Khải Hoàn Land: 3.571 tỷ đồng hợp tác kinh doanh được kiểm toán nhấn mạnh, cổ phiếu KHG xuống đáy lịch sử

Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ năm 2026 đã được soát xét bởi Công ty TNHH Kiểm toán An Việt. Đáng chú ý, báo cáo kiểm toán dành phần “vấn đề cần nhấn mạnh” cho các hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa Khải Hoàn Land và các đối tác.

Tại ngày 30/6/2026, tổng giá trị các khoản liên quan đến những hợp đồng hợp tác kinh doanh này vào khoảng 3.571 tỷ đồng, tương đương khoảng 52% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Quy mô lớn của khoản mục này khiến tình hình thực hiện, tiến độ pháp lý của các dự án liên quan cũng như khả năng quyết toán cuối cùng trở thành những nội dung đáng chú ý khi đánh giá tình hình tài chính của Khải Hoàn Land.

Đáng lưu ý, kiểm toán không đưa ra ý kiến ngoại trừ đối với báo cáo tài chính. Tuy nhiên, việc đưa nội dung này vào phần “vấn đề cần nhấn mạnh” cho thấy nhà đầu tư cần đọc kỹ các thuyết minh liên quan thay vì chỉ nhìn vào những chỉ tiêu lợi nhuận trên báo cáo kết quả kinh doanh.

3.571 tỷ đồng hợp tác kinh doanh chiếm 52% tổng tài sản

Theo báo cáo soát xét, tại ngày 30/6/2026, số dư liên quan đến các hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa Khải Hoàn Land và các đối tác đạt khoảng 3.571 tỷ đồng.

Con số này tương đương khoảng 52% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Các hợp đồng hợp tác liên quan đến nhiều hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm đầu tư, phát triển, môi giới và phân phối sản phẩm.

Việc một khoản mục liên quan đến hợp tác kinh doanh có quy mô lớn như vậy khiến tiến độ pháp lý, hiệu quả triển khai dự án và thời điểm quyết toán hợp đồng có ảnh hưởng đáng kể đến việc đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, Khải Hoàn Land đang phối hợp với các đối tác để triển khai một số dự án, phần dự án và sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, tại thời điểm 30/6/2026, kết quả hợp tác kinh doanh cuối cùng của một số hợp đồng vẫn chưa được xác định.

Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến nội dung này được kiểm toán đưa vào phần “Vấn đề cần nhấn mạnh”.

Một số dự án vẫn phụ thuộc vào thủ tục pháp lý

Theo nội dung báo cáo, nguyên nhân khiến kết quả hợp tác của một số hợp đồng chưa thể xác định cuối cùng chủ yếu liên quan đến tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

Một số đối tác vẫn đang thực hiện các thủ tục cần thiết trước khi được cơ quan quản lý Nhà nước phê duyệt để triển khai hoạt động đầu tư xây dựng.

Đối với lĩnh vực bất động sản, tiến độ pháp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp tới thời điểm triển khai dự án, tiến độ bán hàng, dòng tiền và thời điểm ghi nhận các khoản thu nhập liên quan.

Do đó, khi một hợp đồng hợp tác kinh doanh chưa thể quyết toán, giá trị kinh tế cuối cùng mà mỗi bên được hưởng cũng chưa chắc đã được xác định đầy đủ.

Đây là lý do nhà đầu tư cần phân biệt giữa giá trị đang được ghi nhận trong báo cáo tài chính và giá trị cuối cùng sau khi các điều kiện của hợp đồng được hoàn tất.

Lợi ích của Khải Hoàn Land tại một số hợp đồng mới chỉ là tạm tính

Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo soát xét là một số phần lợi ích mà Khải Hoàn Land được hưởng từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh chưa được quyết toán cuối cùng.

Theo kiểm toán, một số phần giá trị hợp đồng đang được ghi nhận tạm tính cho Khải Hoàn Land.

Việc quyết toán tài chính sẽ được thực hiện khi hợp đồng hợp tác kinh doanh kết thúc hoặc được thanh lý.

Điều này có nghĩa tại thời điểm kết thúc kỳ báo cáo ngày 30/6/2026, lợi ích cuối cùng mà doanh nghiệp nhận được từ một số hợp đồng chưa phải là con số đã được chốt hoàn toàn.

Với một doanh nghiệp bất động sản sử dụng mô hình hợp tác để triển khai nhiều dự án, việc theo dõi tiến độ pháp lý và quá trình quyết toán hợp đồng là yếu tố quan trọng để đánh giá chất lượng tài sản cũng như triển vọng dòng tiền.

Khải Hoàn Land thanh lý trước hạn hợp đồng tại Khải Hoàn Prime

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Khải Hoàn Land cũng đã thanh lý trước hạn hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, chủ đầu tư dự án Khải Hoàn Prime, trước đây có tên La Partenza, tại phường Hiệp Phước, TP.HCM.

Theo thỏa thuận giữa các bên, Khải Hoàn Land được xác định phần lợi nhuận hưởng đến thời điểm thanh lý theo tỷ lệ đã cam kết.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp tiếp tục nhận một số quyền lợi liên quan đến việc phân phối sản phẩm của dự án.

Việc thanh lý hợp đồng trước hạn cho thấy các thỏa thuận hợp tác trong lĩnh vực bất động sản có thể được điều chỉnh theo diễn biến thực tế của từng dự án. Với những hợp đồng có giá trị lớn, thời điểm thanh lý và phương thức quyết toán có thể ảnh hưởng tới các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp trong từng kỳ.

Ban lãnh đạo nói gì về các hợp đồng hợp tác kinh doanh?

Về phía Khải Hoàn Land, Hội đồng quản trị và Ban Tổng giám đốc cho biết doanh nghiệp đã thiết lập các quy định và quy trình nhằm đánh giá tính phù hợp của các giao dịch đầu tư.

Các quy trình này bao gồm việc xác định giá trị giao dịch, giám sát thực hiện các nội dung trong hợp đồng và bảo đảm quyền lợi của công ty.

Ban lãnh đạo cũng cho biết chịu trách nhiệm xác định giá trị hợp lý của các giao dịch, giám sát việc sử dụng vốn góp đúng mục đích và triển khai các biện pháp phòng ngừa tổn thất nếu phát sinh.

Đáng chú ý, Hội đồng quản trị và Ban Tổng giám đốc đánh giá rằng tại thời điểm lập báo cáo tài chính giữa niên độ, chưa có tổn thất nào cần phải trích lập dự phòng liên quan đến các hợp đồng hợp tác kinh doanh này.

Đây là đánh giá của ban lãnh đạo doanh nghiệp về khả năng tổn thất tại thời điểm lập báo cáo và cần được xem xét cùng các thông tin khác trong báo cáo tài chính.

Kiểm toán không đưa ra ý kiến ngoại trừ

Dù đưa khoản hợp tác kinh doanh quy mô lớn vào phần “vấn đề cần nhấn mạnh”, Kiểm toán An Việt không đưa ra ý kiến ngoại trừ đối với báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ của Khải Hoàn Land.

Theo kiểm toán viên, họ không nhận thấy vấn đề nào khiến mình cho rằng báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ không phản ánh trung thực và hợp lý, trên các khía cạnh trọng yếu, tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Đây là điểm cần phân biệt rõ khi đọc báo cáo.

“Vấn đề cần nhấn mạnh” không đồng nghĩa với việc kiểm toán từ chối đưa ra ý kiến hoặc đưa ra ý kiến ngoại trừ. Nội dung này cho thấy kiểm toán muốn người đọc đặc biệt chú ý tới một vấn đề đã được trình bày hoặc thuyết minh trong báo cáo tài chính.

Trong trường hợp của Khải Hoàn Land, nội dung được nhấn mạnh tập trung vào quy mô các hợp đồng hợp tác kinh doanh, tiến độ pháp lý và việc chưa xác định cuối cùng lợi ích của một số hợp đồng tại ngày 30/6/2026.

Lợi nhuận 6 tháng giảm hơn 5%

Trong khi khoản hợp tác kinh doanh được kiểm toán lưu ý, kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2026 của Khải Hoàn Land cũng ghi nhận một số chỉ tiêu suy giảm.

Cụ thể, lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 33,89 tỷ đồng, giảm khoảng 1,96 tỷ đồng, tương đương hơn 5% so với cùng kỳ.

Sự suy giảm này cũng kéo theo các chỉ tiêu sinh lời đi xuống.

Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản giảm từ 0,53% xuống 0,50%. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu giảm từ 0,68% xuống 0,64%.

Những con số này cho thấy hiệu quả sinh lời trong kỳ chưa được cải thiện, trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn đang quản lý một lượng lớn tài sản và các khoản hợp tác kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.

Nợ vay ngân hàng tăng mạnh

Ở phía nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của Khải Hoàn Land tại cuối tháng 6/2026 đạt hơn 5.323,5 tỷ đồng.

Tổng nợ phải trả vào khoảng 1.507,4 tỷ đồng.

Đáng chú ý là nợ vay ngân hàng tăng đáng kể. So với cùng kỳ, khoản nợ vay ngân hàng tăng từ khoảng 178,8 tỷ đồng lên 540 tỷ đồng.

Như vậy, quy mô nợ vay ngân hàng đã tăng hơn 360 tỷ đồng so với mức được ghi nhận trong cùng kỳ trước.

Trong khi đó, doanh nghiệp đã tất toán trước hạn toàn bộ số dư trái phiếu đã phát hành trong kỳ, đưa dư nợ trái phiếu về 0 trước thời điểm 30/6/2026.

Cơ cấu này cho thấy doanh nghiệp đang có sự thay đổi đáng chú ý trong nguồn vốn vay, khi dư nợ trái phiếu được xử lý nhưng nợ vay ngân hàng lại tăng mạnh.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc theo dõi dòng tiền, chi phí vốn và khả năng thu hồi vốn từ các dự án hợp tác vẫn là yếu tố quan trọng trong đánh giá sức khỏe tài chính.

Cổ phiếu KHG xuống vùng giá thấp nhất lịch sử niêm yết

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu KHG cũng đang chịu áp lực đáng kể.

Kết phiên ngày 11/9, cổ phiếu KHG giảm 1,47%, xuống 4.680 đồng/cổ phiếu. Khối lượng khớp lệnh đạt gần 1,5 triệu cổ phiếu.

Theo thông tin được nêu trong nguồn, đây là vùng giá thấp nhất trong lịch sử niêm yết của cổ phiếu Khải Hoàn Land.

Với mức giá này, vốn hóa thị trường của doanh nghiệp vào khoảng 2.103 tỷ đồng.

Diễn biến cổ phiếu cho thấy thị trường đang định giá doanh nghiệp ở mức vốn hóa thấp hơn đáng kể so với quy mô vốn chủ sở hữu được báo cáo tại cuối tháng 6/2026.

Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào chênh lệch giữa vốn hóa và vốn chủ sở hữu để kết luận cổ phiếu đang rẻ hay đắt. Đối với doanh nghiệp bất động sản, chất lượng tài sản, khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền, tiến độ dự án, dòng tiền và hiệu quả của các hợp đồng hợp tác đều có vai trò quan trọng.

3.571 tỷ đồng hợp tác kinh doanh là con số nhà đầu tư cần theo dõi

Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo giữa niên độ của Khải Hoàn Land không chỉ nằm ở mức lợi nhuận 33,89 tỷ đồng hay diễn biến cổ phiếu KHG.

Khoản 3.571 tỷ đồng liên quan tới các hợp đồng hợp tác kinh doanh mới là một trong những nội dung cần được theo dõi sát.

Quy mô này tương đương 52% tổng tài sản, trong khi kết quả cuối cùng của một số hợp đồng vẫn chưa được xác định tại ngày 30/6/2026.

Các yếu tố cần tiếp tục theo dõi bao gồm tiến độ pháp lý của các dự án liên quan, thời điểm quyết toán hợp đồng, giá trị lợi ích cuối cùng mà Khải Hoàn Land được hưởng và khả năng phát sinh tổn thất nếu dự án hoặc hợp đồng có diễn biến không như kỳ vọng.

Đây cũng là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến chất lượng lợi nhuận và dòng tiền trong các kỳ tiếp theo.

Góc nhìn về sức khỏe tài chính của Khải Hoàn Land

Bức tranh tài chính của Khải Hoàn Land tại giữa năm 2026 có cả những điểm đáng chú ý tích cực và những yếu tố cần theo dõi.

Ở chiều tích cực, doanh nghiệp vẫn có vốn chủ sở hữu hơn 5.323 tỷ đồng và đã tất toán trước hạn toàn bộ dư nợ trái phiếu, đưa khoản mục này về 0 trước ngày 30/6/2026.

Bên cạnh đó, kiểm toán không đưa ra ý kiến ngoại trừ đối với báo cáo tài chính.

Ở chiều ngược lại, lợi nhuận sau thuế giảm hơn 5%, các tỷ suất sinh lời suy giảm và nợ vay ngân hàng tăng mạnh lên 540 tỷ đồng.

Đặc biệt, các hợp đồng hợp tác kinh doanh trị giá khoảng 3.571 tỷ đồng có quy mô rất lớn so với tổng tài sản. Một số hợp đồng vẫn phụ thuộc vào tiến độ pháp lý của dự án và lợi ích cuối cùng chưa được quyết toán.

Do đó, những kỳ báo cáo tiếp theo sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định các khoản hợp tác này được chuyển hóa thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền thực tế như thế nào.

Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ năm 2026 của Khải Hoàn Land cho thấy một bức tranh nhiều chiều.

Khoảng 3.571 tỷ đồng liên quan đến các hợp đồng hợp tác kinh doanh, tương đương khoảng 52% tổng tài sản, đã được Kiểm toán An Việt đưa vào phần “vấn đề cần nhấn mạnh”. Một số hợp đồng vẫn đang phụ thuộc vào thủ tục pháp lý và phần lợi ích cuối cùng của Khải Hoàn Land chưa được quyết toán.

Dù vậy, kiểm toán không đưa ra ý kiến ngoại trừ và cho rằng báo cáo tài chính, trên các khía cạnh trọng yếu, phản ánh trung thực và hợp lý tình hình tài chính cũng như kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong nửa đầu năm, lợi nhuận sau thuế đạt 33,89 tỷ đồng, giảm hơn 5% so với cùng kỳ. Nợ vay ngân hàng tăng từ khoảng 178,8 tỷ đồng lên 540 tỷ đồng, trong khi dư nợ trái phiếu được đưa về 0.

Trên thị trường chứng khoán, KHG kết phiên 11/9 ở mức 4.680 đồng/cổ phiếu, vùng giá thấp nhất lịch sử niêm yết theo thông tin được nêu trong nguồn.

Trong thời gian tới, tiến độ pháp lý của các dự án, khả năng quyết toán các hợp đồng hợp tác kinh doanh, dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn sẽ là những yếu tố quan trọng để đánh giá triển vọng tài chính của Khải Hoàn Land.

Lưu ý: Nội dung mang tính thông tin và tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.

Câu hỏi thường gặp về Khải Hoàn Land và cổ phiếu KHG

1. Khải Hoàn Land có bao nhiêu tiền liên quan đến các hợp đồng hợp tác kinh doanh?

Tại ngày 30/6/2026, số dư liên quan đến các hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa Khải Hoàn Land và các đối tác vào khoảng 3.571 tỷ đồng, tương đương khoảng 52% tổng tài sản doanh nghiệp.

2. Vì sao kiểm toán đưa các hợp đồng hợp tác kinh doanh vào “vấn đề cần nhấn mạnh”?

Một số hợp đồng vẫn đang phụ thuộc vào thủ tục pháp lý của các đối tác trước khi được cơ quan quản lý phê duyệt để triển khai hoạt động đầu tư xây dựng. Ngoài ra, lợi ích cuối cùng mà Khải Hoàn Land được hưởng từ một số hợp đồng chưa được quyết toán tại ngày 30/6/2026.

3. Kiểm toán có đưa ý kiến ngoại trừ đối với Khải Hoàn Land không?

Không. Theo nội dung nguồn, Kiểm toán An Việt không đưa ra ý kiến ngoại trừ và không nhận thấy vấn đề khiến báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ không phản ánh trung thực và hợp lý trên các khía cạnh trọng yếu.

4. Lợi nhuận sau thuế của Khải Hoàn Land 6 tháng đầu năm 2026 là bao nhiêu?

Lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 33,89 tỷ đồng, giảm khoảng 1,96 tỷ đồng, tương đương hơn 5% so với cùng kỳ.

5. Nợ vay ngân hàng của Khải Hoàn Land thay đổi thế nào?

Nợ vay ngân hàng tăng từ khoảng 178,8 tỷ đồng lên 540 tỷ đồng so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh nghiệp đã tất toán trước hạn toàn bộ dư nợ trái phiếu và đưa dư nợ trái phiếu về 0 trước ngày 30/6/2026.

6. Cổ phiếu KHG đang ở mức giá nào?

Kết phiên ngày 11/9, cổ phiếu KHG giảm 1,47% xuống 4.680 đồng/cổ phiếu, với gần 1,5 triệu cổ phiếu được khớp lệnh. Theo thông tin nguồn, đây là vùng giá thấp nhất lịch sử niêm yết của cổ phiếu này.