Bất động sản thương mại Mỹ “ấm” trở lại: Nhà đầu tư đổ mạnh vào bán lẻ và công nghiệp

Thị trường bất động sản thương mại Mỹ đang phát đi những tín hiệu tích cực khi hoạt động đấu thầu và tín dụng có bước cải thiện mạnh. Sau một thời gian dài chịu tác động bởi lãi suất cao, chi phí vốn đắt đỏ và những bất ổn kinh tế vĩ mô, dòng tiền đang có dấu hiệu quay trở lại các phân khúc bất động sản thương mại.

Theo chỉ số đấu thầu và tín dụng hàng quý do JLL công bố, hoạt động đấu thầu bất động sản thương mại trong tháng 6 ghi nhận mức cải thiện theo tháng mạnh nhất trong vòng một năm.

Đáng chú ý hơn, tháng 7 ghi nhận số lượng nhà đầu tư tham gia đấu thầu riêng biệt cao thứ hai trong lịch sử 5 năm của chỉ số. Không chỉ người mua cạnh tranh hơn, sự cạnh tranh giữa các bên cho vay cũng tăng đáng kể.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản thương mại Mỹ đang có sự thay đổi quan trọng: nguồn vốn trở nên dễ tiếp cận hơn, thanh khoản được cải thiện và nhà đầu tư bắt đầu chủ động quay lại thị trường.

Tuy nhiên, sự phục hồi hiện tại chưa được đánh giá là một làn sóng bùng nổ. Các chuyên gia cho rằng thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trưởng theo hướng từ từ, chọn lọc và phụ thuộc nhiều vào từng phân khúc.

Thanh khoản tăng bất chấp lãi suất vay còn cao

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là hoạt động đầu tư tăng lên ngay cả khi lãi suất vay vẫn ở mức cao.

Trong những năm đầu sau đại dịch, bất động sản thương mại Mỹ gặp nhiều khó khăn. Một số phân khúc chịu tác động mạnh bởi thay đổi hành vi tiêu dùng, nhu cầu văn phòng suy yếu và chi phí vốn tăng nhanh.

Từ năm 2022, môi trường lãi suất cao càng tạo thêm áp lực lên các chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản. Khả năng tiếp cận tín dụng trở nên khó khăn hơn, trong khi việc định giá tài sản cũng gặp nhiều bất ổn.

Tuy nhiên, dữ liệu mới cho thấy dòng tín dụng đang được cải thiện.

Theo Lauro Ferroni, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thị trường vốn khu vực châu Mỹ của JLL, khoảng cách giữa chỉ số cường độ tín dụng và chỉ số cường độ chào mua đang ngày càng thu hẹp.

Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi khả năng tiếp cận tín dụng thường là một chỉ báo sớm cho thanh khoản trên thị trường bất động sản.

Nói cách khác, khi ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹ tín dụng và các tổ chức tài chính sẵn sàng cung cấp vốn hơn, nhà đầu tư sẽ có thêm khả năng tham gia các thương vụ mua bán bất động sản.

Khi nguồn vốn tăng lên, mức độ cạnh tranh giữa các nhà đầu tư cũng có xu hướng tăng theo.

Vì sao dòng vốn đang quay trở lại bất động sản thương mại?

Sự trở lại của dòng tiền không xuất phát từ một yếu tố duy nhất.

Theo phân tích của JLL, nhiều nguồn vốn đang trở nên tích cực hơn đối với bất động sản thương mại, bao gồm chứng khoán thế chấp thương mại, các công ty bảo hiểm, cơ quan chính phủ và các quỹ tín dụng.

Đây là sự thay đổi đáng kể so với vài năm trước.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản thương mại gặp nhiều áp lực, nhà đầu tư phải đối mặt với nguy cơ giảm giá tài sản, chi phí vay cao và những lo ngại về khả năng trả nợ của một số chủ sở hữu.

Nhưng đến nay, thị trường chưa xuất hiện một làn sóng khủng hoảng hoặc vỡ nợ quy mô lớn như một số kịch bản từng lo ngại.

Điều đó giúp cải thiện tâm lý nhà đầu tư.

Khi các tổ chức tài chính nhận thấy rủi ro đã được kiểm soát tốt hơn, họ có xu hướng quay trở lại cấp vốn cho bất động sản.

Lauro Ferroni cho rằng các tổ chức này vẫn yêu thích bất động sản và muốn mở rộng danh mục đầu tư. Trong một số trường hợp, bất động sản có thể mang lại mức lợi nhuận hấp dẫn so với các lựa chọn đầu tư khác.

Đây có thể là một trong những động lực quan trọng giúp thị trường thương mại Mỹ dần phục hồi.

Bất động sản bán lẻ bất ngờ trở thành tâm điểm

Một trong những diễn biến đáng chú ý là bất động sản bán lẻ đang thu hút sự cạnh tranh mạnh hơn.

Điều này khá bất ngờ nếu nhìn lại diễn biến của phân khúc bán lẻ trong thời kỳ đại dịch.

Sự bùng nổ của thương mại điện tử từng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về tương lai của trung tâm thương mại, cửa hàng truyền thống và mặt bằng bán lẻ. Nhu cầu thuê mặt bằng tại một số khu vực suy yếu, trong khi nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa hoặc thu hẹp quy mô.

Tuy nhiên, thị trường bán lẻ đã có sự thay đổi.

Theo JLL, một trong những lý do khiến nguồn cung bán lẻ trở nên cạnh tranh là các chủ sở hữu hiện hài lòng hơn với lợi nhuận thu được từ tài sản. Khi hiệu quả khai thác được cải thiện, họ không còn quá muốn bán tài sản.

Điều này tạo ra một nghịch lý thú vị: nhà đầu tư muốn mua nhiều hơn nhưng số tài sản được đưa ra thị trường lại không tăng tương ứng.

Khi nguồn cung tài sản chất lượng hạn chế, cạnh tranh giữa những người mua có thể tăng lên.

Đây cũng là một dấu hiệu cho thấy thị trường bán lẻ Mỹ đang bước sang giai đoạn mới, trong đó nhà đầu tư đánh giá lại vai trò của mặt bằng bán lẻ trong hệ sinh thái tiêu dùng hiện đại.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng tái định cư sản xuất

Nếu bán lẻ là phân khúc đang gây bất ngờ thì bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì vị thế là một trong những điểm sáng của thị trường.

Trong vài năm qua, nhu cầu đối với kho bãi, trung tâm phân phối và nhà xưởng tại Mỹ tăng mạnh nhờ sự phát triển của thương mại điện tử.

Tuy nhiên, động lực hiện nay không chỉ đến từ thương mại điện tử.

Một xu hướng quan trọng khác là các doanh nghiệp đang tái cấu trúc chuỗi cung ứng và đưa hoạt động sản xuất đến gần thị trường Mỹ hơn.

Theo báo cáo giữa năm của CBRE, nhiều công ty đang chuyển hoặc mở rộng hoạt động sản xuất tại các khu vực gần Mỹ nhằm rút ngắn thời gian giao hàng, giảm rủi ro chuỗi cung ứng và trong một số trường hợp hạn chế tác động của thuế quan.

Dữ liệu từ báo cáo cho thấy hoạt động cho thuê mặt bằng sản xuất đã tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Đây là con số đáng chú ý, bởi nó cho thấy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp đang được hỗ trợ bởi những thay đổi mang tính cấu trúc trong nền kinh tế Mỹ.

Khi các doanh nghiệp xây dựng mạng lưới sản xuất và phân phối gần thị trường tiêu thụ hơn, nhu cầu đối với nhà máy, kho hàng và các cơ sở logistics cũng tăng theo.

Bất động sản đa gia đình vẫn là mắt xích yếu

Trái ngược với bán lẻ và công nghiệp, bất động sản đa gia đình vẫn là phân khúc yếu nhất về hoạt động đấu thầu và tín dụng.

Nguyên nhân chủ yếu nằm ở lượng nguồn cung mới rất lớn được đưa vào thị trường trong những năm gần đây.

Hàng loạt dự án căn hộ mới hoàn thành đã tạo thêm nguồn cung, khiến chủ đầu tư và nhà vận hành phải cạnh tranh để thu hút người thuê.

Mặc dù tỷ lệ trống đang bắt đầu giảm trên phạm vi toàn quốc, một phần nguyên nhân là các dự án mới đang từng bước được lấp đầy.

Theo CoStar, tỷ lệ trống ổn định, không tính những dự án vẫn đang trong quá trình cho thuê, đã tăng 34 điểm cơ bản trong quý II.

Điều này cho thấy thị trường căn hộ cho thuê vẫn đang phải hấp thụ lượng nguồn cung đáng kể.

Đối với nhà đầu tư, nguồn cung lớn đồng nghĩa với việc phải thận trọng hơn khi định giá tài sản và dự báo dòng tiền trong tương lai.

Thị trường chưa bước vào giai đoạn “quá nóng”

Dù hoạt động đấu thầu tăng mạnh, các chuyên gia chưa cho rằng bất động sản thương mại Mỹ đang bước vào giai đoạn tăng trưởng quá nóng.

Lauro Ferroni nhận định hiện chưa có dấu hiệu cảnh báo lớn đối với mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản thương mại nói chung.

Động thái gần đây của Bộ Tài chính Mỹ liên quan đến việc mua trái phiếu dài hạn cũng có thể hỗ trợ những bên đang bảo lãnh các giao dịch bất động sản, đồng thời giúp nhà đầu tư tự tin hơn khi tham gia đấu thầu.

Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều yếu tố bất định.

Lãi suất, lạm phát, chính sách tiền tệ, tăng trưởng kinh tế và biến động thị trường tài chính đều có thể ảnh hưởng đến chi phí vốn và khả năng định giá bất động sản.

Vì vậy, thay vì kỳ vọng một chu kỳ tăng trưởng bùng nổ, giới quan sát thiên về kịch bản thị trường tiếp tục phục hồi từng bước.

Điều gì đang thay đổi trên thị trường bất động sản thương mại Mỹ?

Có thể nhìn thấy ít nhất ba thay đổi quan trọng.

Thứ nhất, tín dụng đang trở nên dễ tiếp cận hơn. Khi các tổ chức tài chính sẵn sàng cung cấp vốn, nhà đầu tư có thêm khả năng hoàn tất thương vụ.

Thứ hai, nguồn vốn đang tìm đến các tài sản có dòng tiền tương đối rõ ràng. Bán lẻ và công nghiệp đang được hưởng lợi từ nhu cầu thuê và hiệu quả khai thác.

Thứ ba, nhà đầu tư đang đánh giá lại rủi ro của bất động sản thương mại. Sau thời gian lo ngại về một cuộc khủng hoảng tín dụng lớn, việc thị trường chưa xuất hiện làn sóng vỡ nợ quy mô lớn đang giúp tâm lý cải thiện.

Những yếu tố này kết hợp với nhau tạo ra môi trường cạnh tranh hơn.

Bất động sản công nghiệp có thể tiếp tục là điểm sáng?

Trong ngắn và trung hạn, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều yếu tố hỗ trợ.

Thương mại điện tử tiếp tục tạo nhu cầu đối với logistics. Đồng thời, xu hướng đưa sản xuất về gần thị trường tiêu thụ và đa dạng hóa chuỗi cung ứng có thể duy trì nhu cầu đối với nhà máy và kho bãi.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến vị trí, chất lượng hạ tầng, khả năng tiếp cận cảng biển, đường cao tốc, sân bay và các trung tâm tiêu dùng.

Không phải mọi tài sản công nghiệp đều hưởng lợi như nhau.

Những dự án có vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng tốt và khả năng đáp ứng yêu cầu mới của doanh nghiệp có thể có lợi thế hơn.

Bán lẻ đang trở lại nhưng không có nghĩa mọi trung tâm thương mại đều thắng

Sự phục hồi của bất động sản bán lẻ cũng cần được nhìn nhận có chọn lọc.

Thương mại điện tử không biến mất. Ngược lại, hành vi tiêu dùng đang trở thành mô hình kết hợp giữa mua sắm trực tuyến và trực tiếp.

Những mặt bằng bán lẻ có vị trí tốt, nằm gần khu dân cư đông đúc, có khả năng tạo trải nghiệm và kết hợp nhiều loại hình dịch vụ có thể tiếp tục hấp dẫn người thuê.

Trong khi đó, những tài sản bán lẻ thiếu lợi thế về vị trí hoặc không thích nghi được với hành vi tiêu dùng mới vẫn có thể gặp khó khăn.

Do đó, việc nhà đầu tư quay lại phân khúc bán lẻ không đồng nghĩa với việc mọi tài sản bán lẻ đều trở nên hấp dẫn.

Bất động sản thương mại Mỹ đang phục hồi theo hướng chọn lọc

Những dữ liệu mới nhất đang cho thấy một bức tranh đáng chú ý: bất động sản thương mại Mỹ không còn ở trạng thái phòng thủ như giai đoạn đầu sau đại dịch.

Hoạt động đấu thầu tăng, số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường cải thiện và cạnh tranh giữa các bên cho vay cũng mạnh hơn. Đây là những dấu hiệu cho thấy thanh khoản đang trở lại.

Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều.

Bán lẻ đang trở thành một điểm sáng mới khi nguồn cung tài sản chất lượng hạn chế và chủ sở hữu có xu hướng giữ tài sản lâu hơn. Bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ thương mại điện tử và quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng.

Trong khi đó, bất động sản đa gia đình vẫn chịu áp lực bởi lượng nguồn cung mới lớn và tỷ lệ trống chưa giảm đủ mạnh.

Điểm quan trọng nhất đối với thị trường trong thời gian tới có thể không phải là câu hỏi “bất động sản thương mại Mỹ có phục hồi hay không”, mà là phân khúc nào sẽ phục hồi nhanh nhất và dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào đâu.

Với dữ liệu hiện tại, triển vọng đang nghiêng về một chu kỳ phục hồi có kiểm soát. Như nhận định từ phía JLL, thị trường vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng nhưng khả năng cao sẽ diễn ra từ từ thay vì bùng nổ.

Đối với nhà đầu tư, điều đó đồng nghĩa với việc lựa chọn tài sản, vị trí, dòng tiền và khả năng tiếp cận vốn sẽ ngày càng quan trọng hơn trong cuộc cạnh tranh mới trên thị trường bất động sản thương mại Mỹ.

Câu hỏi thường gặp về bất động sản thương mại Mỹ

Vì sao nhà đầu tư Mỹ đang quay trở lại bất động sản thương mại?

Dòng tiền đang cải thiện, nguồn tín dụng trở nên dễ tiếp cận hơn và thị trường chưa xuất hiện làn sóng khủng hoảng hoặc vỡ nợ lớn như một số lo ngại trước đây. Những yếu tố này giúp tâm lý nhà đầu tư tích cực hơn.

Phân khúc nào đang được quan tâm nhất?

Theo dữ liệu được đề cập từ JLL, bất động sản bán lẻ và công nghiệp đang thu hút sự cạnh tranh đáng chú ý từ nhà đầu tư.

Vì sao bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng?

Ngoài thương mại điện tử, nhu cầu còn được thúc đẩy bởi xu hướng tái định vị sản xuất, rút ngắn chuỗi cung ứng, giảm rủi ro logistics và đưa hoạt động sản xuất đến gần thị trường Mỹ hơn.

Phân khúc nào đang yếu nhất?

Bất động sản đa gia đình vẫn là phân khúc yếu nhất về hoạt động đấu thầu và tín dụng do phải hấp thụ lượng nguồn cung căn hộ mới rất lớn.

Thị trường bất động sản thương mại Mỹ có đang tăng trưởng quá nóng?

Chưa có dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đang quá nóng. Dữ liệu cho thấy cạnh tranh tăng lên nhưng giới nghiên cứu vẫn nghiêng về kịch bản phục hồi từ từ thay vì một chu kỳ bùng nổ.

Lãi suất cao có còn là rào cản?

Có. Lãi suất cao vẫn làm tăng chi phí vốn và ảnh hưởng đến khả năng định giá tài sản. Tuy nhiên, việc tín dụng lưu thông tốt hơn đang phần nào bù đắp áp lực này.