Bất động sản Trung Quốc có thể lặp lại năm 1998? Nhưng lần này giá nhà khó tăng đồng loạt

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi quan trọng. Một số ý kiến cho rằng những thay đổi hiện nay có thể gợi nhớ đến cuộc cải cách nhà ở năm 1998, thời điểm Trung Quốc chấm dứt cơ chế phân bổ nhà ở phúc lợi và đưa nhà ở thương mại trở thành một bộ phận quan trọng của nền kinh tế.

Tuy nhiên, nếu lịch sử đang lặp lại thì điều được lặp lại không nhất thiết là một chu kỳ giá nhà tăng mạnh kéo dài hàng chục năm.

Điểm tương đồng đáng chú ý hơn nằm ở sự thay đổi căn bản trong cách thị trường nhà ở vận hành.

Năm 1998, Trung Quốc chuyển từ cơ chế phân bổ nhà ở theo đơn vị công tác sang mô hình người dân mua nhà trên thị trường. Cuộc cải cách này mở đường cho quá trình thương mại hóa nhà ở, thúc đẩy tín dụng thế chấp, đô thị hóa và đầu tư bất động sản trong hơn hai thập kỷ sau đó.

Ngày nay, thị trường lại đang phải thích nghi với một hệ thống hoàn toàn khác. Nhà ở không còn được xem đơn giản là một công cụ đầu tư có khả năng tăng giá trong mọi chu kỳ. Người mua ngày càng quan tâm đến khả năng chi trả, chất lượng tài sản, vị trí, tiện ích và tính thanh khoản.

Vì vậy, nếu nói bất động sản Trung Quốc đang “lặp lại năm 1998”, cần hiểu đây là sự lặp lại về quy mô của một cuộc chuyển đổi, chứ không phải lời dự báo rằng giá nhà sẽ lập tức bước vào một chu kỳ tăng mới.

Năm 1998 đã thay đổi thị trường nhà ở Trung Quốc như thế nào?

Cuối những năm 1990 là một thời kỳ đầy khó khăn đối với nền kinh tế Trung Quốc.

Khủng hoảng tài chính châu Á gây sức ép lên tăng trưởng, trong khi nhu cầu bên ngoài suy yếu. Chính phủ cần tìm thêm động lực từ thị trường nội địa để thúc đẩy tiêu dùng, đầu tư và tăng trưởng kinh tế.

Trong bối cảnh đó, cải cách nhà ở trở thành một trong những thay đổi quan trọng.

Cơ chế phân bổ nhà ở phúc lợi theo đơn vị công tác dần được thay thế. Người dân phải chủ động mua nhà, trong khi hệ thống tín dụng nhà ở và vay thế chấp ngày càng phát triển.

Đây là một thay đổi rất lớn.

Nhà ở từ một loại phúc lợi gắn với cơ quan, doanh nghiệp nhà nước và đơn vị công tác dần trở thành một loại tài sản có thể giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, thị trường không lập tức bùng nổ ngay sau cải cách.

Trong khoảng hai đến ba năm đầu, nhiều người vẫn chưa quen với tư duy mua nhà bằng tiền của mình. Một bộ phận người dân cho rằng nhà ở vốn nên được đơn vị công tác phân bổ và không muốn gánh khoản vay dài hạn.

Tâm lý chờ đợi vì thế khá phổ biến.

Nhưng sau giai đoạn thích nghi, một loạt yếu tố bắt đầu cộng hưởng.

Đô thị hóa tăng tốc, hàng triệu người di chuyển về các thành phố, thu nhập tăng, nhu cầu nhà ở được giải phóng và tín dụng thế chấp phát triển.

Thị trường bất động sản Trung Quốc sau đó bước vào một chu kỳ tăng trưởng kéo dài.

Chính giai đoạn này đã hình thành quan niệm phổ biến rằng mua nhà là một trong những con đường quan trọng để tích lũy tài sản.

Vì sao bối cảnh hiện nay khác rất xa năm 1998?

So sánh hai thời kỳ có thể giúp nhìn rõ hơn những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản Trung Quốc.

Nhưng nếu chỉ nhìn vào điểm tương đồng mà bỏ qua sự khác biệt, người mua nhà rất dễ đưa ra kết luận sai.

Có ít nhất bốn khác biệt lớn cần được xem xét.

1. Động lực đô thị hóa không còn giống trước đây

Sau năm 1998, Trung Quốc bước vào một giai đoạn đô thị hóa rất nhanh.

Một lượng lớn cư dân nông thôn di chuyển đến các thành phố để học tập, làm việc và định cư. Lực lượng dân số trẻ này tạo ra nhu cầu nhà ở khổng lồ.

Khi dân số đô thị tăng, nhu cầu đối với căn hộ, nhà ở, cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện và các dịch vụ đô thị cũng tăng theo.

Đây là một trong những động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản tăng trưởng trong nhiều năm.

Nhưng hiện nay, bức tranh nhân khẩu học đã thay đổi.

Tốc độ tăng dân số chậm lại, dân số già hóa và số trẻ em sinh ra giảm. Quá trình đô thị hóa cũng bước vào giai đoạn trưởng thành hơn.

Điều này đồng nghĩa thị trường không còn có một dòng người trẻ khổng lồ liên tục di chuyển vào đô thị như giai đoạn trước.

Nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại, nhưng tốc độ tăng trưởng của nhu cầu khó có thể lặp lại mức độ mạnh mẽ của những thập kỷ trước.

Đây là khác biệt rất quan trọng khi đánh giá triển vọng giá nhà.

2. Gánh nặng nợ hộ gia đình đã lớn hơn nhiều

Năm 1998, người dân Trung Quốc nhìn chung chưa có mức độ vay thế chấp phổ biến như hiện nay.

Việc sở hữu nhà bằng tín dụng dài hạn chưa trở thành một phần quen thuộc trong đời sống của đại bộ phận hộ gia đình.

Điều này tạo ra dư địa lớn để tín dụng nhà ở phát triển.

Sau hơn 20 năm thị trường bất động sản mở rộng, tình hình hiện nay hoàn toàn khác.

Một bộ phận lớn các gia đình đã mua nhà bằng khoản vay dài hạn. Khoản thế chấp kéo dài hàng chục năm khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn.

Ngay cả khi lãi suất giảm hoặc điều kiện mua nhà được nới lỏng, người dân vẫn phải cân nhắc khả năng trả nợ.

Đây là điểm khác biệt rất lớn.

Trong giai đoạn đầu của quá trình thương mại hóa nhà ở, việc tăng đòn bẩy để mua căn nhà đầu tiên có thể mở ra cơ hội sở hữu tài sản.

Nhưng khi giá nhà đã tăng cao trong nhiều năm và tỷ lệ nợ hộ gia đình lớn hơn, việc tiếp tục tăng đòn bẩy để mua thêm bất động sản trở thành quyết định có rủi ro cao hơn.

Tâm lý “vay càng nhiều, mua càng nhiều” vì vậy khó có thể trở lại như trước.

3. Nguồn cung nhà ở hiện nay đã rất lớn

Năm 1998, thị trường nhà ở thương mại Trung Quốc vẫn còn ở giai đoạn đầu.

Nguồn cung căn hộ mới chưa đủ lớn và nhà ở thương mại chưa trở thành bộ phận thống trị như những năm sau này.

Nhưng sau nhiều thập kỷ xây dựng với quy mô rất lớn, nguồn cung nhà ở đô thị hiện nay đã thay đổi hoàn toàn.

Thị trường không chỉ có những dự án mới.

Một lượng lớn căn hộ cũ đã được đưa vào giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Điều này tạo ra một thay đổi quan trọng trong cạnh tranh.

Người mua nhà hiện nay có thể lựa chọn giữa căn hộ mới và hàng loạt căn hộ cũ.

Nếu một căn hộ cũ nằm ở vị trí xa trung tâm, chất lượng xây dựng trung bình, tiện ích hạn chế hoặc tòa nhà đã xuống cấp, chủ sở hữu có thể phải giảm giá đáng kể mới tìm được người mua.

Trong quá khứ, khi nguồn cung hạn chế, nhu cầu tăng mạnh có thể kéo toàn bộ thị trường đi lên.

Nhưng khi nguồn cung lớn và nhu cầu phân hóa, thị trường có xu hướng lựa chọn khắt khe hơn.

Đó là lý do những bất động sản tốt và bất động sản yếu có thể diễn biến hoàn toàn khác nhau.

4. Nhà ở đang quay trở lại chức năng “để ở”

Một trong những thay đổi quan trọng nhất nằm ở quan niệm về vai trò của bất động sản.

Năm 1998, thương mại hóa nhà ở biến bất động sản thành một trong những động lực quan trọng của tăng trưởng kinh tế.

Trong nhiều năm sau đó, giá trị đầu tư của nhà ở ngày càng được chú ý.

Nhưng định hướng chính sách hiện nay nhấn mạnh nguyên tắc “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”.

Điều này phản ánh một thay đổi căn bản.

Nhà ở đang được nhìn nhận nhiều hơn như một tài sản phục vụ nhu cầu cư trú thay vì một công cụ đảm bảo lợi nhuận chỉ nhờ giá tăng.

Điều đó không có nghĩa bất động sản mất hoàn toàn giá trị đầu tư.

Nhưng tiêu chuẩn đánh giá đã thay đổi.

Một căn nhà muốn giữ được giá trị trong dài hạn cần có vị trí tốt, kết nối giao thông thuận lợi, chất lượng xây dựng, tiện ích, môi trường sống và nhu cầu ở thực tế.

Nói cách khác, giá trị sử dụng ngày càng quan trọng hơn kỳ vọng đầu cơ.

Giá nhà Trung Quốc có thể phân hóa mạnh hơn trong tương lai

Nếu có một đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản Trung Quốc trong giai đoạn tới, đó có thể là sự phân hóa.

Không phải mọi khu vực đều giảm giá.

Cũng không phải mọi bất động sản đều có thể tăng giá trở lại.

Những căn nhà nằm ở vị trí trung tâm, gần hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện, khu việc làm và các tiện ích quan trọng có thể có khả năng giữ giá tốt hơn.

Ngược lại, những bất động sản nằm quá xa trung tâm, ở khu vực dân số giảm hoặc thiếu việc làm có thể gặp khó khăn về thanh khoản.

Đặc biệt, căn hộ cũ, diện tích nhỏ, chất lượng thấp hoặc nằm tại những khu vực có nhu cầu ở thực yếu có thể chịu áp lực lớn hơn.

Đây là một sự thay đổi rất khác so với giai đoạn giá nhà tăng trên diện rộng.

Trong một thị trường phân hóa, câu hỏi quan trọng không còn là “giá nhà có tăng không?” mà là:

“Tài sản nào có khả năng giữ giá và thanh khoản tốt hơn?”

Không nên hiểu “lặp lại năm 1998” là giá nhà sẽ tăng vọt

Đây có lẽ là điểm dễ gây hiểu nhầm nhất.

Nếu chính sách bất động sản bước vào một giai đoạn cải cách mới, nhiều người có thể lập tức liên tưởng đến năm 1998 và kỳ vọng một chu kỳ tăng giá tương tự.

Nhưng điều này có thể là một sai lầm.

Năm 1998, Trung Quốc đứng trước một thị trường nhà ở còn rất sơ khai. Nhu cầu bị dồn nén lớn, quá trình đô thị hóa mới tăng tốc và mức độ sở hữu nhà thương mại chưa cao.

Ngày nay, những điều kiện đó đã thay đổi.

Nguồn cung lớn hơn.

Dân số già hơn.

Nợ hộ gia đình cao hơn.

Đô thị hóa trưởng thành hơn.

Thị trường thứ cấp phát triển hơn.

Vì vậy, ngay cả khi chính sách tạo ra một bước ngoặt mới, điều đó không đồng nghĩa giá nhà sẽ lập tức tăng mạnh trên toàn quốc.

Người mua nhà nên thay đổi cách tiếp cận

Trong bối cảnh mới, người mua nhà để ở nên đặt khả năng tài chính lên hàng đầu.

Điều quan trọng nhất không phải là dự đoán chính xác đáy của thị trường.

Một người mua nhà cần xem xét thu nhập ổn định, khoản tiền trả trước, mức trả góp hàng tháng, chi phí sinh hoạt và khả năng duy trì khoản vay trong trường hợp thu nhập giảm.

Không nên mua một căn nhà vượt quá khả năng tài chính chỉ vì kỳ vọng rằng giá sẽ tăng trong tương lai.

Một khoản vay kéo dài hàng chục năm có thể trở thành gánh nặng lớn nếu thị trường không diễn biến như dự đoán.

Đối với người mua để ở, căn nhà phù hợp nhất thường là căn nhà đáp ứng nhu cầu thực tế và có mức giá có thể kiểm soát được.

Người sở hữu nhiều bất động sản cần chú ý đến thanh khoản

Những người đang sở hữu nhiều bất động sản có thể cần đánh giá lại danh mục tài sản.

Trong giai đoạn giá nhà tăng đồng loạt, việc nắm giữ nhiều căn nhà có thể mang lại lợi ích lớn.

Nhưng trong một thị trường phân hóa, chi phí sở hữu bắt đầu trở nên quan trọng.

Một căn nhà không có nhu cầu thuê ổn định, nằm ở vị trí kém thuận lợi hoặc ngày càng khó bán có thể trở thành tài sản làm “đóng băng” vốn.

Khi đó, chủ sở hữu phải chịu chi phí bảo trì, thuế phí, lãi vay nếu có và chi phí cơ hội của số tiền bị mắc kẹt trong bất động sản.

Do đó, việc tinh gọn danh mục có thể trở thành một chiến lược hợp lý đối với một số nhà đầu tư.

Không phải căn nhà nào cũng cần được giữ lại chỉ vì kỳ vọng giá sẽ quay trở lại mức cũ.

Đã có nhà thì không nên vội chạy theo đầu tư bất động sản

Đối với những người đã sở hữu nhà đáp ứng tốt nhu cầu ở, việc tiếp tục mua thêm bất động sản chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội có thể không còn phù hợp với bối cảnh mới.

Thời kỳ mà giá nhà ở nhiều khu vực cùng tăng trong thời gian dài đã tạo ra một tâm lý đầu tư rất mạnh.

Nhưng thị trường tương lai có thể không vận hành theo cách đó.

Chi phí vốn, khả năng tiếp cận tín dụng, dân số, nhu cầu thuê và thanh khoản sẽ quyết định hiệu quả của từng tài sản.

Bất động sản vốn có rào cản gia nhập cao. Nhà đầu tư phải bỏ ra số vốn lớn, chịu chi phí giao dịch và thường mất nhiều thời gian để chuyển tài sản thành tiền mặt.

Vì vậy, không nên xem bất động sản là khoản đầu tư chắc chắn sinh lời.

Thị trường bất động sản Trung Quốc có thể đang đứng trước một bước ngoặt mang tính hệ thống, và việc liên hệ với năm 1998 có cơ sở nếu xét ở khía cạnh thay đổi quy tắc và tư duy vận hành thị trường.

Nhưng lịch sử không nhất thiết lặp lại theo cùng một kịch bản về giá.

Năm 1998, thương mại hóa nhà ở mở ra một thị trường mới trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở lớn và dư địa vay nợ của hộ gia đình còn rất rộng.

Hiện nay, Trung Quốc đang đối mặt với một bức tranh hoàn toàn khác: tốc độ đô thị hóa giảm, dân số già hóa, tỷ lệ sinh thấp, nợ hộ gia đình cao và nguồn cung nhà ở đã rất lớn.

Vì vậy, nếu thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ mới, đặc điểm quan trọng nhất có thể không phải là giá nhà tăng đồng loạt, mà là sự phân hóa ngày càng mạnh giữa các loại tài sản và khu vực.

Nhà ở có vị trí tốt, chất lượng cao và nhu cầu ở thực có thể tiếp tục được quan tâm. Trong khi đó, những tài sản cũ, xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc nằm tại khu vực dân số suy giảm có thể phải đối mặt với rủi ro thanh khoản lớn hơn.

Đối với người mua nhà, bài học quan trọng nhất là không nên dùng câu chuyện năm 1998 để biện minh cho việc vay quá sức hoặc đầu tư theo tâm lý đám đông.

Trong thị trường mới, khả năng chi trả, chất lượng tài sản và thanh khoản có thể quan trọng hơn kỳ vọng giá tăng.

Câu hỏi về giá nhà ở Trung Quốc hiện nay

1. Bất động sản Trung Quốc hiện nay có giống năm 1998 không?

Có một số điểm tương đồng ở cấp độ chu kỳ và cải cách, nhưng nền tảng thị trường rất khác. Năm 1998 là thời điểm Trung Quốc bắt đầu thương mại hóa nhà ở, trong khi hiện nay thị trường đã phát triển rất lớn và đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.

2. Giá nhà Trung Quốc có thể tăng mạnh trở lại như sau năm 1998?

Không nên mặc định như vậy. Đô thị hóa chậm hơn, dân số già hóa, nợ hộ gia đình cao và nguồn cung nhà ở lớn khiến điều kiện hiện nay không giống giai đoạn sau năm 1998.

3. Bất động sản nào có khả năng giữ giá tốt hơn?

Những tài sản có vị trí thuận lợi, nhu cầu ở thực cao, hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ và chất lượng xây dựng tốt thường có nền tảng hỗ trợ tốt hơn. Tuy nhiên, không có loại bất động sản nào được đảm bảo tăng giá.

4. Có nên mua thêm nhà khi thị trường đang giảm?

Cần xem xét mục đích mua, khả năng tài chính, giá trị thực của tài sản và triển vọng khu vực. Không nên mua chỉ vì nghĩ rằng giá đã giảm thì chắc chắn sẽ tăng trở lại.

5. Người sở hữu nhiều nhà nên làm gì?

Có thể rà soát từng tài sản dựa trên khả năng tạo dòng tiền, chi phí duy trì, vị trí và thanh khoản. Những tài sản yếu có thể cần được cân nhắc xử lý thay vì giữ lại chỉ vì kỳ vọng giá phục hồi.

6. “Nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ” có ý nghĩa gì?

Đây là định hướng nhằm nhấn mạnh chức năng cư trú của nhà ở và hạn chế đầu cơ. Trong thực tế, bất động sản vẫn có thể được đầu tư, nhưng kỳ vọng lợi nhuận cần được đánh giá dựa trên giá trị và dòng tiền thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.