Chung cư có thời hạn có thực sự giúp kéo giá nhà xuống? Bài toán không chỉ nằm ở giá bán

Đề xuất bổ sung mô hình “chung cư có thời hạn” vào chính sách nhà ở đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường bất động sản. Về lý thuyết, việc phát triển các căn hộ có thời hạn sử dụng 50, 70 hoặc 90 năm có thể tạo thêm một phân khúc sản phẩm với mức giá thấp hơn so với căn hộ sở hữu lâu dài.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn được đặt ra là: chung cư có thời hạn có thực sự giúp kéo mặt bằng giá nhà xuống hay không?

Câu trả lời không đơn giản chỉ phụ thuộc vào thời hạn sử dụng căn hộ. Để chính sách tạo ra tác động thực chất, thị trường cần đồng thời có nguồn cung phù hợp, cơ chế pháp lý minh bạch, doanh nghiệp có động lực phát triển dự án và ngân hàng có khả năng định giá, cung cấp tín dụng cho loại tài sản mới này.

Đây cũng là lý do đề xuất đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ người dân, chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản.

Chính sách đang chuyển từ “thời hạn sở hữu” sang “thời hạn sử dụng”

Theo định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở 2023 được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, quy định liên quan đến “chung cư có thời hạn” tiếp tục là một trong những nội dung đáng chú ý.

Trước đó, năm 2022, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi từng đề xuất quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư”, xác định dựa trên thời hạn sử dụng của công trình.

Đề xuất này từng tạo ra nhiều tranh luận vì liên quan trực tiếp tới quyền tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Sau đó, nội dung về thời hạn sở hữu được rút khỏi dự thảo trình Quốc hội.

Luật Nhà ở 2023 tiếp tục quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, nhưng không đặt ra thời hạn đối với quyền sở hữu căn hộ.

Đến tháng 7/2026, trong quá trình chuẩn bị sửa đổi Luật Nhà ở 2023, Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu theo hướng không quy định trực tiếp “thời hạn sở hữu nhà chung cư”, mà tập trung vào thời hạn sử dụng công trình.

Theo hồ sơ dự thảo mới nhất được trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 8/2026, Chính phủ đề xuất bổ sung quy định về “chung cư có thời hạn”. Thời hạn được xác định trên cơ sở thời gian sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết luận kiểm định chất lượng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu được xử lý theo các cơ chế bồi thường, tái định cư và đóng góp kinh phí xây dựng lại tùy theo thời điểm công trình được xây dựng và quy định pháp luật áp dụng.

Định hướng này nhằm thể chế hóa quan điểm tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, trong đó đặt yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng, đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính liên quan tới việc xây dựng lại công trình.

Vì sao chung cư có thời hạn được kỳ vọng có giá rẻ hơn?

Một trong những lập luận quan trọng nhất ủng hộ mô hình này là giá trị kinh tế của căn hộ có thời hạn sẽ khác căn hộ sở hữu lâu dài.

Đại biểu Quốc hội Tạ Văn Hạ nhận định mô hình căn hộ có thời hạn sử dụng 50, 70 hoặc 90 năm có thể tạo thêm một phân khúc nhà ở mới, qua đó giúp người dân dễ tiếp cận hơn nếu giá bán chỉ bằng một phần đáng kể so với chung cư hiện nay.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và Bất động sản Toàn cầu, cũng cho rằng mục tiêu của chính sách không chỉ là cải tạo, tái thiết các khu chung cư cũ mà còn hướng tới đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.

Bài toán này ngày càng đáng chú ý khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tại các đô thị lớn ngày càng cao.

Theo số liệu được dẫn từ CBRE, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội năm 2024 đạt khoảng 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với năm trước.

Dữ liệu quý I/2026 của JLL Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m2, tăng 25,3% so với cùng kỳ.

Tại TP.HCM, khảo sát trên 626 dự án chung cư cho thấy phần lớn dự án ghi nhận tăng giá trong năm qua.

Trong bối cảnh đó, việc tạo ra một dòng sản phẩm có giá thấp hơn có thể giúp mở rộng nhóm khách hàng có khả năng tiếp cận nhà ở.

Nhưng căn hộ có thời hạn rẻ hơn không có nghĩa toàn bộ thị trường sẽ giảm giá

Đây là điểm quan trọng cần phân biệt.

Giá bán của một sản phẩm có thể thấp hơn không đồng nghĩa với việc mặt bằng giá nhà nói chung sẽ giảm.

Nếu căn hộ có thời hạn được bán với giá thấp hơn nhưng nguồn cung vẫn hạn chế, số lượng dự án phát triển không nhiều và chi phí đất, xây dựng, vốn vẫn ở mức cao, tác động tới mặt bằng giá chung có thể không lớn.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng việc áp dụng thời hạn sử dụng đối với chung cư có thể khiến sức mua giảm trong ngắn hạn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải tính toán lại hiệu quả đầu tư dự án.

Chi phí đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn không nhất thiết giảm tương ứng với thời hạn của căn hộ.

Trong khi đó, nếu người mua nhận thấy căn hộ có thời hạn khó bán lại hoặc bị chiết khấu lớn trên thị trường thứ cấp, doanh nghiệp có thể phải đưa ra mức giảm giá đủ hấp dẫn để bù đắp rủi ro.

Điều này dẫn tới một bài toán khác: ai sẽ chịu phần chi phí của rủi ro thời hạn?

Người mua, chủ đầu tư hay ngân hàng?

Ngân hàng sẽ định giá căn hộ có thời hạn như thế nào?

Tín dụng được xem là một trong những yếu tố quyết định thành công của mô hình này.

Một căn hộ trị giá vài tỷ đồng thường không được mua hoàn toàn bằng tiền mặt. Phần lớn người mua cần vay ngân hàng trong thời gian dài.

Nếu ngân hàng gặp khó khăn trong việc định giá tài sản có thời hạn, hạn mức cho vay có thể thấp hơn hoặc thời gian vay ngắn hơn.

Khi đó, dù giá niêm yết của căn hộ thấp hơn, người mua vẫn có thể gặp khó khăn về khả năng tài chính.

Đây là vấn đề được nhiều chuyên gia lưu ý.

Đại biểu Quốc hội Thạch Phước Bình đề nghị cần làm rõ cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chung cư hết niên hạn và phải xây dựng lại, đặc biệt trong trường hợp chủ sở hữu không đủ khả năng tài chính và cần tiếp cận tín dụng.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cũng cho rằng nếu phát triển mô hình chung cư có thời hạn, cần thiết kế đồng bộ từ chế độ đất đai, cơ chế tài chính, phương pháp hình thành giá đến việc bảo vệ quyền của người mua trong toàn bộ vòng đời tài sản.

Nói cách khác, ngân hàng cần biết chính xác tài sản còn bao nhiêu năm sử dụng, giá trị tài sản thay đổi thế nào theo thời gian và phương án xử lý ra sao khi công trình hết thời hạn.

Người mua sẽ được gì khi chung cư hết thời hạn?

Đây có lẽ là câu hỏi quan trọng nhất đối với người mua.

Một người mua căn hộ có thời hạn 70 năm cần biết rõ:

• Sau 30 hoặc 40 năm, căn hộ còn giá trị bao nhiêu?
• Có được chuyển nhượng bình thường hay không?
• Ngân hàng có tiếp tục cho vay đối với căn hộ còn thời hạn sử dụng ngắn hay không?
• Ai chịu trách nhiệm khi công trình phải cải tạo hoặc phá dỡ?
• Chủ sở hữu phải đóng góp bao nhiêu tiền để xây dựng lại?
• Nếu một số chủ sở hữu không đủ khả năng đóng góp thì xử lý thế nào?
• Quyền lợi của chủ sở hữu đối với đất và công trình mới được xác định ra sao?

Nếu những câu hỏi này chưa có câu trả lời rõ ràng, tâm lý người mua có thể trở thành rào cản lớn.

Đại biểu Quốc hội Dương Minh Tuấn cho rằng tâm lý phổ biến của người Việt Nam vẫn là mua nhà để ở ổn định, lâu dài.

Nếu quy định không được giải thích rõ, người dân có thể hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt. Khi đó, người mua có thể chuyển hướng sang đất nền hoặc nhà đất, đi ngược mục tiêu phát triển nhà chung cư tại các đô thị lớn.

Doanh nghiệp cũng cần nhìn thấy động lực phát triển dự án

Đối với doanh nghiệp, một sản phẩm mới chỉ được phát triển khi bài toán hiệu quả đầu tư đủ hấp dẫn.

Nếu căn hộ có thời hạn giúp giảm giá bán nhưng không làm giảm đáng kể chi phí đầu vào, doanh nghiệp vẫn phải cân nhắc kỹ.

Chi phí đất, xây dựng, tài chính, thủ tục pháp lý, hạ tầng và marketing vẫn tồn tại.

Do đó, để tạo ra nguồn cung mới, chính sách cần làm rõ cách xác định giá đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình và phương án xử lý tài sản khi công trình hết thời hạn.

Nếu pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp có thể chủ động tính toán dòng tiền ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

Ngược lại, nếu chính sách chưa rõ, doanh nghiệp có thể thận trọng trong việc phát triển sản phẩm, khiến nguồn cung thực tế không tăng như kỳ vọng.

Cần cơ chế tài chính cho việc xây dựng lại chung cư

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đề xuất cần xây dựng cơ chế tài chính phù hợp cho phân khúc chung cư có thời hạn.

Một hướng được đưa ra là kết hợp nguồn tín dụng dài hạn với việc nghiên cứu mô hình quỹ tích lũy dành riêng cho tái thiết.

Nếu được quản lý minh bạch, quỹ này có thể góp phần giảm áp lực tài chính cho chủ sở hữu khi công trình xuống cấp hoặc cần xây dựng lại.

Đây là vấn đề cần được tính toán từ đầu thay vì chờ đến khi chung cư đã hết niên hạn.

Một căn hộ có thời hạn về bản chất là tài sản có vòng đời xác định. Vì vậy, chi phí tái thiết cũng cần được coi là một phần của bài toán kinh tế của tài sản.

Dữ liệu số có thể trở thành nền tảng quản lý vòng đời chung cư

Một đề xuất khác đáng chú ý là xây dựng hệ thống dữ liệu số để quản lý vòng đời từng công trình chung cư.

Dữ liệu có thể bao gồm quá trình thiết kế, thi công, nghiệm thu, vận hành, bảo trì và kiểm định.

Nếu hệ thống được xây dựng đầy đủ, người mua có thể biết rõ tình trạng pháp lý và kỹ thuật của công trình, thời gian sử dụng còn lại, lịch sử bảo trì và các thông tin quan trọng khác.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với thị trường thứ cấp.

Một căn hộ còn 60 năm thời hạn sử dụng không thể được định giá giống một căn hộ chỉ còn 20 năm. Vì vậy, thông tin minh bạch sẽ giúp thị trường hình thành cơ chế định giá phù hợp hơn.

Chính sách cần có lộ trình để tránh gây cú sốc cho thị trường

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thay đổi chính sách cần được thực hiện theo lộ trình phù hợp nhằm tránh tạo cú sốc cho thị trường.

Một mặt, cần rà soát quỹ chung cư hiện hữu để xây dựng kế hoạch cải tạo, tái thiết.

Mặt khác, đối với dự án mới, thông tin về niên hạn cần được công bố rõ ràng để người mua hiểu đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ trước khi quyết định giao dịch.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn người mua ngày càng quan tâm tới tính pháp lý, khả năng thanh khoản và giá trị tài sản dài hạn.

Nếu thiết kế tốt, chung cư có thời hạn có thể trở thành một lựa chọn nằm giữa hai nhóm sản phẩm: sở hữu lâu dài và thuê nhà dài hạn.

Người có tài chính hạn chế có thêm lựa chọn, trong khi thị trường có thêm một phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.

Chung cư có thời hạn có thể tạo phân khúc mới, nhưng chưa chắc kéo giá nhà xuống

Nhìn tổng thể, đề xuất chung cư có thời hạn có cơ sở để kỳ vọng tạo ra một phân khúc nhà ở có giá tiếp cận thấp hơn.

Tuy nhiên, để biến kỳ vọng thành kết quả thực tế, chính sách phải giải quyết đồng thời ít nhất bốn bài toán.

Thứ nhất, pháp lý: phải xác định rõ quyền tài sản của người mua trong toàn bộ vòng đời căn hộ.

Thứ hai, nguồn cung: doanh nghiệp phải có đủ động lực để phát triển dự án và có thể tính toán hiệu quả đầu tư.

Thứ ba, tín dụng: ngân hàng cần có cơ chế định giá, cho vay phù hợp với tài sản có thời hạn.

Thứ tư, tái thiết: phải có cơ chế tài chính rõ ràng khi chung cư hết niên hạn và cần cải tạo hoặc xây dựng lại.

Nếu chỉ thay đổi thời hạn của tài sản nhưng không giải quyết các yếu tố trên, căn hộ có thể rẻ hơn trên lý thuyết nhưng chưa chắc giúp mặt bằng giá nhà giảm xuống.

Ngược lại, nếu chính sách được thiết kế đồng bộ, minh bạch và tạo đủ động lực cho cả người mua, doanh nghiệp và ngân hàng, mô hình này có thể mở rộng lựa chọn nhà ở cho người dân, đồng thời góp phần thúc đẩy quá trình tái thiết các khu chung cư trong những đô thị lớn.

“Chung cư có thời hạn” có thể là một hướng đi để đa dạng hóa thị trường nhà ở, nhưng đây không phải giải pháp duy nhất cho bài toán giá nhà.

Điều người mua quan tâm cuối cùng không chỉ là căn hộ có giá bao nhiêu mà còn là tài sản đó có giá trị thế nào trong 20, 30 hay 50 năm tiếp theo; có dễ chuyển nhượng hay không; được ngân hàng định giá ra sao và quyền lợi sẽ được xử lý thế nào khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Vì vậy, nếu chính sách được thông qua, yếu tố quyết định thành công sẽ nằm ở tính minh bạch của quyền tài sản, cơ chế tín dụng, nguồn cung và phương án tái thiết.

Căn hộ có thể rẻ hơn trên lý thuyết. Nhưng để thực sự giúp người dân dễ mua nhà hơn và góp phần điều chỉnh mặt bằng giá bất động sản, toàn bộ hệ sinh thái phía sau sản phẩm này cũng phải được thiết kế đồng bộ.

Câu hỏi thường gặp về chung cư có thời hạn

Chung cư có thời hạn có phải là căn hộ bị mất quyền sở hữu sau 50 hoặc 70 năm?

Không nên hiểu đơn giản như vậy. Định hướng được nêu tập trung vào thời hạn sử dụng của công trình, đồng thời đặt yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn và thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Chung cư có thời hạn có chắc chắn rẻ hơn chung cư sở hữu lâu dài?

Không chắc chắn. Về lý thuyết, thời hạn sử dụng khác nhau có thể dẫn tới giá trị kinh tế khác nhau. Tuy nhiên, giá bán còn phụ thuộc vào giá đất, chi phí xây dựng, chi phí vốn, vị trí, chất lượng dự án, nguồn cung và nhu cầu thị trường.

Người mua có được vay ngân hàng khi mua chung cư có thời hạn?

Khả năng vay sẽ phụ thuộc vào cơ chế tín dụng và cách ngân hàng định giá tài sản. Đây là một trong những vấn đề cần được làm rõ nếu mô hình này được triển khai rộng rãi.

Khi chung cư hết niên hạn, ai trả tiền xây dựng lại?

Cơ chế nghĩa vụ tài chính cần được quy định cụ thể. Dự thảo đặt vấn đề bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư trong các trường hợp phù hợp.

Chung cư có thời hạn có giúp người thu nhập trung bình dễ mua nhà hơn?

Có thể tạo thêm cơ hội nếu sản phẩm được phát triển với mức giá thấp hơn đáng kể. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào nguồn cung, giá đất, chi phí phát triển dự án và khả năng tiếp cận tín dụng.

Vì sao ngân hàng đóng vai trò quan trọng?

Bởi phần lớn người mua nhà cần sử dụng vốn vay. Nếu ngân hàng khó định giá hoặc hạn chế cho vay đối với căn hộ có thời hạn, nhóm khách hàng mục tiêu có thể không đủ khả năng tài chính để mua sản phẩm.