CEO Digital Realty: AI giảm tốc chưa phải ngày tận thế với bất động sản trung tâm dữ liệu

Thị trường bất động sản trung tâm dữ liệu đang chịu sức ép sau những cảnh báo về khả năng tốc độ phát triển trí tuệ nhân tạo (AI) có thể chậm lại. Tuy nhiên, theo Andrew Power, CEO của Digital Realty, một trong những doanh nghiệp bất động sản trung tâm dữ liệu lớn nhất thế giới, việc các công ty AI điều chỉnh tốc độ phát triển không đồng nghĩa với việc nhu cầu hạ tầng kỹ thuật số sẽ “dừng lại”.

Ngược lại, ông cho rằng phía sau làn sóng AI vẫn tồn tại nhiều động lực dài hạn khác, từ điện toán đám mây, lưu trữ dữ liệu, công nghệ thông tin doanh nghiệp đến các dịch vụ internet. Đặc biệt, khi AI chuyển từ giai đoạn chủ yếu đào tạo mô hình sang giai đoạn được sử dụng rộng rãi trong công việc hàng ngày, nhu cầu về năng lực tính toán có thể tiếp tục tăng.

Điều này đang đặt ra một câu hỏi đáng chú ý đối với thị trường bất động sản: nếu AI thực sự giảm tốc, liệu cuộc bùng nổ trung tâm dữ liệu có kết thúc?

Theo các chuyên gia được dẫn lại trong nội dung nguồn, câu trả lời nhiều khả năng là không.

Cổ phiếu REIT trung tâm dữ liệu chịu sức ép vì lo ngại AI

Digital Realty và Equinix là hai trong số những quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) lớn hoạt động trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu. Giá cổ phiếu của các doanh nghiệp này đã chịu áp lực sau những cảnh báo liên quan đến tốc độ phát triển của AI.

Điều này không khó lý giải.

Trong vài năm gần đây, AI trở thành một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy nhu cầu xây dựng trung tâm dữ liệu. Các mô hình AI thế hệ mới cần lượng lớn GPU, hệ thống lưu trữ, mạng tốc độ cao và điện năng. Tất cả đều cần một hạ tầng vật lý đủ lớn để vận hành.

Do đó, bất kỳ tín hiệu nào cho thấy các công ty AI có thể giảm tốc độ đầu tư đều dễ dàng tác động đến kỳ vọng của nhà đầu tư đối với các doanh nghiệp sở hữu hoặc vận hành trung tâm dữ liệu.

Tuy nhiên, Andrew Power cho rằng thị trường đang có xu hướng nhìn vấn đề quá tập trung vào AI mà bỏ qua một động lực lớn hơn: quá trình chuyển đổi số vẫn đang diễn ra.

AI không phải động lực duy nhất của trung tâm dữ liệu

Theo Power, điện toán đám mây vẫn là một động lực rất lớn đối với ngành trung tâm dữ liệu.

Các doanh nghiệp ngày càng phụ thuộc vào cloud computing để lưu trữ dữ liệu, vận hành phần mềm, phân tích thông tin và cung cấp dịch vụ trực tuyến. Bên cạnh đó còn có các hệ thống CNTT doanh nghiệp, dịch vụ internet, thương mại điện tử và nhiều ứng dụng kỹ thuật số khác.

Ông cho rằng trong thời kỳ AI bùng nổ, một phần sự chú ý của thị trường đã tập trung quá mức vào các phòng thí nghiệm AI, trong khi những nhu cầu truyền thống của điện toán đám mây vẫn tồn tại.

Một vấn đề khác là các nhà cung cấp cloud quy mô lớn phải phân bổ năng lực giữa nhiều mục tiêu. Họ có thể dành một phần hạ tầng cho AI, nhưng đồng thời vẫn cần phục vụ khách hàng doanh nghiệp và duy trì các dịch vụ điện toán đám mây thương mại.

Vì vậy, nếu tốc độ xây dựng mô hình AI mới chậm lại, điều đó chưa chắc đồng nghĩa với việc nhu cầu trung tâm dữ liệu giảm tương ứng.

Nhu cầu trung tâm dữ liệu đang vượt nguồn cung tại nhiều thị trường

Một trong những luận điểm đáng chú ý nhất của Digital Realty là vấn đề nguồn cung.

Doanh nghiệp hiện có hoạt động tại nhiều thị trường lớn như Bắc Virginia, Dallas, Chicago, Singapore, Tokyo, Frankfurt và Amsterdam.

Theo Power, tại những thị trường này, khách hàng vẫn đang cạnh tranh để giành cùng một lượng không gian trung tâm dữ liệu.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với bất động sản trung tâm dữ liệu.

Khác với một văn phòng thông thường, trung tâm dữ liệu không thể dễ dàng được xây dựng ở bất kỳ địa điểm nào. Vị trí phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện như nguồn điện, khả năng kết nối mạng, hạ tầng truyền dẫn, đất đai, quy định địa phương và yêu cầu về chủ quyền dữ liệu.

Điều đó khiến nguồn cung có thể trở nên khan hiếm ngay cả khi nhu cầu tổng thể không tăng quá nhanh.

Power cho rằng nhu cầu thị trường đã vượt xa nguồn cung trong vài năm qua, tạo ra một lượng nhu cầu hạ tầng còn tiềm ẩn.

Nói cách khác, bài toán của thị trường trung tâm dữ liệu không đơn giản là “AI cần bao nhiêu máy chủ”, mà còn là ở đâu có thể xây dựng trung tâm dữ liệu và ở đâu có đủ điện, mạng và đất để vận hành chúng.

Bất động sản trung tâm dữ liệu khác gì bất động sản truyền thống?

Trung tâm dữ liệu là một dạng bất động sản đặc biệt.

Một tòa nhà văn phòng có thể được cải tạo hoặc thay đổi công năng tương đối linh hoạt. Trong khi đó, trung tâm dữ liệu cần hệ thống điện dự phòng, máy phát điện, làm mát, an ninh, kết nối viễn thông và nhiều lớp hạ tầng kỹ thuật khác.

Vị trí cũng mang tính chiến lược.

Các doanh nghiệp có thể cần đặt dữ liệu gần khách hàng hoặc trong những khu vực đáp ứng các yêu cầu pháp lý nhất định. Một số workload không thể tùy ý chuyển từ thành phố này sang thành phố khác chỉ vì nơi đó có đất rẻ hơn.

Đây là lý do những thị trường như Bắc Virginia, Dallas, Chicago, Singapore, Tokyo, Frankfurt hay Amsterdam vẫn có sức hấp dẫn đặc biệt.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, điều này tạo ra một lớp tài sản có tính chuyên biệt cao, với rào cản gia nhập đáng kể.

AI đang chuyển từ đào tạo sang suy luận

Một trong những góc nhìn quan trọng nhất được Andrew Batson, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu và chiến lược trung tâm dữ liệu toàn cầu tại JLL, đưa ra là sự khác biệt giữa đào tạo AI và suy luận AI.

Đào tạo mô hình mới cần lượng tài nguyên tính toán rất lớn. Đây là phần mà các công ty AI thường xuyên công bố những khoản đầu tư khổng lồ vào GPU và trung tâm dữ liệu.

Nhưng khi mô hình đã được xây dựng, nó cần tiếp tục được sử dụng.

Suy luận là quá trình AI tạo ra câu trả lời hoặc thực hiện tác vụ dựa trên yêu cầu của người dùng. Khi doanh nghiệp đưa AI vào chăm sóc khách hàng, phân tích dữ liệu, lập trình, marketing, tài chính, thiết kế hoặc các quy trình nội bộ, nhu cầu suy luận có thể trở thành một nguồn tiêu thụ năng lực tính toán lớn.

Theo Batson, sự tăng trưởng thực sự của trung tâm dữ liệu trong những năm tới có thể nằm ở chính quá trình này.

Nếu ngày càng nhiều người sử dụng AI hàng ngày, tổng nhu cầu tính toán có thể tiếp tục tăng ngay cả khi tốc độ phát hành những mô hình AI mới giảm xuống.

Tỷ lệ người sử dụng AI còn dư địa tăng mạnh

Batson đưa ra một con số đáng chú ý: chỉ khoảng một trong bốn người Mỹ sử dụng AI hàng ngày.

Nếu tỷ lệ này tiếp tục tăng, nhu cầu về hạ tầng phía sau AI cũng có thể mở rộng.

Điều này tạo ra một cách nhìn khác về thị trường.

Thay vì chỉ hỏi “các công ty AI còn xây bao nhiêu trung tâm dữ liệu?”, nhà đầu tư cần đặt câu hỏi rộng hơn: bao nhiêu doanh nghiệp sẽ sử dụng AI, bao nhiêu người dùng sẽ tương tác với AI và mỗi người sẽ tạo ra bao nhiêu yêu cầu tính toán?

Nếu AI trở thành một lớp hạ tầng phổ biến giống như điện toán đám mây, nhu cầu có thể đến từ hàng triệu doanh nghiệp và hàng trăm triệu người dùng thay vì chỉ một nhóm nhỏ các phòng thí nghiệm AI.

Dòng vốn lớn vẫn đặt cược vào trung tâm dữ liệu

Theo Batson, các tổ chức đầu tư lớn như Blackstone, BlackRock và KKR vẫn thể hiện niềm tin đáng kể vào lĩnh vực này.

Điều này cho thấy trung tâm dữ liệu đang được nhìn nhận không chỉ như một xu hướng AI ngắn hạn mà còn là một loại tài sản hạ tầng phục vụ quá trình số hóa dài hạn.

Đây là điểm có ý nghĩa lớn đối với bất động sản.

Trong nhiều trường hợp, giá trị của một trung tâm dữ liệu không chỉ đến từ tiền thuê mặt bằng mà còn từ khả năng tiếp cận điện, mạng lưới kết nối và khách hàng dài hạn.

Khi nhu cầu vượt cung, các tài sản có vị trí tốt và hạ tầng phù hợp có thể trở nên đặc biệt có giá trị.

Digital Realty đang chuẩn bị cho một thị trường cần rất nhiều vốn

Một trong những vấn đề lớn nhất của bất động sản trung tâm dữ liệu là nhu cầu vốn.

Xây dựng trung tâm dữ liệu đòi hỏi khoản đầu tư rất lớn vào đất, xây dựng, điện, hệ thống làm mát, thiết bị và kết nối.

Theo Digital Realty, tổng giá trị các dự án đang xây dựng của công ty đã lên tới khoảng 20 tỷ USD, tăng từ khoảng 10 tỷ USD vào cuối năm 2023.

Con số này cho thấy quy mô vốn cần thiết để mở rộng hạ tầng đang tăng nhanh như thế nào.

Andrew Power cho biết công ty đã thay đổi mô hình huy động vốn từ vài năm trước. Digital Realty cũng mở rộng các hình thức liên doanh và tìm cách duy trì bảng cân đối kế toán với thanh khoản cao và đòn bẩy thấp hơn để có khả năng chống chịu tốt trước những biến động của thị trường.

Điều này rất quan trọng bởi REIT trung tâm dữ liệu có đặc điểm khác với các công ty công nghệ thuần túy.

Nếu AI tăng trưởng mạnh, họ phải huy động vốn để xây dựng thêm tài sản. Nếu thị trường tài chính biến động, chi phí vốn tăng có thể ảnh hưởng đến tốc độ mở rộng.

Do đó, khả năng quản trị bảng cân đối kế toán trở thành yếu tố quan trọng không kém triển vọng nhu cầu.

Nếu AI giảm tốc, bất động sản trung tâm dữ liệu có sụp đổ?

Không nhất thiết.

Một kịch bản AI giảm tốc mạnh chắc chắn có thể gây áp lực lên các doanh nghiệp trung tâm dữ liệu, đặc biệt nếu các công ty công nghệ đồng loạt trì hoãn dự án mới.

Tuy nhiên, thị trường còn nhiều nguồn cầu khác.

Điện toán đám mây vẫn tiếp tục phát triển. Doanh nghiệp vẫn cần lưu trữ và xử lý dữ liệu. Các dịch vụ internet vẫn cần máy chủ. Và AI đang bước sang giai đoạn phổ cập trong hoạt động kinh doanh.

Quan trọng hơn, nhu cầu trung tâm dữ liệu có tính địa phương rất cao. Không phải mọi workload đều có thể chuyển đến bất kỳ nơi nào có giá điện hoặc đất rẻ hơn.

Do đó, một số thị trường có thể tiếp tục thiếu nguồn cung ngay cả khi tốc độ tăng trưởng AI toàn cầu chậm lại.

Rủi ro thực sự nằm ở đâu?

Điều đó không có nghĩa bất động sản trung tâm dữ liệu hoàn toàn không có rủi ro.

Rủi ro đầu tiên là chi phí vốn. Đây là ngành cần đầu tư lớn, vì vậy lãi suất và khả năng tiếp cận nguồn vốn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả dự án.

Rủi ro thứ hai là nguồn điện. Khi các trung tâm dữ liệu ngày càng lớn và mật độ tính toán tăng, khả năng tiếp cận nguồn điện ổn định trở thành yếu tố quyết định.

Rủi ro thứ ba là tốc độ tăng trưởng AI thực tế. Nếu kỳ vọng về AI bị điều chỉnh mạnh, một số dự án được xây dựng dựa trên giả định tăng trưởng quá cao có thể đối mặt với nguy cơ dư cung cục bộ.

Cuối cùng là rủi ro về vị trí và pháp lý. Một trung tâm dữ liệu không phải tài sản có thể dễ dàng di chuyển. Nếu một khu vực gặp hạn chế về điện, quy hoạch hoặc kết nối, giá trị của dự án có thể bị ảnh hưởng.

“Không phải ngày tận thế” nhưng thị trường sẽ phân hóa

Thông điệp của CEO Digital Realty không có nghĩa rằng mọi doanh nghiệp trung tâm dữ liệu đều an toàn trước bất kỳ kịch bản nào.

Điểm đáng chú ý hơn là thị trường có thể bước vào giai đoạn phân hóa.

Những trung tâm dữ liệu có vị trí tốt, nguồn điện ổn định, kết nối mạng mạnh và khách thuê chất lượng có thể tiếp tục hưởng lợi.

Ngược lại, những dự án được phát triển ở nơi thiếu điện, thiếu kết nối hoặc phụ thuộc quá nhiều vào một nhóm khách hàng AI có thể đối mặt với rủi ro lớn hơn nếu tốc độ tăng trưởng giảm.

Với nhà đầu tư bất động sản, đây là lúc cần nhìn trung tâm dữ liệu như một loại hạ tầng chiến lược, thay vì đơn thuần là một phân khúc bất động sản hưởng lợi từ “cơn sốt AI”.

Bất động sản trung tâm dữ liệu có thể còn một chu kỳ tăng trưởng dài

Nhìn rộng hơn, AI chỉ là một phần trong quá trình chuyển đổi số đang diễn ra.

Mỗi dịch vụ trực tuyến, ứng dụng doanh nghiệp, hệ thống cloud, nền tảng thương mại điện tử hay công cụ AI đều cần một hạ tầng vật lý phía sau.

Điều này tạo ra một nghịch lý thú vị: nền kinh tế ngày càng số hóa nhưng lại càng cần nhiều bất động sản vật lý để vận hành.

Trung tâm dữ liệu chính là điểm giao nhau giữa hai xu hướng đó.

Vì vậy, ngay cả khi tốc độ phát triển của AI có lúc chậm lại, nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật số chưa chắc đảo chiều.

Như Andrew Power nhấn mạnh, giá cổ phiếu có thể biến động hàng ngày, nhưng doanh nghiệp cần tập trung vào chiến lược dài hạn và khả năng đáp ứng nhu cầu hạ tầng thực tế.

Câu chuyện của trung tâm dữ liệu vì thế không chỉ là câu chuyện về AI. Đó còn là câu chuyện về điện toán đám mây, dữ liệu, internet và quá trình số hóa toàn bộ nền kinh tế.

Câu hỏi về bất động sản dữ liệu trong thời kỳ AI

AI giảm tốc có khiến bất động sản trung tâm dữ liệu giảm giá mạnh?

Có thể gây áp lực lên một số doanh nghiệp và dự án, đặc biệt nếu kỳ vọng tăng trưởng AI bị điều chỉnh. Tuy nhiên, nhu cầu trung tâm dữ liệu còn đến từ cloud, lưu trữ, CNTT doanh nghiệp và dịch vụ internet nên không phụ thuộc hoàn toàn vào AI.

Vì sao trung tâm dữ liệu được xem là bất động sản đặc biệt?

Loại tài sản này cần đất, điện, kết nối viễn thông, hệ thống làm mát, an ninh và nhiều hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt. Do đó, không phải vị trí nào cũng phù hợp để phát triển trung tâm dữ liệu.

AI suy luận có thể tạo nhu cầu trung tâm dữ liệu như thế nào?

Khi AI được sử dụng thường xuyên bởi doanh nghiệp và người tiêu dùng, mỗi yêu cầu gửi đến mô hình đều cần năng lực tính toán. Nếu lượng người dùng và tần suất sử dụng tăng, nhu cầu suy luận có thể trở thành động lực lớn đối với hạ tầng trung tâm dữ liệu.

Những yếu tố nào quan trọng nhất với một dự án trung tâm dữ liệu?

Nguồn điện ổn định, vị trí, kết nối mạng, khả năng mở rộng, quy định pháp lý và khả năng tiếp cận nguồn vốn đều rất quan trọng. Trong đó, điện và kết nối có thể là những yếu tố mang tính quyết định.

Nhà đầu tư bất động sản nên chú ý gì khi theo dõi lĩnh vực này?

Không nên chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng AI. Cần đánh giá nhu cầu thực tế, nguồn cung tại từng thị trường, khả năng tiếp cận điện, khách thuê, chi phí vốn và tình trạng của từng dự án.

AI có phải là “bong bóng” đối với bất động sản trung tâm dữ liệu?

Nội dung nguồn không đưa ra kết luận rằng thị trường là bong bóng. Ngược lại, các chuyên gia được dẫn lại cho rằng nhu cầu dài hạn còn được hỗ trợ bởi chuyển đổi số, điện toán đám mây và quá trình phổ cập AI. Tuy nhiên, từng dự án vẫn có thể chịu rủi ro nếu kỳ vọng tăng trưởng quá cao hoặc nguồn vốn trở nên đắt đỏ.