Hàn Quốc đẩy mạnh nguồn cung nhà ở: Vành đai xanh Namyangju và Công viên Yeomchang nằm trong kế hoạch 100.000 căn

Chính phủ Hàn Quốc đang triển khai một loạt giải pháp nhằm tăng tốc nguồn cung nhà ở tại khu vực đô thị Seoul trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chịu áp lực lớn từ nhu cầu nhà ở, giá thuê và giá mua bán.

Theo kế hoạch được công bố ngày 13, chính phủ đặt mục tiêu bổ sung hơn 230.000 đơn vị nhà ở tại khu vực đô thị Seoul, trong đó có khoảng 100.000 căn từ các khu đất mới được công bố trong năm nay.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của chính sách lần này là mục tiêu rút ngắn đáng kể thời gian từ khi công bố khu đất công đến khi dự án chính thức khởi công.

Nếu quy trình hiện nay mất khoảng 68 tháng, chính phủ muốn rút xuống còn khoảng 37 tháng, tức giảm gần một nửa thời gian.

Mục tiêu này được xem là yếu tố then chốt để biến các kế hoạch nguồn cung trên giấy thành số lượng nhà ở thực tế trong thời gian ngắn hơn.

Bên cạnh việc bổ sung quỹ đất, chính phủ cũng dự kiến áp dụng các biện pháp song song hóa thủ tục, rút ngắn thời gian cấp phép, bồi thường, tái định cư và giải phóng mặt bằng.

Trong đó, riêng các giai đoạn liên quan đến bồi thường đất đai, tái định cư và di dời dự kiến được rút ngắn khoảng 20 tháng.

Mục tiêu khởi công 1,35 triệu căn nhà đến năm 2030

Kế hoạch mới được đưa ra trong bối cảnh Chính phủ Hàn Quốc muốn tăng tốc chương trình cung ứng nhà ở quy mô lớn tại khu vực đô thị Seoul.

Mục tiêu được đặt ra là khởi công 1,35 triệu đơn vị nhà ở tại khu vực đô thị Seoul trong vòng 5 năm tới, đến năm 2030.

Đây không chỉ là kế hoạch xây dựng các khu đô thị mới mà còn bao gồm việc đẩy nhanh những dự án đã được công bố trước đó, các dự án tái phát triển, tái thiết và những khu đất công có khả năng chuyển đổi sang mục đích nhà ở.

Chính phủ kỳ vọng việc rút ngắn thời gian chuẩn bị sẽ giúp lượng nhà ở mới được đưa vào xây dựng sớm hơn, qua đó hỗ trợ thị trường thuê nhà và giảm áp lực lên giá nhà trong trung và dài hạn.

Một vấn đề lớn của thị trường bất động sản Hàn Quốc là khoảng cách giữa thời điểm công bố nguồn cung và thời điểm căn nhà thực sự được xây dựng.

Một dự án có thể đã được công bố nhưng phải mất nhiều năm mới hoàn thành các thủ tục về quy hoạch, bồi thường, giải phóng mặt bằng và cấp phép.

Vì vậy, rút ngắn thời gian từ 68 tháng xuống 37 tháng được xem là một trong những trọng tâm quan trọng nhất của kế hoạch.

Hàn Quốc muốn song song hóa các thủ tục phát triển đất

Theo kế hoạch mới, thay vì tiến hành tuần tự tất cả các thủ tục, chính phủ muốn thực hiện một số quy trình song song nhằm giảm thời gian chờ.

Các bước liên quan đến quy hoạch, cấp phép, bồi thường và chuẩn bị xây dựng sẽ được tổ chức lại để hạn chế tình trạng một thủ tục phải chờ hoàn tất hoàn toàn mới có thể bắt đầu thủ tục tiếp theo.

Mục tiêu là tạo ra một quy trình phát triển đất nhanh hơn nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về pháp lý và quy hoạch.

Đặc biệt, chính phủ tập trung vào những khu vực đã có quy hoạch hoặc đã được xác định là có khả năng cung cấp nguồn nhà ở lớn.

Các khu đô thị mới và những địa điểm đã được công bố trước đó sẽ được ưu tiên nhằm tạo ra lượng nhà ở có thể khởi công sớm.

Đẩy nhanh 89.000 căn nhà tại các khu đô thị mới

Một trong những mục tiêu quan trọng là tăng tốc phát triển tại các khu vực trọng điểm, bao gồm Khu đô thị mới số 3.

Theo kế hoạch, khoảng 89.000 căn nhà tại những khu vực này sẽ được thúc đẩy để có thể bắt đầu xây dựng vào năm 2030.

Đáng chú ý, khoảng 41.000 căn vốn dự kiến khởi công sau năm 2031 sẽ được đẩy sớm lên để bắt đầu triển khai trong năm 2030.

Ngoài ra, khoảng 48.000 căn vốn đã được lên kế hoạch khởi công trong năm 2030 cũng sẽ được thúc đẩy tiến độ.

Điều này cho thấy chính sách mới không chỉ nhằm tìm kiếm địa điểm xây dựng mới mà còn tập trung vào việc đưa những dự án đã có vào giai đoạn xây dựng sớm hơn.

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc cho biết mục tiêu là bắt đầu xây dựng tại khu vực Trường đua Gwacheon và Trung tâm Thành phố Taereung, những địa điểm đã được đề cập trong các biện pháp ngày 29/1, vào năm 2029.

Phần lớn các khu đất còn lại được kỳ vọng có thể bắt đầu xây dựng trong năm 2030.

Namyangju: 21.700 căn nhà trên khu đất vành đai xanh

Trong số các địa điểm mới được công bố, đáng chú ý nhất là khu vực Wabu-eup, thành phố Namyangju, tỉnh Gyeonggi.

Chính phủ dự kiến phát triển một khu nhà ở công cộng có quy mô khoảng 21.700 hộ gia đình trên diện tích khoảng 2,28 triệu m², tương đương khoảng 690.000 pyeong, thuộc khu vực vành đai xanh.

Đây là một dự án có quy mô rất lớn nếu xét trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại vùng đô thị Seoul.

Khu đất sử dụng cho dự án bao gồm khu trang trại Deokso thuộc Đại học Hàn Quốc, nằm gần ga Dosim trên tuyến Gyeongui-Jungang.

Vị trí gần hệ thống giao thông đường sắt được xem là một lợi thế đáng kể đối với việc phát triển khu dân cư quy mô lớn.

Với quy mô 21.700 hộ gia đình, dự án tại Namyangju thậm chí được đánh giá có quy mô tương đương một khu đô thị mới.

Số lượng này lớn hơn quy mô khoảng 18.000 hộ gia đình của khu đô thị mới Incheon Gyeyang, một trong những khu đô thị mới thế hệ thứ ba được đề cập trong kế hoạch phát triển nhà ở của Hàn Quốc.

Theo kế hoạch, việc phân định khu vực sẽ hoàn tất vào nửa cuối năm 2027, trong khi quá trình xây dựng dự kiến bắt đầu vào nửa đầu năm 2030.

Nếu tiến độ được duy trì, khu vực này sẽ trở thành một nguồn cung nhà ở đáng chú ý cho vùng đô thị Seoul trong những năm tới.

Công viên Yeomchang và các địa điểm khác cũng được đưa vào kế hoạch

Bên cạnh Namyangju, chính phủ cũng công bố các địa điểm mới với tổng quy mô khoảng 27.200 hộ gia đình.

Trong đó có Công viên Yeomchang tại Gangseo, Seoul, với quy mô khoảng 1.000 hộ gia đình.

Đây là địa điểm đang nhận được sự chú ý lớn do trước đó đã xuất hiện phản ứng mạnh từ cư dân địa phương đối với kế hoạch phát triển nhà ở.

Ngoài ra còn có khu vực Ga Gwangju số 2 tại Gyeonggi, với quy mô khoảng 4.500 hộ gia đình.

Địa điểm này từng bị bỏ hoang trong khoảng 20 năm sau khi dự án phát triển tư nhân thất bại vào năm 2006.

Việc đưa những khu đất như vậy vào kế hoạch nhà ở cho thấy chính phủ Hàn Quốc đang tìm kiếm nhiều nguồn đất khác nhau thay vì chỉ phụ thuộc vào các khu đô thị mới.

Tuy nhiên, với những khu vực đã có cư dân sinh sống hoặc từng có lịch sử quy hoạch phức tạp, khả năng triển khai trên thực tế sẽ phụ thuộc đáng kể vào sự đồng thuận của địa phương.

100.000 căn nhà mới sẽ được công bố trong năm nay

Một trong những mục tiêu lớn của kế hoạch là công bố thêm các khu đất có khả năng cung cấp 100.000 hộ gia đình trong năm nay.

Trong số này, khoảng 27.000 căn được kỳ vọng có thể bắt đầu xây dựng trong vòng 3-4 năm tại những khu vực có khả năng tiếp cận giao thông thuận tiện, đặc biệt là các khu vực gần nhà ga.

Việc ưu tiên các địa điểm gần hệ thống giao thông công cộng phản ánh một xu hướng quan trọng trong chính sách nhà ở đô thị.

Khi xây dựng nhà ở mới gần các tuyến đường sắt hoặc nhà ga, người dân có thể tiếp cận trung tâm việc làm và dịch vụ dễ dàng hơn.

Đồng thời, chính quyền cũng có thể hạn chế áp lực phải mở rộng hạ tầng giao thông đường bộ quá nhanh.

Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu phải đồng bộ giữa nhà ở và giao thông. Nếu chỉ xây thêm hàng chục nghìn căn hộ mà không nâng cấp hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện và tiện ích công cộng, áp lực lên khu vực mới phát triển có thể tăng mạnh.

Chính phủ Hàn Quốc dùng ưu đãi để thúc đẩy các dự án khởi công sớm

Không chỉ rút ngắn thủ tục, Chính phủ Hàn Quốc còn đưa ra các ưu đãi về thuế, tài chính và quy định nhằm khuyến khích chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ.

Mục tiêu là tạo động lực cho các dự án có thể bắt đầu xây dựng trong giai đoạn 2027-2028.

Một trong những ưu đãi đáng chú ý là miễn hoặc giảm phí phát triển.

Theo chính sách được đưa ra, hiện các nhà phát triển phải nộp một phần lợi nhuận từ dự án xây dựng dưới dạng phí phát triển, với tỷ lệ được nêu khoảng 20-25%.

Tuy nhiên, nếu dự án có thể bắt đầu xây dựng trước năm 2027, phí phát triển sẽ được miễn 100%.

Nếu khởi công trước năm 2028, mức giảm được áp dụng là 50%.

Cơ chế này nhằm tạo ra một động lực tài chính trực tiếp: dự án càng triển khai sớm thì mức ưu đãi càng lớn.

Giảm gánh nặng dành đất cho công viên và không gian xanh

Chính phủ cũng dự kiến tạm thời giảm một số nghĩa vụ liên quan đến việc dành đất cho công viên và không gian xanh.

Đặc biệt, đối với những dự án tăng tỷ trọng nhà ở có diện tích riêng biệt từ 60 m² trở xuống, yêu cầu về diện tích dành cho công viên và không gian xanh có thể được nới lỏng.

Nếu hơn hai phần ba tổng số hộ gia đình được cung cấp là nhà ở nhỏ, tiêu chuẩn hiến đất cho công viên và không gian xanh sẽ giảm 30%.

Theo nội dung kế hoạch, mức tiêu chuẩn hiện tại khoảng 3 m² mỗi hộ gia đình có thể giảm xuống còn 2 m².

Đây là một chính sách đáng chú ý bởi nhà ở diện tích nhỏ thường được xem là một trong những giải pháp để tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu của người độc thân, hộ gia đình nhỏ và nhóm người mua nhà có khả năng tài chính hạn chế.

Tuy nhiên, việc giảm yêu cầu về không gian xanh cũng cần được cân nhắc với mục tiêu duy trì chất lượng sống tại các khu đô thị có mật độ cao.

Giảm nghĩa vụ hiến đất đối với dự án được phê duyệt và khởi công sớm

Đối với các dự án thuộc khu vực thủ đô Seoul, nếu chủ đầu tư được phê duyệt quy hoạch dự án trước năm 2027 và bắt đầu xây dựng trong vòng một năm, mức nghĩa vụ hiến đất dự kiến giảm từ 8% xuống còn 4%.

Trong năm 2028, mức này dự kiến giảm xuống 6%.

Một điểm quan trọng là ưu đãi không được áp dụng vô điều kiện.

Dự án phải bắt đầu xây dựng trong vòng một năm kể từ khi được phê duyệt.

Điều kiện này nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục phê duyệt nhưng sau đó trì hoãn việc triển khai trong thời gian dài.

Nói cách khác, chính phủ muốn chuyển trọng tâm từ “phê duyệt dự án” sang “khởi công thực tế”.

Nới lỏng thuế và hỗ trợ tài chính cho các dự án tái phát triển

Kế hoạch mới cũng bao gồm các biện pháp hỗ trợ hoạt động tái phát triển và tái thiết.

Đến năm 2028, thuế mua bất động sản đối với các chủ thể thực hiện dự án tái phát triển khi mua tài sản từ những người được thanh lý bằng tiền mặt cũng được giảm.

Các giao dịch thực hiện trong năm 2027 dự kiến được miễn hoàn toàn, trong khi giao dịch năm 2028 được giảm 75%.

Ngoài ra, nếu dự án bắt đầu xây dựng trong năm 2028, giá mua nhà ở cho thuê phục vụ mục tiêu phúc lợi xã hội, trong trường hợp áp dụng cơ chế nới lỏng tỷ lệ diện tích sàn, có thể tạm thời tăng từ 80% lên 100% chi phí xây dựng tiêu chuẩn.

Đối với nguồn vốn dự án, quy định đặc biệt cho phép nâng giới hạn bảo lãnh đối với các khoản vay PF lên 60% tổng chi phí dự án cũng được gia hạn thêm một năm đến năm 2027.

Các biện pháp này nhằm giảm áp lực tài chính và tăng khả năng triển khai các dự án trong bối cảnh chi phí xây dựng, lãi suất và điều kiện huy động vốn vẫn là những yếu tố ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.

Hạ tỷ lệ đồng thuận trong các dự án tái phát triển

Một thay đổi khác liên quan trực tiếp đến các dự án tái phát triển là việc điều chỉnh tỷ lệ chấp thuận.

Tỷ lệ chấp thuận thành lập hiệp hội tái phát triển được giảm từ 75% xuống 70%, tương tự cơ chế đối với một số dự án tái thiết.

Trong khi đó, tỷ lệ chấp thuận đối với tái phát triển công cộng cũng được nới từ 67% xuống 60%.

Mục tiêu là giảm thời gian cần thiết để hình thành tổ chức và thúc đẩy dự án tiến sang các bước tiếp theo.

Chính phủ cũng cho phép bổ nhiệm chuyên gia bên ngoài như luật sư, kế toán hoặc chuyên gia pháp lý làm chủ tịch hiệp hội trong những dự án có cấu trúc lợi ích phức tạp.

Đây là giải pháp nhằm giảm xung đột nội bộ và tăng tính chuyên nghiệp trong quản lý các dự án tái phát triển.

Đơn giản hóa đấu thầu lại để tránh dự án kéo dài

Một vấn đề khác thường làm chậm tiến độ các dự án xây dựng là quá trình đấu thầu.

Theo quy định hiện tại được mô tả trong kế hoạch, nếu chỉ có một nhà thầu tham gia và hồ sơ dự thầu thất bại, dự án thường phải tổ chức đấu thầu lần thứ hai trước khi có thể chuyển sang hình thức ký hợp đồng tư nhân.

Chính phủ muốn đơn giản hóa quy trình này.

Trong trường hợp chỉ có một công ty xây dựng nộp hồ sơ dự thầu, nếu các điều kiện phù hợp được đáp ứng, việc chuyển sang đàm phán hoặc hợp đồng tư nhân sẽ được thực hiện nhanh hơn.

Mục tiêu là hạn chế những dự án đã có đầy đủ điều kiện nhưng vẫn phải mất nhiều tháng hoặc nhiều năm chỉ vì thủ tục lựa chọn nhà thầu.

Điều gì quyết định thành công của kế hoạch 100.000 căn?

Việc Chính phủ Hàn Quốc công bố thêm 100.000 căn nhà mới là một bước quan trọng, nhưng công bố nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc thị trường sẽ ngay lập tức có thêm 100.000 căn nhà.

Thách thức lớn nhất nằm ở khả năng thực hiện.

Các yếu tố như:

• Giải phóng mặt bằng.
• Bồi thường.
• Quy hoạch chi tiết.
• Phê duyệt dự án.
• Nguồn vốn xây dựng.
• Chi phí vật liệu.
• Năng lực nhà thầu.
• Hạ tầng giao thông.
• Trường học và tiện ích công cộng.
• Sự đồng thuận của cư dân.

đều có thể tác động đến tiến độ.

Đặc biệt, những địa điểm như Công viên Yeomchang cho thấy sự đồng thuận xã hội có thể trở thành một biến số quan trọng.

Nếu người dân phản đối ngay từ bước lựa chọn địa điểm, chính quyền có thể phải mất thêm thời gian để đối thoại, điều chỉnh quy hoạch hoặc tìm phương án thay thế.

Namyangju có thể trở thành điểm đáng chú ý của nguồn cung mới

Trong toàn bộ kế hoạch, dự án Namyangju nổi bật nhờ quy mô 21.700 hộ gia đình và vị trí gần hệ thống đường sắt.

Nếu được triển khai đúng tiến độ, dự án có thể tạo ra một lượng lớn nguồn cung mới tại khu vực phía đông bắc vùng đô thị Seoul.

Tuy nhiên, quy mô lớn cũng đồng nghĩa với yêu cầu lớn hơn về hạ tầng.

Một khu dân cư hơn 20.000 hộ gia đình về bản chất có thể tạo ra nhu cầu tương đương một đô thị mới về trường học, giao thông, y tế, thương mại và các dịch vụ công cộng.

Do đó, giá trị của dự án không chỉ nằm ở số lượng căn hộ mà còn phụ thuộc vào cách chính quyền phát triển một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh xung quanh dự án.

Thị trường bất động sản Seoul sẽ chịu tác động như thế nào?

Về lý thuyết, tăng nguồn cung có thể giúp giảm áp lực lên thị trường nhà ở trong dài hạn.

Tuy nhiên, tác động thực tế thường không xuất hiện ngay sau khi chính sách được công bố.

Nguồn cung mới cần thời gian từ quy hoạch đến xây dựng và bàn giao.

Trong ngắn hạn, thị trường có thể vẫn chịu ảnh hưởng bởi lãi suất, thu nhập hộ gia đình, tín dụng, nhu cầu đầu tư và tâm lý người mua.

Trong trung và dài hạn, nếu chính phủ thực sự rút ngắn được thời gian từ 68 tháng xuống 37 tháng và đưa nhiều dự án vào khởi công trước năm 2030, nguồn cung thực tế có thể tăng đáng kể.

Đây sẽ là yếu tố quan trọng đối với thị trường thuê nhà cũng như thị trường mua bán tại khu vực đô thị Seoul.

Kế hoạch bổ sung hơn 230.000 đơn vị nhà ở tại khu vực đô thị Seoul, trong đó có 100.000 căn từ các khu đất mới, cho thấy Chính phủ Hàn Quốc đang đặt trọng tâm lớn vào việc tăng nguồn cung thực tế thay vì chỉ công bố các mục tiêu dài hạn.

Vành đai xanh Namyangju với 21.700 hộ gia đình là một trong những dự án đáng chú ý nhất nhờ quy mô lớn và khả năng kết nối với hệ thống giao thông đường sắt. Trong khi đó, Công viên Yeomchang tại Seoul lại cho thấy mặt khác của chính sách: việc tìm kiếm quỹ đất mới có thể gặp phản ứng mạnh nếu cư dân cảm thấy quá trình lựa chọn và tham vấn chưa đầy đủ.

Điểm đáng chú ý nhất trong chính sách lần này là nỗ lực rút ngắn thời gian phát triển từ 68 tháng xuống 37 tháng, kết hợp với hàng loạt ưu đãi tài chính, thuế và quy định dành cho các dự án khởi công sớm.

Nếu các biện pháp này được thực hiện đúng tiến độ, nguồn cung nhà ở tại khu vực đô thị Seoul có thể được bổ sung nhanh hơn trong những năm tới. Tuy nhiên, khả năng thành công cuối cùng vẫn phụ thuộc vào việc chính phủ giải quyết đồng thời ba bài toán: quỹ đất, tốc độ triển khai và sự đồng thuận của cộng đồng.

Đối với thị trường bất động sản Hàn Quốc, đây sẽ là những yếu tố cần tiếp tục theo dõi trong giai đoạn từ nay đến năm 2030.

Câu hỏi thường gặp về kế hoạch cung cấp 100.000 căn nhà mới tại Hàn Quốc

1. Hàn Quốc dự kiến bổ sung bao nhiêu nhà ở tại khu vực đô thị Seoul?

Chính phủ đặt mục tiêu thúc đẩy thêm hơn 230.000 đơn vị nhà ở tại khu vực đô thị, trong đó khoảng 100.000 đơn vị đến từ các khu đất mới được công bố trong năm nay.

2. Khu vực Namyangju được quy hoạch bao nhiêu căn nhà?

Khu vực Wabu-eup tại thành phố Namyangju, tỉnh Gyeonggi, dự kiến có khoảng 21.700 hộ gia đình trên khu đất rộng khoảng 2,28 triệu m² thuộc khu vực vành đai xanh.

3. Khi nào dự án Namyangju dự kiến khởi công?

Theo kế hoạch được nêu, quá trình phân định khu vực dự kiến hoàn tất vào nửa cuối năm 2027 và xây dựng có thể bắt đầu vào nửa đầu năm 2030.

4. Công viên Yeomchang có bao nhiêu căn nhà trong kế hoạch?

Công viên Yeomchang tại Gangseo, Seoul, được đưa vào danh sách địa điểm có khả năng cung cấp khoảng 1.000 hộ gia đình.

5. Vì sao chính phủ Hàn Quốc muốn rút ngắn thời gian phát triển nhà ở?

Mục tiêu là đưa nguồn cung từ quy hoạch vào xây dựng nhanh hơn. Thời gian từ khi công bố khu đất công đến khi khởi công hiện được nêu khoảng 68 tháng và chính phủ muốn giảm xuống khoảng 37 tháng.

6. Những dự án khởi công sớm có được ưu đãi không?

Có. Kế hoạch bao gồm nhiều ưu đãi về phí phát triển, nghĩa vụ hiến đất, thuế, tài chính và thủ tục. Một số ưu đãi được thiết kế để khuyến khích dự án khởi công trong năm 2027-2028.

7. Việc tăng nguồn cung có chắc chắn khiến giá nhà Seoul giảm không?

Không thể khẳng định chắc chắn. Nguồn cung tăng có thể giảm áp lực thị trường trong trung và dài hạn, nhưng giá nhà còn phụ thuộc vào lãi suất, tín dụng, thu nhập, nhu cầu, vị trí dự án và tâm lý thị trường.