Mỹ – Các công ty bất động sản hưởng lợi từ sự phản đối đối với trung tâm dữ liệu

Sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI) đang kéo theo nhu cầu xây dựng trung tâm dữ liệu với tốc độ chưa từng có tại Mỹ. Tuy nhiên, nghịch lý đang xuất hiện: càng nhiều doanh nghiệp muốn xây dựng trung tâm dữ liệu, sự phản đối của cộng đồng và chính quyền địa phương càng gia tăng.

Các cuộc biểu tình đã xuất hiện tại nhiều khu vực khi những công ty điện toán đám mây quy mô lớn tìm cách phát triển các cơ sở phục vụ việc huấn luyện và vận hành các mô hình AI. Những dự án này không chỉ cần quỹ đất rất lớn mà còn tiêu thụ lượng điện, nước đáng kể và có thể tạo ra tiếng ồn, khiến chúng trở thành vấn đề gây tranh luận tại nhiều địa phương.

Trong bối cảnh cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ tại Mỹ đang đến gần, vấn đề trung tâm dữ liệu được dự báo tiếp tục trở thành chủ đề chính trị và cộng đồng đáng chú ý.

Một cuộc thăm dò gần đây của NBC News cho thấy 69% người được hỏi phản đối việc xây dựng các trung tâm AI trong khu vực sinh sống của họ.

Điều đáng chú ý là sự phản đối này có thể tạo ra một tác động ngược trên thị trường bất động sản công nghệ: nguồn cung trung tâm dữ liệu mới bị hạn chế có thể khiến các cơ sở hiện hữu trở nên có giá trị hơn.

Đây chính là lý do các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) chuyên về trung tâm dữ liệu đang được giới đầu tư quan tâm.

Mỹ đã có hơn 4.700 trung tâm dữ liệu

Quy mô của ngành trung tâm dữ liệu Mỹ hiện đã rất lớn. Theo số liệu được đưa ra trong nội dung phân tích, cả nước có hơn 4.700 trung tâm dữ liệu, và con số này được dự báo tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới khi AI ngày càng được ứng dụng rộng rãi.

PwC dự báo chi tiêu hàng năm cho trung tâm dữ liệu có thể tăng lên 1,8 nghìn tỷ USD vào năm 2050, từ khoảng 800 tỷ USD vào năm 2026.

Những con số này phản ánh một nhu cầu dài hạn rất lớn.

AI tạo sinh, điện toán đám mây, các mô hình ngôn ngữ lớn, dịch vụ streaming, thương mại điện tử và các ứng dụng doanh nghiệp đều cần cơ sở hạ tầng máy chủ. Khi AI chuyển từ giai đoạn thử nghiệm sang các ứng dụng thực tế, nhu cầu về năng lực tính toán có thể tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, bài toán không đơn giản là xây thêm càng nhiều trung tâm dữ liệu càng tốt.

Các dự án cần đất, điện, nước, hệ thống truyền tải và kết nối mạng. Tại những khu vực dân cư đông đúc, tiếng ồn từ hệ thống làm mát và máy phát điện cũng có thể trở thành vấn đề.

Một số bang tại Mỹ đang thúc đẩy các quy định nhằm hạn chế hoặc kiểm soát việc xây dựng trung tâm dữ liệu. Thậm chí, New York đã áp dụng lệnh tạm ngừng xây dựng tại một số trường hợp.

Điều này tạo ra một bài toán cung – cầu mới đối với bất động sản trung tâm dữ liệu.

REIT trở thành một cách khác để đầu tư vào làn sóng AI

Thay vì trực tiếp đầu tư xây dựng một trung tâm dữ liệu, nhà đầu tư có thể tiếp cận xu hướng AI thông qua các Data Center REIT, tức quỹ tín thác đầu tư bất động sản sở hữu và vận hành các cơ sở trung tâm dữ liệu.

Mô hình này tương đối đặc biệt.

Các REIT xây dựng, sở hữu hoặc thuê lại cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu rồi cung cấp không gian cho khách hàng. Những khách thuê có thể bao gồm các tập đoàn công nghệ và điện toán đám mây lớn như Amazon, Apple và Oracle.

Theo National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), các REIT trung tâm dữ liệu hiện chiếm khoảng 13% tổng vốn hóa thị trường REIT Mỹ, trong một thị trường REIT có quy mô khoảng 1,5 nghìn tỷ USD.

Các REIT niêm yết công khai hiện sở hữu khoảng 275 trung tâm dữ liệu tại Mỹ, tương đương chưa đến 10% tổng số trung tâm dữ liệu do các chủ sở hữu, nhà vận hành và đơn vị cho thuê quản lý trên toàn quốc.

Điều này cho thấy phần lớn thị trường vẫn nằm ngoài nhóm REIT niêm yết, nhưng các doanh nghiệp lớn trong ngành đang sở hữu một vị thế đáng kể.

Ba cổ phiếu trung tâm dữ liệu đáng chú ý

Trong FTSE Nareit Equity REITs Index có ba cổ phiếu trung tâm dữ liệu đáng chú ý gồm Equinix, Digital Realty Trust và Iron Mountain.

Equinix: doanh nghiệp nổi bật trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu

Equinix là doanh nghiệp có quy mô vốn hóa lớn nhất trong nhóm được đề cập, khoảng 102 tỷ USD.

Công ty có tỷ suất cổ tức khoảng 1,99% và cổ phiếu đã tăng khoảng 37% từ đầu năm 2026.

Trong quý II, lợi nhuận hoạt động điều chỉnh (AFFO) của Equinix vượt kỳ vọng. Sau khi công bố kết quả kinh doanh vào tháng 7, công ty cũng nâng dự báo cho cả năm.

Một diễn biến đáng chú ý khác là Equinix đã ký kết thỏa thuận với Nvidia, qua đó củng cố thêm vị thế của doanh nghiệp trong hệ sinh thái cơ sở hạ tầng AI.

Đối với những nhà đầu tư muốn tiếp cận AI nhưng không trực tiếp mua cổ phiếu của các công ty sản xuất chip hoặc phát triển mô hình AI, Equinix có thể được xem như một cách tiếp cận thông qua bất động sản và hạ tầng kỹ thuật số.

Digital Realty Trust

Digital Realty Trust có vốn hóa thị trường khoảng 71 tỷ USD.

Công ty có tỷ suất cổ tức khoảng 2,59% và cổ phiếu đã tăng hơn 23% trong năm 2026.

Trong tháng 7, Digital Realty công bố AFFO điều chỉnh vượt dự báo của các nhà phân tích và đồng thời nâng dự báo cho cả năm.

Điểm mạnh của Digital Realty nằm ở quy mô mạng lưới và danh mục cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu. Trong bối cảnh nhu cầu AI tăng nhanh, những tài sản đã được xây dựng và có khả năng cung cấp điện, kết nối mạng có thể trở thành tài sản chiến lược.

Iron Mountain

Iron Mountain có vốn hóa thị trường khoảng 34,7 tỷ USD, tỷ suất cổ tức khoảng 2,96% và cổ phiếu đã tăng khoảng 42% trong năm nay.

AFFO quý II của doanh nghiệp cũng vượt kỳ vọng, đồng thời công ty nâng dự báo cả năm.

Iron Mountain vốn được biết đến rộng rãi trong lĩnh vực quản lý thông tin và lưu trữ, nhưng hoạt động trung tâm dữ liệu ngày càng trở thành một phần quan trọng trong câu chuyện tăng trưởng của doanh nghiệp.

Vì sao nguồn cung bị hạn chế lại có thể tốt cho REIT?

Thoạt nhìn, việc chính quyền hạn chế trung tâm dữ liệu dường như là thông tin tiêu cực đối với ngành.

Nhưng với các REIT đã sở hữu những cơ sở hiện hữu, câu chuyện lại có thể hoàn toàn khác.

Nhà phân tích Vikram Malhotra của Mizuho cho rằng trong bối cảnh phản đối từ giới chính trị và cộng đồng, những dự án mới có thể bị trì hoãn, nhưng điều này lại có khả năng tích cực đối với các dự án hiện hữu và Data Center REIT.

Lý do nằm ở sức mạnh định giá.

Nếu nhu cầu điện toán tiếp tục tăng nhưng nguồn cung mới bị hạn chế, những trung tâm dữ liệu đã có sẵn điện, giấy phép, đất đai và kết nối mạng sẽ có vị thế tốt hơn.

Nói cách khác, rào cản đối với nguồn cung mới có thể làm tăng giá trị tương đối của tài sản hiện hữu.

Đây là cơ chế cung – cầu khá quen thuộc trong bất động sản: khi nhu cầu tăng nhưng nguồn cung khó mở rộng, giá trị và khả năng thương lượng của những tài sản đang tồn tại thường được cải thiện.

Nhưng lệnh tạm dừng cũng là con dao hai lưỡi

Không phải tất cả các REIT đều hưởng lợi từ việc hạn chế xây dựng.

Amanda Martinez, nhà phân tích tại Wells Fargo, cho rằng câu chuyện này phức tạp hơn.

Ở chiều tích cực, hạn chế nguồn cung mới có thể làm tăng giá trị của công suất hiện có. Những doanh nghiệp sở hữu các dự án lớn đã được cấp phép, có nguồn điện đảm bảo và đang trong quá trình triển khai sẽ có lợi thế tương đối.

Nhưng ở chiều ngược lại, các hạn chế về cấp phép hoặc lệnh tạm dừng có thể làm chậm tốc độ phát triển dự án, đồng thời đẩy chi phí lên cao.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với những doanh nghiệp đang dựa nhiều vào việc mở rộng công suất trong tương lai.

Do đó, nhà đầu tư không thể đơn giản kết luận rằng mọi REIT trung tâm dữ liệu đều hưởng lợi từ việc hạn chế xây dựng.

Chất lượng danh mục tài sản, vị trí dự án, quyền tiếp cận nguồn điện, giấy phép và khả năng triển khai sẽ trở thành những yếu tố quyết định.

Quy mô lớn giúp Equinix và Digital Realty có lợi thế

David Guarino, nhà phân tích tại Green Street, tỏ ra lạc quan về Equinix và Digital Realty.

Một trong những lợi thế lớn nhất của các doanh nghiệp này là quy mô.

Nếu một thị trường cụ thể xuất hiện sự phản đối hoặc chính quyền địa phương siết chặt quy định, các công ty có danh mục đất đai và dự án lớn có thể chuyển hướng sang những thị trường khác.

Đây là lợi thế đáng kể so với các doanh nghiệp mới gia nhập ngành.

Các công ty lớn cũng có hàng chục năm kinh nghiệm phát triển dự án và xây dựng quan hệ với chính quyền địa phương. Thành tích triển khai trong quá khứ, khả năng thực thi và uy tín có thể giúp họ dễ dàng hơn trong việc tiếp cận những cơ hội mới.

Theo Guarino, Equinix được đánh giá cao hơn Digital Realty dù cả hai doanh nghiệp đều đang hoạt động rất tốt.

AI suy luận có thể làm tăng nhu cầu trung tâm dữ liệu gần đô thị

Một điểm đáng chú ý trong câu chuyện của Equinix nằm ở sự thay đổi của AI.

Trong giai đoạn đầu, phần lớn sự chú ý tập trung vào việc huấn luyện các mô hình AI lớn. Công việc này cần năng lực tính toán cực lớn và thường được thực hiện tại các cơ sở trung tâm dữ liệu quy mô lớn.

Nhưng khi AI inference, tức quá trình mô hình AI xử lý yêu cầu và tạo ra kết quả cho người dùng, ngày càng phát triển, vị trí trung tâm dữ liệu có thể trở nên quan trọng hơn.

Độ trễ thấp là yếu tố quan trọng đối với nhiều ứng dụng AI thời gian thực.

Khi đó, các trung tâm dữ liệu nhỏ hơn nhưng nằm gần các khu vực dân cư và trung tâm kinh tế có thể trở nên hấp dẫn.

Đây là lĩnh vực được cho là phù hợp với mô hình kinh doanh của Equinix hơn Digital Realty.

Các trung tâm dữ liệu hiện hữu có thể trở nên đắt giá hơn

Alex Pettee, Chủ tịch kiêm Giám đốc nghiên cứu và ETF tại Hoya Capital Real Estate, cũng có quan điểm tích cực về cung và cầu của Data Center REIT.

Theo ông, lệnh tạm dừng xây dựng chắc chắn có thể gây thiệt hại nếu nó ảnh hưởng trực tiếp đến một dự án đang triển khai.

Tuy nhiên, nếu nhìn toàn bộ thị trường, việc quy hoạch ngày càng khắt khe, khó đảm bảo nguồn điện và sự phản đối của cộng đồng đối với các cơ sở mới có thể khiến những trung tâm dữ liệu đã tồn tại trở nên có giá trị hơn.

Đây có thể là một trong những luận điểm đầu tư quan trọng nhất đối với nhóm REIT này.

Nhà đầu tư không chỉ mua quyền sở hữu bất động sản. Họ đang tiếp cận một loại tài sản có vị trí chiến lược, được kết nối với nguồn điện, mạng lưới viễn thông và các khách thuê công nghệ dài hạn.

REIT trung tâm dữ liệu có còn hấp dẫn khi định giá cao?

Một vấn đề khác cần cân nhắc là giá cổ phiếu.

Các Data Center REIT hiện không được xem là nhóm REIT có mức định giá rẻ. Tuy nhiên, theo Pettee, khi so sánh với phần còn lại của hệ sinh thái đầu tư AI, nhóm này vẫn có những điểm hấp dẫn.

Nhà đầu tư có thể nhận được một số yếu tố cùng lúc:

• Tăng trưởng lợi nhuận ở mức hai chữ số trong những trường hợp thuận lợi.
• Bất động sản và cơ sở hạ tầng hữu hình.
• Doanh thu hợp đồng có tính định kỳ.
• Khả năng hưởng lợi từ nhu cầu điện toán dài hạn.
• Tỷ suất cổ tức khoảng 2%-3% ở một số doanh nghiệp.

Điểm đặc biệt là đây không phải câu chuyện chỉ dựa trên kỳ vọng về một công nghệ chưa tạo ra doanh thu.

Trung tâm dữ liệu là hạ tầng vật lý phục vụ nền kinh tế kỹ thuật số, trong khi AI đang trở thành một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy nhu cầu đối với hạ tầng này.

Bất động sản công nghệ bước vào một chu kỳ mới

Câu chuyện trung tâm dữ liệu tại Mỹ cho thấy một nghịch lý thú vị của thị trường bất động sản công nghệ.

AI càng phát triển, nhu cầu trung tâm dữ liệu càng lớn. Nhưng nhu cầu càng lớn thì áp lực lên đất đai, điện, nước và cộng đồng càng cao.

Nếu chính quyền địa phương tiếp tục siết chặt việc cấp phép, thị trường có thể bước vào một giai đoạn mà nguồn cung trung tâm dữ liệu trở thành tài sản khan hiếm.

Trong kịch bản đó, những doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất, giấy phép, nguồn điện và cơ sở hạ tầng có thể sở hữu lợi thế rất lớn.

Equinix, Digital Realty và Iron Mountain vì vậy không chỉ đơn thuần là các doanh nghiệp bất động sản. Họ đang trở thành một phần của hệ thống hạ tầng phục vụ nền kinh tế AI.

Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần phân biệt rõ giữa câu chuyện tăng trưởng dài hạn của ngành và giá cổ phiếu tại từng thời điểm. Một ngành có triển vọng tốt không đồng nghĩa mọi mức định giá đều hấp dẫn.

Trong bối cảnh AI tiếp tục mở rộng, trung tâm dữ liệu nhiều khả năng sẽ trở thành một trong những phân khúc bất động sản đặc biệt quan trọng của nền kinh tế Mỹ. Và khi việc xây dựng các cơ sở mới ngày càng khó khăn, giá trị của những tài sản đã tồn tại có thể trở thành một yếu tố đáng chú ý đối với thị trường REIT trong những năm tới.

Câu hỏi thường gặp về REIT trung tâm dữ liệu Mỹ

REIT trung tâm dữ liệu là gì?

REIT trung tâm dữ liệu là các quỹ tín thác đầu tư bất động sản sở hữu, vận hành hoặc cho thuê các cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu. Nhà đầu tư có thể mua cổ phiếu REIT để tiếp cận thị trường bất động sản trung tâm dữ liệu mà không cần trực tiếp sở hữu một cơ sở riêng lẻ.

Vì sao phản đối trung tâm dữ liệu có thể giúp REIT?

Nếu nhu cầu trung tâm dữ liệu tiếp tục tăng nhưng chính quyền và cộng đồng hạn chế xây dựng mới, nguồn cung có thể tăng chậm hơn nhu cầu. Khi đó, những trung tâm dữ liệu hiện hữu có giấy phép, nguồn điện và kết nối tốt có thể trở nên có giá trị hơn.

Ba cổ phiếu trung tâm dữ liệu đáng chú ý là gì?

Ba doanh nghiệp được đề cập trong FTSE Nareit Equity REITs Index gồm Equinix, Digital Realty Trust và Iron Mountain.

Equinix có lợi thế gì?

Equinix có quy mô lớn, mạng lưới trung tâm dữ liệu rộng và tập trung mạnh vào các cơ sở có khả năng cung cấp kết nối với độ trễ thấp. Khi AI inference phát triển, nhu cầu trung tâm dữ liệu gần người dùng có thể tạo thêm cơ hội cho doanh nghiệp.

Rủi ro lớn nhất của Data Center REIT là gì?

Rủi ro gồm định giá cổ phiếu cao, chi phí xây dựng và năng lượng tăng, khó khăn trong việc đảm bảo nguồn điện, quy định môi trường, phản đối của cộng đồng và nguy cơ dự án bị trì hoãn do thủ tục cấp phép.