Nợ vay bất động sản niêm yết tăng vọt lên 360.240 tỷ đồng, trái phiếu tiếp tục nóng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự gia tăng đáng kể của dòng vốn dành cho hoạt động phát triển dự án. Theo số liệu được S&I Ratings tổng hợp, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng mạnh trong quý II/2026, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu cũng phục hồi rõ rệt.

Tuy nhiên, phía sau sự mở rộng của nguồn vốn là một bức tranh không đồng nhất. Một số doanh nghiệp lớn đang đẩy mạnh vay vốn để triển khai dự án, nhưng nghĩa vụ trái phiếu đáo hạn trong những năm tới vẫn là yếu tố cần được theo dõi, đặc biệt trong bối cảnh chi phí huy động vốn có xu hướng tăng.

Nợ vay bất động sản lên 360.240 tỷ đồng

Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II/2026 đạt khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương mức tăng khoảng 60.897 tỷ đồng.

Đây là mức tăng đáng chú ý nếu đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi và các doanh nghiệp lớn đẩy nhanh quá trình triển khai những dự án có quy mô vốn lớn.

Cùng với mức tăng dư nợ, tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu của nhóm doanh nghiệp được thống kê cũng tăng từ 0,61 lần vào cuối quý I/2026 lên 0,72 lần vào cuối quý II. Đây là mức cao nhất trong khoảng 15 quý gần nhất.

Chỉ số này cho thấy đòn bẩy tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang tăng lên. Tuy nhiên, mức tăng nợ không hoàn toàn đồng nghĩa với việc áp lực thanh khoản đang gia tăng tương ứng.

Một điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu kỳ hạn của khoản vay.

Tỷ trọng nợ dài hạn đã tăng từ 63,1% lên 67,3% tổng dư nợ trong quý II/2026. Diễn biến này cho thấy một phần đáng kể nguồn vốn vay đang được sử dụng cho các kế hoạch mang tính trung và dài hạn, chẳng hạn như giải ngân đầu tư, phát triển dự án và mở rộng quỹ dự án.

Nói cách khác, dòng vốn mới không chỉ được sử dụng để đáp ứng nhu cầu xoay vòng vốn ngắn hạn.

Vinhomes đóng góp phần lớn mức tăng dư nợ

Sự gia tăng nợ vay của toàn ngành có sự đóng góp rất lớn từ một số doanh nghiệp quy mô lớn.

Theo S&I Ratings, Vinhomes (VHM) đã tăng thêm hơn 50.000 tỷ đồng dư nợ vay trong quý II/2026. Con số này tương đương khoảng 82% tổng mức tăng dư nợ của toàn nhóm doanh nghiệp bất động sản được thống kê.

Trong khi đó, Novaland (NVL) cũng ghi nhận mức tăng dư nợ hơn 4.000 tỷ đồng.

Việc một doanh nghiệp lớn chiếm tỷ trọng đáng kể trong mức tăng dư nợ toàn ngành cho thấy số liệu tổng thể cần được nhìn nhận cùng với từng doanh nghiệp cụ thể. Không phải toàn bộ thị trường bất động sản niêm yết đều đang mở rộng vay vốn với tốc độ tương đương.

Đối với những doanh nghiệp có dự án đang bước vào giai đoạn triển khai, việc gia tăng nợ dài hạn có thể phản ánh nhu cầu vốn đầu tư. Ngược lại, với những doanh nghiệp có dòng tiền yếu hoặc dự án chưa tạo ra doanh thu tương ứng, việc tăng đòn bẩy có thể làm gia tăng áp lực tài chính.

Do đó, khi đánh giá sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản, chỉ nhìn vào quy mô dư nợ là chưa đủ. Nhà đầu tư cần xem xét thêm dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, lượng tiền mặt, tiến độ dự án, khả năng bán hàng và lịch trả nợ.

Doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh nhưng phụ thuộc lớn vào VHM

Trong phạm vi 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết được S&I Ratings thống kê, tổng doanh thu trong kỳ đạt khoảng 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ.

Lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 57.669 tỷ đồng, tăng tới 349,6%.

Nhìn trên bề mặt, đây là những con số cho thấy sự cải thiện rất mạnh của kết quả kinh doanh ngành bất động sản.

Tuy nhiên, cơ cấu đóng góp lại cho thấy sự tập trung rất cao.

Theo S&I Ratings, VHM đóng góp khoảng 86% tổng doanh thu và 90% lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp được thống kê.

Nếu loại VHM khỏi nhóm phân tích, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại gần như đi ngang, giảm khoảng 3,7% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý hơn, mức tăng lợi nhuận của nhóm này chủ yếu đến từ các khoản thu nhập tài chính đột biến thay vì sự tăng trưởng tương ứng của hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Điều này cho thấy bức tranh phục hồi của doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn có sự phân hóa rất lớn. Một số doanh nghiệp lớn có thể ghi nhận kết quả nổi bật nhờ bàn giao dự án, giao dịch tài sản hoặc các khoản thu nhập đặc biệt, trong khi nhiều doanh nghiệp khác vẫn đối mặt với bài toán doanh số, dòng tiền và chi phí vốn.

Trái phiếu bất động sản chiếm 46,5% tổng phát hành

Bên cạnh tín dụng ngân hàng và các khoản vay doanh nghiệp, thị trường trái phiếu đang trở thành một nguồn vốn đáng chú ý đối với lĩnh vực bất động sản.

Theo S&I Ratings, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỷ đồng.

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5% tổng giá trị phát hành.

Riêng quý II/2026, giá trị trái phiếu bất động sản phát hành đạt khoảng 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 43,8% tổng lượng phát hành trên thị trường theo thống kê được công bố.

Đáng chú ý, nguồn cung trái phiếu bất động sản trong quý II có mức độ tập trung cao. Khoảng 83,9% lượng phát hành đến từ ba doanh nghiệp lớn gồm Vingroup, Masterise và Sun Group.

Điều này cho thấy khả năng tiếp cận thị trường vốn đang có sự khác biệt đáng kể giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có quy mô lớn, thương hiệu mạnh và danh mục dự án đáng kể có khả năng huy động vốn thuận lợi hơn so với nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ.

Lãi suất trái phiếu bất động sản có xu hướng tăng

Một điểm đáng chú ý khác là chi phí huy động vốn thông qua trái phiếu.

Trong quý II/2026, lãi suất phát hành trái phiếu bình quân của nhóm bất động sản được S&I Ratings ghi nhận ở khoảng 11,4%/năm.

Tính chung 6 tháng đầu năm, mức lãi suất bình quân khoảng 11,3%/năm.

Mức cao nhất được ghi nhận lần lượt là 12,5% trong quý II và 13,5% trong 6 tháng đầu năm.

Lãi suất cao đồng nghĩa doanh nghiệp phải dành nhiều nguồn lực hơn cho nghĩa vụ trả lãi trong tương lai. Đối với những chủ đầu tư có dự án tạo dòng tiền tốt, chi phí vốn cao có thể vẫn nằm trong khả năng kiểm soát.

Ngược lại, nếu dự án chậm triển khai, tốc độ bán hàng thấp hoặc dòng tiền thu về không đủ nhanh, chi phí lãi vay và nghĩa vụ đáo hạn có thể tạo áp lực đáng kể lên bảng cân đối kế toán.

Vì vậy, sự phục hồi của thị trường trái phiếu không nên chỉ được nhìn nhận qua quy mô phát hành. Chất lượng tổ chức phát hành, mục đích sử dụng vốn, tài sản bảo đảm, dòng tiền dự án và khả năng thanh toán khi đáo hạn đều là những yếu tố quan trọng.

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản vẫn rất lớn

Một trong những vấn đề đáng chú ý nhất đối với thị trường vốn bất động sản là lượng trái phiếu sẽ đến hạn trong những năm tới.

Theo số liệu được S&I Ratings tổng hợp, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 lên tới khoảng 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn trong năm 2026.

Con số này cho thấy dù hoạt động phát hành mới đang phục hồi, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải chuẩn bị nguồn tiền đáng kể để xử lý các nghĩa vụ tài chính trong tương lai.

Đặc biệt, trong năm 2026, lĩnh vực bất động sản ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả, với tổng giá trị khoảng 28.558 tỷ đồng.

Trong số này, các doanh nghiệp như Novaland, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh chiếm phần lớn, với tổng giá trị khoảng 19.120 tỷ đồng.

Đây là dấu hiệu cho thấy quá trình tái cấu trúc nghĩa vụ trái phiếu vẫn chưa kết thúc. Thị trường có thể đang phục hồi về quy mô phát hành nhưng rủi ro từ những khoản nợ cũ vẫn cần thêm thời gian để xử lý.

Nợ tăng có phải tín hiệu xấu đối với bất động sản?

Không nhất thiết.

Trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp thường phải sử dụng lượng vốn lớn để mua đất, xây dựng hạ tầng, triển khai dự án và hoàn thiện sản phẩm trước khi có thể ghi nhận doanh thu.

Do đó, việc nợ dài hạn tăng có thể phản ánh quá trình doanh nghiệp chuẩn bị vốn cho các dự án mới.

Điểm quan trọng là nợ tăng phải đi cùng khả năng tạo dòng tiền trong tương lai.

Một doanh nghiệp có dự án pháp lý hoàn chỉnh, tốc độ bán hàng tốt và khả năng bàn giao sản phẩm có thể sử dụng đòn bẩy tài chính như một công cụ để tăng tốc tăng trưởng.

Ngược lại, nếu doanh nghiệp tăng vay nhưng dự án chưa thể triển khai, doanh thu thấp hoặc dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, áp lực tài chính sẽ lớn hơn.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa vốn

Các số liệu trên cho thấy thị trường bất động sản năm 2026 không đơn thuần là câu chuyện dòng tiền quay trở lại.

Dòng vốn đang có xu hướng tìm đến những doanh nghiệp có quy mô lớn, dự án rõ ràng và khả năng tiếp cận thị trường vốn tốt hơn.

Việc VHM chiếm phần lớn mức tăng dư nợ của nhóm được thống kê cũng như Vingroup, Masterise và Sun Group chiếm tỷ trọng lớn trong lượng phát hành trái phiếu quý II cho thấy mức độ tập trung vốn ngày càng rõ.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể phải đối mặt với yêu cầu cao hơn về minh bạch tài chính, tài sản bảo đảm, chất lượng dự án và khả năng tạo dòng tiền.

Đối với thị trường bất động sản nói chung, sự phục hồi của tín dụng và trái phiếu là tín hiệu tích cực nếu nguồn vốn được chuyển hóa thành dự án thực, sản phẩm thực và dòng tiền thực.

Tuy nhiên, tốc độ tăng nợ cần được đặt cạnh khả năng trả nợ. Đây sẽ là yếu tố quan trọng quyết định liệu sự mở rộng đòn bẩy hiện tại có trở thành động lực tăng trưởng hay tạo thêm áp lực tài chính trong các năm tiếp theo.

Số liệu quý II/2026 cho thấy quy mô huy động vốn của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang tăng đáng kể. Tổng dư nợ 360.240 tỷ đồng, tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu lên 0,72 lần và lượng trái phiếu bất động sản phát hành chiếm 46,5% thị trường trong 6 tháng đầu năm cho thấy dòng vốn đang quay trở lại lĩnh vực này.

Tuy nhiên, sự phục hồi vẫn mang tính phân hóa cao. Phần lớn doanh thu, lợi nhuận và mức tăng dư nợ tập trung ở một số doanh nghiệp lớn. Trong khi đó, lượng trái phiếu đáo hạn năm 2027 lên tới hơn 156.500 tỷ đồng và hàng chục lô trái phiếu chậm trả vẫn là những yếu tố cần được theo dõi.

Với thị trường bất động sản, vấn đề quan trọng trong giai đoạn tới không chỉ là huy động được bao nhiêu vốn mà còn là nguồn vốn đó được sử dụng như thế nào, dự án tạo ra dòng tiền ra sao và doanh nghiệp có đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi khoản vay đến hạn hay không.

Câu hỏi về nợ bất động sản

1. Nợ vay của doanh nghiệp bất động sản niêm yết quý II/2026 là bao nhiêu?

Theo số liệu S&I Ratings tổng hợp, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 360.240 tỷ đồng trong quý II/2026, tăng 20,3% so với quý trước.

2. Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu tăng lên mức nào?

Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần cuối quý I/2026 lên 0,72 lần cuối quý II/2026, mức cao nhất trong 15 quý gần nhất.

3. Doanh nghiệp nào đóng góp lớn nhất vào mức tăng dư nợ?

Vinhomes là doanh nghiệp đóng góp lớn nhất. Theo S&I Ratings, VHM tăng hơn 50.000 tỷ đồng dư nợ, tương đương khoảng 82% mức tăng của toàn nhóm được thống kê.

4. Bất động sản chiếm bao nhiêu trong tổng lượng trái phiếu phát hành 6 tháng đầu năm 2026?

Trong 6 tháng đầu năm 2026, bất động sản phát hành khoảng 128.200 tỷ đồng trái phiếu, tương đương 46,5% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành.

5. Trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 có lớn không?

Có. Tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 được thống kê ở mức khoảng 156.521 tỷ đồng, cao hơn 16% so với giá trị đáo hạn năm 2026.

6. Nợ vay tăng có đồng nghĩa doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn?

Không nhất thiết. Nợ tăng có thể phục vụ việc triển khai dự án và mở rộng hoạt động kinh doanh, đặc biệt khi tỷ trọng nợ dài hạn tăng. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn cần chứng minh khả năng tạo dòng tiền đủ để trả lãi và nợ gốc khi đến hạn.