8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2026 theo Luật Xây dựng 2025

Từ ngày 01/7/2026, quy định về giấy phép xây dựng có nhiều điểm đáng chú ý khi Luật Xây dựng 2025 áp dụng các trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo Điều 43. Quy định mới xác định 8 nhóm công trình có thể được miễn giấy phép, qua đó giúp giảm thủ tục hành chính đối với một số dự án, công trình đáp ứng điều kiện.

Đáng chú ý, không phải mọi nhà ở riêng lẻ hay công trình quy mô nhỏ đều đương nhiên được miễn giấy phép xây dựng. Một số trường hợp còn phụ thuộc vào vị trí xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy chế quản lý kiến trúc cũng như các điều kiện liên quan đến kết cấu, phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.

Dưới đây là 8 nhóm công trình được quy định thuộc diện miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026.

1. Công trình cấp IV và một số nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ

Nhóm đầu tiên đáng chú ý đối với người dân là công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², với điều kiện công trình không nằm trong một số khu vực được quy định.

Cụ thể, trường hợp này không áp dụng đối với công trình nằm trong các khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố.

Ngoài ra, phạm vi loại trừ còn bao gồm khu chức năng, khu dân cư nông thôn và khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố; khu vực thuộc quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Điều này có nghĩa là người dân không nên chỉ căn cứ vào số tầng và diện tích sàn để kết luận một căn nhà có được miễn giấy phép hay không.

Ví dụ, một căn nhà dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có thể thuộc diện miễn giấy phép nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về vị trí. Ngược lại, nếu căn nhà nằm trong khu vực đã được xác định thuộc phạm vi quản lý quy hoạch hoặc có quy chế quản lý kiến trúc thì vẫn cần xem xét theo quy định tương ứng.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với những người đang có kế hoạch xây nhà, mua đất hoặc đầu tư bất động sản trong các khu vực đô thị hóa nhanh.

2. Công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp và một số công trình đặc thù

Nhóm thứ hai bao gồm các công trình có tính chất đặc biệt hoặc cần được triển khai theo cơ chế riêng.

Trong đó có công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; dự án đầu tư theo thủ tục đặc biệt; công trình tạm.

Ngoài ra, các công trình được xây dựng tại khu vực đất quốc phòng, an ninh cũng thuộc nhóm được quy định miễn giấy phép xây dựng.

Việc miễn giấy phép trong trường hợp này xuất phát từ đặc thù của công trình và yêu cầu triển khai nhanh hoặc chế độ quản lý riêng. Đối với các công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh hoặc bí mật nhà nước, quy trình quản lý xây dựng cũng có những yêu cầu đặc thù khác với công trình dân dụng thông thường.

3. Công trình thuộc dự án đầu tư công

Nhóm thứ ba là các công trình thuộc dự án đầu tư công và đã được quyết định đầu tư bởi các cấp, cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

Phạm vi này bao gồm các dự án do Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan Trung ương, thủ trưởng các cơ quan tư pháp tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, các bộ, ngành, tổ chức chính trị – xã hội và Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư theo thẩm quyền.

Điểm đáng chú ý là việc miễn giấy phép không đồng nghĩa với việc công trình được xây dựng mà không chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước.

Ngược lại, công trình vẫn phải tuân thủ các yêu cầu về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, thiết kế, an toàn và những quy định chuyên ngành có liên quan.

Việc miễn một thủ tục giấy phép trong trường hợp này chủ yếu nhằm tránh tình trạng một dự án đã trải qua quy trình thẩm định, quyết định đầu tư và kiểm soát chặt chẽ lại phải tiếp tục thực hiện thêm một thủ tục tương tự.

4. Công trình xây dựng theo tuyến qua nhiều tỉnh hoặc ngoài khu vực phát triển đô thị

Nhóm thứ tư liên quan đến các công trình xây dựng theo tuyến.

Theo quy định, công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên thuộc trường hợp được miễn giấy phép.

Bên cạnh đó, công trình xây dựng theo tuyến nằm ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị cũng thuộc nhóm này nếu được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.

Nhóm công trình này có thể liên quan đến các dự án hạ tầng kéo dài qua nhiều địa phương. Nếu từng địa phương đều yêu cầu thực hiện thủ tục giấy phép riêng cho cùng một tuyến công trình, quá trình triển khai có thể phát sinh nhiều thủ tục và kéo dài thời gian.

Vì vậy, việc quy định trường hợp miễn giấy phép nhằm phù hợp hơn với đặc thù của các dự án xây dựng theo tuyến.

5. Công trình trên biển và một số công trình hàng không

Nhóm thứ năm bao gồm các công trình có vị trí và tính chất đặc biệt.

Theo nội dung được nêu tại Điều 43, công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án thuộc diện miễn giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, nhóm này còn bao gồm cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng.

Đây là những công trình có yêu cầu quản lý chuyên ngành rất cao. Việc triển khai không chỉ liên quan đến pháp luật xây dựng mà còn chịu sự điều chỉnh của các quy định về hàng không, biển, quốc phòng, an ninh, môi trường và nhiều lĩnh vực chuyên môn khác.

Do đó, việc miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc loại bỏ các thủ tục chuyên ngành khác.

6. Công trình thuộc các trường hợp được pháp luật quy định theo cơ chế riêng

Điều 43 Luật Xây dựng 2025 xác định 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Khi áp dụng trên thực tế, người dân và chủ đầu tư cần đối chiếu đầy đủ điều kiện của từng trường hợp thay vì chỉ nhìn vào một tiêu chí đơn lẻ.

Đối với các công trình thuộc những dự án có quy trình đầu tư, thẩm định hoặc phê duyệt riêng, hồ sơ pháp lý của dự án sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ về giấy phép xây dựng.

Đây cũng là lý do chủ đầu tư cần kiểm tra đồng thời quy hoạch, quyết định đầu tư, hồ sơ thiết kế và các quy định chuyên ngành trước khi triển khai.

7. Công trình thuộc dự án đầu tư đã được thẩm định và phê duyệt

Nhóm thứ bảy là công trình thuộc dự án đầu tư đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc thẩm định điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi và được phê duyệt theo quy định.

Đây là một trong những trường hợp có ý nghĩa lớn đối với hoạt động đầu tư xây dựng.

Một dự án đã trải qua quá trình thẩm định về tính khả thi và được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì việc tiếp tục yêu cầu một giấy phép xây dựng trong một số trường hợp có thể tạo thêm một lớp thủ tục.

Quy định mới theo hướng miễn giấy phép cho nhóm công trình này có thể góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án.

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm công trình được thực hiện đúng hồ sơ đã được thẩm định, phê duyệt và tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu về an toàn xây dựng cũng như các quy định pháp luật liên quan.

8. Công trình sửa chữa, cải tạo nhưng không làm thay đổi công năng và kết cấu chịu lực

Nhóm thứ tám có ý nghĩa thiết thực đối với các chủ sở hữu nhà ở và công trình hiện hữu.

Đó là công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc cải tạo mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.

Việc sửa chữa, cải tạo trong trường hợp này phải đáp ứng các điều kiện quan trọng.

Trước hết, việc sửa chữa không được làm thay đổi mục đích sử dụng hoặc công năng của công trình. Đồng thời, hoạt động cải tạo không được ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực.

Công trình sau khi sửa chữa cũng phải bảo đảm các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.

Quy định này có thể giúp người dân thuận lợi hơn khi thực hiện những công việc cải tạo thông thường như sửa chữa không gian bên trong, thay đổi một số bộ phận kiến trúc không ảnh hưởng đến kết cấu hoặc cải tạo mặt ngoài trong phạm vi đáp ứng đủ điều kiện.

Tuy nhiên, nếu việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng hoặc ảnh hưởng đến các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, người dân cần kiểm tra lại điều kiện pháp lý trước khi thi công.

Miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là được xây dựng tùy ý

Một trong những vấn đề người dân cần đặc biệt lưu ý là miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với miễn toàn bộ nghĩa vụ pháp lý.

Ngay cả khi công trình thuộc nhóm được miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm công trình phù hợp với quy hoạch, thiết kế, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật áp dụng.

Đối với nhà ở riêng lẻ, việc xác định có được miễn giấy phép hay không còn phụ thuộc vào vị trí khu đất. Đây là lý do người dân cần kiểm tra thông tin quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc tại địa phương trước khi khởi công.

Đặc biệt, tiêu chí “dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m²” chỉ là một phần trong điều kiện của nhóm công trình thứ nhất. Không nên hiểu rằng tất cả nhà ở riêng lẻ đáp ứng hai tiêu chí này đều được miễn giấy phép.

Quy định mới có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Việc đơn giản hóa thủ tục xây dựng có thể tác động đến thị trường bất động sản theo nhiều hướng.

Đối với người dân, thủ tục thuận lợi hơn có thể giúp giảm thời gian và chi phí chuẩn bị xây dựng đối với những công trình thuộc diện miễn giấy phép.

Đối với nhà đầu tư, việc hiểu rõ quy định về giấy phép xây dựng có thể giúp đánh giá chính xác hơn khả năng triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực đang đô thị hóa hoặc có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh.

Tuy nhiên, giá trị pháp lý của một bất động sản không chỉ phụ thuộc vào việc công trình có giấy phép xây dựng hay được miễn giấy phép.

Người mua vẫn cần kiểm tra nguồn gốc đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, tình trạng pháp lý, hiện trạng công trình và những hạn chế xây dựng tại khu vực.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với nhà đất nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị, khu dân cư, khu chức năng hoặc đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

Người dân cần làm gì trước khi xây dựng?

Trước khi khởi công, chủ nhà hoặc chủ đầu tư nên thực hiện một số bước kiểm tra cơ bản.

Thứ nhất, xác định chính xác loại công trình và quy mô xây dựng.

Thứ hai, kiểm tra vị trí công trình có nằm trong khu vực thuộc quy hoạch hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc hay không.

Thứ ba, kiểm tra các điều kiện liên quan đến kết cấu, phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật nếu là công trình sửa chữa, cải tạo.

Thứ tư, đối với dự án đầu tư, cần kiểm tra quyết định đầu tư, hồ sơ thẩm định và phê duyệt dự án để xác định công trình có thuộc trường hợp miễn giấy phép hay không.

Cuối cùng, nếu có điểm chưa rõ, chủ công trình nên liên hệ cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để được hướng dẫn trước khi thi công. Điều này giúp hạn chế nguy cơ hiểu sai quy định và phát sinh tranh chấp hoặc xử lý vi phạm sau này.

Điều 43 Luật Xây dựng 2025 mở rộng và làm rõ các trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026. Tám nhóm đáng chú ý bao gồm công trình cấp IV và một số nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ; công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách và một số công trình đặc thù; công trình thuộc dự án đầu tư công; công trình xây dựng theo tuyến; công trình trên biển và một số công trình hàng không; công trình thuộc dự án đã được thẩm định, phê duyệt; cùng nhóm công trình sửa chữa, cải tạo đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Điểm quan trọng nhất đối với người dân là không nên hiểu quy định miễn giấy phép theo cách máy móc. Một căn nhà nhỏ vẫn có thể phải thực hiện thủ tục nếu nằm trong khu vực thuộc phạm vi quản lý quy hoạch hoặc kiến trúc. Ngược lại, những công trình đã trải qua quy trình thẩm định, phê duyệt theo quy định có thể được giảm thêm một bước thủ tục về giấy phép xây dựng.

Với người mua nhà, nhà đầu tư và chủ đất, việc nắm rõ quy định mới không chỉ giúp chủ động hơn khi xây dựng mà còn hỗ trợ kiểm tra tính pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch.

Hỏi đáp về 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng

Nhà dưới 7 tầng có được miễn giấy phép xây dựng không?

Có thể được miễn nếu nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và đồng thời đáp ứng điều kiện về vị trí, không thuộc các khu vực bị loại trừ theo quy định.

Nhà dưới 500 m² có phải xin giấy phép xây dựng không?

Không thể chỉ dựa vào diện tích để kết luận. Ngoài tổng diện tích sàn, còn phải xem xét số tầng, vị trí xây dựng, quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc tại khu vực.

Công trình sửa chữa nhà có phải xin giấy phép không?

Một số trường hợp được miễn, đặc biệt là sửa chữa hoặc cải tạo bên trong, hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và bảo đảm các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.

Công trình được miễn giấy phép có cần tuân thủ quy hoạch không?

Có. Miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc công trình được xây dựng không theo quy hoạch hoặc không phải tuân thủ các quy định pháp luật khác.

Công trình thuộc dự án đầu tư công có được miễn giấy phép xây dựng?

Một số công trình thuộc dự án đầu tư công được quyết định đầu tư bởi cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định thuộc nhóm được miễn giấy phép xây dựng.

Khi nào quy định mới về miễn giấy phép xây dựng áp dụng?

Theo nội dung được nêu, các quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025 về 8 nhóm công trình miễn giấy phép xây dựng được áp dụng từ ngày 01/7/2026.