịch đáng kể khi các gia đình muốn hoàn tất kế hoạch nhà ở trước cuối năm. Tuy nhiên, lãi suất cao đang khiến người mua thận trọng hơn.

Đối với nhiều hộ gia đình, vấn đề không chỉ nằm ở giá bất động sản mà còn ở tổng chi phí sở hữu nhà. Khi lãi suất tăng, khoản tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng có thể trở thành yếu tố quyết định việc một căn nhà có còn nằm trong khả năng tài chính hay không.

Gần 10% người vay lựa chọn ARM

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo tuần qua là sự gia tăng mạnh của các khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, hay ARM.

Tỷ lệ đơn đăng ký ARM đã tăng lên 9,8%, so với 8,4% của tuần trước đó.

Mike Fratantoni, phó chủ tịch cấp cao kiêm nhà kinh tế trưởng tại MBA, cho biết việc lãi suất cố định tăng cao đang khiến nhiều người vay tìm đến ARM.

Theo ông, lãi suất đối với các khoản vay ARM 5/1 hiện thấp hơn hơn 1 điểm phần trăm so với lãi suất thế chấp cố định 30 năm, tạo ra sự hấp dẫn nhất định đối với những người muốn giảm chi phí thanh toán trong giai đoạn đầu của khoản vay.

Sự thay đổi này cho thấy người mua nhà đang tìm kiếm các giải pháp tài chính linh hoạt hơn trong bối cảnh chi phí vay tăng.

Tuy nhiên, ARM cũng đi kèm với một mức độ rủi ro khác. Lãi suất ban đầu có thể được cố định trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng sau đó khoản vay có thể được điều chỉnh dựa trên diễn biến của thị trường và các điều khoản trong hợp đồng.

ARM là gì và vì sao đang được quan tâm?

ARM là viết tắt của Adjustable-Rate Mortgage, tức khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh.

Khác với khoản vay cố định 30 năm, lãi suất của ARM thường được cố định trong một khoảng thời gian ban đầu. Sau khi giai đoạn này kết thúc, lãi suất có thể được điều chỉnh tăng hoặc giảm theo những điều kiện được quy định trong hợp đồng.

Chẳng hạn, khoản vay ARM 5/1 có thể giữ mức lãi suất ban đầu trong 5 năm đầu, sau đó điều chỉnh định kỳ.

Điểm hấp dẫn của ARM trong môi trường lãi suất cao là người vay có thể bắt đầu với mức lãi suất thấp hơn khoản vay cố định.

Tuy nhiên, lợi ích này cần được đặt cạnh rủi ro lãi suất trong tương lai.

Nếu lãi suất thị trường tăng vào thời điểm khoản vay bắt đầu điều chỉnh, khoản thanh toán hàng tháng của người vay có thể tăng lên. Ngược lại, nếu lãi suất giảm, người vay có thể hưởng lợi từ mức lãi suất thấp hơn tùy theo cơ chế điều chỉnh của hợp đồng.

Vì vậy, ARM không đơn giản là một lựa chọn có chi phí thấp hơn mà là một hình thức vay có cấu trúc rủi ro khác với khoản vay cố định.

Tỷ lệ ARM tăng mạnh so với thời kỳ đại dịch

Sự thay đổi trong hành vi vay vốn càng rõ rệt khi so sánh với giai đoạn đầu đại dịch.

Khi lãi suất thế chấp tại Mỹ từng giảm xuống mức thấp kỷ lục, tỷ lệ các đơn đăng ký ARM chỉ khoảng 3%.

Hiện tại, con số này đã tăng lên 9,8%.

Dù vẫn thấp hơn nhiều so với các khoản vay cố định, mức tăng cho thấy người tiêu dùng đang ngày càng quan tâm đến những sản phẩm tín dụng có lãi suất ban đầu thấp.

Điều này cũng phản ánh một thực tế của thị trường bất động sản: khi giá nhà khó giảm nhanh trong khi lãi suất cao, người mua thường phải tìm cách tối ưu hóa cấu trúc tài chính thay vì chỉ chờ giá bất động sản giảm.

Hoạt động tái cấp vốn tiếp tục suy yếu

Không chỉ thị trường mua nhà chịu ảnh hưởng, hoạt động tái cấp vốn cũng đang giảm mạnh.

Theo MBA, số đơn xin tái cấp vốn khoản vay mua nhà đã giảm 3% trong tuần và thấp hơn tới 62% so với cùng kỳ năm trước.

Đây cũng là mức thấp nhất kể từ tháng 2/2025.

Điều đáng chú ý là lãi suất cố định 30 năm hiện vẫn thấp hơn khoảng 78 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, khoảng cách này chưa đủ để tạo ra làn sóng tái cấp vốn mạnh mẽ.

Lý do nằm ở việc nhiều chủ nhà có thể đã khóa được lãi suất tốt hơn trong những năm trước. Khi lãi suất hiện tại vẫn ở mức cao, việc thay thế khoản vay cũ bằng một khoản vay mới không nhất thiết mang lại lợi ích tài chính.

Do đó, thị trường tái cấp vốn đang chịu sức ép kép từ lãi suất và sự thận trọng của chủ nhà.

Người mua nhà đang tìm kiếm khoản tiết kiệm ở mọi nơi

Thị trường nhà ở Mỹ hiện bước vào mùa thu trong bối cảnh người mua phải đối mặt với nhiều áp lực tài chính.

Giá bất động sản tại nhiều thị trường vẫn ở mức cao, trong khi lãi suất thế chấp tăng khiến chi phí sở hữu nhà tiếp tục bị đẩy lên.

Vì vậy, người mua và các chủ nhà hiện tại đang tìm kiếm những khoản tiết kiệm ở bất cứ đâu có thể, từ lựa chọn căn nhà có giá thấp hơn, tăng tiền trả trước, thương lượng giá, đến sử dụng các sản phẩm vay có lãi suất ban đầu thấp.

ARM là một trong những lựa chọn đang được quan tâm.

Tuy nhiên, quyết định lựa chọn khoản vay cần tính đến cả khả năng thanh toán trong tương lai, chứ không chỉ nhìn vào mức lãi suất ban đầu.

Đặc biệt, người vay cần hiểu rõ thời điểm lãi suất có thể điều chỉnh, mức tăng tối đa mỗi lần điều chỉnh, mức trần trong toàn bộ thời gian vay và cách khoản thanh toán thay đổi nếu lãi suất thị trường tăng.

Lãi suất thế chấp có thể tiếp tục biến động

Một tín hiệu đáng chú ý khác là lãi suất thế chấp đã giảm nhẹ vào đầu tuần này, theo khảo sát riêng của Mortgage News Daily.

Diễn biến này xảy ra trong bối cảnh giá dầu giảm và lợi suất trái phiếu cũng đi xuống.

Lợi suất trái phiếu là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến diễn biến của lãi suất thế chấp tại Mỹ. Vì vậy, khi lợi suất giảm, chi phí huy động vốn trên thị trường có thể giảm theo và tạo điều kiện cho lãi suất thế chấp điều chỉnh.

Tuy nhiên, mức giảm trong ngắn hạn chưa đồng nghĩa với một xu hướng giảm bền vững.

Thị trường vẫn sẽ tiếp tục theo dõi lạm phát, chính sách tiền tệ, lợi suất trái phiếu và triển vọng kinh tế Mỹ để đánh giá hướng đi của lãi suất trong thời gian tới.

Tác động đối với thị trường bất động sản Mỹ

Lãi suất thế chấp trên 7% có thể tạo ra những thay đổi đáng kể trong hành vi của cả người mua và người bán.

Đối với người mua, khả năng chi trả bị thu hẹp khi phần tiền dành cho trả nợ hàng tháng tăng lên. Một số người có thể trì hoãn việc mua nhà, trong khi những người khác chuyển sang các phân khúc giá thấp hơn.

Đối với người bán, nhu cầu yếu hơn có thể khiến thời gian bán nhà kéo dài hơn tại những khu vực nhạy cảm với lãi suất.

Trong khi đó, các chủ nhà đang sở hữu khoản vay với lãi suất thấp có thể tiếp tục trì hoãn việc bán nhà để tránh phải chuyển sang một khoản vay mới với chi phí cao hơn.

Điều này có thể ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở trên thị trường thứ cấp.

Một nghịch lý có thể xuất hiện: lãi suất cao làm giảm nhu cầu mua nhà nhưng đồng thời cũng khiến một bộ phận chủ nhà không muốn bán. Kết quả là thị trường có thể tiếp tục duy trì trạng thái giao dịch thấp trong khi giá nhà không dễ điều chỉnh mạnh.

hấp vượt 7% một lần nữa cho thấy chi phí vốn đang đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản Mỹ.

Tổng số đơn đăng ký vay giảm 1,5%, hồ sơ vay mua nhà giảm 1% và hoạt động tái cấp vốn giảm tới 62% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tỷ trọng ARM tăng lên 9,8%, cho thấy người vay đang chủ động tìm kiếm những phương án tài chính có chi phí ban đầu thấp hơn.

Diễn biến này có thể tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường nhà ở trong thời gian tới. Đối với người mua, bài toán không chỉ là tìm được một căn nhà phù hợp mà còn phải cân đối giữa giá mua, khoản trả trước, lãi suất và khả năng thanh toán dài hạn.

Trong bối cảnh lãi suất vẫn biến động, những thay đổi nhỏ trên thị trường tài chính cũng có thể nhanh chóng tác động đến quyết định mua bán bất động sản của hàng triệu hộ gia đình.

Câu hỏi về lãi suất cao của FED ảnh hưởng đến việc mua nhà của người Mỹ

Lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ hiện là bao nhiêu?

Theo số liệu MBA được đề cập trong báo cáo, lãi suất hợp đồng trung bình đối với khoản thế chấp cố định 30 năm đã tăng lên 7,12%, từ mức 6,97% của tuần trước.

Vì sao nhiều người chuyển sang ARM?

Nguyên nhân chính là lãi suất ban đầu của một số khoản ARM thấp hơn đáng kể so với khoản vay cố định. Trong báo cáo, lãi suất ARM 5/1 thấp hơn hơn 1 điểm phần trăm so với khoản vay cố định 30 năm.

ARM có rủi ro hơn khoản vay cố định không?

ARM có cấu trúc rủi ro khác. Sau thời gian cố định ban đầu, lãi suất có thể được điều chỉnh theo điều kiện thị trường và các quy định trong hợp đồng. Nếu lãi suất tăng, khoản thanh toán của người vay cũng có thể tăng.

Đơn xin tái cấp vốn đang diễn biến thế nào?

Số đơn xin tái cấp vốn giảm 3% trong tuần và thấp hơn 62% so với cùng kỳ năm trước, xuống mức thấp nhất kể từ tháng 2/2025.

Lãi suất thế chấp có thể giảm trở lại không?

Lãi suất có thể biến động theo diễn biến của thị trường tài chính. Khảo sát Mortgage News Daily cho thấy lãi suất đã giảm nhẹ vào đầu tuần khi giá dầu và lợi suất trái phiếu đi xuống. Tuy nhiên, diễn biến ngắn hạn không đảm bảo cho một xu hướng giảm kéo dài.