Quy hoạch đô thị hai bên sông Đáy rộng 6.670 ha: Hướng tới trung tâm hành chính, kinh tế mới của Ninh Bình

UBND tỉnh Ninh Bình vừa ban hành Quyết định số 3252/QĐ-UBND ngày 28/08/2026, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch khu vực đô thị hai bên sông Đáy. Đây được xem là một trong những định hướng quan trọng nhằm tổ chức lại không gian đô thị, khai thác hiệu quả lợi thế cảnh quan sông nước và tạo động lực phát triển mới cho khu vực.

Theo nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt, khu vực nghiên cứu có tổng diện tích khoảng 6.670 ha, bao gồm địa bàn nhiều phường, xã của tỉnh Ninh Bình. Quy mô dân số dự báo khoảng 650.000 người, được phân kỳ phát triển theo từng giai đoạn phù hợp với quá trình đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị.

Đáng chú ý, đồ án không chỉ đặt mục tiêu mở rộng không gian đô thị mà còn định hướng hình thành một đô thị di sản, trong đó các giá trị lịch sử, văn hóa, cảnh quan tự nhiên và cấu trúc làng xóm truyền thống được xem là một phần quan trọng của quá trình phát triển.

Định hướng dài hạn là xây dựng khu vực hai bên sông Đáy trở thành một trung tâm lớn về hành chính, chính trị, kinh tế, văn hóa và dịch vụ của tỉnh Ninh Bình.

Phạm vi quy hoạch rộng 6.670 ha, trải dài qua nhiều địa bàn

Khu vực lập quy hoạch nằm trên địa bàn các phường Hoa Lư, Tây Hoa Lư và Đông Hoa Lư, đồng thời bao gồm các xã Gia Trấn, Phong Doanh, Ý Yên và Yên Đồng của tỉnh Ninh Bình.

Về ranh giới nghiên cứu, khu vực quy hoạch được xác định:

• Phía Bắc: giáp Quốc lộ 37C quy hoạch mới.
• Phía Nam: giáp Quốc lộ 10.
• Phía Đông: giáp đường cao tốc Bắc – Nam CT01.
• Phía Tây: giáp Quốc lộ 1A.

Với vị trí nằm giữa nhiều tuyến giao thông quan trọng, khu vực hai bên sông Đáy có điều kiện để trở thành một không gian đô thị có tính kết nối cao. Đây cũng là yếu tố quan trọng trong định hướng đưa khu vực trở thành đầu mối giao thông và cửa ngõ phía Nam của vùng đồng bằng sông Hồng.

Trong tổng diện tích khoảng 6.670 ha, phần diện tích bờ Tây khoảng 2.446 ha, trong khi bờ Đông khoảng 4.222 ha, cùng toàn bộ phần diện tích mặt nước tự nhiên thuộc phạm vi nghiên cứu.

Sự chênh lệch về diện tích giữa hai bờ cũng cho thấy đồ án sẽ phải giải quyết bài toán tổ chức không gian đô thị theo hướng vừa phát triển mới, vừa bảo tồn những giá trị hiện hữu.

Sông Đáy được định hướng trở thành trục không gian trung tâm

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của nhiệm vụ quy hoạch là định hướng chuyển đổi dòng sông tự nhiên thành trục không gian trung tâm của toàn khu vực.

Thay vì coi sông Đáy đơn thuần là yếu tố phân cách giữa hai khu vực đô thị, đồ án hướng tới khai thác dòng sông như một trục kết nối về cảnh quan, sinh thái và văn hóa.

Đây là cách tiếp cận ngày càng phổ biến trong quy hoạch đô thị hiện đại, khi các dòng sông được xem là tài sản cảnh quan và không gian công cộng có giá trị thay vì chỉ đóng vai trò về thủy lợi hoặc giao thông.

Theo định hướng, không gian hai bờ sông Đáy sẽ được tổ chức với hình thái kiến trúc khác nhau nhưng có tính bổ trợ và thống nhất, qua đó tạo thành một chỉnh thể đô thị hoàn chỉnh.

Nếu được triển khai đồng bộ, trục sông có thể trở thành điểm nhận diện quan trọng của đô thị, đồng thời tạo ra các không gian công cộng, cảnh quan và sinh thái phục vụ người dân.

Bờ Đông hướng tới đô thị mới hiện đại và thông minh

Theo nhiệm vụ quy hoạch, bờ Đông sông Đáy được định hướng phát triển thành khu đô thị mới theo hướng hiện đại, đồng bộ về hạ tầng và thông minh.

Định hướng này mở ra dư địa lớn cho việc tổ chức các khu chức năng mới, hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị và các không gian phục vụ dân cư trong tương lai.

Với quy mô hơn 4.200 ha, bờ Đông có thể đóng vai trò là khu vực phát triển đô thị mới, bổ sung các chức năng mà khu vực đô thị hiện hữu còn hạn chế về quỹ đất.

Tuy nhiên, phát triển đô thị mới không chỉ đơn thuần là xây dựng các khu nhà ở. Việc quy hoạch đồng bộ cần gắn với hệ thống trường học, cơ sở y tế, thương mại, giao thông công cộng, bãi đỗ xe, công viên và không gian mở.

Đây là yếu tố quyết định chất lượng sống của cư dân khi quy mô dân số toàn khu vực được dự báo lên tới khoảng 650.000 người.

Bờ Tây ưu tiên bảo tồn làng xóm và giá trị di sản

Trái với định hướng phát triển mới tại bờ Đông, bờ Tây sông Đáy được định hướng tập trung vào việc bảo tồn cấu trúc không gian truyền thống, hệ thống làng xóm, mặt nước và các giá trị di tích lịch sử.

Đây là điểm quan trọng trong cách tiếp cận quy hoạch theo mô hình đô thị di sản.

Việc phát triển một đô thị quy mô lớn không nhất thiết đồng nghĩa với việc thay thế toàn bộ cấu trúc cũ bằng những công trình mới. Ngược lại, những làng xóm, mặt nước, công trình lịch sử và không gian văn hóa hiện hữu có thể trở thành nền tảng tạo nên bản sắc riêng cho đô thị.

Nếu bờ Đông đại diện cho hình ảnh đô thị mới, hiện đại và thông minh thì bờ Tây có thể đóng vai trò lưu giữ ký ức không gian, văn hóa và lịch sử.

Hai khu vực vì thế không nhất thiết phải giống nhau. Quan trọng hơn là chúng phải bổ trợ cho nhau, cùng tạo nên một tổng thể đô thị thống nhất nhưng đa dạng.

Quy hoạch phải dành quỹ đất cho thương mại, giáo dục, y tế và không gian mở

Bên cạnh các khu chức năng chính, nhiệm vụ quy hoạch cũng yêu cầu bố trí quỹ đất hợp lý cho nhiều loại hình hạ tầng đô thị.

Các nhóm chức năng được đặt ra gồm thương mại, giáo dục, y tế, bãi đỗ xe và không gian mở.

Đây là những hạng mục có vai trò trực tiếp đối với khả năng vận hành của một đô thị lớn.

Trong đó, không gian mở và hệ thống mặt nước có ý nghĩa đặc biệt đối với khu vực hai bên sông Đáy. Nếu được tổ chức hợp lý, hành lang cảnh quan ven sông có thể trở thành mạng lưới công viên, quảng trường, đường đi bộ và các không gian sinh hoạt cộng đồng.

Việc này không chỉ góp phần cải thiện cảnh quan mà còn tạo ra những khu vực có khả năng kết nối cư dân với dòng sông.

Đồng thời, hệ thống bãi đỗ xe, trường học, bệnh viện và thương mại cần được tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch để hạn chế tình trạng phát triển nhà ở trước nhưng hạ tầng xã hội đi sau.

Động lực phát triển chiến lược theo hướng đô thị di sản

Mục tiêu lớn hơn của đồ án là tạo ra động lực phát triển chiến lược theo định hướng đô thị di sản.

Ninh Bình có lợi thế về lịch sử, văn hóa, cảnh quan và hệ thống di sản. Vì vậy, việc tổ chức không gian đô thị mới cần được đặt trong mối quan hệ với những giá trị đã hình thành qua nhiều thế hệ.

Khu vực hai bên sông Đáy được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành một trung tâm mới, nơi các chức năng hành chính, chính trị, kinh tế, văn hóa và dịch vụ được tổ chức đồng bộ.

Nếu được triển khai đúng định hướng, đồ án có thể tạo ra sự kết nối giữa đô thị hiện đại và không gian di sản, giữa phát triển kinh tế với bảo tồn cảnh quan và giữa hạ tầng giao thông với không gian sinh thái.

Đặc biệt, vị trí gần cao tốc Bắc – Nam CT01 cùng các tuyến quốc lộ quan trọng tạo điều kiện để khu vực trở thành một đầu mối kết nối của tỉnh với các địa phương trong vùng đồng bằng sông Hồng.

Bài toán lớn: Phát triển mạnh nhưng không đánh mất bản sắc

Quy mô 6.670 ha và dân số dự kiến khoảng 650.000 người cho thấy đây không phải một dự án phát triển đô thị thông thường mà là một bài toán tổ chức không gian có quy mô rất lớn.

Thách thức lớn nhất là cân bằng giữa phát triển đô thị và bảo tồn di sản.

Nếu phát triển quá nhanh, những cấu trúc làng xóm, mặt nước và không gian văn hóa có nguy cơ bị thu hẹp. Ngược lại, nếu quá thiên về bảo tồn mà thiếu các không gian phát triển mới, khu vực có thể khó đáp ứng nhu cầu dân số và kinh tế trong tương lai.

Do đó, sự khác biệt về định hướng giữa hai bờ sông có thể trở thành một giải pháp đáng chú ý: bờ Đông phát triển đô thị mới, còn bờ Tây giữ vai trò bảo tồn và phát huy giá trị truyền thống.

Trong tổng thể đó, sông Đáy trở thành yếu tố liên kết thay vì chia cắt.

Tiến độ lập quy hoạch tối đa 9 tháng

Theo quyết định được phê duyệt, thời gian thực hiện đồ án tối đa không quá 09 tháng kể từ ngày lựa chọn được nhà tư vấn.

Khoảng thời gian này sẽ là giai đoạn quan trọng để cụ thể hóa các định hướng lớn thành phương án tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cảnh quan và các khu chức năng cụ thể.

Với quy mô nghiên cứu khoảng 6.670 ha, việc lập quy hoạch cần có sự phối hợp giữa nhiều lĩnh vực, từ giao thông, kiến trúc, cảnh quan, môi trường đến bảo tồn di sản và phát triển đô thị.

Kết quả cuối cùng sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc định hình diện mạo khu vực hai bên sông Đáy trong nhiều năm tới.

Quy hoạch đô thị hai bên sông Đáy có ý nghĩa gì với Ninh Bình?

Có thể thấy, nhiệm vụ quy hoạch không chỉ hướng tới việc mở rộng đô thị mà còn đặt ra một mô hình phát triển dựa trên sự kết hợp giữa đô thị mới, đô thị di sản, cảnh quan sông nước và hệ thống hạ tầng hiện đại.

Với quy mô 6.670 ha và dân số dự báo khoảng 650.000 người, khu vực này có tiềm năng trở thành một cực phát triển quan trọng của Ninh Bình.

Tuy nhiên, hiệu quả của quy hoạch sẽ phụ thuộc lớn vào cách triển khai trên thực tế, đặc biệt là khả năng đồng bộ hạ tầng, bảo vệ hành lang sông, duy trì các giá trị văn hóa – lịch sử và tạo ra những không gian công cộng thực sự có chất lượng.

Việc biến sông Đáy thành trục không gian trung tâm cũng có thể tạo nên một bản sắc mới cho đô thị nếu được thực hiện hài hòa giữa kiến trúc, cảnh quan, sinh thái và nhu cầu của cộng đồng.

Quy hoạch khu vực đô thị hai bên sông Đáy với quy mô khoảng 6.670 ha đang mở ra một định hướng phát triển đáng chú ý cho Ninh Bình. Điểm đặc biệt của đồ án nằm ở việc kết hợp giữa một khu đô thị mới hiện đại tại bờ Đông với không gian bảo tồn truyền thống tại bờ Tây, trong khi sông Đáy được đặt ở vị trí trung tâm của cấu trúc cảnh quan.

Nếu được triển khai đồng bộ, đây có thể trở thành một không gian đô thị mới có khả năng kết nối hành chính, kinh tế, văn hóa, dịch vụ, giao thông và cảnh quan sinh thái, đồng thời góp phần cụ thể hóa định hướng xây dựng đô thị di sản của Ninh Bình.

Trong những năm tới, tiến độ lập quy hoạch, phương án tổ chức không gian và việc triển khai hạ tầng sẽ là những yếu tố cần tiếp tục được quan tâm để đánh giá đầy đủ tác động của đồ án đối với diện mạo đô thị và thị trường bất động sản khu vực.

Câu hỏi về quy hoạch Sông Đáy

1. Quy hoạch đô thị hai bên sông Đáy có diện tích bao nhiêu?

Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có diện tích khoảng 6.670 ha, bao gồm phần diện tích bờ Tây, bờ Đông và toàn bộ phần mặt nước tự nhiên thuộc phạm vi nghiên cứu.

2. Dân số khu vực đô thị hai bên sông Đáy dự kiến bao nhiêu?

Theo nhiệm vụ quy hoạch, quy mô dân số dự báo khoảng 650.000 người, được phân kỳ theo từng giai đoạn phát triển.

3. Khu vực quy hoạch nằm ở đâu?

Phạm vi nghiên cứu thuộc địa bàn các phường Hoa Lư, Tây Hoa Lư, Đông Hoa Lư và các xã Gia Trấn, Phong Doanh, Ý Yên, Yên Đồng của tỉnh Ninh Bình.

4. Bờ Đông và bờ Tây sông Đáy được định hướng như thế nào?

Bờ Đông được định hướng phát triển thành khu đô thị mới hiện đại, đồng bộ và thông minh. Trong khi đó, bờ Tây tập trung bảo tồn cấu trúc không gian truyền thống, làng xóm, mặt nước và các giá trị di tích lịch sử.

5. Sông Đáy có vai trò gì trong quy hoạch?

Sông Đáy được định hướng trở thành trục không gian trung tâm, kết nối các giá trị cảnh quan sinh thái và văn hóa của hai bờ, thay vì chỉ đóng vai trò là ranh giới tự nhiên.

6. Thời gian lập quy hoạch là bao lâu?

Thời gian thực hiện đồ án tối đa 09 tháng kể từ ngày lựa chọn được nhà tư vấn.