Manhattan xuất hiện thị trường thuê căn hộ siêu sang, giá 100.000 USD/tháng đang dần trở thành “bình thường”

Thị trường bất động sản Manhattan đang chứng kiến một hiện tượng đáng chú ý: giới siêu giàu tại New York ngày càng lựa chọn thuê căn hộ cao cấp thay vì mua nhà, đẩy giá thuê phân khúc hạng sang lên mức kỷ lục.

Một số nhà môi giới bất động sản cho biết giá thuê những căn hộ đặc biệt tại Manhattan hiện có thể lên tới 100.000 USD/tháng, thậm chí cao hơn. Đáng chú ý, nhu cầu không chỉ đến từ những người chưa đủ khả năng sở hữu bất động sản mà còn đến từ nhóm khách hàng hoàn toàn có khả năng mua những căn nhà trị giá hàng chục triệu USD.

Giá thuê căn hộ hạng sang Manhattan tăng 35%

Theo báo cáo của The Real Deal, giá thuê trung bình của nhóm căn hộ hạng sang, thuộc khoảng 10% phân khúc cao nhất của thị trường Manhattan, đã tăng khoảng 35% trong một năm, lên mức 17.464 USD/tháng.

Tính theo diện tích, giá thuê trung bình của phân khúc căn hộ cao cấp hiện đạt khoảng 121 USD/foot vuông.

Đây là mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường nhà ở Manhattan vốn đã thuộc nhóm đắt đỏ nhất nước Mỹ.

Báo cáo Real Deal Report do Jonathan Miller, chuyên gia thị trường của StreetEasy/Matrix và là một trong những nhà phân tích bất động sản nổi tiếng tại New York, biên soạn, cho thấy giá thuê trung bình toàn thị trường Manhattan cũng đang ở mức rất cao.

Trong tháng 7, giá thuê trung bình tại Manhattan đạt khoảng 6.306 USD/tháng, tăng khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước và thiết lập mức cao mới.

Như vậy, không chỉ phân khúc siêu sang mà cả thị trường cho thuê nói chung đều đang chịu áp lực tăng giá.

Vì sao người giàu lại chọn thuê thay vì mua?

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường lần này nằm ở nhóm khách thuê.

Thông thường, thuê nhà được xem là lựa chọn dành cho những người chưa đủ khả năng tài chính để mua bất động sản. Tuy nhiên, tại Manhattan, một bộ phận khách thuê hiện nay lại hoàn toàn ngược lại.

Đó là những người có đủ tiền để mua những căn hộ hoặc biệt thự trị giá 20 triệu USD, 50 triệu USD hoặc thậm chí cao hơn.

Vấn đề nằm ở chỗ nguồn cung bất động sản cao cấp để bán đang ở mức rất thấp.

Khi không tìm được căn nhà phù hợp, những người giàu có lựa chọn thuê một căn hộ cao cấp trong thời gian chờ đợi. Điều này giúp họ duy trì sự linh hoạt mà không phải vội vàng đưa ra quyết định mua một tài sản trị giá hàng chục triệu USD.

Laura Klein, nhà môi giới của Bespoke Real Estate, cho biết nhóm khách hàng này hoàn toàn có khả năng mua những bất động sản cực kỳ đắt tiền nhưng lại không muốn thỏa hiệp về vị trí, diện tích, thiết kế hay chất lượng căn nhà.

Bà từng môi giới một căn penthouse tại Chelsea với mức giá thuê lên tới 177.000 USD/tháng.

Klein cho rằng nguồn cung quá khan hiếm là một trong những nguyên nhân khiến nhóm khách hàng giàu có chấp nhận trả mức giá thuê rất cao.

Thuế nhà thứ hai cũng có thể thúc đẩy xu hướng thuê

Một yếu tố khác đang được các nhà môi giới đề cập là những thay đổi liên quan đến thuế đối với bất động sản có giá trị cao và nhà ở thứ hai tại New York.

Đối với những người sở hữu nhiều bất động sản, chi phí để duy trì một căn nhà thứ hai có thể trở thành yếu tố cần cân nhắc. Khi cộng thêm thuế, phí quản lý, bảo trì và các chi phí sở hữu khác, việc mua một căn hộ siêu sang để sử dụng không thường xuyên có thể kém hấp dẫn hơn so với trước đây.

Pam Liebman, Chủ tịch kiêm CEO của Corcoran Group, nhận định sự gia tăng mạnh mẽ số lượng người tìm thuê sau khi có thông báo liên quan đến thuế nhà ở thứ hai cho thấy một bộ phận người mua tiềm năng có thể đang ưu tiên tính linh hoạt thay vì quyền sở hữu.

Đây là một thay đổi đáng chú ý trong hành vi của nhóm khách hàng giàu có.

Nếu trước đây sở hữu bất động sản được xem là biểu tượng của tài sản và vị thế, thì hiện nay một số người lại coi khả năng thuê một bất động sản phù hợp bất cứ khi nào cần là một dạng “xa xỉ phẩm” khác.

Căn hộ cho thuê trên 50.000 USD/tháng tăng mạnh

Sự thay đổi trong nhu cầu đang tạo ra một phân khúc mới trên thị trường Manhattan: căn hộ siêu sang dành riêng cho khách thuê có tài sản cực lớn.

Theo The Real Deal, số lượng căn hộ được chào thuê với mức giá trên 50.000 USD/tháng trong năm nay đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2025.

Đáng chú ý hơn, số lượng căn hộ có giá thuê trên 100.000 USD/tháng đã tăng khoảng 7 lần.

Đây là tốc độ tăng rất mạnh nếu xét đến việc thị trường cho thuê trên 100.000 USD/tháng vốn đã là một phân khúc cực kỳ nhỏ.

Điều đó cũng cho thấy thị trường Manhattan đang hình thành một tầng giá mới, nơi những căn hộ có thiết kế độc đáo, vị trí đặc biệt, nội thất cao cấp và có thể dọn vào ở ngay được định giá không còn theo cách thông thường.

Vì sao những căn hộ 100.000 USD/tháng không xuất hiện công khai?

Một điểm thú vị của phân khúc này là không phải tất cả bất động sản siêu sang đều được quảng cáo rộng rãi.

Theo Laura Klein, nhiều căn hộ cao cấp nhất không được niêm yết công khai trên các nền tảng bất động sản phổ biến.

Thay vào đó, chúng được giới thiệu kín đáo thông qua mạng lưới các nhà môi giới chuyên phục vụ khách hàng siêu giàu.

Cách tiếp cận này phản ánh đặc điểm riêng của thị trường bất động sản hạng sang.

Chủ sở hữu không nhất thiết phải bán hoặc cho thuê ngay. Họ có thể chỉ chấp nhận cho thuê nếu tìm được khách phù hợp và mức giá đủ hấp dẫn.

Hiện Klein đang môi giới một căn hộ tại Tribeca với giá khoảng 175.000 USD/tháng, cùng một căn khác ở Upper East Side với giá khoảng 95.000 USD/tháng.

Ở phân khúc này, giá thuê không chỉ phản ánh diện tích hay số phòng ngủ. Giá trị còn nằm ở vị trí, sự riêng tư, thiết kế, tầm nhìn, dịch vụ, chất lượng tòa nhà và mức độ độc đáo của tài sản.

“100.000 USD/tháng gần như là bình thường” ở phân khúc siêu sang

Theo Klein, mức giá 100.000 USD/tháng hiện không còn quá bất thường trong nhóm bất động sản cho thuê đặc biệt tại Manhattan.

Điều mà khách thuê tìm kiếm là những căn nhà độc nhất, sang trọng và có thể sử dụng ngay mà không cần cải tạo.

Một khách hàng có tài sản trị giá hàng trăm triệu USD có thể không quá quan tâm đến việc trả thêm vài chục nghìn USD mỗi tháng nếu đổi lại họ có được một căn hộ đúng vị trí, đúng tiêu chuẩn và đúng thời điểm.

Đây cũng là lý do chủ sở hữu có thể đưa ra mức giá thuê rất cao.

Theo Klein, nhiều chủ nhà không thực sự phụ thuộc vào khoản thu nhập từ tiền thuê. Họ chỉ tận dụng cơ hội thị trường khi nhu cầu tăng mạnh.

Nếu mức giá đủ hấp dẫn, họ sẵn sàng cho thuê tài sản vốn có giá trị hàng chục triệu USD.

Điều gì đang thay đổi trên thị trường bất động sản Manhattan?

Xu hướng này cho thấy thị trường bất động sản cao cấp không còn chỉ xoay quanh câu chuyện “mua hay bán”.

Một mô hình mới đang xuất hiện: người có tiền lựa chọn thuê để tối đa hóa sự linh hoạt.

Trong điều kiện nguồn cung nhà cao cấp để bán khan hiếm, khách hàng có thể mất nhiều tháng hoặc thậm chí lâu hơn để tìm được tài sản phù hợp.

Thay vì mua một căn nhà mà họ không thực sự ưng ý, họ có thể thuê một căn penthouse hoặc căn hộ hạng sang trong thời gian chờ đợi.

Mặt khác, nếu giá nhà cũ không tăng đáng kể hoặc có nguy cơ đi ngang, việc bỏ ra hàng chục triệu USD để mua cũng cần được cân nhắc kỹ hơn.

Đây là yếu tố khiến thị trường thuê trở nên hấp dẫn ngay cả với nhóm khách hàng có khả năng tài chính rất lớn.

Manhattan có thể bước vào kỷ nguyên “thuê siêu sang”?

Sự gia tăng số lượng căn hộ có giá thuê trên 50.000 USD và đặc biệt là trên 100.000 USD/tháng cho thấy phân khúc thuê siêu sang đang trở thành một thị trường đáng chú ý.

Tất nhiên, đây vẫn là một phân khúc rất nhỏ nếu so với toàn bộ thị trường bất động sản New York. Tuy nhiên, nó có ý nghĩa lớn đối với nhóm bất động sản cao cấp vì có thể tạo ra một chuẩn định giá mới.

Khi chủ sở hữu nhận thấy họ có thể kiếm được hàng trăm nghìn hoặc thậm chí hàng triệu USD tiền thuê mỗi năm mà không cần bán tài sản, họ có thêm một lựa chọn để khai thác giá trị bất động sản.

Trong khi đó, khách thuê giàu có nhận được thứ họ đánh giá cao: quyền sử dụng một tài sản đặc biệt mà không phải cam kết sở hữu dài hạn.

Thị trường cho thuê căn hộ cao cấp tại Manhattan đang cho thấy một nghịch lý thú vị: những người thuê nhà có thể là những người giàu nhất thị trường.

Giá thuê trung bình toàn Manhattan đã lên khoảng 6.306 USD/tháng, trong khi nhóm căn hộ hạng sang tăng tới 35% trong một năm. Ở tầng cao nhất của thị trường, mức giá 50.000, 100.000 USD/tháng hoặc thậm chí gần 200.000 USD/tháng đang dần trở thành một phần của thị trường bất động sản siêu sang New York.

Đằng sau những con số này là sự thay đổi trong cách giới giàu nhìn nhận về bất động sản. Sở hữu không còn luôn là lựa chọn duy nhất để tiếp cận một căn nhà xa xỉ. Trong một thị trường khan hiếm nguồn cung, quyền được thuê đúng căn nhà, đúng vị trí và đúng thời điểm cũng có thể mang giá trị rất lớn.

Đối với Manhattan, nếu nguồn cung bất động sản cao cấp để bán tiếp tục hạn chế trong khi nhu cầu từ nhóm khách hàng giàu có duy trì ở mức cao, thị trường cho thuê siêu sang có thể tiếp tục mở rộng và tạo ra những mức giá chưa từng thấy.

Câu hỏi về thị trường nhà đất Mỹ

Giá thuê căn hộ hạng sang ở Manhattan hiện là bao nhiêu?

Theo báo cáo được dẫn lại, giá thuê trung bình của nhóm căn hộ hạng sang, thuộc khoảng 10% thị trường, đã lên khoảng 17.464 USD/tháng, tăng 35% trong một năm.

Có căn hộ nào ở Manhattan cho thuê trên 100.000 USD/tháng không?

Có. Thị trường hiện xuất hiện nhiều bất động sản siêu sang được chào thuê ở mức trên 100.000 USD/tháng. Một số giao dịch còn có giá cao hơn đáng kể, chẳng hạn căn penthouse tại Chelsea từng được môi giới với giá 177.000 USD/tháng.

Tại sao người giàu lại thuê nhà thay vì mua?

Một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung bất động sản cao cấp để bán rất hạn chế. Ngoài ra, một số người mua tiềm năng muốn tránh rủi ro hoặc chi phí liên quan đến việc sở hữu nhà thứ hai và muốn duy trì sự linh hoạt.

Phân khúc cho thuê trên 50.000 USD/tháng có tăng không?

Theo dữ liệu được The Real Deal dẫn lại, số căn hộ cho thuê trên 50.000 USD/tháng trong năm nay đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2025. Phân khúc trên 100.000 USD/tháng thậm chí tăng khoảng 7 lần.

Xu hướng này có ý nghĩa gì với thị trường bất động sản?

Nó cho thấy thuê nhà đang trở thành một lựa chọn chiến lược ngay cả với người giàu. Khi nguồn cung nhà bán cao cấp khan hiếm hoặc người mua chưa muốn cam kết sở hữu, thị trường cho thuê có thể tiếp tục hưởng lợi.