Hàng nghìn sản phẩm sắp ra thị trường, doanh nghiệp bất động sản đồng loạt lùi lịch mở bán: Có nguy cơ “khủng hoảng thừa”?

Thị trường bất động sản đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung mới có dấu hiệu tăng mạnh trong khi thanh khoản lại chưa phục hồi tương xứng.

Trong thời gian qua, hàng loạt dự án quy mô lớn lần lượt được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, hoàn tất thủ tục và đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh. Đây được xem là tín hiệu tích cực sau một thời gian dài thị trường thiếu nguồn cung.

Tuy nhiên, thay vì đồng loạt đẩy mạnh hoạt động mở bán, nhiều doanh nghiệp địa ốc lại đang lựa chọn phương án thận trọng hơn. Một số chủ đầu tư chia nhỏ giỏ hàng, giãn tiến độ bán hàng hoặc lùi kế hoạch ra mắt sản phẩm đến cuối năm.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ sức mua yếu, mặt bằng giá bất động sản cao, chi phí vốn tăng và tâm lý nhà đầu tư chưa thực sự trở lại.

Diễn biến này cũng đặt ra câu hỏi lớn: liệu thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn dư cung, thậm chí có nguy cơ xuất hiện một cuộc “khủng hoảng thừa”?

Thanh khoản giảm mạnh ở nhiều phân khúc

Theo số liệu được DKRA Consulting ghi nhận, tại TP.HCM và các khu vực phụ cận, trong tháng 7 có khoảng 10.500 căn hộ được đưa ra thị trường, nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 16%.

Đáng chú ý, mức hấp thụ này giảm tới 67% so với tháng trước.

Phân khúc nhà phố và biệt thự thậm chí còn gặp nhiều khó khăn hơn. Khoảng 7.750 sản phẩm được đưa ra thị trường nhưng chỉ có 137 căn giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%, giảm 70% theo tháng.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt.

Trong tháng 7, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ tiêu thụ khoảng 25 căn, giảm 76% so với tháng 6. Đáng chú ý, nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng gần như không phát sinh giao dịch dù nguồn cung sơ cấp lên tới khoảng 3.500 căn.

Phân khúc condotel ghi nhận khoảng 105 căn được tiêu thụ, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ quanh mức 2%.

Những con số này cho thấy vấn đề hiện nay không đơn thuần nằm ở việc thị trường thiếu sản phẩm. Ngược lại, nguồn hàng đang dần quay trở lại nhưng dòng tiền của người mua chưa phục hồi tương ứng.

Đây chính là yếu tố khiến bài toán tồn kho và chi phí vốn ngày càng trở thành áp lực đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Giá nhà quá cao khiến người mua ở thực phải cân nhắc

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến thanh khoản suy yếu là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bất động sản và khả năng chi trả của người dân.

Theo DKRA Consulting, giá căn hộ mở bán mới tại TP.HCM đã lên khoảng 80-100 triệu đồng/m².

Tại Tây Ninh, mức giá được ghi nhận khoảng 38-68 triệu đồng/m², trong khi Đồng Nai dao động khoảng 37-66 triệu đồng/m².

Với mặt bằng giá như hiện nay, một căn hộ có diện tích trung bình có thể có giá trị lên tới vài tỷ đồng. Đối với người mua để ở, đây không còn là quyết định đơn giản dựa trên nhu cầu nhà ở mà phải tính toán rất kỹ khả năng vay vốn, thu nhập hàng tháng và nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm.

Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định nếu cảm thấy giá bất động sản chưa tương xứng với khả năng tài chính.

Đối với nhà đầu tư, câu chuyện cũng không dễ dàng hơn.

Chi phí vốn cao làm suy yếu tâm lý đầu cơ

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, nhà đầu tư có thể chấp nhận sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng nhanh.

Nhưng khi chi phí vay vốn cao hơn, trong khi khả năng tăng giá trong ngắn hạn không còn rõ ràng, chiến lược sử dụng đòn bẩy trở nên rủi ro hơn.

Nhà đầu tư vì vậy có xu hướng ưu tiên dòng tiền, pháp lý và khả năng khai thác thực tế của tài sản thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá.

Điều này khiến nhóm khách hàng đầu cơ ngắn hạn suy giảm đáng kể.

Khi sức mua đầu cơ không còn là động lực chính, các chủ đầu tư cũng buộc phải thay đổi cách tiếp cận thị trường.

Vì sao nhiều chủ đầu tư lùi lịch mở bán?

Thay vì tung ra một lượng lớn sản phẩm cùng lúc, nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn chia nhỏ giỏ hàng và bán theo từng giai đoạn.

Cách làm này giúp chủ đầu tư quan sát phản ứng của thị trường, đánh giá sức cầu thực tế và điều chỉnh chính sách bán hàng.

Một số dự án thậm chí lùi kế hoạch mở bán sang cuối năm nhằm có thêm thời gian tích lũy khách hàng quan tâm, củng cố lượng booking và hoàn thiện các chương trình hỗ trợ tài chính.

Đây có thể được xem là một chiến lược phòng thủ trong bối cảnh thanh khoản chưa phục hồi mạnh.

Nếu tung một lượng hàng quá lớn vào thị trường khi sức mua yếu, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với lượng tồn kho cao, dòng tiền chậm và chi phí vốn kéo dài.

Hàng nghìn sản phẩm từ các đại dự án chuẩn bị gia nhập thị trường

Một yếu tố khác khiến các chủ đầu tư thận trọng là nguồn cung mới đang có xu hướng tăng mạnh sau khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý.

Tại Đồng Nai, gần 3.800 căn nhà thuộc các phân khu của Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng đã được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đây là một phần trong cụm dự án Aqua City có quy mô khoảng 1.000 ha do Novaland phát triển.

Trong đó, phân khu 2 có 1.568 căn, phân khu 3 có 916 căn và phân khu 5 có 1.310 căn.

Việc hàng nghìn sản phẩm được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh là tín hiệu tích cực về mặt pháp lý. Tuy nhiên, xét trên phương diện cung – cầu, thị trường vẫn phải trả lời câu hỏi quan trọng: bao lâu để hấp thụ hết lượng hàng này?

Aqua City không phải trường hợp duy nhất.

Tại TP.HCM, Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn có khoảng 3.549 căn thấp tầng được đưa vào kinh doanh. Dự án có quy mô khoảng 880 ha, tổng mức đầu tư khoảng 59.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise cũng có hơn 2.000 căn thấp tầng được mở bán, nằm trong dự án quy mô khoảng 2.870 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 9 tỷ USD.

Nguồn cung mới còn đến từ nhiều dự án của Nam Long, gồm khoảng 817 căn hộ tại Trellia Cove thuộc Mizuki Park, hơn 1.200 sản phẩm tại giai đoạn 3 của Akari City, cùng các phân khu mới tại Izumi City, Waterpoint Southgate và 671 căn EHomeS tại Cần Thơ.

Khi đặt những con số này cạnh tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 2% ở một số phân khúc thấp tầng, áp lực cung mới rõ ràng là vấn đề cần được theo dõi.

Có thực sự xảy ra “khủng hoảng thừa” bất động sản?

Mặc dù nguồn cung đang tăng nhanh nhưng gọi đây là một cuộc “khủng hoảng thừa” trên toàn thị trường bất động sản có thể vẫn còn quá sớm.

Vấn đề cốt lõi có thể nằm ở sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực tế.

Thị trường không phải không có nhu cầu nhà ở. Ngược lại, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất đáng kể.

Điều thiếu là những sản phẩm có mức giá phù hợp với thu nhập và khả năng tài chính của phần đông người dân.

Trong khi đó, nguồn cung mới đang tập trung đáng kể vào các đại đô thị, căn hộ cao cấp, nhà phố, biệt thự và những sản phẩm có tổng giá trị lớn.

Điều này tạo ra nghịch lý: thị trường có nhiều sản phẩm nhưng người có nhu cầu thực lại khó tiếp cận.

Do đó, bài toán hiện nay không chỉ là tăng nguồn cung mà còn phải xác định nguồn cung nào thực sự phù hợp với sức mua.

Những sản phẩm nào có khả năng thanh khoản tốt?

Theo góc nhìn thị trường, lực cầu quan trọng trong giai đoạn tới nhiều khả năng vẫn đến từ người mua ở thực và nhóm khách hàng có nhu cầu tích sản dài hạn.

Những dự án có một số lợi thế như:

• Pháp lý hoàn chỉnh.
• Tiến độ xây dựng rõ ràng.
• Hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi.
• Mức giá phù hợp hơn với thu nhập.
• Chính sách thanh toán linh hoạt.
• Hỗ trợ tín dụng hợp lý.
• Có khả năng khai thác hoặc sử dụng thực tế.

sẽ có nhiều cơ hội tạo thanh khoản hơn.

Ngược lại, các sản phẩm có giá quá cao, phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức.

Thị trường bất động sản cần tái cân bằng cung – cầu

Việc nhiều doanh nghiệp lùi lịch mở bán trong thời điểm hiện tại không nhất thiết là dấu hiệu tiêu cực.

Ở góc độ kinh doanh, đây có thể là chiến lược thận trọng nhằm hạn chế rủi ro tồn kho và bảo vệ dòng tiền.

Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường không thể giải quyết bài toán thanh khoản chỉ bằng cách trì hoãn mở bán.

Giải pháp quan trọng hơn là tái cân bằng cung – cầu, đưa cơ cấu sản phẩm về gần hơn với nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của người dân.

Nếu nguồn cung tiếp tục tăng nhưng phần lớn tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu, thị trường có thể tiếp tục rơi vào trạng thái “thừa hàng nhưng thiếu sản phẩm phù hợp”.

Ngược lại, nếu doanh nghiệp điều chỉnh giá, phương thức thanh toán, diện tích căn hộ và chiến lược phát triển theo nhu cầu thực, nguồn cung mới có thể trở thành động lực quan trọng giúp thị trường phục hồi bền vững.

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn có sự phân hóa rõ rệt. Một mặt, hàng loạt dự án lớn được tháo gỡ pháp lý và chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Mặt khác, sức mua chưa phục hồi tương xứng khiến doanh nghiệp phải thận trọng với từng giỏ hàng.

Nỗi lo về “khủng hoảng thừa” vì thế chưa thể khẳng định ở quy mô toàn thị trường. Điều đáng quan tâm hơn là sự lệch pha giữa nguồn cung, mức giá và khả năng chi trả.

Trong thời gian tới, những doanh nghiệp có khả năng đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, kiểm soát giá bán, hỗ trợ tài chính và bảo đảm pháp lý sẽ có lợi thế lớn hơn.

Đối với người mua, đây cũng là giai đoạn cần tỉnh táo. Không nên quyết định chỉ dựa trên tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, mà cần đánh giá toàn diện giá trị tài sản, dòng tiền cá nhân, pháp lý và triển vọng hạ tầng.

Thị trường bất động sản có thể cần thêm thời gian để hấp thụ lượng cung mới. Nhưng nếu cung và cầu được tái cân bằng, giai đoạn hiện tại cũng có thể trở thành bước chuyển quan trọng hướng thị trường tới một chu kỳ phát triển thực chất và bền vững hơn.