Giá nhà Seoul tăng 11%, thuế bất động sản có thể tăng gần 9 lần vào năm 2030

Thị trường bất động sản Seoul có thể đối mặt với một thay đổi đáng chú ý trong những năm tới khi tốc độ tăng giá nhà kết hợp với kế hoạch cải cách Thuế Bất động sản Toàn diện (CRE) của Hàn Quốc. Một phân tích mới cho thấy, nếu giá căn hộ tại Seoul tiếp tục duy trì mức tăng khoảng 11% mỗi năm như giả định, số lượng khu chung cư nằm trong diện chịu thuế có thể tăng mạnh, đồng thời tổng số thuế phải nộp có khả năng tăng gần 9 lần vào năm 2030.

Đáng chú ý, tác động của thay đổi này không chỉ tập trung tại các khu vực giàu có truyền thống như Gangnam. Nhiều quận ở phía bắc, phía tây và phía đông Seoul – vốn hiện có tương đối ít căn hộ chịu Thuế Bất động sản Toàn diện – cũng có thể bắt đầu xuất hiện các bất động sản nằm trong diện chịu thuế.

125 khu chung cư được đưa vào mô phỏng

Phân tích do Đại biểu Shin Dong-wook thuộc Đảng Sức mạnh Nhân dân, thành viên Ủy ban Chính trị Quốc hội Hàn Quốc, thực hiện dựa trên nhóm 125 khu chung cư tại Seoul.

Mẫu nghiên cứu bao gồm các căn hộ có diện tích khoảng 34 pyeong, tương đương khoảng 112 m², tại 5 khu chung cư có giá thị trường cao nhất theo dữ liệu KB ở mỗi trong 25 quận của Seoul.

Cách lựa chọn này nhằm mô phỏng tác động của chính sách thuế đối với nhóm bất động sản có giá trị tương đối cao nhưng phân bố trên nhiều khu vực khác nhau của thủ đô Hàn Quốc.

Kết quả cho thấy, theo tiêu chí áp dụng cho người không cư trú, hiện có khoảng 78 khu chung cư tại 19 quận trong nhóm khảo sát phải chịu Thuế Bất động sản Toàn diện.

Tuy nhiên, nếu giá nhà Seoul tiếp tục tăng với tốc độ 11% mỗi năm, số lượng này được dự báo sẽ tăng lên 101 khu chung cư tại 22 quận vào năm 2030.

Điều đáng chú ý là phạm vi đánh thuế có thể mở rộng vượt ra ngoài những khu vực vốn được xem là trung tâm của thị trường bất động sản cao cấp Seoul.

Gangnam không còn là khu vực duy nhất chịu tác động

Trong nhiều năm, Gangnam và một số khu vực phía nam Seoul thường được xem là tâm điểm của thị trường căn hộ cao cấp. Giá nhà cao khiến bất động sản tại những khu vực này dễ rơi vào phạm vi áp dụng các loại thuế liên quan đến tài sản có giá trị lớn.

Tuy nhiên, mô phỏng mới cho thấy xu hướng tăng giá kéo dài có thể làm thay đổi đáng kể bản đồ thuế bất động sản của Seoul.

Theo kịch bản giá tăng 11%, các khu vực như Gwanak, Nowon và Jungnang – hiện chưa có bất động sản trong mẫu nghiên cứu chịu thuế theo tiêu chí này – cũng có thể bắt đầu xuất hiện các trường hợp chịu Thuế Bất động sản Toàn diện.

Đến năm 2030, phạm vi đánh thuế có thể bao phủ phần lớn Seoul, chỉ còn một số quận như Gangbuk, Geumcheon và Dobong không có khu phức hợp thuộc nhóm chịu thuế trong mô phỏng.

Trong số 47 khu phức hợp hiện đang nằm ngoài diện chịu thuế, có tới 23 khu được dự báo sẽ chuyển sang chịu Thuế Bất động sản Toàn diện vào năm 2030.

Cụ thể, Gangseo, Gwanak, Guro và Eunpyeong mỗi quận có 4 khu; Seongbuk có 3 khu; Jongno có 2 khu; trong khi Nowon và Jungnang mỗi quận có một khu.

Điều này cho thấy yếu tố quyết định không chỉ nằm ở vị trí địa lý mà còn nằm ở tốc độ tăng giá tài sản.

Số lượng bất động sản chịu thuế có thể giảm trước khi tăng mạnh

Một điểm đáng chú ý trong mô phỏng là số lượng bất động sản chịu thuế không tăng liên tục ngay từ đầu.

Theo tiêu chí áp dụng cho người không cư trú, số khu chung cư chịu thuế dự kiến giảm từ 78 khu trong năm nay xuống 68 khu vào năm 2027 sau khi các quy định cải cách được áp dụng.

Tuy nhiên, sau giai đoạn giảm này, số lượng khu chịu thuế được dự báo tăng trở lại:

• Năm 2027: 68 khu
• Năm 2028: 82 khu
• Năm 2029: 94 khu
• Năm 2030: 101 khu

Nói cách khác, cải cách thuế có thể tạo ra hiệu ứng giảm cơ sở chịu thuế trong giai đoạn đầu, nhưng nếu giá nhà tiếp tục tăng, số lượng bất động sản vượt ngưỡng chịu thuế sẽ dần tăng trở lại.

Đây là yếu tố quan trọng đối với các chủ sở hữu căn hộ có giá trị cao tại Seoul, bởi mức thuế phải nộp không chỉ phụ thuộc vào chính sách mà còn phụ thuộc vào giá trị tài sản được xác định trong từng thời kỳ.

Tổng gánh nặng thuế có thể tăng gần 9 lần

Nếu số lượng bất động sản chịu thuế tăng là vấn đề đáng chú ý, mức tăng tổng nghĩa vụ thuế thậm chí còn gây chú ý hơn.

Theo kịch bản giá nhà tăng 11% mỗi năm, tổng Thuế Bất động sản Toàn diện tính trên tổng số hộ gia đình tại 125 khu chung cư được phân tích có thể tăng từ khoảng 58,9 tỷ won trong năm nay lên 526,2 tỷ won vào năm 2030 đối với tiêu chí người không cư trú.

Như vậy, tổng số thuế có thể tăng gần 9 lần.

Nếu áp dụng tiêu chí dựa trên tình trạng cư trú thực tế, tổng số thuế cũng được dự báo tăng lên khoảng 334,7 tỷ won, tức hơn 5 lần so với hiện tại.

Tính bình quân trên mỗi căn hộ, khoản Thuế Bất động sản Toàn diện được mô phỏng tăng từ khoảng 951.338 won/căn hiện nay lên 8.428.401 won vào năm 2030 đối với người không cư trú.

Con số này tương đương mức tăng khoảng 8,9 lần.

Đối với người cư trú thực tế, mức thuế bình quân có thể tăng lên khoảng 5.549.778 won/căn, tương đương khoảng 5,8 lần.

Các quận ngoài Gangnam có thể chịu mức tăng tương đối lớn hơn

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của phân tích là tốc độ tăng gánh nặng thuế có thể mạnh hơn tại những khu vực ngoài Gangnam.

Nguyên nhân nằm ở mức thuế hiện tại tương đối thấp. Khi giá nhà tăng qua nhiều năm và ngày càng nhiều căn hộ vượt ngưỡng tính thuế, phần tăng thêm tính theo tỷ lệ sẽ trở nên rất lớn.

Tại các khu vực như Eunpyeong, Guro, Seongbuk, Gangseo, Dongdaemun, Gwanak, Nowon và Jungnang, tổng Thuế Bất động sản Toàn diện của các khu phức hợp lớn được mô phỏng chỉ khoảng 720.000 won trong năm nay.

Nhưng đến năm 2030, con số này có thể lên tới khoảng 40,58 triệu won đối với nhóm người không cư trú.

Nếu xảy ra đúng theo kịch bản, đây là mức tăng khoảng 56,6 lần.

Điều này không có nghĩa mọi chủ sở hữu nhà tại những quận trên đều phải chịu mức thuế tương ứng. Đây là kết quả mô phỏng dựa trên các khu chung cư và giả định giá nhà cụ thể. Tuy nhiên, nó cho thấy tác động tiềm tàng của việc giá bất động sản tăng trong thời gian dài khi chính sách thuế sử dụng các ngưỡng giá trị tài sản.

Nếu giá nhà chỉ tăng 5,5% mỗi năm thì sao?

Kịch bản tăng 11% mỗi năm là một giả định khá mạnh. Vì vậy, phân tích cũng xem xét một trường hợp thận trọng hơn, trong đó giá nhà chỉ tăng 5,5% mỗi năm, tương đương một nửa tốc độ tăng được giả định theo kịch bản cao.

Ngay cả trong trường hợp này, cơ sở tính thuế vẫn có thể mở rộng đáng kể.

Đến năm 2030, số khu chung cư thuộc diện chịu Thuế Bất động sản Toàn diện theo tiêu chí người không cư trú được dự báo lên khoảng 82 khu tại 19 quận.

Tổng số thuế của 125 khu chung cư có thể tăng lên khoảng 292,6 tỷ won, tương đương khoảng 5 lần so với mức hiện tại.

Nếu tính theo tiêu chí cư trú thực tế, tổng số thuế có thể đạt khoảng 171,9 tỷ won, tăng khoảng 2,9 lần.

Như vậy, ngay cả khi tốc độ tăng giá nhà giảm đáng kể so với kịch bản 11%, áp lực thuế vẫn có thể tăng lên.

Vì sao giá nhà lại có thể làm thay đổi phạm vi chịu thuế?

Cơ chế cơ bản khá đơn giản: khi giá trị bất động sản tăng, ngày càng nhiều tài sản có khả năng vượt qua ngưỡng được sử dụng để xác định nghĩa vụ Thuế Bất động sản Toàn diện.

Trong trường hợp Seoul, điều này đặc biệt đáng chú ý bởi thị trường căn hộ có sự phân hóa lớn giữa các khu vực. Một căn hộ vốn chưa chịu thuế hôm nay có thể tiến gần hoặc vượt ngưỡng chịu thuế nếu giá tăng liên tục trong nhiều năm.

Do đó, chính sách thuế và thị trường bất động sản có thể tạo thành một mối quan hệ hai chiều.

Khi chính phủ điều chỉnh ngưỡng khấu trừ, tỷ lệ giá trị thị trường hoặc giới hạn tăng thuế, số lượng người chịu thuế có thể thay đổi. Ngược lại, nếu giá nhà tăng nhanh, tác động của những ngưỡng này cũng có thể trở nên rõ rệt hơn.

Chính sách cải cách thuế đóng vai trò quan trọng

Tình huống được phân tích dựa trên kế hoạch cải cách thuế và các sửa đổi chính sách của chính phủ Hàn Quốc.

Theo các giả định được sử dụng, mức khấu trừ cơ bản là 1,4 tỷ won đối với nhà ở thực tế và 1,2 tỷ won đối với người không cư trú.

Bên cạnh đó, mô hình áp dụng tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý 70% và giới hạn mức tăng thuế ở mức 150% từ năm 2027 trở đi.

Các thông số này có ý nghĩa rất lớn bởi chúng quyết định cách giá trị thị trường của bất động sản được chuyển thành giá trị tính thuế.

Nếu giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ điều chỉnh của các ngưỡng chính sách, ngày càng nhiều bất động sản có thể bước vào vùng chịu thuế.

Ngược lại, nếu giá nhà ổn định hoặc giảm, số lượng bất động sản chịu thuế có thể thấp hơn đáng kể so với kịch bản mô phỏng.

Thị trường bất động sản Seoul sẽ chịu tác động như thế nào?

Từ góc độ thị trường, việc nghĩa vụ thuế tăng mạnh có thể ảnh hưởng đến quyết định của cả người mua và người bán.

Đối với nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản hoặc người không cư trú tại căn hộ, chi phí thuế cao hơn có thể làm giảm lợi suất ròng từ việc nắm giữ tài sản.

Trong trường hợp giá nhà tiếp tục tăng, một số chủ sở hữu có thể chấp nhận mức thuế cao hơn vì giá trị tài sản cũng tăng. Tuy nhiên, nếu thị trường đi ngang trong khi thuế tăng, áp lực lên dòng tiền sẽ rõ rệt hơn.

Đối với người mua, yếu tố thuế ngày càng trở thành một phần quan trọng trong việc tính toán tổng chi phí sở hữu nhà.

Một căn hộ có giá mua hấp dẫn nhưng phải chịu nghĩa vụ thuế cao trong tương lai chưa chắc là lựa chọn tối ưu so với một bất động sản có giá thấp hơn và nghĩa vụ thuế ổn định hơn.

Do đó, khi đánh giá thị trường Seoul trong những năm tới, chỉ nhìn vào giá bán là chưa đủ. Nhà đầu tư cần xem xét đồng thời giá trị tài sản, tình trạng cư trú, chính sách khấu trừ, tỷ lệ định giá và giới hạn tăng thuế.

Phân tích về 125 khu chung cư tại Seoul cho thấy giá nhà và chính sách thuế có thể tạo ra sự thay đổi lớn trong bản đồ bất động sản chịu Thuế Bất động sản Toàn diện của thủ đô Hàn Quốc.

Trong kịch bản giá nhà tiếp tục tăng 11% mỗi năm, số khu chung cư chịu thuế có thể tăng từ 78 lên 101 khu vào năm 2030, trong khi tổng gánh nặng thuế có khả năng tăng từ 58,9 tỷ won lên 526,2 tỷ won đối với tiêu chí người không cư trú.

Ngay cả kịch bản thận trọng hơn với tốc độ tăng giá 5,5% mỗi năm cũng cho thấy áp lực thuế vẫn tăng đáng kể.

Điểm đáng chú ý nhất là tác động không chỉ giới hạn ở Gangnam. Khi giá căn hộ tăng đủ lâu, những khu vực vốn ít chịu ảnh hưởng của thuế bất động sản cao cũng có thể dần bước vào phạm vi chịu thuế.

Vì vậy, diễn biến giá nhà Seoul trong vài năm tới sẽ không chỉ quyết định giá trị tài sản của người sở hữu mà còn có thể quyết định mức độ mở rộng cơ sở thuế và chi phí nắm giữ bất động sản. Đây là yếu tố mà người mua nhà, nhà đầu tư và các chủ sở hữu bất động sản tại Seoul cần đặc biệt lưu ý khi đánh giá thị trường giai đoạn đến năm 2030.