Núi hàng tồn kho bất động sản vượt 200.000 tỷ đồng: Cảnh báo lớn về sức mua và giá nhà

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung nhà ở được cải thiện nhưng hàng tồn kho tại nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn liên tục phình to. Trong khi giá nhà tại các đô thị lớn duy trì ở mức cao, khả năng chi trả của người mua lại không tăng tương ứng.

Những con số hàng chục nghìn, thậm chí hơn 200.000 tỷ đồng hàng tồn kho tại một số doanh nghiệp không chỉ phản ánh quy mô tài sản mà còn cho thấy một vấn đề quan trọng hơn: khoảng cách giữa sản phẩm bất động sản được phát triển và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.

Hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh trong quý II/2026

Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố, trong quý II/2026, tổng lượng bất động sản tồn kho của chủ đầu tư tại các dự án vào khoảng 39.300 sản phẩm.

Trong đó, đáng chú ý nhất là phân khúc căn hộ chung cư. Có hơn 12.800 căn hộ tồn kho, tăng khoảng 22% so với quý trước và gần gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ căn hộ, lượng nhà ở riêng lẻ trong các dự án cũng tăng đáng kể. Khoảng 15.300 sản phẩm nhà riêng lẻ đang tồn kho, tăng 46% theo quý và 48% theo năm.

Đối với đất nền, lượng tồn kho vào khoảng 11.148 sản phẩm, tăng 25% so với quý trước.

Điều đáng chú ý là tình trạng tồn kho gia tăng diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới không hề thiếu.

Riêng quý II/2026, có khoảng 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán, cung cấp hơn 59.000 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.

Như vậy, vấn đề của thị trường hiện nay không đơn giản là thiếu hàng.

Nguồn cung tăng nhưng khả năng hấp thụ chưa theo kịp.

Đây là điểm cần đặc biệt quan tâm khi đánh giá sức khỏe của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Giá nhà cao khiến nguồn cung mới khó chuyển thành giao dịch

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến hàng tồn kho tăng là mặt bằng giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của một bộ phận lớn người mua.

Theo Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 9.700 căn hộ được giao dịch. Riêng quý II có gần 4.600 căn, giảm khoảng 45% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, tại TP HCM, dữ liệu của Savills cho thấy khoảng 80% nguồn cung căn hộ trong quý vừa qua có giá trên 120 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 32%, giảm 8% so với quý trước.

Những con số này cho thấy một nghịch lý rõ ràng.

Doanh nghiệp có thể đưa thêm sản phẩm ra thị trường, nhưng nếu phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, giá bán vượt xa khả năng tài chính của người mua phổ thông thì nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa thanh khoản tăng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, cho rằng mặt bằng giá đang là một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Điều này tạo ra sự lệch pha giữa cung và cầu.

Người có nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, nhưng khả năng tiếp cận sản phẩm phù hợp lại bị hạn chế.

Lãi suất vay mua nhà tạo thêm áp lực

Giá bất động sản cao đã là một trở ngại. Khi chi phí vay tăng, bài toán tài chính của người mua càng trở nên khó khăn hơn.

Theo Bộ Xây dựng, nhiều khoản vay mua nhà sau khi hết thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí có khoản lên mức 15-16%/năm.

Đối với người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính, sự thay đổi này có thể làm tăng đáng kể khoản trả nợ hàng tháng.

Ví dụ, một gia đình mua căn hộ trị giá vài tỷ đồng và sử dụng khoản vay lớn sẽ phải dành một phần đáng kể thu nhập để trả cả gốc lẫn lãi. Nếu lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi, áp lực tài chính càng lớn.

Khi đó, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Vòng xoáy này có thể diễn ra theo hướng:

Giá nhà cao → người mua khó tiếp cận → giao dịch giảm → hàng tồn kho tăng → dòng tiền doanh nghiệp chậm lại → áp lực tài chính tăng.

“Núi” hàng tồn kho tại các doanh nghiệp bất động sản

Bức tranh tồn kho càng đáng chú ý khi nhìn vào báo cáo tài chính của các doanh nghiệp địa ốc lớn.

Tại một số doanh nghiệp đầu ngành, hàng tồn kho đã vượt 100.000 tỷ đồng, thậm chí có trường hợp vượt 200.000 tỷ đồng vào cuối quý II/2026.

Một trường hợp đáng chú ý là doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng từ khoảng 28.579 tỷ đồng năm 2021 lên 134.793 tỷ đồng năm 2025, tương đương tốc độ tăng trưởng kép khoảng 47,36%.

Chỉ trong nửa đầu năm 2026, hàng tồn kho tiếp tục tăng 57%, lên khoảng 206.728 tỷ đồng, lần đầu tiên vượt mốc 200.000 tỷ đồng.

Novaland đứng ở vị trí tiếp theo với khoảng 157.712 tỷ đồng hàng tồn kho tại ngày 30/6/2026. Khoảng cách gần 49.016 tỷ đồng với doanh nghiệp đứng đầu cho thấy quy mô tồn kho của các doanh nghiệp lớn đang có sự chênh lệch đáng kể.

Đáng chú ý, Novaland cũng đã duy trì lượng hàng tồn kho trên 100.000 tỷ đồng trong nhiều năm.

Ở nhóm tiếp theo, Kinh Bắc ghi nhận khoảng 33.357 tỷ đồng, tăng 23% trong 6 tháng; Khang Điền khoảng 29.488 tỷ đồng, tăng 26%; Becamex Group khoảng 22.828 tỷ đồng; Bluemarq Group 15.985 tỷ đồng; Phát Đạt 13.555 tỷ đồng.

Hoàng Huy Group và Sunshine Group lần lượt có khoảng 13.681 tỷ đồng và 10.184 tỷ đồng.

Taseco Land cũng gia nhập nhóm doanh nghiệp có hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng khi con số này tăng 59%, lên khoảng 11.648 tỷ đồng.

Tồn kho chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản

Điều đáng quan tâm hơn không chỉ là giá trị tuyệt đối của hàng tồn kho mà còn là tỷ trọng hàng tồn kho trong tổng tài sản.

Đến cuối tháng 6/2026, tỷ lệ này tại một số doanh nghiệp ở mức rất cao:

• Khang Điền: 74,7%.
• Hoàng Huy Group: 61,4%.
• Novaland: 60,9%.
• SJ Group: 52%.
• Phát Đạt: 47,4%.
• Văn Phú Invest: 41,6%.
• Bluemarq Group: 40,2%.

Những tỷ lệ này cho thấy một phần rất lớn nguồn lực tài chính của doanh nghiệp đang nằm trong bất động sản chưa chuyển hóa thành doanh thu và dòng tiền.

Cần lưu ý rằng hàng tồn kho bất động sản không đồng nghĩa với tiền mặt bị mất đi. Phần lớn giá trị này có thể nằm trong quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng dở dang, dự án đang triển khai hoặc các khoản đầu tư liên quan.

Tuy nhiên, vấn đề xuất hiện khi tài sản chưa thể nhanh chóng chuyển thành tiền.

Trong thời gian chờ bán hàng, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với chi phí tài chính, chi phí vận hành, nghĩa vụ thanh toán và nhiều khoản chi khác.

Nếu thời gian tiêu thụ kéo dài, áp lực lên dòng tiền có thể tăng lên đáng kể.

Hàng tồn kho có phải lúc nào cũng là tín hiệu xấu?

Không.

Đây là điểm cần nhìn nhận một cách công bằng.

Một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tốt, dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí phù hợp và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế hoàn toàn có thể xem hàng tồn kho là tài sản phục vụ tăng trưởng trong tương lai.

Trong một chu kỳ bất động sản mới, những doanh nghiệp đã chuẩn bị được quỹ đất và dự án có thể có lợi thế đáng kể.

Tuy nhiên, tài sản lớn không đồng nghĩa với dòng tiền lớn.

Nếu doanh nghiệp liên tục mở rộng quỹ đất, phát triển dự án nhưng tốc độ bán hàng không tương ứng, hàng tồn kho sẽ ngày càng phình to.

Đây chính là sự khác biệt giữa một bảng cân đối tài sản lớn và một doanh nghiệp có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững.

Bài toán của doanh nghiệp không còn là “có bao nhiêu đất”

Trong giai đoạn trước, quy mô quỹ đất thường được xem là một trong những lợi thế quan trọng của doanh nghiệp bất động sản.

Nhưng trong bối cảnh sức mua bị giới hạn, câu hỏi quan trọng hơn có thể là:

Doanh nghiệp có thể bán được bao nhiêu sản phẩm, trong bao lâu và với mức giá nào?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng môi trường đầu tư hiện nay vừa có yếu tố kích thích nhưng đồng thời tạo ra sức ép cạnh tranh ngày càng lớn.

Nếu dự án không đáp ứng đúng nhu cầu, nguy cơ tồn kho sẽ xuất hiện.

Người mua nhà hiện nay cũng ngày càng có nhiều thông tin để so sánh. Họ không chỉ quan tâm đến vị trí và giá bán mà còn đánh giá hạ tầng, tiện ích, chất lượng xây dựng, không gian sống, yếu tố xanh và khả năng hình thành một khu đô thị đồng bộ.

Điều đó buộc chủ đầu tư phải chuyển từ tư duy “phát triển sản phẩm rồi tìm người mua” sang “hiểu nhu cầu thị trường trước khi phát triển sản phẩm”.

Tồn kho bất động sản có thể ảnh hưởng đến ngân hàng

Rủi ro của hàng tồn kho không chỉ nằm trong phạm vi từng doanh nghiệp.

Bất động sản là ngành có mức độ sử dụng vốn vay lớn. Do đó, khi sản phẩm không tiêu thụ được, tốc độ luân chuyển dòng tiền giảm có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cảnh báo tiêu thụ sản phẩm đang là một thách thức lớn bởi tồn kho bất động sản có thể kéo theo rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng, vốn là một nguồn tài trợ quan trọng cho các dự án.

Nếu tình trạng này kéo dài, doanh nghiệp có thể phải tái cơ cấu danh mục dự án, điều chỉnh giá bán, đẩy mạnh chính sách hỗ trợ người mua hoặc tìm kiếm các giải pháp tài chính khác để cải thiện dòng tiền.

Do đó, diễn biến hàng tồn kho cần được theo dõi không chỉ dưới góc độ doanh nghiệp mà còn ở góc độ thị trường tín dụng và sức khỏe toàn hệ thống.

Người mua nhà đang đứng trước cơ hội hay rủi ro?

Đối với người mua ở thực, hàng tồn kho tăng không nhất thiết đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ giảm mạnh ngay lập tức.

Thị trường bất động sản có độ trễ lớn. Chủ đầu tư còn phải cân đối chi phí đất, xây dựng, tài chính và nghĩa vụ với các bên liên quan.

Tuy nhiên, khi thanh khoản suy yếu kéo dài, áp lực bán hàng có thể khiến một số chủ đầu tư tăng ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán hoặc đưa ra các chính sách hỗ trợ tài chính.

Điều người mua cần quan tâm không chỉ là mức chiết khấu được quảng cáo mà còn là:

• Giá bán thực tế sau tất cả ưu đãi.
• Pháp lý dự án.
• Tiến độ xây dựng.
• Khả năng bàn giao.
• Phí quản lý và chi phí vận hành.
• Khả năng kết nối hạ tầng.
• Uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư.
• Tổng số tiền phải trả nếu sử dụng khoản vay.

Một căn nhà có giá bán thấp hơn nhưng chi phí tài chính quá cao chưa chắc đã là lựa chọn tốt.

“Núi” tồn kho là phép thử đối với thị trường bất động sản

Nhìn tổng thể, những con số hàng tồn kho đang cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một giai đoạn đòi hỏi sự cân bằng lớn hơn giữa nguồn cung, giá bán, thu nhập và khả năng tiếp cận tín dụng.

Nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực nếu sản phẩm phù hợp với nhu cầu. Nhưng nếu nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao, trong khi thu nhập của người dân không tăng tương ứng, thị trường có thể tiếp tục đối mặt với nghịch lý: nhiều sản phẩm nhưng ít người đủ khả năng mua.

Với doanh nghiệp, bài toán không còn đơn giản là mở rộng quỹ đất hay gia tăng tổng tài sản. Điều quan trọng hơn là tốc độ chuyển hóa tài sản thành doanh thu và dòng tiền.

Với người mua, đây là thời điểm cần thận trọng hơn trong việc đánh giá giá trị thực của một bất động sản, thay vì chỉ nhìn vào mức giá niêm yết hoặc các chương trình khuyến mại.

Và với toàn thị trường, hàng tồn kho chính là một phép thử.

Một thị trường khỏe mạnh không thể chỉ được đo bằng tổng giá trị bất động sản mà doanh nghiệp đang sở hữu. Giá trị thực phải được kiểm chứng bằng thanh khoản, dòng tiền và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Câu hỏi lớn được đặt ra lúc này không chỉ là doanh nghiệp đang sở hữu bao nhiêu đất, mà là:

Nhà ở đang được phát triển cho ai, với mức giá nào và liệu người mua có thực sự đủ khả năng tiếp cận hay không?

Đây có thể sẽ là yếu tố quyết định tốc độ phục hồi và chất lượng của chu kỳ bất động sản tiếp theo.

Câu hỏi thường gặp về hàng tồn kho bất động sản

Hàng tồn kho bất động sản tăng có nghĩa thị trường đang khủng hoảng?

Không nhất thiết. Tồn kho tăng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có việc doanh nghiệp mở rộng dự án, tích lũy quỹ đất hoặc sản phẩm chưa đến thời điểm tiêu thụ. Tuy nhiên, nếu tồn kho tăng nhanh trong khi giao dịch và dòng tiền suy giảm kéo dài, đây là tín hiệu cần đặc biệt lưu ý.

Vì sao nguồn cung tăng nhưng thanh khoản vẫn thấp?

Nguyên nhân quan trọng là cơ cấu nguồn cung chưa phù hợp với khả năng chi trả. Nếu phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nằm ở nhóm nhà ở vừa túi tiền, nguồn cung tăng vẫn không tạo ra lượng giao dịch tương ứng.

Lãi suất vay mua nhà ảnh hưởng thế nào đến thị trường?

Lãi suất cao làm tăng chi phí vay, khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Điều này có thể làm giảm nhu cầu sử dụng tín dụng và kéo dài thời gian tiêu thụ bất động sản.

Hàng tồn kho lớn có phải luôn là dấu hiệu xấu với doanh nghiệp?

Không. Nếu hàng tồn kho chủ yếu là dự án có pháp lý tốt, vị trí tốt và có khả năng bán hàng trong tương lai, đây có thể là tài sản tạo tăng trưởng. Rủi ro lớn hơn xuất hiện khi tồn kho tăng nhanh nhưng không tạo ra doanh thu và dòng tiền tương ứng.

Người mua nhà có nên chờ giá giảm?

Không có một câu trả lời chung cho tất cả trường hợp. Người mua ở thực nên căn cứ vào khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng, chất lượng pháp lý và mức giá thực tế của từng dự án thay vì chỉ chờ đợi một kịch bản giá giảm trên toàn thị trường.