Bất động sản Mỹ đổi chiều: Tiền mặt không còn là “vũ khí tối thượng” khi mua nhà

Trong nhiều năm, đặc biệt ở giai đoạn thị trường bất động sản Mỹ bùng nổ sau đại dịch, tiền mặt từng được xem là lợi thế gần như tuyệt đối khi mua nhà. Người mua không cần phụ thuộc vào ngân hàng, không phải chờ phê duyệt khoản vay và thường có khả năng hoàn tất giao dịch nhanh hơn.

Tuy nhiên, bức tranh đang thay đổi.

Khi thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục giảm nhiệt, nguồn cung cải thiện và mức độ cạnh tranh giữa người mua giảm xuống, lợi thế của nhóm người mua bằng tiền mặt không còn áp đảo như trước.

Theo Realtor.com, tỷ lệ giao dịch mua nhà bằng tiền mặt trong bốn tháng đầu năm nay đạt 31,4%, giảm từ mức 32,3% của cùng kỳ năm trước.

Đây không phải là mức sụt giảm quá lớn nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ, nhưng diễn biến phía sau đáng chú ý hơn: số lượng giao dịch bằng tiền mặt đang giảm nhanh hơn tốc độ suy giảm chung của thị trường nhà ở Mỹ.

Điều này cho thấy người mua sử dụng khoản vay thế chấp đang có thêm không gian để cạnh tranh, trong bối cảnh người bán ngày càng phải linh hoạt hơn để tìm được khách hàng.

Giao dịch tiền mặt giảm nhanh hơn doanh số nhà nói chung

Số liệu từ Realtor.com cho thấy tổng số lượng nhà bán trong bốn tháng đầu năm giảm khoảng 8,5% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, số lượng giao dịch bằng tiền mặt giảm tới 11,2%.

Sự chênh lệch này cho thấy nhóm người mua trả tiền mặt đang rời khỏi thị trường với tốc độ nhanh hơn mức suy giảm chung của hoạt động mua bán nhà.

Một nguyên nhân quan trọng là giá nhà không còn tăng nhanh như những năm trước.

Giá nhà trung bình trên toàn quốc chỉ tăng khoảng 0,2% so với cùng kỳ, thấp hơn đáng kể so với mức tăng 1,8% trong năm 2025 và cách rất xa mức tăng đỉnh 15,4% vào năm 2021.

Khi tốc độ tăng giá giảm mạnh, người bán không còn ở vị thế có thể dễ dàng lựa chọn giữa hàng loạt người mua.

Trong môi trường đó, một người mua có khoản vay thế chấp nhưng hồ sơ tài chính tốt vẫn có thể giành chiến thắng nếu đưa ra mức giá hợp lý và điều kiện giao dịch hấp dẫn.

Vì sao tiền mặt từng là “vua” trên thị trường bất động sản Mỹ?

Để hiểu sự thay đổi hiện nay, cần nhìn lại giai đoạn thị trường nhà ở Mỹ sau đại dịch.

Trong thời kỳ đó, nguồn cung nhà ở cực kỳ khan hiếm trong khi nhu cầu mua nhà tăng mạnh. Lãi suất ban đầu ở mức thấp càng thúc đẩy nhu cầu, khiến nhiều người mua cùng cạnh tranh cho một căn nhà.

Khi lãi suất tăng nhanh từ năm 2022, thị trường tiếp tục đối mặt với một nghịch lý.

Chi phí vay tăng khiến nhiều người mua sử dụng thế chấp phải rút lui. Trong khi đó, những người sở hữu nhà từ trước có khoản vay lãi suất thấp lại không muốn bán.

Nguồn cung vì thế vẫn bị hạn chế ở nhiều thị trường.

Trong bối cảnh đó, người mua tiền mặt có lợi thế lớn.

Họ không phải lo lãi suất thế chấp, không phải chờ ngân hàng thẩm định khoản vay và có thể hoàn tất giao dịch nhanh hơn. Đối với người bán, đây là một yếu tố hấp dẫn bởi giao dịch có ít điều kiện tài chính hơn và giảm nguy cơ thương vụ đổ vỡ.

Tại những cuộc đấu giá có hàng chục người tham gia, một lời đề nghị bằng tiền mặt có thể giúp người mua nổi bật hơn.

Nhưng khi thị trường trở nên cân bằng hơn, lợi thế này không còn mang tính quyết định.

Nguồn cung tăng đang tạo cơ hội cho người mua thế chấp

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường nhà ở Mỹ hiện nay là nguồn cung nhà ở đang cao hơn so với giai đoạn khan hiếm trước đây.

Khi có nhiều lựa chọn hơn, người mua không nhất thiết phải chấp nhận mọi điều kiện của người bán.

Đồng thời, người bán cũng phải cân nhắc nhiều yếu tố hơn thay vì chỉ lựa chọn lời đề nghị có giá cao nhất hoặc giao dịch tiền mặt.

Điều này tạo ra cơ hội cho người mua sử dụng thế chấp.

Nếu trước đây người mua có khoản vay có thể bị loại khỏi cuộc cạnh tranh chỉ vì bên bán ưu tiên tiền mặt, thì hiện nay một hồ sơ tài chính mạnh, được thẩm định kỹ và có khả năng đóng giao dịch đúng hạn có thể trở thành lựa chọn hấp dẫn.

Hannah Jones, nhà kinh tế cấp cao tại Realtor.com, nhận định người mua trả tiền mặt không biến mất mà chỉ đang trở nên ít chiếm ưu thế hơn khi thị trường nhà đất ổn định.

Theo bà, nguồn hàng tồn kho cao hơn và giá cả ổn định đang tạo thêm cơ hội cho người mua sử dụng hình thức trả góp.

Điểm đáng chú ý là tiền mặt vẫn có giá trị, nhưng lợi thế không còn chỉ nằm ở khả năng thắng đấu giá.

Đối với người bán, tiền mặt còn mang lại sự an tâm rằng giao dịch có thể hoàn tất nhanh chóng và ít phát sinh rủi ro tài chính bất ngờ.

Tỷ lệ mua nhà bằng tiền mặt cũng giảm theo dữ liệu NAR

Xu hướng này không chỉ xuất hiện trong dữ liệu của Realtor.com.

Theo khảo sát của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), nếu chỉ tính các giao dịch nhà hiện hữu, tỷ lệ giao dịch hoàn toàn bằng tiền mặt trong tháng 7 năm nay ở mức 26%, giảm từ 31% trong tháng 7/2025.

Mức giảm này cho thấy vai trò của tiền mặt trong các giao dịch nhà ở Mỹ đang thay đổi tương đối rõ.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa người mua tiền mặt đã biến mất khỏi thị trường.

Ngược lại, nhóm khách hàng này vẫn có lợi thế đáng kể tại những khu vực cạnh tranh cao hoặc đối với những bất động sản có mức giá phù hợp với nhóm nhà đầu tư và người mua giàu có.

Vấn đề là tiền mặt không còn là điều kiện gần như bắt buộc để cạnh tranh như trong những giai đoạn thị trường nóng nhất.

Một số thành phố vẫn chứng kiến giao dịch tiền mặt tăng

Mặc dù tỷ lệ giao dịch bằng tiền mặt giảm trên toàn quốc, không phải thị trường nào cũng đi theo cùng một xu hướng.

Một số thành phố như Pittsburgh, Austin và San Francisco ghi nhận tỷ lệ giao dịch bằng tiền mặt tăng so với cùng kỳ năm trước.

Điều đáng chú ý là mức tăng này không đơn thuần xuất phát từ việc tổng số giao dịch giảm.

Tại một số thị trường, số lượng giao dịch mua nhà bằng tiền mặt thực tế cũng tăng.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản Mỹ đang phân hóa mạnh theo khu vực.

Các yếu tố như mức giá nhà, cơ cấu người mua, thu nhập, nguồn cung, dòng vốn đầu tư và khả năng tiếp cận tín dụng có thể khiến tỷ lệ giao dịch tiền mặt khác nhau đáng kể giữa các thành phố.

Do đó, không thể lấy xu hướng chung của toàn nước Mỹ để áp dụng cho từng thị trường địa phương.

Boston: Người mua thế chấp đã có thể thắng đấu giá

Dana Bull, một môi giới bất động sản tại khu vực Boston, cho biết cô đang nhận thấy số lượng người mua tiền mặt giảm trên thị trường của mình, dù Boston vẫn là một thị trường có tính cạnh tranh tương đối cao.

Theo Bull, đã từng có thời kỳ “tiền mặt là vua”, đặc biệt ngay sau khi lãi suất tăng và các cuộc đấu giá trở nên gay gắt.

Tuy nhiên, lợi thế này đang giảm dần.

Một điểm đáng chú ý là người mua sử dụng tài chính vẫn có thể cạnh tranh thành công nếu chuẩn bị hồ sơ kỹ.

Bull cho biết cô vẫn gặp những trường hợp người mua chấp nhận điều khoản tài chính linh hoạt, đồng thời khuyến nghị khách hàng tại những khu vực cạnh tranh mạnh nên thực hiện thẩm định tài chính kỹ hơn thay vì chỉ dừng ở bước được ngân hàng phê duyệt khoản vay trước.

Điều này giúp người bán cảm thấy an tâm hơn về khả năng hoàn tất giao dịch.

Người mua thế chấp đang có chiến thuật mới

Thị trường thay đổi khiến chiến lược mua nhà cũng thay đổi theo.

Trong giai đoạn 2021-2022, người mua đôi khi phải đưa ra quyết định rất nhanh, chấp nhận giá cao hơn và giảm bớt nhiều điều kiện để cạnh tranh.

Hiện tại, bối cảnh đã khác.

Người mua có thể dành nhiều thời gian hơn để kiểm tra bất động sản, so sánh giá và chuẩn bị hồ sơ tài chính.

Điều quan trọng là phải chứng minh với người bán rằng khoản vay có khả năng được hoàn tất.

Trong một số trường hợp, việc được thẩm định tài chính kỹ càng trước khi đưa ra đề nghị có thể giúp người mua sử dụng thế chấp cạnh tranh tốt hơn với người trả tiền mặt.

Dana Bull chia sẻ rằng mùa xuân năm nay, một khách hàng của cô đã thắng cuộc đấu giá với khoảng 15 người mua khác, dù giao dịch được tài trợ bằng khoản vay và đã trải qua bước thẩm định tài chính.

Một thành viên khác trong nhóm của cô cũng đánh bại 27 người mua để mua một căn nhà ở Arlington bằng hình thức tài trợ tương tự.

Theo Bull, những trường hợp như vậy khó xảy ra hơn trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ từ 2022-2025.

Điều gì đang thực sự thay đổi trên thị trường nhà ở Mỹ?

Có thể thấy ba yếu tố đang làm thay đổi cán cân giữa người mua tiền mặt và người mua thế chấp.

Thứ nhất, nguồn cung đang cải thiện

Khi số lượng nhà để lựa chọn tăng lên, người mua có thêm thời gian và không phải cạnh tranh quyết liệt như trước.

Thứ hai, tốc độ tăng giá nhà giảm mạnh

Giá nhà không còn tăng hai chữ số như giai đoạn đỉnh cao. Khi giá ổn định, người mua có thêm khả năng đàm phán.

Thứ ba, người bán không còn ở vị thế áp đảo

Trong một thị trường cạnh tranh giảm, người bán có thể phải cân nhắc nhiều yếu tố khác ngoài tiền mặt, chẳng hạn giá chào mua, thời gian hoàn tất, mức độ chắc chắn của khoản vay và khả năng giao dịch diễn ra suôn sẻ.

Đây chính là lý do người mua thế chấp đang có thêm cơ hội.

Tiền mặt vẫn có lợi thế nhưng không còn tuyệt đối

Việc tỷ lệ giao dịch tiền mặt giảm không có nghĩa hình thức này mất đi lợi thế.

Một giao dịch hoàn toàn bằng tiền mặt vẫn có những ưu điểm rõ ràng.

Người mua không phải chịu lãi suất thế chấp, có thể giảm thời gian hoàn tất giao dịch và tránh một số rủi ro liên quan đến việc ngân hàng từ chối khoản vay.

Đối với người bán, giao dịch tiền mặt thường mang lại cảm giác chắc chắn hơn.

Nhưng trong thị trường hiện nay, những lợi thế đó có thể bị cân bằng bởi nhiều yếu tố khác.

Nếu một người mua sử dụng thế chấp có hồ sơ tài chính rất mạnh, mức giá hợp lý và khả năng hoàn tất nhanh, người bán hoàn toàn có thể lựa chọn lời đề nghị này.

Vì vậy, tiền mặt không còn là “tấm vé duy nhất” để thắng giao dịch nhà đất tại Mỹ.

Thị trường nhà đất Mỹ đang chuyển từ “tiền mặt là vua” sang cạnh tranh cân bằng hơn

Thị trường bất động sản Mỹ đang bước vào một giai đoạn khác so với những năm bùng nổ hậu đại dịch.

Khi nguồn cung nhà ở tăng, giá cả ổn định hơn và số lượng giao dịch giảm, người mua không còn phải cạnh tranh bằng mọi giá để sở hữu một căn nhà.

Đặc biệt, dữ liệu cho thấy nhóm người mua tiền mặt đang giảm nhanh hơn thị trường chung. Tỷ lệ giao dịch bằng tiền mặt vì vậy cũng đi xuống.

Điều này mở ra một thay đổi quan trọng: người mua sử dụng thế chấp đang lấy lại vị thế trên thị trường.

Họ không nhất thiết phải sở hữu toàn bộ tiền mặt mới có thể thắng một giao dịch. Một hồ sơ tài chính mạnh, khả năng thanh toán rõ ràng, mức giá hợp lý và quy trình vay được chuẩn bị kỹ có thể đủ để cạnh tranh.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các thành phố. Những nơi có nguồn cầu cao, giá nhà phù hợp với nhóm người mua giàu có hoặc hoạt động đầu tư mạnh vẫn có thể duy trì tỷ lệ giao dịch tiền mặt cao.

Nhìn rộng hơn, diễn biến này phản ánh một thị trường nhà ở Mỹ đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng.

Tiền mặt vẫn quan trọng, nhưng không còn là yếu tố duy nhất quyết định ai sẽ thắng trong một giao dịch bất động sản.

Khi thị trường tiếp tục ổn định, cuộc cạnh tranh có thể chuyển từ “ai có nhiều tiền mặt hơn” sang “ai có hồ sơ tài chính tốt hơn, mức giá hợp lý hơn và khả năng hoàn tất giao dịch chắc chắn hơn”.

Đây có thể là một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường nhà ở Mỹ trong năm 2026.

Câu hỏi thường gặp về mua nhà tại Mỹ năm 2026

Tỷ lệ mua nhà bằng tiền mặt tại Mỹ hiện là bao nhiêu?

Theo dữ liệu Realtor.com được đề cập, tỷ lệ giao dịch bằng tiền mặt trong bốn tháng đầu năm nay là khoảng 31,4%, giảm từ 32,3% cùng kỳ năm trước.

Vì sao số giao dịch tiền mặt giảm nhanh hơn thị trường?

Tổng số nhà bán trong bốn tháng đầu năm giảm khoảng 8,5%, trong khi giao dịch tiền mặt giảm 11,2%. Điều này cho thấy nhóm người mua tiền mặt đang thu hẹp hoạt động nhanh hơn thị trường nói chung.

Người mua dùng thế chấp có còn cơ hội thắng đấu giá?

Có. Khi nguồn cung tăng và mức độ cạnh tranh giảm, người mua thế chấp với hồ sơ tài chính tốt, được thẩm định kỹ và có khả năng hoàn tất giao dịch đúng hạn đang có nhiều cơ hội hơn.

Giá nhà Mỹ có còn tăng mạnh?

Tốc độ tăng giá đã giảm đáng kể. Dữ liệu được đề cập cho thấy giá nhà trung bình toàn quốc chỉ tăng khoảng 0,2% so với cùng kỳ, thấp hơn mức tăng 1,8% năm 2025 và rất thấp so với mức 15,4% của năm 2021.

Thành phố nào vẫn có tỷ lệ giao dịch tiền mặt tăng?

Pittsburgh, Austin và San Francisco được ghi nhận là những thị trường có tỷ lệ giao dịch tiền mặt tăng so với cùng kỳ năm trước.

Tiền mặt có còn là lợi thế khi mua nhà?

Có. Tiền mặt vẫn giúp giảm rủi ro tài chính và có thể rút ngắn thời gian giao dịch. Tuy nhiên, trong thị trường hiện tại, lợi thế này không còn mang tính quyết định tuyệt đối.