Giá căn hộ Gangnam giảm mạnh, Suwon và Dongtan tăng tốc nhờ dòng tiền Samsung

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang xuất hiện sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các khu vực. Trong khi giá căn hộ tại ba quận Gangnam, Seocho và Songpa ở Seoul tiếp tục điều chỉnh giảm, một số khu vực thuộc tỉnh Gyeonggi như Suwon, Yongin Giheung và Hwaseong Dongtan lại tăng tốc mạnh.

Đáng chú ý, sự gia tăng tại các khu vực phía nam Seoul và tỉnh Gyeonggi được cho là có liên quan đến dòng tiền và nhu cầu nhà ở của những người làm việc trong ngành công nghiệp bán dẫn, đặc biệt tại các khu vực có khả năng kết nối với những trung tâm sản xuất của Samsung Electronics.

Theo số liệu xu hướng giá căn hộ toàn quốc hàng tuần trong tuần thứ hai của tháng 9, tính đến ngày 14/9, do Viện Bất động sản Hàn Quốc (Korea Real Estate Board) công bố ngày 17/9, chỉ số giá bán căn hộ tại Seoul tăng 0,16% so với tuần trước. Mặc dù vẫn duy trì đà tăng, tốc độ này đã chậm lại so với mức 0,20% của tuần trước.

Đây là tuần thứ 84 liên tiếp giá căn hộ Seoul tăng. Thị trường hiện chỉ còn cách một tuần so với kỷ lục 85 tuần tăng liên tiếp từng được ghi nhận trong giai đoạn trước.

Giá căn hộ Seoul vẫn tăng nhưng động lực đang thay đổi

Nhìn trên toàn thành phố, mức tăng 0,16% cho thấy giá căn hộ Seoul chưa đảo chiều hoàn toàn. Tuy nhiên, bên trong con số tổng thể này lại xuất hiện những diễn biến trái ngược rất đáng chú ý.

Một mặt, nhiều khu vực thuộc Gangbuk đang tăng nhanh hơn. Mặt khác, những khu vực có giá nhà cao và từng là động lực quan trọng của thị trường Seoul lại bắt đầu điều chỉnh.

Tại quận Gangnam, giá căn hộ ở các khu vực Apgujeong và Daechi-dong giảm 0,36% trong tuần. Đây là một mức điều chỉnh đáng chú ý nếu đặt trong bối cảnh giá bất động sản tại Gangnam vốn thuộc nhóm cao nhất Seoul.

Tại Seocho, giá căn hộ ở Jamwon và Banpo giảm 0,26%.

Trong khi đó, Songpa cũng tiếp tục giảm giá. Sau khi giảm 0,02% trong tuần trước, mức giảm trong tuần mới nhất đã mở rộng lên 0,12%.

Như vậy, cả ba khu vực thuộc nhóm được gọi là “Gangnam 3 quận” đều đang xuất hiện áp lực điều chỉnh.

Điều này khiến mức tăng chung của Seoul bị thu hẹp, dù nhiều khu vực khác vẫn duy trì tốc độ tăng đáng kể.

Gangbuk tăng mạnh, trái ngược với Gangnam

Trong khi các khu vực phía nam Seoul điều chỉnh, một số quận ở phía bắc sông Hàn lại chứng kiến tốc độ tăng nhanh hơn.

Jungnang-gu ghi nhận giá căn hộ tăng 0,51%, cao hơn đáng kể so với tuần trước.

Tại Dobong-gu và Seodaemun-gu, giá căn hộ cùng tăng 0,47%.

Seongbuk-gu cũng ghi nhận mức tăng 0,43%.

Sự đối lập này cho thấy thị trường Seoul đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ ràng hơn. Dòng tiền không còn tập trung đồng đều vào những khu vực bất động sản cao cấp truyền thống mà có xu hướng tìm đến những địa bàn có mức giá tương đối dễ tiếp cận hơn.

Đối với người mua nhà thực tế, khoảng cách giá giữa các quận trung tâm và khu vực phía bắc Seoul có thể khiến lựa chọn thay đổi. Khi khả năng tiếp cận các căn hộ tại Gangnam ngày càng khó khăn, những khu vực có giá thấp hơn nhưng vẫn có hạ tầng giao thông và dịch vụ tương đối tốt có thể trở nên hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, việc giá tăng nhanh tại một số quận Gangbuk cũng cho thấy áp lực nhu cầu đang lan rộng chứ không đơn thuần là sự chuyển dịch của dòng tiền đầu cơ.

Suwon, Giheung và Dongtan nổi bật tại Gyeonggi

Nếu Seoul đang chứng kiến sự phân hóa giữa Gangnam và Gangbuk thì tại tỉnh Gyeonggi, một câu chuyện khác đang diễn ra.

Yeongtong-gu thuộc thành phố Suwon ghi nhận mức tăng giá căn hộ 0,61% trong tuần, tăng mạnh so với mức 0,47% của tuần trước.

Đây là một trong những khu vực có tốc độ tăng đáng chú ý nhất trong số các địa bàn được đề cập.

Tại Yongin Giheung, tốc độ tăng giá cũng tăng từ 0,33% lên 0,42%.

Trong khi đó, Hwaseong Dongtan tăng từ 0,22% lên 0,31%.

Những con số này cho thấy đà tăng không chỉ duy trì mà còn đang tăng tốc tại một số địa bàn thuộc vành đai phía nam Seoul.

Tổng thể, giá căn hộ tại tỉnh Gyeonggi tăng 0,18% trong tuần.

Vì sao Suwon và Dongtan được hưởng lợi từ ngành bán dẫn?

Một trong những điểm đáng chú ý trong diễn biến lần này là vai trò của ngành công nghiệp bán dẫn.

Suwon, Yongin và Hwaseong đều nằm trong vùng có liên kết kinh tế và giao thông với các trung tâm sản xuất, nghiên cứu và chuỗi cung ứng công nghệ cao của Hàn Quốc.

Samsung Electronics có sự hiện diện lớn tại khu vực Suwon và đang mở rộng hệ sinh thái bán dẫn tại nhiều địa bàn thuộc Gyeonggi. Khi hoạt động đầu tư, việc làm và thu nhập của người lao động trong ngành bán dẫn gia tăng, nhu cầu tìm nhà ở tại những khu vực có khoảng cách di chuyển thuận tiện cũng có thể tăng theo.

Ông Nam Hyuk-woo, chuyên viên nghiên cứu bất động sản tại ngân hàng Woori, nhận định rằng nhiều khu vực ở Suwon đang thể hiện xu hướng tăng mạnh khi dòng vốn, bao gồm các khoản vay nội bộ của Samsung Electronics, bắt đầu chảy vào mạnh hơn.

Theo ông, diễn biến này có thể phản ánh hoạt động giao dịch tương đối ổn định tập trung vào nhóm người mua thực sự làm việc trong ngành công nghiệp bán dẫn, đặc biệt tại những khu vực nằm trong phạm vi đi lại thuận tiện tới các nhà máy bán dẫn như Yongin Giheung và Hwaseong Dongtan.

Nếu nhận định này tiếp tục được thị trường xác nhận, bất động sản quanh các trung tâm công nghiệp công nghệ cao có thể trở thành một trường hợp điển hình cho mối quan hệ giữa việc làm, đầu tư doanh nghiệp và nhu cầu nhà ở.

“Dòng tiền Samsung” tác động tới bất động sản như thế nào?

Khái niệm “dòng tiền Samsung” trong trường hợp này cần được hiểu rộng hơn là chỉ tiền chảy trực tiếp vào thị trường bất động sản.

Khi một doanh nghiệp công nghệ lớn mở rộng hoạt động sản xuất, nghiên cứu hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng, nhiều yếu tố có thể đồng thời xuất hiện.

Thứ nhất là nhu cầu tuyển dụng và duy trì lực lượng lao động.

Thứ hai là sự phát triển của các doanh nghiệp cung ứng, logistics, dịch vụ và các ngành phụ trợ.

Thứ ba là nhu cầu nhà ở của người lao động và gia đình họ.

Thứ tư là sự gia tăng kỳ vọng về hạ tầng giao thông, thương mại và dịch vụ xung quanh các trung tâm công nghiệp.

Những yếu tố này có thể tạo ra nhu cầu bất động sản có tính chất tương đối thực, đặc biệt tại những nơi người mua có nhu cầu ở lâu dài.

Tuy nhiên, việc giá nhà tăng mạnh cũng cần được xem xét thận trọng. Dòng tiền doanh nghiệp và nhu cầu của người lao động không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ tăng liên tục. Khả năng chi trả, lãi suất, nguồn cung căn hộ mới và chính sách tín dụng vẫn là những yếu tố quyết định quan trọng.

Thị trường Jeonse Seoul tiếp tục chịu áp lực

Không chỉ giá bán, thị trường Jeonse cũng đang tăng.

Trong tuần qua, giá Jeonse tại Seoul tăng 0,17%, trong khi tại Gyeonggi tăng 0,15%. Tốc độ tăng nhìn chung tương tự tuần trước.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng diễn biến này cần được nhìn trong bối cảnh nguồn cung Jeonse tại Seoul vẫn thiếu.

Jeonse là hình thức thuê nhà đặc trưng của Hàn Quốc, trong đó người thuê trả trước một khoản tiền đặt cọc rất lớn cho chủ nhà và thường không phải trả tiền thuê hàng tháng theo cách truyền thống.

Khi nguồn cung Jeonse giảm, người thuê có thể phải cạnh tranh để tìm được căn hộ phù hợp. Một bộ phận khác có thể chuyển sang hình thức thuê hàng tháng hoặc semi-jeonse.

Điều này cũng giúp lý giải tại sao nhu cầu thuê có xu hướng lan sang Gyeonggi và Incheon.

Nói cách khác, mức tăng Jeonse hiện nay không nhất thiết phản ánh một xu hướng tăng đồng đều của toàn bộ thị trường nhà ở. Nó có thể phản ánh tình trạng thiếu nguồn cung tại một số địa bàn cùng với sự dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực lân cận.

Giá nhà trên toàn Hàn Quốc tăng 0,08%

Ở quy mô toàn quốc, thị trường vẫn ghi nhận xu hướng tăng nhưng tốc độ thấp hơn đáng kể so với một số khu vực nóng.

Theo số liệu tuần mới nhất, giá bán nhà trên toàn quốc tăng 0,08%, trong khi giá Jeonse tăng 0,10%.

Ngoài khu vực thủ đô Seoul, một số địa phương vẫn ghi nhận mức tăng.

Ulsan tăng 0,06%.

Jeonbuk tăng 0,06%.

Chungbuk tăng 0,04%.

Daejeon tăng 0,03%.

Các mức tăng này cho thấy xu hướng phục hồi bất động sản Hàn Quốc không hoàn toàn tập trung tại Seoul, dù thủ đô vẫn là thị trường có ảnh hưởng lớn nhất tới mặt bằng chung.

Điều gì đang xảy ra với Gangnam?

Diễn biến giảm giá tại Gangnam, Seocho và Songpa đặc biệt đáng chú ý vì đây là nhóm khu vực thường có giá bất động sản cao và được giới đầu tư theo dõi sát.

Tuy nhiên, không nên chỉ nhìn vào một tuần giảm giá để kết luận rằng thị trường Gangnam đã bước vào một chu kỳ giảm dài hạn.

Giá bất động sản có thể biến động theo tuần do số lượng giao dịch, loại hình căn hộ được giao dịch, nguồn cung tại từng khu vực và tâm lý người mua.

Điều đáng chú ý hơn là sự thay đổi trong cấu trúc tăng trưởng.

Trong khi một số khu vực cao cấp điều chỉnh, các khu vực có giá dễ tiếp cận hơn lại tăng nhanh. Nếu xu hướng này kéo dài, bản đồ phân bổ dòng tiền trên thị trường Seoul và vùng phụ cận có thể tiếp tục thay đổi.

Suwon và Dongtan có trở thành tâm điểm mới?

Suwon, Yongin Giheung và Hwaseong Dongtan đang nổi lên nhờ sự kết hợp giữa công nghiệp công nghệ cao, nhu cầu việc làm và khả năng kết nối với Seoul.

Đặc biệt, Dongtan từ lâu đã được chú ý bởi hệ thống giao thông và sự phát triển của các khu đô thị mới. Khi hoạt động công nghiệp và việc làm trong ngành bán dẫn tăng lên, nhu cầu nhà ở tại các khu vực có thể tiếp cận các trung tâm sản xuất cũng có khả năng tăng.

Tuy nhiên, triển vọng dài hạn vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Nếu nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh, áp lực giá có thể giảm. Ngược lại, nếu nhu cầu ở thực tiếp tục tăng nhanh hơn nguồn cung, giá có thể tiếp tục chịu áp lực tăng.

Đây cũng là lý do các chuyên gia bất động sản thường theo dõi đồng thời giá giao dịch, số lượng giao dịch, nguồn cung mới và giá Jeonse, thay vì chỉ nhìn vào một chỉ số duy nhất.

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang cho thấy một bức tranh ngày càng phân hóa. Gangnam, Seocho và Songpa điều chỉnh giảm, trong khi nhiều quận phía bắc Seoul tiếp tục tăng mạnh. Ở tỉnh Gyeonggi, Suwon, Yongin Giheung và Hwaseong Dongtan đang ghi nhận tốc độ tăng giá đáng chú ý.

Đặc biệt, diễn biến tại Suwon và Dongtan cho thấy mối liên hệ giữa các trung tâm công nghiệp bán dẫn và thị trường nhà ở có thể đang trở nên rõ nét hơn. Khi các doanh nghiệp lớn mở rộng hoạt động, nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động có thể trở thành một động lực quan trọng đối với những khu vực nằm trong phạm vi đi lại thuận tiện.

Trong khi đó, sự tăng giá Jeonse tại Seoul và Gyeonggi cho thấy bài toán nguồn cung nhà cho thuê vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn.

Trong thời gian tới, giới quan sát sẽ tiếp tục theo dõi liệu đà tăng 84 tuần của Seoul có kéo dài sang tuần thứ 85 hay không, đồng thời xem xét liệu tốc độ tăng tại Suwon, Giheung và Dongtan có tiếp tục vượt mặt bằng chung hay chỉ là một giai đoạn tăng ngắn hạn.

Sự dịch chuyển này cũng cho thấy một nguyên tắc quan trọng của thị trường bất động sản: giá nhà không chỉ được quyết định bởi vị trí, mà còn chịu ảnh hưởng mạnh từ việc làm, hạ tầng, dòng vốn doanh nghiệp, nguồn cung và nhu cầu ở thực.

Câu hỏi về giá căn hộ Seoul

1. Giá căn hộ Seoul tuần qua tăng bao nhiêu?

Theo số liệu tuần thứ hai của tháng 9/2026, tính đến ngày 14/9, giá căn hộ Seoul tăng 0,16%, giảm tốc so với mức 0,20% của tuần trước.

2. Gangnam có tiếp tục tăng giá không?

Trong tuần được thống kê, một số khu vực thuộc Gangnam ghi nhận mức giảm. Apgujeong và Daechi-dong giảm 0,36%. Tuy nhiên, dữ liệu một tuần chưa đủ để xác định xu hướng dài hạn của toàn bộ quận.

3. Khu vực nào tại Seoul tăng mạnh?

Jungnang tăng 0,51%, Dobong và Seodaemun cùng tăng 0,47%, trong khi Seongbuk tăng 0,43%.

4. Vì sao Suwon tăng mạnh?

Yeongtong-gu của Suwon tăng 0,61%. Một trong những cách lý giải được chuyên gia đưa ra là nhu cầu nhà ở thực của người lao động liên quan tới ngành bán dẫn và dòng vốn liên quan đến hoạt động của Samsung Electronics trong khu vực.

5. Dongtan có đang tăng giá nhanh?

Có. Giá căn hộ tại Hwaseong Dongtan tăng từ 0,22% tuần trước lên 0,31% trong tuần mới nhất.

6. Giá Jeonse tại Seoul có tăng không?

Có. Giá Jeonse tại Seoul tăng 0,17%, trong khi Gyeonggi tăng 0,15%. Áp lực được cho là liên quan tới tình trạng nguồn cung Jeonse hạn chế và nhu cầu thuê lan sang các khu vực lân cận.