HoREA đề xuất hoàn thiện pháp lý cho condotel, officetel và bất động sản du lịch, lưu trú

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề xuất hoàn thiện chính sách pháp luật đối với nhóm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Đây là nhóm sản phẩm đã xuất hiện và phát triển mạnh tại Việt Nam trong nhiều năm qua, bao gồm các loại hình như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, condotel, officetel và một số công trình kết hợp giữa văn phòng, lưu trú.

Theo HoREA, hoạt động đầu tư, kinh doanh các sản phẩm bất động sản này bắt đầu phát triển từ sau khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực và tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2015-2019.

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn chưa có đầy đủ quy định để điều chỉnh toàn diện hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh đối với nhóm sản phẩm có tính chất đặc thù này.

HoREA cho rằng việc hoàn thiện hành lang pháp lý là cần thiết để vừa tạo điều kiện phát triển thị trường, vừa khai thác hiệu quả tiềm năng du lịch, đồng thời bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Hàng trăm nghìn sản phẩm du lịch, lưu trú đang tồn tại trên thị trường

Quy mô của nhóm bất động sản phục vụ du lịch và lưu trú hiện nay là rất lớn.

HoREA dẫn số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường đã phát triển thêm 35.538 sản phẩm, trong đó có 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.

Nếu cộng với số lượng sản phẩm đã được thống kê trước đó, tổng số căn hộ, biệt thự và nhà phố phục vụ mục đích du lịch, lưu trú trên cả nước hiện vào khoảng 146.438 sản phẩm.

Con số này cho thấy đây không còn là một phân khúc nhỏ trên thị trường bất động sản.

Sự phát triển nhanh của các loại hình lưu trú mới phản ánh nhu cầu ngày càng đa dạng của khách du lịch, khách vãng lai, người thuê dài hạn cũng như các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, quy mô lớn cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết về một khung pháp lý rõ ràng, thống nhất và có khả năng áp dụng trên thực tế.

Nếu quy định pháp luật không theo kịp sự phát triển của thị trường, những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, hoạt động kinh doanh lưu trú, hợp đồng và trách nhiệm của các bên có thể tiếp tục phát sinh.

Condotel và officetel vẫn là bài toán pháp lý đáng chú ý

Trong nhiều năm qua, condotel và officetel đã trở thành những loại hình bất động sản được thị trường quan tâm.

Condotel thường được phát triển tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng, trong khi officetel là mô hình kết hợp giữa văn phòng và lưu trú, phổ biến hơn tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.

Tuy nhiên, đặc điểm kết hợp công năng khiến các sản phẩm này có những yêu cầu quản lý khác với nhà ở thông thường.

HoREA cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi hiện vẫn chưa có đầy đủ quy định cần thiết để điều chỉnh toàn diện nhóm sản phẩm này.

Việc thiếu sự thống nhất có thể khiến cách hiểu và áp dụng tại các địa phương khác nhau.

Trong khi đó, doanh nghiệp, người mua và nhà đầu tư lại cần một hệ thống quy định rõ ràng để xác định sản phẩm được phép kinh doanh như thế nào, sử dụng ra sao và quyền, nghĩa vụ của từng bên được xác định ở mức nào.

HoREA đề nghị thống nhất cách gọi trong Luật Kinh doanh bất động sản

Một trong những đề xuất đáng chú ý của HoREA là thống nhất cách gọi đối với nhóm công trình này trong luật.

Hiệp hội đề nghị sử dụng cụm từ:

“Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”.

Theo HoREA, cụm từ này phù hợp với khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 3 Điều 3 của dự thảo Luật.

Đồng thời, cách gọi mang tính khái quát này được đề xuất thay thế cho việc sử dụng nhiều tên gọi riêng lẻ như “căn hộ du lịch”, “biệt thự nghỉ dưỡng”, “căn hộ kết hợp văn phòng”, “nhà thương mại liên kế” tại nhiều điều, khoản khác nhau của dự thảo.

Theo quan điểm của HoREA, việc thống nhất thuật ngữ có thể giúp giảm cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng pháp luật.

Quan trọng hơn, cách tiếp cận này cho phép pháp luật điều chỉnh theo công năng của công trình, thay vì chỉ tập trung vào tên thương mại mà chủ đầu tư sử dụng để giới thiệu sản phẩm.

Những sản phẩm như condotel và officetel vì thế có thể được đặt trong cùng một nhóm pháp lý rộng hơn, miễn là đáp ứng các điều kiện liên quan đến đầu tư xây dựng, đất đai, kinh doanh bất động sản và các quy định chuyên ngành khác.

Không hợp thức hóa sai phạm nhưng cần tháo gỡ dự án đủ điều kiện

Một vấn đề khác được HoREA nhấn mạnh là việc xử lý các dự án bất động sản du lịch, lưu trú đang gặp vướng mắc.

Trong quá trình phát triển nhanh của thị trường, không ít dự án gặp khó khăn do hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, cách áp dụng quy định tại một số địa phương chưa thống nhất, năng lực chủ đầu tư hạn chế hoặc việc đưa ra các cam kết lợi nhuận quá cao.

HoREA cho rằng những trường hợp có sai phạm cần được xử lý đúng quy định pháp luật và không hợp thức hóa sai phạm.

Tuy nhiên, đối với những dự án đủ điều kiện nhưng đang bị đình trệ vì vướng mắc pháp lý, việc tháo gỡ cần được đẩy nhanh.

Mục tiêu là khơi thông nguồn lực đất đai, đưa các dự án đủ điều kiện trở lại hoạt động và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng cũng như nhà đầu tư.

Đây là vấn đề có ý nghĩa lớn đối với thị trường bất động sản.

Khi một dự án bị đình trệ trong thời gian dài, không chỉ doanh nghiệp chịu ảnh hưởng mà khách hàng đã ký hợp đồng, ngân hàng tài trợ vốn và nhiều bên liên quan cũng có thể bị tác động.

Do đó, một cơ chế phân loại rõ ràng giữa dự án có sai phạm cần xử lý và dự án đủ điều kiện nhưng đang vướng thủ tục sẽ giúp quá trình tháo gỡ minh bạch hơn.

Đề xuất bổ sung hợp đồng mẫu cho thuê lưu trú ngắn hạn

Một nội dung đáng chú ý khác trong đề xuất của HoREA là việc bổ sung hợp đồng mẫu đối với hoạt động cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua các nền tảng điện tử được phép hoạt động tại Việt Nam.

Hiện nay, hoạt động đặt phòng và cho thuê lưu trú ngắn hạn ngày càng được thực hiện thông qua các nền tảng số.

Các nền tảng quốc tế như Airbnb, Booking.com và Agoda đã trở thành một phần của hệ sinh thái du lịch và lưu trú hiện đại.

Tuy nhiên, sự phát triển của mô hình này cũng đặt ra nhiều câu hỏi về hợp đồng, trách nhiệm của bên cho thuê, bên thuê, nền tảng trung gian, nghĩa vụ tài chính và quản lý hoạt động kinh doanh.

HoREA đề xuất quy định rõ hợp đồng có thể được thực hiện dưới hai hình thức gồm hợp đồng bằng văn bản hoặc hợp đồng điện tử.

Đây được xem là một đề xuất phù hợp với quá trình chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản và du lịch.

Hợp đồng điện tử có thể giúp thị trường minh bạch hơn

Việc đưa hợp đồng điện tử vào khung pháp lý đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn có thể mang lại nhiều lợi ích.

Thứ nhất, giao dịch có thể được thực hiện nhanh chóng hơn.

Thứ hai, dữ liệu giao dịch điện tử có khả năng được lưu trữ và truy xuất thuận tiện.

Thứ ba, việc chuẩn hóa hợp đồng có thể giúp người thuê và người cho thuê hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình.

Thứ tư, dữ liệu giao dịch nếu được quản lý phù hợp có thể góp phần xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản.

HoREA cho rằng đề xuất này phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

Trong đó có định hướng xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản và mã định danh đối với thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng.

Nếu được thiết kế đồng bộ, hợp đồng điện tử không chỉ là công cụ giao dịch mà còn có thể trở thành một thành phần của hệ thống dữ liệu bất động sản trong tương lai.

Airbnb, Booking.com và Agoda đặt ra yêu cầu mới về quản lý

Sự phát triển của các nền tảng đặt phòng trực tuyến đang làm thay đổi đáng kể cách thức vận hành thị trường lưu trú.

Trước đây, khách hàng thường đặt phòng trực tiếp với khách sạn hoặc thông qua các công ty du lịch truyền thống.

Ngày nay, người thuê có thể tìm kiếm, so sánh, đặt phòng, thanh toán và nhận xác nhận hoàn toàn trực tuyến.

Điều này mang lại sự thuận tiện rất lớn nhưng cũng khiến hệ thống pháp luật cần thích nghi.

HoREA đề xuất công nhận các giao dịch cho thuê lưu trú ngắn hạn được thực hiện trên những nền tảng quốc tế như Airbnb, Booking.com và Agoda theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

Điểm quan trọng không chỉ là cho phép giao dịch trực tuyến mà còn phải xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể trong chuỗi giao dịch.

Một hợp đồng điện tử có giá trị pháp lý rõ ràng sẽ giúp giảm rủi ro tranh chấp và tạo cơ sở cho việc quản lý hoạt động kinh doanh lưu trú.

Hoàn thiện pháp lý có thể giúp khơi thông nguồn lực bất động sản

Việc hoàn thiện pháp luật đối với bất động sản văn phòng, du lịch và lưu trú không chỉ mang ý nghĩa đối với riêng ngành bất động sản.

Nhóm sản phẩm này có mối liên hệ trực tiếp với ngành du lịch, dịch vụ, xây dựng, tài chính, ngân hàng và nhiều ngành kinh tế khác.

Khi một dự án được tháo gỡ pháp lý và đưa vào hoạt động, nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, doanh nghiệp có thể tiếp tục triển khai dự án, khách hàng có thêm lựa chọn lưu trú và địa phương có thêm nguồn cung phục vụ du lịch.

Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu phát triển du lịch trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn, việc có một hệ thống pháp luật rõ ràng cho các loại hình lưu trú mới ngày càng quan trọng.

Tuy nhiên, hoàn thiện pháp lý cũng cần đi cùng với kiểm soát chất lượng dự án, năng lực chủ đầu tư và tính minh bạch trong việc cung cấp thông tin cho khách hàng.

Việc tháo gỡ khó khăn không nên được hiểu là nới lỏng điều kiện quản lý, mà là tạo ra một khung pháp lý rõ ràng để dự án tốt có thể hoạt động và dự án sai phạm phải được xử lý đúng quy định.

Những thay đổi nào có thể tác động đến thị trường?

Nếu các đề xuất của HoREA được tiếp thu trong quá trình hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, thị trường có thể chứng kiến một số thay đổi đáng chú ý.

Trước hết, việc thống nhất thuật ngữ có thể giúp doanh nghiệp dễ xác định phạm vi điều chỉnh của pháp luật.

Tiếp theo, quy định rõ hơn về hợp đồng điện tử có thể tạo điều kiện cho hoạt động cho thuê ngắn hạn phát triển minh bạch hơn.

Đối với condotel và officetel, việc xác định rõ công năng và cơ chế kinh doanh có thể giúp giảm những tranh luận kéo dài về cách thức khai thác sản phẩm.

Ngoài ra, cơ chế xử lý dự án vướng mắc nhưng đủ điều kiện cũng có thể giúp giải phóng một lượng lớn nguồn lực đang bị đình trệ.

Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào nội dung cụ thể của luật, các nghị định hướng dẫn và cách triển khai thống nhất tại từng địa phương.

Đề xuất mới của HoREA cho thấy yêu cầu hoàn thiện pháp lý đối với condotel, officetel và các công trình phục vụ văn phòng, du lịch, lưu trú đang ngày càng cấp thiết khi quy mô thị trường đã lên tới hàng trăm nghìn sản phẩm.

Việc thống nhất cách gọi trong Luật Kinh doanh bất động sản có thể tạo ra nền tảng pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Trong khi đó, việc bổ sung hợp đồng điện tử cho hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn có thể giúp pháp luật thích ứng tốt hơn với sự phát triển của nền kinh tế số.

Đáng chú ý, HoREA đồng thời nhấn mạnh nguyên tắc xử lý rõ ràng: sai phạm phải được xử lý, còn dự án đủ điều kiện nhưng đang mắc vướng pháp lý cần được tháo gỡ.

Nếu được tiếp thu và triển khai đồng bộ, những thay đổi này có thể góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy hoạt động đầu tư bất động sản du lịch và lưu trú, đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư.

Trong dài hạn, một hành lang pháp lý minh bạch và thống nhất sẽ là yếu tố quan trọng để thị trường condotel, officetel và các loại hình bất động sản lưu trú phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hạn chế tranh chấp và phù hợp hơn với tốc độ chuyển đổi số của ngành bất động sản và du lịch.

Câu hỏi về thị trường bất động sản du lịch

HoREA đang đề xuất gì đối với condotel và officetel?

HoREA đề nghị hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh các công trình có công năng phục vụ văn phòng, du lịch và lưu trú, trong đó có các loại hình như condotel và officetel.

Vì sao cần thống nhất cách gọi các loại hình bất động sản này?

Theo HoREA, việc sử dụng một cụm từ thống nhất là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” giúp khái quát nhóm sản phẩm và hạn chế cách hiểu khác nhau khi áp dụng pháp luật.

Việt Nam hiện có bao nhiêu sản phẩm bất động sản du lịch, lưu trú?

Theo số liệu được HoREA dẫn từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tính cả lượng sản phẩm phát triển trước đó, cả nước hiện có khoảng 146.438 sản phẩm thuộc nhóm căn hộ, biệt thự và nhà phố phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.

HoREA có đề xuất hợp đồng điện tử không?

Có. HoREA đề nghị bổ sung hợp đồng mẫu đối với hoạt động cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua nền tảng điện tử và quy định rõ hợp đồng có thể được thực hiện bằng văn bản hoặc dưới dạng điện tử.

Các nền tảng như Airbnb, Booking.com và Agoda có liên quan gì?

Đây là các nền tảng kết nối người có nhu cầu thuê với bên cung cấp dịch vụ lưu trú. HoREA đề xuất công nhận các giao dịch cho thuê lưu trú ngắn hạn thực hiện trên những nền tảng này theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

HoREA có đề nghị hợp thức hóa các dự án sai phạm không?

Không. HoREA cho rằng các trường hợp sai phạm phải được xử lý theo đúng quy định và không hợp thức hóa. Đối với những dự án đủ điều kiện nhưng đang vướng mắc pháp lý, Hiệp hội đề nghị đẩy nhanh việc tháo gỡ để đưa dự án trở lại hoạt động.