Sơn Kim Land bị phạt vì bán 136 căn hộ cho người nước ngoài nhưng không báo cáo Sở Xây dựng

UBND TPHCM vừa ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) liên quan đến việc bán 136 căn hộ tại dự án Khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại – văn phòng và căn hộ, có tên thương mại Gateway Thảo Điền, phường An Khánh, TPHCM, cho cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Điểm đáng chú ý là vụ việc không được xác định liên quan đến việc bán nhà vượt hạn mức sở hữu của người nước ngoài. Vi phạm được cơ quan chức năng nêu ra chủ yếu nằm ở nghĩa vụ thông báo và cung cấp thông tin giao dịch cho cơ quan quản lý nhà nước theo quy định.

Sơn Kim Land bị xử phạt liên quan 136 căn hộ Gateway Thảo Điền

Theo thông tin được công bố, Sơn Kim Land đã thực hiện giao dịch bán 136 căn hộ tại Gateway Thảo Điền cho cá nhân, tổ chức nước ngoài nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ gửi thông tin, báo cáo bằng cả thư điện tử và văn bản đến Sở Xây dựng theo quy định.

Việc báo cáo này là một thủ tục hành chính quan trọng trong hoạt động mua bán nhà ở cho người nước ngoài. Thông tin giao dịch giúp cơ quan quản lý theo dõi số lượng nhà ở mà cá nhân, tổ chức nước ngoài đang sở hữu tại từng dự án, từng tòa nhà.

Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 5252/QĐ-XPHC được Sơn Kim Land xác định là căn cứ để doanh nghiệp hoàn tất các thủ tục hành chính với cơ quan Nhà nước liên quan đến hoạt động giao dịch bán nhà ở cho khách hàng là người nước ngoài.

Theo giải thích của doanh nghiệp, vụ việc liên quan đến nghĩa vụ báo cáo và cung cấp thông tin theo thủ tục hành chính, không phải trường hợp bán nhà vượt hạn mức sở hữu dành cho cá nhân, tổ chức nước ngoài hoặc bán tại khu vực không được phép.

Sơn Kim Land cũng khẳng định việc xử phạt không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của khách hàng và cho biết doanh nghiệp luôn tuân thủ các quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Vì sao chủ đầu tư bán nhà cho người nước ngoài phải báo cáo?

Quy định về thông báo giao dịch nhà ở với người nước ngoài xuất phát từ yêu cầu kiểm soát tỷ lệ sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng này.

Pháp luật Việt Nam hiện không cấm cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, quyền sở hữu được giới hạn về đối tượng, loại hình nhà ở, số lượng và tỷ lệ sở hữu.

Do đó, cơ quan quản lý cần có dữ liệu cập nhật về từng giao dịch để tránh trường hợp tỷ lệ sở hữu vượt mức cho phép.

Theo quy định được nêu trong nội dung vụ việc, bên bán nhà ở hoặc căn hộ có trách nhiệm cung cấp thông tin giao dịch cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Thông tin này có thể bao gồm các dữ liệu cơ bản như tên người mua và địa chỉ căn nhà đã bán. Sau khi nhận thông tin, cơ quan quản lý có thể cập nhật dữ liệu và công khai theo quy định trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

Đây là cơ chế nhằm tạo ra một hệ thống dữ liệu để kiểm soát lượng nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài tại từng dự án.

Thời hạn thông báo giao dịch nhà ở cho người nước ngoài

Một nội dung quan trọng mà các chủ đầu tư cần lưu ý là thời hạn thực hiện nghĩa vụ thông báo.

Theo quy định được đề cập, trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, bên bán phải gửi thông tin bằng thư điện tử và bằng văn bản về người mua và địa chỉ nhà ở đã bán đến Sở Xây dựng.

Sở Xây dựng có trách nhiệm sử dụng thông tin này để cập nhật và đăng tải trên cổng thông tin điện tử theo quy định.

Như vậy, việc ký hợp đồng mua bán với khách hàng nước ngoài không phải là bước cuối cùng về mặt thủ tục. Chủ đầu tư còn phải thực hiện nghĩa vụ cung cấp dữ liệu cho cơ quan quản lý.

Đây cũng là điểm mà các doanh nghiệp phát triển bất động sản có khách hàng nước ngoài cần đặc biệt lưu ý, bởi việc bỏ sót nghĩa vụ báo cáo có thể dẫn tới xử phạt hành chính ngay cả khi giao dịch về bản chất không vượt hạn mức sở hữu.

Sơn Kim Land không phải trường hợp duy nhất

Trước trường hợp của Sơn Kim Land, TPHCM cũng từng xử lý một số doanh nghiệp có vi phạm tương tự.

Cụ thể, Công ty cổ phần City Garden từng bị UBND TPHCM xử phạt 280 triệu đồng do ký hợp đồng mua bán 148 căn hộ tại dự án Chung cư City Garden cho cá nhân, tổ chức nước ngoài nhưng không gửi thông tin bằng thư điện tử và văn bản để phục vụ việc đăng tải trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng TPHCM theo quy định.

Một trường hợp khác là chủ đầu tư dự án The Vista An Phú, cũng bị xử phạt 280 triệu đồng do ký hợp đồng mua bán 87 căn hộ cho cá nhân, tổ chức nước ngoài nhưng không thông báo với Sở Xây dựng.

Điểm chung giữa các trường hợp là vấn đề nằm ở nghĩa vụ thông báo, cung cấp thông tin của chủ đầu tư sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Những vụ việc này cho thấy quản lý dữ liệu về nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài đang ngày càng được chú trọng, đặc biệt tại các thị trường bất động sản lớn như TPHCM.

Người nước ngoài được sở hữu bao nhiêu nhà ở tại Việt Nam?

Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc diện được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn phải tuân thủ các giới hạn về số lượng và tỷ lệ sở hữu.

Đối với căn hộ chung cư, tỷ lệ sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài được giới hạn ở mức không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư theo quy định.

Trong trường hợp nhà ở riêng lẻ, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, theo nội dung được nêu.

Các giới hạn này nhằm cân bằng giữa việc mở rộng quyền tiếp cận bất động sản của người nước ngoài với yêu cầu quản lý thị trường nhà ở.

Đặc biệt, tại những khu vực có lượng giao dịch bất động sản quốc tế lớn, việc kiểm soát dữ liệu sở hữu có vai trò quan trọng để cơ quan quản lý xác định chính xác tỷ lệ nhà ở mà người nước ngoài đang nắm giữ.

Vì sao cần kiểm soát tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài?

Việc giới hạn tỷ lệ sở hữu không đồng nghĩa với việc Việt Nam đóng cửa thị trường bất động sản đối với người nước ngoài.

Ngược lại, chính sách hiện hành cho phép nhóm đối tượng đủ điều kiện tham gia thị trường, nhưng đặt ra các giới hạn để bảo đảm công tác quản lý.

Khi có dữ liệu đầy đủ, cơ quan quản lý có thể xác định một dự án còn bao nhiêu căn hộ có thể bán cho người nước ngoài, tỷ lệ sở hữu hiện tại là bao nhiêu và giao dịch mới có làm vượt giới hạn hay không.

Nếu chủ đầu tư không báo cáo, cơ quan quản lý sẽ khó có được dữ liệu đầy đủ và kịp thời. Đây chính là lý do nghĩa vụ thông báo được đặt ra như một phần của quy trình quản lý nhà ở.

Vì vậy, dù một giao dịch không vượt hạn mức, việc không thực hiện nghĩa vụ báo cáo vẫn có thể bị xem xét xử lý theo quy định.

Đề xuất mở rộng loại hình bất động sản cho người nước ngoài

Liên quan đến vấn đề sở hữu bất động sản của người nước ngoài, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), từng đề xuất mở rộng phạm vi loại hình bất động sản mà cá nhân nước ngoài có thể tiếp cận.

Theo đề xuất, cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có thể được phép mua phần diện tích sàn trong các công trình cao tầng có công năng văn phòng, du lịch và lưu trú.

Tỷ lệ được đề xuất không quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của mỗi tòa nhà, tương tự giới hạn sở hữu căn hộ chung cư hiện nay.

Theo quan điểm được đưa ra, cách tiếp cận này có thể mở rộng thêm loại hình bất động sản mà người nước ngoài được tiếp cận, trong khi vẫn duy trì một giới hạn nhất định để phục vụ công tác quản lý.

Nếu chính sách được nghiên cứu và áp dụng trong tương lai, thị trường bất động sản Việt Nam có thể có thêm một nhóm khách hàng quốc tế đối với các loại hình văn phòng, lưu trú và bất động sản phục vụ du lịch.

Người mua nước ngoài cần lưu ý gì?

Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam, việc kiểm tra điều kiện sở hữu và tỷ lệ căn hộ người nước ngoài đang sở hữu tại dự án là vấn đề quan trọng.

Không nên chỉ dựa vào thông tin từ môi giới hoặc quảng cáo của dự án. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin rõ ràng về tình trạng pháp lý của dự án, loại hình nhà ở, điều kiện sở hữu và các giới hạn liên quan.

Trong khi đó, chủ đầu tư cũng cần kiểm soát chặt quy trình từ khâu xác định khách hàng đủ điều kiện đến ký hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ báo cáo.

Việc thực hiện đúng quy trình không chỉ giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro xử phạt hành chính mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng và tăng tính minh bạch cho thị trường.

Bài học từ các vụ xử phạt đối với chủ đầu tư

Trường hợp Sơn Kim Land cùng những vụ việc tương tự tại TPHCM cho thấy nghĩa vụ báo cáo hành chính trong giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài không nên bị xem nhẹ.

Trong quá trình thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng hội nhập, lượng khách hàng quốc tế tham gia mua nhà có thể tiếp tục tăng. Điều này khiến yêu cầu quản lý dữ liệu sở hữu nhà ở của người nước ngoài càng trở nên quan trọng.

Đối với doanh nghiệp, quy trình kiểm soát nội bộ cần bảo đảm các bước từ xác minh điều kiện của người mua, kiểm tra hạn mức sở hữu tại dự án, ký kết hợp đồng đến thông báo cho cơ quan quản lý được thực hiện đầy đủ.

Đối với người mua, việc hiểu rõ giới hạn sở hữu và yêu cầu pháp lý sẽ giúp hạn chế những rủi ro không đáng có trong quá trình giao dịch.

Về dài hạn, một hệ thống dữ liệu sở hữu nhà ở đầy đủ, cập nhật và minh bạch không chỉ phục vụ công tác quản lý Nhà nước mà còn góp phần tạo dựng niềm tin cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Câu hỏi về việc Sơn Kim Land bán chui nhà cho người nước ngoài

1. Sơn Kim Land bị xử phạt vì lý do gì?

Sơn Kim Land bị xử phạt liên quan đến việc bán 136 căn hộ tại Gateway Thảo Điền cho cá nhân, tổ chức nước ngoài nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ gửi thông tin, báo cáo bằng thư điện tử và văn bản đến Sở Xây dựng theo quy định.

2. Vụ việc có phải do Sơn Kim Land bán vượt hạn mức cho người nước ngoài?

Theo thông tin doanh nghiệp công bố, việc xử phạt liên quan đến nghĩa vụ báo cáo và cung cấp thông tin, không liên quan đến việc bán nhà vượt hạn mức sở hữu của người nước ngoài hoặc giao dịch tại khu vực không được phép bán.

3. Người nước ngoài có được mua căn hộ tại Việt Nam không?

Có. Pháp luật Việt Nam cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc diện đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng phải tuân thủ các giới hạn về tỷ lệ, số lượng và loại hình nhà ở.

4. Người nước ngoài được sở hữu tối đa bao nhiêu căn hộ trong một tòa nhà?

Theo quy định được nêu, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

5. Chủ đầu tư phải thông báo giao dịch trong bao lâu?

Theo nội dung quy định được đề cập, trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, bên bán phải gửi thông tin về giao dịch đến Sở Xây dựng theo quy định.

6. Vì sao phải báo cáo giao dịch cho Sở Xây dựng?

Việc báo cáo giúp cơ quan quản lý cập nhật số lượng nhà ở mà cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu, từ đó theo dõi tỷ lệ sở hữu tại từng dự án và kiểm soát giới hạn theo quy định pháp luật.