Đồng Nai thu hồi hơn 416ha đất tại Bình An để tạo quỹ đất đấu giá, mở rộng không gian đô thị Long Thành

UBND xã Bình An, thành phố Đồng Nai vừa ban hành Quyết định số 1428/QĐ-UBND về việc thu hồi đất để thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm tạo quỹ đất sạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thuộc phạm vi quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành.

Theo quyết định, tổng diện tích đất bị thu hồi khoảng 416,7ha, thuộc địa bàn xã Bình An. Đây là phần đất của Công ty TNHH MTV Tổng công ty Cao su Đồng Nai, nằm tại ấp An Bình.

Vị trí và ranh giới khu đất được xác định theo trích lục bản đồ địa chính do Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đồng Nai lập và được đính kèm quyết định.

Động thái thu hồi đất được xem là một bước quan trọng trong quá trình chuẩn bị quỹ đất phục vụ triển khai quy hoạch đô thị – thương mại – dịch vụ quy mô lớn tại Long Thành.

Đáng chú ý, mục tiêu của dự án không chỉ dừng ở việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Sau khi hoàn tất các thủ tục cần thiết, quỹ đất sạch sẽ được sử dụng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những khu đất thuộc phạm vi quy hoạch.

Toàn bộ 416ha là đất trồng cây lâu năm

Theo phương án được phê duyệt, diện tích đất thu hồi tại xã Bình An lên tới hơn 416ha và toàn bộ là đất trồng cây lâu năm.

Nguồn gốc sử dụng đất được xác định là diện tích do Nhà nước cho Công ty TNHH MTV Tổng công ty Cao su Đồng Nai thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.

Đây là yếu tố quan trọng trong quá trình thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, bởi việc xác định nguồn gốc sử dụng đất và hiện trạng tài sản trên đất là cơ sở để tính toán các khoản bồi thường theo quy định.

Tổng kinh phí của phương án bồi thường, hỗ trợ được xác định hơn 185,2 tỷ đồng.

Trong đó:

• Giá trị bồi thường, hỗ trợ cây trồng: hơn 118,26 tỷ đồng.
• Chi phí đầu tư còn lại vào đất được bồi thường: hơn 62,5 tỷ đồng.

Việc triển khai phương án bồi thường và thu hồi đất là một trong những bước nền tảng để hình thành quỹ đất sạch, qua đó tạo điều kiện cho các bước tiếp theo của quá trình phát triển đô thị và đấu giá quyền sử dụng đất.

Dự án tạo quỹ đất sạch Long Thành có quy mô hơn 1.164ha

Trước đó, ngày 29/5/2026, UBND thành phố Đồng Nai ban hành Quyết định số 474/QĐ-UBND, phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm tạo quỹ đất sạch để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất thuộc phạm vi quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành.

Toàn bộ dự án có tổng diện tích đất thu hồi khoảng 1.164,5ha và được thực hiện trong giai đoạn 2026-2027.

Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đồng Nai là đơn vị được giao làm chủ đầu tư.

Dự án gồm 4 khu đất:

Khu 1 – Phân khu A: khoảng 610,5ha.

Khu 2 – Phân khu E: khoảng 329ha.

Khu 3 – Phân khu I, phân khu II thuộc Khu tái định cư Bình Sơn cũ: khoảng 170ha.

Khu 4: khoảng 55ha.

Trong tổng thể hơn 1.164ha này, phần diện tích hơn 416ha tại xã Bình An đang được triển khai thu hồi là một phần đáng kể của quỹ đất dự kiến phục vụ mục tiêu phát triển đô thị và đấu giá.

Bình An triển khai bồi thường cho một phần Phân khu A

Đối với phần đất thuộc xã Bình An, UBND xã đã ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho một phần diện tích Khu 1 – Phân khu A, với tổng diện tích khoảng 430,88ha.

Đây là đợt 1 trong quá trình triển khai phương án trên địa bàn xã.

So với diện tích hơn 416ha được quyết định thu hồi, phần chênh lệch so với diện tích quy hoạch của đợt này phản ánh quá trình triển khai thu hồi có thể được thực hiện theo từng bước, từng phương án cụ thể.

Việc chia thành các đợt cũng giúp cơ quan chức năng có cơ sở triển khai công tác kiểm kê, xác định tài sản, lập phương án bồi thường và thực hiện các thủ tục liên quan.

Quy hoạch Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành rộng hơn 3.010ha

Song song với quá trình thu hồi đất, quy hoạch Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành cũng đang được hoàn thiện.

Mới đây, UBND phường Long Thành đã tổ chức lấy ý kiến đối với đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành.

Theo định hướng điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, khu vực nghiên cứu lập quy hoạch nằm trong Vùng đổi mới sáng tạo công nghệ cao – hàng không – sáng tạo.

Đây được xác định là vùng động lực tăng trưởng kinh tế mang tính chiến lược, gắn với Cảng hàng không quốc tế Long Thành cùng hàng loạt hành lang giao thông quan trọng.

Trong đó có các tuyến:

• Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.
• Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.
• Đường Vành đai 3.
• Đường Vành đai 4.

Sự kết hợp giữa sân bay quốc tế, các tuyến cao tốc và vành đai được kỳ vọng tạo ra mạng lưới kết nối quan trọng cho khu vực Long Thành trong quá trình đô thị hóa.

Long Thành định hướng trở thành trung tâm thương mại, dịch vụ và đổi mới sáng tạo

Theo đồ án quy hoạch, Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành có tổng diện tích khoảng 3.010,7ha, thuộc Phân khu 4 trong cấu trúc phát triển đô thị Long Thành.

Khu vực này được xác định là Khu hoạt động trung tâm (CAZ), đóng vai trò hạt nhân về văn hóa, đổi mới sáng tạo và tri thức.

Định hướng phát triển không chỉ tập trung vào nhà ở mà hướng tới mô hình tích hợp giữa sản xuất – dịch vụ – đổi mới sáng tạo.

Trong tương lai, khu đô thị được định hướng trở thành một trung tâm thương mại, dịch vụ và tài chính, đồng thời kết hợp không gian đô thị hiện đại với môi trường sống sinh thái, thông minh và bền vững.

Đây là lý do quỹ đất sạch đang được chuẩn bị tại Bình An có ý nghĩa lớn hơn một dự án thu hồi đất đơn lẻ. Nó nằm trong quá trình tái cấu trúc không gian đô thị Long Thành với quy mô hàng nghìn ha.

Quy mô dân số Long Thành có thể đạt 250.000 người vào năm 2045

Theo dự báo trong đồ án quy hoạch, đến năm 2045, quy mô dân số toàn khu vực Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành có thể đạt khoảng 250.000 người.

Trong đó:

• Dân số tại các nhóm nhà ở hiện trạng chỉnh trang: khoảng 21.152 người.
• Dân số tại khu vực phát triển mới: khoảng 228.848 người.

Những con số này cho thấy phần lớn dân số tương lai dự kiến đến từ các khu vực phát triển mới.

Đây là yếu tố có thể tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, giao thông và các tiện ích đô thị.

Đồng thời, quá trình phát triển cũng đặt ra yêu cầu về việc xây dựng hạ tầng đồng bộ, tránh tình trạng đô thị hóa nhanh nhưng hạ tầng xã hội và giao thông không theo kịp.

Hơn 1.148ha đất dành cho nhóm nhà ở

Theo định hướng sử dụng đất trong đồ án, nhóm đất ở có diện tích khoảng 1.148,72ha, tương đương 38,15% tổng diện tích khu vực quy hoạch.

Cơ cấu này bao gồm:

• Nhà ở hiện trạng chỉnh trang: khoảng 305,6ha.
• Nhà ở phát triển mới: khoảng 476,7ha.
• Đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ: khoảng 366,42ha.

Cách phân bổ này cho thấy quy hoạch hướng đến việc kết hợp giữa khu dân cư hiện hữu với những khu vực phát triển mới, đồng thời tăng tỷ trọng các không gian hỗn hợp giữa nhà ở và dịch vụ.

Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình này có thể góp phần hình thành những khu dân cư có khả năng tiếp cận các dịch vụ cơ bản ngay trong khu vực sinh sống.

Hạ tầng xã hội và không gian xanh chiếm tỷ trọng đáng kể

Một điểm đáng chú ý khác trong quy hoạch Long Thành là việc bố trí quỹ đất cho hạ tầng xã hội và không gian xanh.

Theo đồ án, đất y tế khoảng 18,26ha, đất văn hóa – thể dục thể thao khoảng 52,04ha và đất giáo dục khoảng 61,06ha.

Bên cạnh đó, đất cây xanh sử dụng công cộng khoảng 291,03ha, chiếm 9,67% tổng diện tích.

Đất cây xanh chuyên dụng đạt khoảng 414,47ha, tương đương 13,77%.

Hệ thống sông, suối, kênh rạch chiếm khoảng 116,17ha, tương đương 3,86%.

Những chỉ tiêu này cho thấy quy hoạch không chỉ tập trung tối đa vào đất xây dựng mà còn dành quỹ đất đáng kể cho cảnh quan và hệ sinh thái.

Gần 448ha đất giao thông trong quy hoạch

Hệ thống giao thông cũng là một thành phần quan trọng trong cấu trúc Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành.

Theo đồ án, đất giao thông có diện tích khoảng 447,71ha, chiếm 23,89% tổng diện tích.

Con số này phản ánh vai trò của kết nối giao thông trong định hướng phát triển khu đô thị.

Đặc biệt, khu vực Long Thành đang hưởng lợi từ vị trí gần Cảng hàng không quốc tế Long Thành và các tuyến cao tốc, vành đai quan trọng.

Nếu mạng lưới giao thông được triển khai đúng tiến độ và kết nối hiệu quả, khả năng tiếp cận giữa các khu dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp và sân bay có thể được cải thiện đáng kể.

Từ góc độ bất động sản, hạ tầng giao thông thường là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến khả năng hình thành các cực tăng trưởng đô thị mới.

Thu hồi đất Bình An có ý nghĩa gì với thị trường bất động sản Long Thành?

Việc thu hồi hơn 416ha tại Bình An trước hết là một bước trong quá trình thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạo quỹ đất sạch.

Sau khi hoàn thành các thủ tục theo quy định, quỹ đất này được định hướng phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất.

Do đó, tác động đối với thị trường bất động sản cần được nhìn ở góc độ dài hạn. Không nên hiểu việc thu hồi đất đồng nghĩa với việc các dự án thương mại sẽ lập tức được triển khai hoặc giá đất sẽ tăng ngay.

Giá trị của khu vực sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có tiến độ giải phóng mặt bằng, quy hoạch chi tiết, hạ tầng giao thông, khả năng triển khai các dự án sau đấu giá và sức hấp thụ thực tế của thị trường.

Tuy nhiên, việc hình thành quỹ đất sạch quy mô lớn chắc chắn là một yếu tố đáng chú ý trong quá trình tái cấu trúc không gian đô thị Long Thành.

Long Thành trước bước chuyển lớn về quy hoạch và quỹ đất

Việc UBND xã Bình An ban hành quyết định thu hồi hơn 416ha đất là một diễn biến đáng chú ý trong quá trình triển khai quy hoạch Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành.

Từ dự án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có quy mô hơn 1.164ha đến đồ án quy hoạch phân khu hơn 3.010ha, có thể thấy Long Thành đang đứng trước một quá trình tái cấu trúc không gian đô thị với quy mô lớn.

Sự hiện diện của Cảng hàng không quốc tế Long Thành cùng các tuyến cao tốc và vành đai trọng điểm tạo nền tảng kết nối quan trọng. Trong khi đó, quy hoạch dự kiến dành diện tích đáng kể cho nhà ở, giao thông, cây xanh, giáo dục, y tế, văn hóa và thể thao.

Tuy nhiên, để những mục tiêu này trở thành hiện thực, yếu tố quyết định vẫn là tiến độ giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng, triển khai quy hoạch và khả năng thu hút các dự án đầu tư phù hợp.

Đối với thị trường bất động sản, việc tạo quỹ đất sạch và chuẩn bị đấu giá có thể mở ra thêm nguồn cung trong tương lai. Nhưng nhà đầu tư và người mua ở thực cần phân biệt rõ giữa thông tin quy hoạch, kế hoạch thu hồi đất, quỹ đất dự kiến đấu giá và dự án bất động sản đã được chấp thuận triển khai.

Đây là nguyên tắc đặc biệt quan trọng khi theo dõi thị trường Long Thành trong giai đoạn khu vực đang có nhiều thay đổi về quy hoạch và hạ tầng.

Những câu hỏi thường gặp về thu hồi đất tại Bình An và quy hoạch Long Thành

Đồng Nai thu hồi bao nhiêu đất tại xã Bình An?

Theo Quyết định số 1428/QĐ-UBND, UBND xã Bình An thu hồi khoảng 416,7ha đất của Công ty TNHH MTV Tổng công ty Cao su Đồng Nai.

Thu hồi đất Bình An để làm gì?

Mục tiêu là thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, qua đó tạo quỹ đất sạch để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thuộc phạm vi quy hoạch Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành.

Tổng dự án tạo quỹ đất sạch Long Thành rộng bao nhiêu?

Dự án được phê duyệt có tổng diện tích đất thu hồi khoảng 1.164,5ha, gồm 4 khu đất và dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2026-2027.

Khu đô thị – thương mại – dịch vụ Long Thành có diện tích bao nhiêu?

Theo đồ án quy hoạch, khu vực có tổng diện tích khoảng 3.010,7ha, thuộc Phân khu 4 trong cấu trúc phát triển đô thị Long Thành.

Dân số khu vực dự kiến bao nhiêu vào năm 2045?

Quy mô dân số toàn khu vực được dự báo khoảng 250.000 người vào năm 2045, trong đó phần lớn dân số dự kiến nằm tại các khu vực phát triển mới.

Long Thành được định hướng phát triển như thế nào?

Khu vực được định hướng trở thành trung tâm thương mại – dịch vụ – tài chính, đồng thời là hạt nhân về văn hóa, đổi mới sáng tạo và tri thức, gắn với hệ sinh thái sân bay và các tuyến giao thông chiến lược.